毕业论文：房地产评估中三种评估方法的比较研究

此外，在房地产开发项目评估方面，介绍了剩余评估法现金流量评估法和内部收益率法在房屋租赁价格评估方面，介绍了实例评估法对照评估法标准评估法标准房租增减评估法，同时介绍了土地级差收益测算和高层建筑地价分摊的方法。

年，出版的房地产估价师执业资格考试辅导教材之房地产估价理论与方法中，推介了市场比较法成本法收益法假设开发法路线价法长期趋势法等六种估价方法，仍为传统房地产估价方法。

我国香港的房地产估价方法承袭自英国，主要采用五种方法比较法投资法即收益法承建商法即成本法利润法和剩余法。

台湾主要使用三种方法比较法收益还原法和成本法。

在土地估价方面，台湾制定的路线价法则也相当完善。

我国房地产估价方法受英国体系的影响较大，般注重经验与艺术，尽管不断有学者探讨引入各种数学模型，如模糊数学层析分析法法回归分析法灰色预测，但尚未引起房地产评估界的足够重视，也未作全面系统的深入分析。

但是总的来说，市场比较法收益法与成本法仍是各国通用的方法。

三种房地产评估方法的概述市场比较法市场比较法概念市场比较法，是指与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

市场比较法是房地产估价最重要最常用的方法之，也是种技术上成熟最贴切实际的估价方法。

市场比较法的适用条件与范围市场比较法的优点是具有很强的现实性，适用范围宽，简单明了，易于采用。

但运用市场比较法也有定的前提条件，具体来说，有个条件要有足够数量的正常的房地产交易比较案例市场比较法的应用必须以个发育健全的房地产市场为基础条件，并保证获取充分有效的市场交易资料。

这说起来简单，但实际上有定困难。

即使房地产交易的数据相当多，但是由于房地产地理位置的特殊性，建筑结构质量用途等各不相同，要找到在位置结构规模质量等指标上都基本类似的住宅绝非易事。

在收集数据过程中还要剔除那些非正常交易，例如债务清偿亲友间交易人为哄抬隐瞒价格等案例。

房地产交易的时间越近越好，对于多年前的房地产交易不仅要考虑通货膨胀的影响，还要考虑当时的周边环境社会和经济状况。

要花费相当长时间通过各种渠道，例如政府资料市场交易记录纳税记录等收集掌握大量的历史数据然后才有条件采用市场比较法。

很显然，诸如房地产开发用地普通商品房高档公寓写字楼商铺及标准厂房等交易频繁或交易案例很多的房地产，适合采用市场比较法。

而对于些交易实例极少类型特殊的房地产，如园林特殊厂房学校纪念馆古建筑教堂寺院等，则不宜应用市场比较法进行估价。

另外，些房地产市场尚不发达或交易规模很小的地区，因为交易案例缺乏或很少，则也不宜采用市场比较法进行估价。

交易实例与估价对象具有替代性，市场供给方面存在充分竞争通过市场供求和竞争机制的作用，效用均等的商品之间将产生替代效应，最终使得市场上具有同等效用的商品获得相同的市场价格。

因此，交易实例必须与估价对象有替代关系，其市场价格才能成为估价对象价格评估的依据。

收集的交易资料要可靠市场交易资料的可靠性是市场比较法评估正确度的根本保证。

因此，要保证资料来源的可靠和资料内容的真实，在具体利用资料时还要对确定为交易实例的有关因素进行修正，以切实保证资料的可靠和适用。

市场比较法估价操作步骤市场调查时采用市场比较法估价的基础。

通过调查，寻找近期成交的与估价对象具有类似特征的房地产交易实例，选取可比实例。

然后，根据对影响房地产市场价格形成的因素分析，对确定为比较实例的价格进行调整，以修正其与待估房地产存在的差异，通过具体比较的评估过程得出估价结果，步骤如下搜集交易实例选取比准实例建立价格比较修正的基础交易情况修正交易日期修正房地产状况修正综合求取比准价格这个步骤般也可以归为大步骤，即图市场比较法估价操作步骤图收益法收益法概念及类型可比实例成交价格的处理搜集交易实例选取可比实例比准价格的综合估算与求取收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。

收益法从未来的角度评估房地产价格，是房地产估价中最常用的方法之，也是对房地产和其他具有收益性资产评估的基本方法。

由于其具有充分的理论依据，在国内外得到了广泛使用。

采用收益法求出的价格，通常称为收益价格。

收益法适用于收益性房地产，般在类似房地产有租金收入的情况下采用，其中收益额为租金收入扣除相应的费用，而费用包括房屋维修物业管理保险费租金损失费租赁中介费出租房产的税费包括房产税营业税及附加印花税等等。

收益法的公式地产价格土地的重新购建价格建筑物的重新购建价格建筑物折旧上述公式中，必要时还要扣除由于旧建筑物的存在而导致的土地价值减损。

在旧有建筑物情况下，成本法估价的基本公式为旧建筑物价格建筑物的重新购建价格建筑物折旧新建房地产估价的成本法基本公式新建房地产价格土地取得成本土地开发成本建筑物建造成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润在新建建筑物的情况下，上述公式中不含土地取得成本土地开发成本及应归属于土地的管理费用投资利息销售费用销售税费和开发利润，即新建建筑物价格建筑物建造成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润在实际估价中应根据估价对象和当地的实际情况，对上述公式进行具体化。

新开发土地成本法估价的基本公式新开发土地价格土地费用开发费用正常利税新开发土地包括填海造田开山造地征用农地后进行三通平等开发的土地，在旧城区中拆除旧建筑物等开发的土地。

在这些情况下，成本法更具体的公式可表示为新开发土地价格取得待开发土地的成本土地开发成本管理费用投资利息销售费用销售税费开发利润所以，新开发区土地的分宗估价，成本法是种有效的估价方法。

成本法估价操作步骤根据房地产估价规范第条，运用成本法估价应按下列步骤进行搜集成本税费开发利润等资料测算重新购建价格估算折旧求取积算价格三种房地产评估方法中的因素分析市场比较法的影响因素分析在采用市场比较法对房地产进行评估时，最重要也是最基本的点就是对比较案例的选择，比较案例的选择直接决定评估结果的准确度。

其次为各比较因素的分析，对比较因素分析的准确度也将直接影响评估结果。

在实际评估中，般因素中的几个因子所占的比重是样的，评估过程的调整也只是给出因子的调整系数然后连乘，但是事实上，各因子间所占的比重应该是不样的。

不同性质的房产，其因子权重也是不同的。

比如对住房来说，环境就占有比较大的权重对商业用房来讲，繁华度和交通便利度所占的权重就比较大而工业厂房中，交通便利度与劳动力供应等应占较大比重。

对不同因子所占比例的确定，可以采用德尔菲法的单因素分析法，由几个专家确定不同类型房地产中各因子应占的比例。

收益法的影响因素分析在运用收益法进行房地产评估时，维修费管理费税费等些费用都是有定的收取比率的，在评估时只要根据所规定比率计算即可，收益法运用中最主要两个方面为还原利率与收益额的确定。

下面分别对还原利率也就是资本化率和收益额的确定进行介绍。

还原利率收益法中还原利率的确定是个重点，但同时也是个难点，还原利率的确定直接影响到评估结果。

通常所说的还原利率可分为三种，分别为土地还原利率建筑物还原利率和综合还原利率，综合还原利率也就是房地合时所用的还原利率，而般在房地产评估中，所用到的为土地还原利率和综合还原利率。

土地还原利率在评估土地时使用，综合还原利率则在评估房地产时使用。

收益额收益法中另个重要的数据为收益额，收益额的计算与般的收益的计算相类似，为总收入扣除相应的费用税费等得出的净收入。

在计算收益额时是否应扣除折旧的部分收益额的选取费用的确定成本法的影响因素分析在成本法中，通常土地取得费用以及开发成本现值都可以根据相应的资料进行查询，管理费用和物业管理基金也有相应的比例，可以根据土地取得费用与开发成本现值求得，而投资利息也可以通过查询银行贷款利率得出。

在成本法中，比较困难的两个部分是开发利润和投资利息的测算。

开发利润开发成本是指在取得房地产开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用税金等，在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。

在实际中主要包括下列几项勘察设计和前期工程费，包括可行性研究规划勘察设计及三通平等工程前期所发生的费用。

基础设施建设费，包括所需的道路给水排水电力通信燃气热力等设施的建设费用。

建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用。

公共配套设施建设费，包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费用。

开发建设过程中的税费。

投资利息由于房地产投资为项较大的投资，在整个投资过程中，投资人投入的资金通常是由自有资金与贷款资金共同组成，有贷款所产生的利息应计入投资利息中而自有资金虽然是投资人自己拥有的资金，不必向银行支付利息，但是自有资金存在机会成本，自有资金的投入可以看作是投资人损失了存款利息，因此自有资金因投资所产生的利息损失也应计入投资利息。

总的来说，投资利息是由贷款资金所产生的利息与自有资金所损失的利息两者共同组成。

三种房地产评估方法进行评价市场比较法估价方法评价采用市场比较法进行估价，首先要从现实的房地产市场中搜集大量的交易实例，并针对具体的估价对象估价时点及估价目的，从中选取至少个符合条件的可比实例。

然后对这些可比实例的成交价格进行依次换算修正和调整。

换算即建立价格可比基础，修正即交易情况修正，调整即交易日期和房地产状况的调整。

最后将这些经过处理的可比实例价格，采用平均数中位数或众数等方法，综合得出个价格，这个价格就是估价对象房地产的最终比准价格。

收益法估价方法评价收益法估价的关键是尽可能准确公平地求取净收益和报酬率资本化率以及收益乘数。

与市场比较法相比，收益法更依赖于估价人员根据市场的实际情况做出正确的判断。

在净收益的求取上，应明确具体哪些收益和费用应该被计算，哪些应该被剔除。

报酬率的求取有多种方法，具体选用哪种方法应根据实际情况判断。

在运用报酬率资本化法求取估价对象的净收益时，应根据估价对象的净收益在过去和现在的变动情况以及未来可以获得收益的年限，确定估价对象未来各期的净收益，并通过合理的假设和简化，判断未来的净收益属于下列哪种基本类型，如净收益每年基本不变净收益每年基本上按个固定的数额递增或递减净收益每年基本上按个固定的比率递增或递减其他有规则变动的净收益情形。

以便于选用相应的报酬资本化法公式来求取待估房地产的价格或价值。

成本法估价方法评价根据成本法估价的思路，以建造估价对象房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应缴纳的税金来求其积算价格。

而对于旧有房地产，还需扣除建筑物的折旧。

在计算各项费用时，土地的重新购建价格建筑物的重新购建价格及建筑物折旧的求取是计算重点。

土地的重新购建价格指的是土地的重新取得价格或重新开发成本。

土地的重新取得价格的求取方法可用比较法基准地价修正法，重新开发成本的求取