1、的操盘思路四是在营销过程中口碑相传的影响力很大五是民间信用超过商业信用甚至法律信用。总之，做三线城市，定要因地制宜不能生搬硬套以前的营销模式，要加以变化利用，更不能盲目推测，脱离当地的实际情况。伟人说过的具体情况具体分析，放到地产营销上亦是至理名言。地县级房地产市场开发及营销策略研究随着上海北京郑州等全国二级城市地产市场竞争的加剧供求逐渐趋于饱和土地招拍挂政策的实行，银行信贷政策的日益收紧投资收益率的逐渐走低等等原因，越来越多的房地产商开始进军地县级城市如南阳平顶山许昌等三线房地产市场。三线城市是相对于线直辖市，二线省会城市而言的地县级市，其楼市的发展情况城市的经济和媒介环境等不尽相同，因此操盘的时候也是手法不，但有些环节还是非常重要且必须要做的。笔者近几年。

2、，这就是原因之，因为只有这样在广告推广中才不会犯忌讳，才不会成为人们饭后的谈资和笑柄。第四销售说辞的地方性。曾经有个朋友向我抱怨，说他以前在公司是绝对的销售冠军，每个月成交几百万那都是很正常的事，但自从公司把他调派到三线城市后，销售业绩还不如公司从当地招聘的销售人员。后来有次笔者亲眼目睹了他同客户的谈判过程，终于明白了其中的原由。原来是因为他的销售说辞太专业了，当客户听到他说层高是多少，开间进深是多少时只是头雾水，如听天书，根本就不知所云，起码的沟通都不能，还何谈成交。反观，另当地销售人员，用半生不熟夹杂着浓重本地方言的普通话却能介绍的头头是道，客户更是面带微笑，听的津津有味。所以，在二线城市屡试不爽的销售说辞，在三线城市必须充分结合当地的实际情况加以改进。。

3、持，些重要部门税务电信银行等和垄断型企业单位的团体订购就能消化掉可观的销售任务。但风险也同样存在是市场容量小，如果项目过大则难以掉头二是消费能力相对偏低，如果个城市没有重要产业支持，价格上扬很难，销售形势微妙而险峻三是地方政策变化大，有时届领导个局面。因此，对开发商而言，在中小城市开发房地产项目要特别注意五点是要算准开发周期，最保险的方法是将项目在本届领导任期内完成二是要做好充分的市场调查，更要做好民间访查，这不仅涉及项目和产品定位，也关系到营销方式三是广告推广定要结合当地现状，大城市卖期房和炒概念的手法在这里如不能合理运用，或许会碰得头破血流，假如在个从来没有见过和住过配套齐全和物业管理封闭小区的小城，你吹的越玄他越心理没底，眼见为实和身临其境才是比较恰当。

4、的完善推广环境，小城市也有小城市推广的优势条件，可以说在三线城市发放宣传单页和树立视觉冲击力较强的户外广告成了最行之有效的信息传播途径，成为直达目标客户群的最佳选择，更是节省广告费用支出，创造广告效果最大化的首选。因此在三线城市必须根据项目自身的特点和目标客户群具体情况选择恰当的广告投放途径。第三广告创意和形式。由于人们观念的滞后和思想开放程度的差异，决定了三线城市人们对广告接受的差异和认可度。在二线城市，广告你可以随便创意，只要不违反广告法，但在三线城市你必须充分考虑人们的审美习性和接受能力。举个简单的例子，在思想开放的二线城市适当的裸露那是美，但在三线城市却有伤风俗。这就是人们观念的差异，也就决定了人们对新鲜事物的接受程度和能力。为什么要了解当地的风俗情。

5、会听得进品牌的道理，但作为我们来说，必须尽到这份责任。地产大佬潘石屹说过赚钱是商人的道德，我们认为钱要赚，名声也要赚今天赚到的好名声，其实也是为了明天赚更多的钱,最后是做好财务预算。般人会觉得开发商的财务预算对于策划营销操盘者来说不大相干，这也是个很的认识。你必须充分了解项目的成本利润空间及推广的预算情况，因为媒介计划促销计划等大量的工作都牵扯到财务预算问题，因此只有你充分了解了财务预算的构成，才能游刃有余地根据预算来做推广，这叫量力而行，打有计划的仗。否则推广中产生的费用是很难控制的，旦超出预算，开发公司的利润目标就有可能受到损失，不利于公司整体经营指标的完成。中小城市房地产开发具备些明显的优势是土地税收等政策优惠，综合成本低二是机会成本小，有时依靠政府支。

6、在河南郑州平顶山许昌南阳等实地操盘对地县级房地产市场的营销有些初步认识。因此就谈谈我的些三线城市的楼盘操作心得，与大家共探讨，如能起到抛砖引玉之功效，则是好事桩，如不能，则贻笑大方亦无不可。地县级房地产市场发展的特点相对较成熟的二级地产市场，地县级房地产市场有其自身特点。首先是参与竞争的开发商数量有限，同阶段上市的楼盘数量有限，在些地县级房地产市场甚至才刚刚开始市场化意义上的商品房开发。消费者由于接触纯粹商品房的机会不多甚至是没有接触过，在房地产产品及消费知识上所掌握的信息不对称，在些地县级房地产市场，许多消费者甚至连何为商品房按揭都没有概念，这显然也对开发商的消费者教育提出了更多的挑战。其次，受居家生活质量进步较为缓慢和消费能力等因素的影响，地县级房地产市。

7、所谓的看人说话，其实就是找到共同语言。第五，良好的人际关系网络。由于城市幅员的狭小，小城市的人们大多相互认识，在三线城市真可谓抬头不见低头见，城东发生点什么事当天城西的人就能马上知道。所以客户的口碑也是决定项目销售好坏的关键所在，是最好的广告方式，良好的人际关系所带来的附加值是不容低估和忽视的，客带客就是最好的证明，笔者曾经接待过个这样的客户，只这个客户就介绍了五个朋友来买房子。搞好与当地政府和主管部门及媒体之间关系的重要性就更毋须多言了。比如笔者在策划淅川中心文化广场这个楼盘的时候，就充分利用小县城人们大多相互认识的特点，根据人际传播原理，把楼盘的信息通过政府官员相关单位的人员之口传播出去，结果在酝酿期两个月内花很少的推广费，却取得了近千人慕名前来预订的成。

8、销宣传推广，实际上这是个很大的。当建筑方案确定后，修改的余地就很小了，那策划里面有个非常重要的部分市场研究的工作就没有太大的意义了。市场经济和计划经济个根本的区别就是市场经济需要生产市场需要的产品，而计划经济则是先生产产品，然后再找市场。因此产品的设计能否符合市场需求特征是决定项目成败的关键因素，因此先通过专业的市场调研，分析市场需求特征，然后根据市场需求特征来设计符合需求的产品才是策划的上上之选，不战而屈人之兵。而产品设计旦定型后，如果恰好符合市场需求的那还好，如果不符合市场需求特征的，那在推广中就非常被动了，因为你必须得找另外的理由来说服消费者购买他不满意的商品，这个难度是非常大的。因此如能在建筑方案出来之前，策划工作能介入的话则是相当完美的。第三做名片。

9、绩，打了个漂亮的推广战。而在预售证拿出来后，进行正式推广的时候，我们也充分考虑了小城市的广告环境比较简单，广告形式单调，因此设计了个突袭的方案，通过电视报纸户外现场试销等各方面途径，集中在天完成，做到路上走的能看见户外广告市中心玩的能参与到当中，在室内的能看到电视广告和报纸广告的全方位立体营销效果，由于这种突袭式的推广方式比较新颖，加上信息集中，此楼盘的信息下子就在整个城市传播开来，成了市民相互谈论的话题。第六注意品牌的累积，通俗讲就是好名声。般来说，开发商在个三线城市做出个比较精品的楼盘后，二次拿地就比较容易了，因此要注意维护开发商的品牌，为其下个项目创造良好的社会环境。比如建立客户关系营销资源库，维护客户关系，当然，对于些打枪换个地方的开发商而言，虽然不。

10、市情况，进行横向比较就可以初步推断出此区域楼市处于哪个阶段，然后根据发展趋势，给项目做个合适的角色定位，使项目的发展能顺合市场的发展趋势。比如笔者年在南阳操盘三川花园项目时，就是先通过以上的几个方面研究，确定南阳的楼市正处于起步阶段，因此就把项目定位于个楼市领军者的角色，再通过引进深圳等地先进小区的模式，在建筑设计上下了很大的工夫，使整个小区的生活理念，建筑品质建筑风格环境设计等各方面全面超越当地已有的小区，用实体情况来配合这个领军者的定位。开盘后的热销证明了这个角色定位是非常准确的，得到了市场的热烈追捧，销售价格高出南阳当地整体均价元平方米。其次要深入研究市场需求的特征，做好产品优化工作。现在的开发商大部分还是没有这个概念，总是在建筑方案确定后才考虑项目营。

11、式住宅项目，制造小富人区。此类住宅项目的最大卖点就是做成全城顶尖的小区，创造种全新的生活方式，将城里最有权和最有钱的金字塔人士网打尽，价格通常能上冲，则可树立开发商的知名度，二则可获取较高的回报率。众多二线城市的开发商第次到三四线城市做项目，大都走上这条路子。第四以商业为主要赢利点。种表现是几乎所有的住宅小区都最大限度地增加商业面积，大多拓宽到住宅二层，赢利模式是住宅小赚大头全靠商铺赚。有的城市甚至出现剥皮建筑的奇特现象即只盖临街住宅，里面不动，因为临街能出商业面积。第二种表现是很多地方出现了大型商业项目，然后分割成豆腐块，以低首付的小面积产权商铺吸引了大量投资者。因为在三四线城市中的顶级住宅小区中心区商铺物业的利润率甚至达到二线城市的水平，个地县级市黄金地。

12、没有楼梯的怪事。消费者找到开发商要个说法，开发商竟然讲我们只管开发不管卖，谁卖的找谁去，等消费者去找卖房的售楼人员之时，却发现那些售楼人员早就被开除了。无论是主动还是被动丢失诚信，都无例外的陷入了共同的坟墓后续销售停滞，退房不断官司不断。三地县级房地产市场的开发建议针对以上问题，笔者对地县级房地产市场开发商或欲向地县级进军者提出如下几点开发建议首先市场摸底，做好楼盘角色定位工作。要理清此地区的楼市发展脉络，深入理解楼市的发展处于哪个阶段，了解项目营销的大环境。大环境是项目发展的基础，只有顺应大环境发展趋势的项目才能获得较好的发展空间。经济运行情况商业兴旺程度现有居住环境考察建筑风格考察等都是研究区域营销大环境的重要问题，般来说，通过以上的专项研究，结合相近城。

参考资料：

[1]《提高警惕、严防疫情反弹》疫情防护宣传科普PPT 编号19932（第26页，发表于2022-06-24）

[2]《提高警惕、严防疫情反弹》疫情防护宣传科普PPT 编号19500（第26页，发表于2022-06-24）

[3]《提高警惕、严防疫情反弹》疫情防护宣传科普PPT 编号19260（第26页，发表于2022-06-24）

[4]《提高警惕、严防疫情反弹》疫情防护宣传科普PPT 编号19380（第26页，发表于2022-06-24）

[5]《提高警惕、严防疫情反弹》疫情防护宣传科普PPT 编号18780（第26页，发表于2022-06-24）

[6]《提高警惕、严防疫情反弹》疫情防护宣传科普PPT 编号19200（第26页，发表于2022-06-24）

[7]《提高警惕、严防疫情反弹》疫情防护宣传科普PPT 编号19440（第26页，发表于2022-06-24）

[8]《提高警惕、严防疫情反弹》疫情防护宣传科普PPT 编号74（第26页，发表于2022-06-24）

[9]《提高警惕、严防疫情反弹》疫情防护宣传科普PPT 编号19308（第26页，发表于2022-06-24）

[10]《想干事、能干事、干成事》年轻干部提高解决问题能力培训PPT 编号19800（第20页，发表于2022-06-24）

[11]《想干事、能干事、干成事》年轻干部提高解决问题能力培训PPT 编号20220（第20页，发表于2022-06-24）

[12]《想干事、能干事、干成事》年轻干部提高解决问题能力培训PPT 编号19020（第20页，发表于2022-06-24）

[13]《想干事、能干事、干成事》年轻干部提高解决问题能力培训PPT 编号19860（第20页，发表于2022-06-24）

[14]《想干事、能干事、干成事》年轻干部提高解决问题能力培训PPT 编号19896（第20页，发表于2022-06-24）

[15]《想干事、能干事、干成事》年轻干部提高解决问题能力培训PPT 编号19920（第20页，发表于2022-06-24）

[16]《想干事、能干事、干成事》年轻干部提高解决问题能力培训PPT 编号19320（第20页，发表于2022-06-24）

[17]《想干事、能干事、干成事》年轻干部提高解决问题能力培训PPT 编号20040（第20页，发表于2022-06-24）

[18]《想干事、能干事、干成事》年轻干部提高解决问题能力培训PPT 编号19020（第20页，发表于2022-06-24）

[19]《想干事、能干事、干成事》年轻干部提高解决问题能力培训PPT 编号20100（第20页，发表于2022-06-24）

[20]党建党政党课中国共产党党员权利保障条例修订前后对照表（上）PPT 编号18840（第20页，发表于2022-06-24）