【毕业论文】华立仪表电能表产品营销策略研究

好的房地产是件精美的艺术品，市场营销则是这件艺术品上串闪亮的珍珠，而串起这串珍珠，撑起房地产成功营销的则是定位。

定位是现代营销理论中的种创新思维，它建立在挖掘目标群体潜在心理需求基础上，通过产品差异性诉求和目标群体动机性诉求的有机融洽，从而使事物找到最佳位置的种手段和策略。

定位是个改变了广告本质的概念。

是广告的前奏，是广告生产轰动效益和营销魅力的催化剂，定位具有可变性，时代性。

本章所述房地产营销定位就是指在操作房地产项目时，对房地产销售的目标群体及其心理上价格功能服务品牌等进行明确的指向和遴选，并确定其层面价位众寡优劣。

简而言之，就是要为房地产这块蛋糕在生产之前，寻找个心理上所渴求的模型，为房地产这块蛋糕的出品，锁定目标及其消费群体。

市场营销学的目的是为了使推销变成多余。

试想，好的商品在价格品质数量和服务等方面都能完全符合顾客的要求，这样的产品还用推销吗研究背景改革开放以来，我国经济体制改革的不断深入，尤其是城市综合开发房屋商品化住房制度改革和土地有偿有期使用制度等的推行，为房地产业的迅速恢复发展和壮大提供了良好环境，我国房地产业进入了相对稳定发展的阶段。

其主要表现在以下几方面房地产开发过速增长得到有效控制，投资额适度增长，增幅明显下降。

投资结构得到调整，普通住宅已成为开发主体。

销售增长略高于投资增长，这也预示了未来房地产市场对商品房的潜在消化能力很大。

普通住宅的市场化加快，在商品住宅销售面积及预售面积中，个人购房面积高达，并呈上升趋势。

各项制度和房地产市场体系逐步完善，市场走向有序，投机性活动得到有效遏制，房地产企业日益重视科学的管理和决策。

以上形式表明，中国房地产经过近十几年的发展，己基本上解决了人们基本居住有无的问题，尤其是发达地区如北京上海天津深圳和广州等地家庭居住面积已达到多平方米，人们对住房的需求不再满足简单的居住要求，而是对居住条件越来越讲究多样化个性化发展，因此人们开始思索我们究竟需要什么样的居住方式开发商究竟为客户提供什么样的产品，他们所开发的产品有没有经得起时间和市场检验的卖点这是现代城市居民所面临的问题，也是每个房地产开发商所面临的问题。

在中国商品住宅全面进入生态环境智能环境郊居规模化的时代，商品住宅开发早已不是般意义上的盖房子卖房子了。

这是商品住宅竞争的必然趋势，也是市场行为与城市化进程的合拍。

发展商所面临的不仅是消费者和产品的竞争，更多的是要了解如何引导市场创造需求，只有这样，才能将楼盘开发真正融入到市场中去，满足居民多样化发展的需求，从而在未来的房地产市场竞争中处于有利的位置，将房地产发展与客户需求有机结合起来。

本文正是在这种环境和背景下提出来的。

研究目的般来说，对个住宅开发的研究是多方面的，可以从规划方面研究，可以从住宅的建设功能和组成方面研究。

就目前国内的研究情况看，主要着重于住宅规模和建筑两大方面，从定位角度研究住宅小区的不多。

然而，在大量的资料中，我们发现，商品房空置的个重大原因，在于开发商对所建项目了解不多，不了解市场需求。

对老百姓的需求置之不理，以至于在空置商品房随处可见，似乎住宅市场已出现过剩情况的同时，仍有许多人在抱怨买不到房，买不到自己满意的住房，要么结构不合理，要么价格偏高，要么就是没有点环境，没有点绿化，要么配套服务和设施没有跟上等等。

总之，开发商没有切实去调查和了解周围的环境状况，以及不能及时有效地向顾客传递销售信息等多种因素所致。

因此，在目前商品住宅开发主要是由房地产开发商来完成的情况下，进行开发前期，研究小区的市场定位已日益显示出它的重要性。

本文主要是从住宅开发商的角度，在其掌握政府有关政策和当地居民实际需求之后，如何对具体的情况做出分析总结，对自己将要做出的住宅投资找个准确的切入点。

因此，本文的目的在于在了解我国住宅市场基本特征的前提下，指出了解市场的重要性。

使开发商意识到进行市场调研对投资项目进行市场定位的重要性和紧迫感。

使项目市场调研市场定位系统化，并通过本项目的实例来说明房地产市场定位的般步骤和策略，从而使决策者目了然，在以后进行类似房地产开发时，可以有据可循，依葫芦画瓢。

通过评价商品住宅市场定位效果，从而寻求比较合理的房地产市场的综合评判方法。

研究内容和方法本文依托景园香槟之约项目，通过对杭州市住宅整体市场的分析研究，归纳出市场的些共性和发展趋势通过和周边竞争性项目的优劣势比较，挖掘自身的个性，争取做到取长补短。

在此基础上，对项目整体定位，追求差异性，对项目设计，追求唯性。

具体产品策划思路主要围绕地段房型价格配套设施物业管理等几个大方面要素的综合体现，给我们的客户提供更多有用的附加值。

本文的主要内容包括第章作为论文的绪论建筑面积在平方米平方米以下的住宅需求比例为对面积在平方米之间的需求但对于建筑面积在平方米以上的需求比例。

如图所示平方米以下平方米平方米平方米平方米以上图杭州市民购房意向面积在住宅的户型上，消费者更倾向于三室结构的住房，其中选三室两厅的比例为，选三室厅的占，两者所占比例超过了半。

由此可见，消费者对住宅的面积户型的需求更趋向于舒适和实用，中等以上面积多厅室的房屋仍然最受消费者欢迎。

二室厅或二室二厅占，对四室及四室以上户型需求量不到，如图所示其它二室厅二室二厅三室厅三室二厅四室两厅图杭州市民购房意向房型结构在面积受局限的情况下他们较为注重客厅餐厅功能，希望客厅面积稍大而将平时不常使用的卧室面积减小些。

需求二室厅卫的受访者般希望客厅大些，卧室小些。

需求三室二厅卫的受访者般希望客厅适中餐厅稍大些。

杭州市的大部分居民对住宅格局功能的需求还属经济实用型。

的受访者认为客厅面积要以上，大多数受访者认为理想的卧室面积在以上且带阳台有套间通风采光好，并有很好的景观等的受访者表示喜欢落地玻璃阳台，超过的受访者喜欢每层住户数在四户以下。

建筑形式和住宅结构。

调查显示大部分居民喜欢小高层住宅，能接受电梯高层的受访者不足，有近的受访者对多层较为看好由于不希望附属面积过大，造价太高，大部分受访者喜欢平层结构，只有的受访者喜欢跃层和半跃结构受访者对高层住宅存在忧虑，主要原因是高层住宅的电梯和附属面积会增加造价和每月电费的负担，同时他们还认为高层不安全。

多数的受访者表示购买住宅的装修标准为般装修或是毛坯房，或者是发展商提供多种装修套餐选择的房。

这说明，人们喜欢按自己的意愿来进行房子装修。

受访者可承受的最高价位。

价格直是非常敏感的热点。

杭州近两年价格的上涨也促使居民能接受的心理价位提高，虽然消费者收入提高的速度远低于房价上涨的速度。

在消费者对价格的接受度上，可接受的价格上升幅度较大。

预计价格在元平方米的比例仅为预计购房价格在元平方米档的比例为元平方米是本次调查中消费者最能接受的价格区间，预计价格在此范围内的比例达到，。

此外，本次调查还表明，对于中高价高价房的接受比例大幅度提高，选择元平方米元平方米和元平方米以上价格的比例分别为，而。

可以看出，杭州房价现状历练了消费者的心理接受度。

目前杭州市大多数市民对过高的房价还是望而却步。

在此次调查中，经济适用房成了百姓关注的焦点。

其之所以受到百姓的欢迎，是因为其价格适当，接近市民的承受能力。

如图所示图杭州市民购房所能承受总价购房付款方式。

从付款方式来看，被调查者中选择商业按揭的比例最高，达到其次为公积金贷款和组合贷款，比例分别为和次性付款的比例也达到采用分期付款的比例为。

商业按揭公积金贷款组合贷款次性付款分期付款图付款方式在购房首付款上，选择首付额度在万万的比例是，是所有备选额度区间中比例最高的。

其次是万万元，比例为。

首付款在万万元万万元和万元以上的比例也不低，分别为和。

而首付额在万元以下的比例较小，仅为。

元元元元元元以上万万万万万万万万万以上万元以下图首付款方式在被调查者中，能承受的月还款额为元以下的比例为元之间的比例最多，为有的人能承受元的月还款额能承担元元元以及元以上的月还款额的比例依次为和，四项比例之和为。

元以下元元元元以上图月还款额受访者选择住宅的注重因素。

调查显示受访者在选择住宅时最注重的是价格，理位置，交通的便捷程度也影响选择。

受访者对安全性较为看重，念在当地消费者心中有所理解。

大部分居民对住宅只是般性需求。

其次为地物业的概，对商品住宅的附加值及提高住宅品质方面无过多需求，价格是未来他们购房的决定性因素。

受访者购买住宅最为注重的前四个因素依次排列为价格地理位置交通便捷安全性，如图所示。

价格地理位置交通便捷安全性小区环境配套设施图杭州市民购房所关心的因素受访者希望园区内应有的设施。

调查显示受访者希望在住宅小区内多些便利日常生活的服务设施。

如超市如活动医务所洗浴场所等受访者希望有些特定功能的公共活动场，锻炼等，能有离家很近的幼儿园，以解决上下班接送问题，受访者对其它设施的兴趣不高。

其它方面。

据调查，人们对购房位置的要求，仍以市中心为主。

在年的秋季调查中，市中心是多数人的首选，以后的几次调查中，选择在繁华区域购房的人仍保持很高的比例，年的秋季问卷的调查结果显示，选择繁华区域的占七成。

但随着城市建设速度的加快，人们对住宅位置的需求正在向市区外转移。

调查显示，杭州房地产常用的媒体为报纸和电视，对购房者来说口碑作用不可忽视，传十，十传百，好的口碑可以带来更多的客户，使开发商持续地发展，同时宜传资料和项目现场包装也十分重要成功楼盘应在项目前期策划设计定位工程进度信誉广告宣传形象销售现场气氛销售服务入住后物业等每个环节都要力争完美。

对手楼盘分析主要对手如下天阳美林湾天阳美林湾地处古墩路以东，莫干山路以西，五里塘河以南，留祥路以北约百米处，项目总建筑面积约万，分南北两大区块，由幢景观小高层和高层组成，点式板式交错设计，空间变化多样，主力户型为左右精致舒适的二房三房单位。

表天阳美林湾楼盘概况总套数套建筑面积平方米总面积平方米绿化率占地面积平方米楼层状况层容积率总户数约户停车位近余个销售均价元平方米三墩颐景园坐落于水乡古镇三墩镇，东至通济路，南靠董家路，古至厚仁路，地处以浙江大学紫金港校区为中心的大学城板块，近邻西溪风景旅游园区。

总占地面积亩规划容积率，三墩颐景园由三个地块组成。

地块西北角底层为商业网点，