【毕业论文】东润房产71号地块市场定位及可行性研究

南侧为规划建设的低层新农村居住区，东侧为高新产业中恒电子办公楼。

该地块的主要经济技术指标如下表表东润房产号地块经济指标项目用地面积绿化率建筑容积率建筑密度住宅商业综合合计建筑后退东侧及西侧规划支路米以上，后退南侧规划支路米以上，高层建筑后退东信大道米以上，后退南侧及西侧规划支路米以上。

规划要求不得设置围墙，并满足日照采光通风环保消防交通安全人防和卫生防疫等要求。

开发商杭州东润房地产开发有限公司在充分的市场调研和科学论证的基础上，完成了设计任务书，并委托上海大舍设计事务所进行项目的方案设计。

东润房产号地块市场定位及可行性研究研究内容房地产是房产和地产的总称。

房产是房屋及其权利的总称。

地产是土地及其权利的总称。

房地产是由土地附着在土地上的各类建筑物构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。

土地是自然物，它的位置是不可以移动的。

房屋是建筑在土地上的，由此决定了房屋等建筑物是不可移动的。

房地产位置上的固定性使房地产的使用受到了地理位置的制约和影响。

房地产具有地域差别性。

房地产地域的差别性使每宗房地产的价值不同。

甚至在同住宅区的相同的住宅，或者同栋楼的同层中的同平方米价值也会有所不同。

房地产具有高值耐久性建筑在土地上的建筑物和构筑物，其使用期限都很长，般要几十年，有的甚至可达上百年。

房地产作为消费品价值也较为昂贵。

房地产具有保值增值性。

房地产商品在国家政治经济形势稳定的情况下，其价格呈不断上升的趋势，即房地产具有保值和增值的性质。

房地产的这种性质主要由于城市土地的性质决定的，土地的有限性不可再生性使城市土地处于稀缺状态。

由于人们对土地需求的日益增加，使房地产产品价格呈上升趋势。

由于房地产鲜明的特征，房地产项目前期调查与可行性研究也成为房地产整个开发过程中重要的个环节。

它根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的概念设计为核心，综合运用各种科学手段，按定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划，从而使企业决策更加科学，避免项目运作出现大的偏差，在激烈的市场竞争中增强综合竞争能力本文主要的研究内容如下国家宏观政策及杭州市滨江区房地产住宅市场分析杭州及滨江区商业市场分析区域住宅类竞争楼盘总结分析项目住宅市场需求问卷调查分析分析滨江区块的规划前景及地块的品质，结合项目市场需求调查分析结论，对本项目进行项目前期定位策划。

项目经济分析和经济可行性研究，项目实施建议。

东润房产号地块市场定位及可行性研究研究方法本文主要研究方法调查问卷法笔者作为杭州东润房地产开发有限公司控股股东杭州房地产开发有限公司总经理助理兼前期部经理，带领公司前期部和营销部人员，采取访谈和发放问卷的方法，对滨江区域竞争楼盘和潜在项目的开发情况，以及在滨江置业的目标客户群的购房意向进行调查并统计分析。

在公司营销中心发放调查问卷份，回收有效问卷份。

综合分析法通过对本项目的调查，运用分析法分析本项目优劣势，确立项目市场定位，提出项目营销建议，同时运用财务评价原理和分析方法对该项目的盈利能力和盈亏平衡能力进行分析，客观评价该项目的可行性。

东润房产号地块市场定位及可行性研究国家宏观政策及杭州市滨江区房地产住宅市场分析国家宏观经济调控政策自年以来，政府实行宏观经济调控，特别是年月日建设部发展改革委财政部国土资源部人民银行税务总局银监会七部委关于做好稳定住房价格工作的意见出台后，杭州房地产市场改以往突飞猛进的发展趋势，呈现出与以往大不相同的调整和理性回归的态势。

在此有必要对年以来出台的房地产和房地产金融政策做简单分析，为项目的科学定位决策提供宏观政策依据。

房地产金融政策年月日央行宣布，从月日起，资本充足率低于定水平的金融机构，将执行的存款准备金率，国有独资股份制商业银行外资等金融机构将执行的存款准备金率，目的是限制商业银行的信贷盲目扩张，房地产业是信贷调控的首要对象之。

月日，国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目不包含经济适用房资本金比例从提高到及以上。

随着中央对房地产开发信贷规模的控制，五前后各大银行纷纷采取相应措施提高个人住房按揭贷款门槛，归纳总结主要是限制个人购买套及套以上的住房以及高档别墅，旨在控制炒房投机，平抑房价。

年月日，人民银行调整金融机构存贷款基准利率。

年月日，中国银监会发布了商业银行房地产贷款风险管理指引征求意见稿。

指引规定，商业银行对个人住房贷款的发放，应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在以下含，月所有债务支出与收入比控制在以下含房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过。

东润房产号地块市场定位及可行性研究年月日起，人民银行调整商业银行自营性个人住房贷款政策是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款利适江景楼盘规模大建桥后交通方便。

图选择滨江住宅的原因序号原因选择此项的被调查者比例房价合适江景楼盘规模大有发展前景建桥后交通方便可做休闲度假选择滨江住宅看重的因素如图所示，通过对选择滨江住宅看重的因素的调查可以看出，主要因素依次是户型房屋质量价格开发商信誉江景及生态环境楼盘规模商业公共生活配套设施交通条件与工作地距离物业管理建筑风格与市中心距离。

东润房产号地块市场定位及可行性研究图选择滨江住宅看重的因素序号因素选择此项的被调查者比例价格建筑风格户型江景及生态环境商业公共生活配套设施物业管理开发商信誉交通条件与市中心距离与工作地距离楼盘规模房屋质量小区配套生活设施如图所示，通过对小区配套生活设施的调查可以看出，需求比例从高到低依次为便利店洗衣房咖啡吧室外活动设施健身房幼托游泳池网球场美容院视听室。

东润房产号地块市场定位及可行性研究图配套生活设施调查表序号配套设施选择此项的被调查者比例游泳池美容院健身房室外活动设施视听室幼托网球场咖啡吧便利店洗衣房以上调查活动，使我们对有在滨江置业意向的目标客户的需求特征有了更深入的了解，这对下阶段的项目定位有很强的指导性。

东润房产号地块市场定位及可行性研究项目定位通过分析滨江区块的规划前景及本地块的品质，结合项目市场需求调查分析结论，可以对本项目进行项目前期定位策划。

滨江规划前景及对项目的影响分析滨江规划前景分析图杭州市地图随着杭州市沿江开发，跨江发展号角的吹响，处于主三副双心双轴六大组团六条生态带开放式空间结构中江南副城中心位置的滨江区见图，着手组织对已编制的各个规划进行重新整合，确定了由中国城市规划设计研究院编制的滨江科技城概念规划，在确认概念规划的基础上，杭州高新区滨江邀请杭州市规划设计研究院重新修编了杭州高新开发区滨江分区规划，并于年月日获得了杭州市人民政府的批复同意。

规划明确了建成后的杭州高新区滨江将形成个区级公共中心沿钱塘江江南大道四季大道彩虹大道四条发展轴线高新产业园区等两个产业园区西兴中兴之江长河浦沿东冠等六个居住片及高新西兴和白马湖三个研发基地的功能布局形态。

分区规划中还明确在拓展产业发展空间的同时，注重完善城市基础设施配套和教育旅游居住商贸研发等综合服务功能，促进人与自东润房产号地块市场定位及可行性研究然城市经济与城市环境的和谐发展，从而将杭州高新滨江区定性为江南城西部以高新科技产业为骨干，集商务教育旅游居住商贸研发功能为体的高科技多功能园林化的科技城。

根据规划蓝图，建成后的杭州高新区滨江将是高新技术产业高素质人才密集，商业步行街星光大道等大型商务中心会务中心购物中心休闲娱乐中心文化中心等配套服务设施完善，历史街区白马湖等历史文化底蕴与高校重点中小学构成的新文教景观共存辉映，城市交通体系发达，自然环境优美的高起点高品位高档次的城市副中心。

据杭州市城市总体规划，滨江是江南城西部以高新科技产业为骨干，集商务教育旅游居住商贸研发功能为体的高科技多功能园林化的科技城。

规划规模为可居住人口为万人，建设用地约为平方公里。

人口规模规划分区总人口万人，其中城区人口万人，郊区人口万人。

用地布局结构为心四轴二区九片。

个公共中心，即高新开发区滨江东部的区级中心。

四条发展轴，即沿钱塘江中兴路四季大道彩虹大道四条发展轴线。

二个产业园区，即杭州高新技术产业开发区之江园区，浦沿工业园区。

九个居住片，即本域内的九大居住片。

三个研发中心，即以现状高新软件园为基础的研发中心，东部公共中心南部研发中心，沿白马湖西侧研发中心。

个高教园区，即滨江高教园区。

条旅游观光带和休闲旅游度假区，即沿钱塘江的旅游观光带和白马湖休闲旅游度假区城市道路交通，见图。

快速路系统中兴路杭州萧山机场快速路彩虹大道东西向四季大道风情大道南北向主干路系统火炬大道江晖路中兴路滨康路滨兴路次干路系统闻涛路东信大道浦沿路海纳路信诚路创业路长河路江虹路西兴路滨宁路公共交通发展战略突出公共交通在城市交通中的优先地位，建立个以轨道交通为骨干，公共汽电车为主体，其它公共交通方式为补充的方便快捷布局合理设施先进管理良好环保舒适的多层次现代化公共交通系统，逐步改善居民出行结构。

目前从杭州市区出发，有等条公交东润房产号地块市场定位及可行性研究线路直达滨江。

图滨江区道路交通设施规划图高教园区已入驻的有中国美术学院浙江中医学院浙江公安高等专科学校浙江商业职业技术学院浙江机电职业技术学院等院校。

中专有中国美术学院附属中等学院及浙江劳动干部学校。

规划在滨江区西南部设置以大专院校或大学分部为主，以与院校相关联科研机构为辅的综合性高教区，主要接纳新建和市区迁建的大专院校在长兴路与北新路，红旗路与江虹路之间，设置以中高等职业教育职工技能培训为主，以与高新技术相关联科研机构为辅的综合性文教区。

教育配套闻涛小学滨兴学校博文小学已经正式投入使用个班的江南实验学校今年开始招生。

这四所学校总投资超过亿元，硬件设施流，能容纳近名学生就读。

其中江南实验学校是九年贯制的学校，与杭二中教育集团合办。

同时，滨江区还投入万元扩建了浦沿小学长河小学浦沿中学浦沿小学等学校，易地新建了西兴中学西兴街道幼儿园长小学和东冠小学。

未来几年内，随着滨江区个居住区的成形，区内将会出现所配套中学所配套小学。

医疗设施目前已有武警医院所综合性大医院。

规划在江虹路与北塘河之间的临江地块设置所市级医院在中兴西路以北之江三号路与之江四号路之间，北环路以