山东潍坊西部泰华城项目裙楼商业及塔楼可行性方案_109PPT_2010_怡高

采用“建材超市装潢中心”的经营模式。

经营状况良好，为目前潍坊市民家装建材选购的首要场所。

专业市场分析家具市场轻纺市场茶叶市场家具市场规模，约万平米租金，元平米天。

轻纺市场规模，约万平米租金，元平米天茶叶市场规模，约万平米租金，元平米天。

地址青年路与胜利西街交叉口规模约万平米经营状况位于市区最繁华地带，整体经营状况较好。

租金元天平米主要经营项目百货小商品服装鞋帽音像用品通讯器材等广丰家具城星河国际轻纺城位于健康街和四平路交叉口。

以纺织行业为主，项目整体包含住宅商业酒店办公等物业。

总商业面积万平米。

商业销售价格层元二层元三层元。

茶叶市场地址青年路规模约万平米经营状况山东最大规模的茶叶市场，经营状况良好。

租金元平米主要经营项目茶叶零售批发各种精品茶具等专业市场分析豪德建材市场种类全，档次低，经营状况良好访谈对象建材市场陈先生观点认为本项目相对于豪德建材市场具有定的区位及交通优势，如果做建材市场对于豪德的客户会有定的竞争优势。

观点二在建材方面认为本项目适合做建材类的精品店，如果单铺出售会考虑购买，需求面积在平米左右。

地址潍坊市潍城区东风西街豪德贸易广场规模约万平米经营状况整体规模较大，经营产品类型比较齐全，竞争压力较大，经营状况相对不错档次中低档售价元平米租金元平米月主要经营项目家居建材，五金钢材土杂等专业市场分析新纪元建材市场市场底子比较雄厚，交通便利，档次较低，经营状况般访谈对象天鸿木门林经理容声集成吊顶张经理观点认为本项目交通条件比较不错，能够有充足的停车空间档次应该有所提升观点二目前经营状况比较不错，店铺面积双层总面积约平米，经营面积只有多平米，面积偏小。

需求面积在之间观点三现有店铺的使用率太低，仅仅层能够使用，二层基本用做仓库或者无法使用地址北宫街向阳路交叉路口西北角万家福东临。

规模约万平米经营状况良好档次中档为主租金元平米天主要经营项目建筑装饰材料，家居用品，专业市场分析豪德小商品城潍坊目前主要有人民路和豪德两个小商品城，人民路小商品城即将西迁到项目附近，项目周边将形成小商品集聚圈。

访谈对象服装零售李女士观点小商品区域性比较强，要有定的规模才能产生效应，现在的豪德市场刚刚开始，将来随着市区内的小商品城的搬迁，未来经营状况有可能改善。

观点二小商品城整体档次都比较低，与泰华整体定位可能会不符合，而且没有政府的扶持，很难做出规模，不太看好很项目定位为小商品市场。

观点三小商品城的业主般居住在市区内部，有可能将来会有购买小户型公寓的可能，但是般不需要办公空间。

地址潍坊市潍城区东风西街豪德贸易广场规模约万平米经营状况受市区小商品城影响，经营状况较差档次中低档售价元平米主要经营项目百货小商品服装鞋帽音像用品通讯器材等专业市场潍坊汽配城潍坊目前有四个主要的汽配市场，租金范围在元天平米，市场已经趋于饱和。

潍坊健康汽配城潍坊西英香港汽配城北王国际汽配城潍坊金宝国际汽配城主要位于健康街南侧，潍州路东侧范围内，其中金宝国际汽配城较远，在坊子区。

主要经营汽车汽车配件和五金零部件等，以层的多层商铺为主。

形成定规模发展各市场主要租金范围在元天平米。

目前平均出租率较高。

访谈西英香港汽配城刘经理健康汽配城顾经理观点目前经营状况良好，随着人们生活水平的提高，汽车相关配件及汽车服务将会有更好的发展。

观点二除了老的汽配城，近几年又发展起来的几个新汽配城增强了市场的竞争。

政府应当合理规划与配置，毕竟市场的容量是有限的。

观点三鲁发名城那个位置，交通很好，特别是东风街和宝通街往西打通以后，西边有很大的发展潜力。

但做汽配市场不太好，因为汽配市场的发展期较长。

不像超市百货样，建设起来只要有人就很快可以经营起来。

专业市场访谈访谈对象耀邦家居王经理观点认为现在的家居市场竞争比较激烈，如果本项目做家居市场应该有比较出名的家居品牌店的带动。

观点二潍坊普遍的是中档家居为主，经营状况比较不错，高档家居市场经营状况都比较般。

访谈对象华都家居经营商赵总，益家园经销商张经理观点去年至今家居市场经营状况般，受房地产市场发展有定影响，般滞后效应在年。

观点二未来几年大的品牌家居商场将逐渐进入潍坊，对本地家居行业将产生强大影响。

观点三家居市场相比较零售百货类，其位置不宜放置在市中心区域，反而更适合在偏远些的能够提供大型经营空间的位置。

访谈对象家具卢女士观点广丰家具有大概年的时间了，已经非常成熟了，地理位置以及交通状况都比较不错。

观点二广丰家具的整体档次比较偏低，针对的客户也是比较大众化的，所以经营状况相对来说还是不错的。

观具有可实施性。

各专业市场的被访者普遍认为项目做家居类市场的成功性最大，但前提是要作出足够的差异化专业市场总结家居建材市场潍坊整体家居建材市场以中端为主，未来随着红星美凯龙和银座家居的进入，“大而全”的家居市场模式竞争将更加激烈。

家具市场家具市场各种档次均有，发展时间比较长，整体市场已经较为成熟。

轻纺城现有的轻纺城市场星河国际轻纺城能够满足潍坊的相关需求，目前还存在铺位空缺的现象，市场后续发展空间有限。

汽配城对于整体环境要求不高，发展需要时间也比较长。

茶叶市场茶叶市场的聚集性较强，目前的规模已经可以满足市场需求。

小商品城搬迁后的人民路小商品城将与豪德小商品城共同形成西部小商品城商圈，综合性小商品市场的发展机会不大。

三层商业裙楼的定位潍坊市在售商业项目及代表性商业街调研潍坊市专业市场调研潍城区主要商业街市场调研裙楼物业发展方向判定裙楼商业市场定位产品建议裙楼物业发展方向判定方向选择市场现状符合开发因素不利因素对项目影响契合度百货多存在于中百泰华商圈，西部缺失长期收益，销售的可行性差不能快速回收现金流居民购买百货有到市中心的习惯无法给项目带来稳定的人流，缺乏中心商圈的氛围家居市场家居市场发展状况般“大而全”的模式已经成为桎梏可分割出售，回收现金快。

也可持有部分物业，较为灵活目前中端市场供应较多，竞争较激烈带来消费人群，定程度可提升项目形象建材市场现有建材市场主要是豪德和新纪元，经营状况良好可分割出售，回收现金快距离豪德建材市场较近，可借势项目整体规模有限，不利于形成市场竞争优势建材市场经营场所较杂乱，影响项目整体形象。

汽配市场目前市场汽配市场较饱和可分割出售，回收现金快无发展基础，不利于经营汽车维修及配件安装会带来相对杂乱的环境，影响项目形象。

茶叶市场整体环境及档次偏低，目前经营状况相对较好可分割出售，回收现金快市场存在空白点缺少发展起点，很难起步，且短时期内很难形成规模及影响力。

消费者目的性明确，正常经营后有固定的客户群体小商品市场政府规划下，正由市区迁往豪德豪德小商品市场目前经营般可分割出售，回收现金快缺少政府支持。

人民路小商品市场将搬迁到西部将带来消费人群，但整体档次都比较低，会拉低项目形象综合来看，项目做家居市场的契合度最大裙楼发展档次定位符合项目定位市场存在空白点可提高项目形象目前市场上家居市场以中端产品为主，未来有定位为中端，必然会与现有市场形成近身肉搏之势。

高端中端中低端和低端裙楼部分家居市场档次定位为高端为主，辅以少量中档品牌与项目商业整体形象严重不符，对塔楼和酒店物业也容易造成不利影响。

三层商业裙楼的定位潍坊市在售商业项目及代表性商业街调研潍坊市专业市场调研潍城区主要商业街市场调研裙楼物业发展方向判定裙楼商业市场定位产品建议项目定位方向从家居市场现状来看潍坊目前的家居市场多为“大而全”的市场，而这种模式已经随着红星美凯龙银座家居的逼近受到极大挑战，市场前景日趋堪忧从家居市场的客户访谈来看做家居市场存在定空间，但需作出差异化才能生存。

从国内外相关案例来看家居市场在发展到定阶段，必然出现市场的细分，形成几个大类家居种类的专门市场。

定位关键词品牌精品差异专注个或几个细分品类发展方向研判综合分析潍坊家居行业内细分市场，厨卫及家饰行业中的发展空间较大。

目前潍坊没有比较成规模的厨卫市场。

随着人们生活水平的提高，餐厨业在家居行业的比例越来越大，高端厨卫是个急待开发的新市场。

厨卫行业有较大的发展空间。

潍坊家饰商品多分布于其他家居行业市场内，没有单独市场家饰行业有发展空间，但暂时无力支撑的市场现有的轻纺城市场已经基本能够满足潍坊的基本需求，市区唯的轻纺市场星河国际轻纺城还存在铺位空缺的现象。

家纺市场已经饱和目前潍坊家具市场各种档次均有，发展时间比较长，整体市场较为成熟家具市场发展空间较小家具行业家纺行业家饰行业厨卫行业商业裙楼部分的最终市场定位鲁中高端厨卫品牌旗舰商业裙楼业态建议裙楼规划设计现状商业裙楼部分建筑面积约万，超市卖场部分约占万。

裙楼分层业态规划布局建议层平面层北区东北角部分建议作为国际国内流品牌洁具的展销区。

根据对品牌主力店调研，建议铺位面积在。

层南区弧形建筑由于整体沿街，展示性好，建议布置厨具洁具大型主力店，增强项目整体昭示性。

根据实际招商情况进行内部设计。

层其他区域根据家用洁具用品展销需要，建议面积划分控制在。

其中两侧位置品牌洁具展销区家庭洁具用品展销区厨具洁具品牌主力店低价值区位布置品牌主力店，吸引客流高价值区位进行精细划分，获取更高价值。

裙楼分层业态规划布局建议二层平面二层南侧紧邻卖场的外围空间，商业价值较高，作为卖场附属空间，建议持有。

南区两侧布置为家用厨具的品牌店，中间为般展销区的“哑铃型”布置形式，对客流有效吸引。

根据对厨具行业调研，建议品牌店铺位划分为，般铺位面积在左右。

家用厨具品牌店家用厨具品牌店厨具用品展销区厨具洁具品牌主力店卖场外围空间保留卖场外围空间，持有高价值商业物业南区采取“哑铃型”的商业布局模式，