【毕业论文】基于Panel+Data模型的城市地价水平影响因素研究——以全国27个大中城市为例

供给方面的因素影响土地需求方面的因素总结与述评本章小结模型构建与变量选取城市地价水平模型的构建固定效应模型与随机效应模型的判别随机效应模型的函数形式及估计方法城市地价水平变量的选取因变量的选取浙江大学硕士学位论文基于模型的城市地价水平影响因素研究自变量的选取数据来源与说明样本数据的空间与时间范围因变量的数据来源和说明自变量的数据来源和说明本章小结实证结果与分析城市住宅地价水平的实证研究描述性统计分析模型的设定估计和检验估计城市商业地价水平的实证研究描述性统计分析模型的设定估计和检验估计两种不同用途地价水平模型估计结果的比较两种不同用途地价水平模型的简单比较两种不同用途地价水平模型的综合比较本章小结结论和展望论文的主要结论论文的学术和应用价值学术价值应用价值研究展望参考文献致谢浙江大学硕士学位论文基于模型的城市地价水平影响因素研究表目录表不同阶段中模型的自变量选取表选取的个大中城市及其所属的地区表年前我国房地产市场的四次周期表年城市居住地价水平值与级居住用地基准地价相关分析表城市住宅地价水平所选取的自变量量化总结表城市商业地价水平所选取的自变量量化总结表因变量城市住宅地价水平的描述性统计量表城市住宅地价水平个自变量的描述性统计结果表模型的检验表城市住宅地价水平模型估计结果表进入方程的回归系数及其标准化结果表随机效应模型的异方差检验结果表随机效应模型的序列相关检验结果表城市住宅地价水平模型估计结果表进入方程的非标准化系数及其标准化结果表计算方程表和值检验结果表全国个大中城市中小学校数和医疗病床数相关分析表因变量城市商业地价水平的描述性统计量表城市商业地价水平个自变量的描述性统计结果表城市商业地价水平模型检验结果表城市商业地价水平模型估计结果表进入方程的回归系数及其标准化结果表随机效应模型的异方差检验结果表随机效应模型的序列相关检验结果表城市商业地价水平模型的估计结果表进入方程的非标准化系数及其标准化结果表和值检验结果表全国个大中城市人均和人均可支配收入相关分析表城市住宅地价水平和城市商业地价水平模型比较表浙江大学硕士学位论文基于模型的城市地价水平影响因素研究图目录图城市地价水平影响因素图论文研究所采用的技术路线图图论文的逻辑关系图图二次变换函数形式与线性半对数等函数形式关系图控制线对城们在时间序列截面研究中对自变量的选取量化标准的制订实证所选择的方法以及模型的函数形式等均已有相当多的成果，这也为本文的实证研究提供了良好的借鉴。

本章第二部分从供给和需求两个方面对国内外学者有关城市土地价格影响因素的研究进行了总结，发现国内外学者对城市土地价格影响因素问题的研究主要以需求方面的因素为主，供给方面因素的研究则相对偏少。

在变量选择上，供给方面的变量主要集中于土地资源条件政府政策土地开发成本城市分区土地使用管制城市增长控制城市规划和税收政策等因素需求方面的变量具体包括人均增长率人口人口增长率人口密度收入利率抵押贷款率学校质量等。

浙江大学硕士学位论文基于模型的城市地价水平影响因素研究模型构建与变量选取第二章的文献综述系统总结了国内外学者在对城市地价水平进行研究时，所采用过的模型方法和变量，这些都为本章模型的构建和变量的选择提供了分析的思路。

城市地价水平模型的构建是在段时间内，对样本中的每个样本单元进行多重观察的描述，这种多重观察既包括对样本单元在时间上多个特性的观察，也包括对该样本单元的这些特性在段时间的连续观察，连续观察所得到的数据集称为面板数据，。

单方程模型的般形式为，其中为向量，即，，为向量，即，，为自变量的个数，为截面个数，为每个体对应的时间长度，为误差项，其均值为，方差为。

根据模型中参数设定的不同，模型可分为两种固定效应模型和随机效应模型。

假设模型中的参数为确定性变量，即模型中省略因素对个体差异的影响是固定不变的，则模型为固定效应模型，固定效应模型可以采用虚拟变量的形式来弥补解释变量信息的不完整性。

假设为随机变量，即模型中省略因素对不同个体的影响是随机的，则模型为随机效应模型，随机效应模型可以通过对误差项的分解来描述解释变量信息的缺失。

在实证研究中，固定效应模型和随机效应模型的选择可以采用以随机效应模型为原假设的检验值是否显著进行判别。

固定效应模型与随机效应模型的判别固定效应模型和随机效应模型的判别主要以个体效应是否与解释变量相关为依据。

如果个体不可观测效应与解释变量不相关，可采用随机效应模型并采用或来获得参数的有效估计值。

如果个体不可观测效应与解释变量存在相关性，则随机效应估计值将不再是致性和有效的，此时采用固定效应模型较为合适陈铮颖，。

浙江大学硕士学位论文基于模型的城市地价水平影响因素研究提出了基于随机效应估计和固定效应估计差别的检验即豪斯曼检验。

豪斯曼检验的基本思想与原理如下假设模型为要检验解释变量是否为随机变量，可设，则式变为式中。

设η为与相关但与和不相关的工具变量，是对η回归得到的估计值为ˆ和残差为ˆ，用ˆ和ˆ代替式中的。

可得ˆˆ若令代表式中ˆ前的系数，并考虑到ˆˆ，则式变为ˆ检验的具体做法为第步，将对η进行回归，求得ˆˆ和残差ˆ。

第二步，将对和ˆ进行回归，并对ˆ前系数进行检验。

第三步，若ˆ的估计量的统计量显著，则拒绝解释变量是非随机的，说明解释变量为随机变量若ˆ的估计量的统计量不显著，则没有充足理由拒绝，说明解释变量为非随机变量赵松山，白雪梅，。

根据第四章模型设定中软件的检验结果，本文实证研究将选取随机效应模型进行分析。

随机效应模型的函数形式及估计方法模型的函数形式随机效应模型将总体中个体的差异视为服从随机分布，因此，其函数形式为，，其中，为全国个大中城市年的城市地价水平值，为与城市地价水平值相对应的影响因素，为随机干扰项，为模型中被忽略的反映个体差异变量的影响，假定它与样是随机变量。

将式具体化，进步可得浙江大学硕士学位论文基于模型的城市地价水平影响因素研究城市住宅地价水平模型，城市商业地价水平模型，假定和不相关，进步假定，，，，令，则，，所以，给定下，的方差为。

二模型的估计方法随机效应模型的常用估计方法是可行广义最小二乘估计，其原理就是在求出中未知量和的无偏估计后，进行广义最小二乘估计。

对方程两边在时间上求平均得到减去，得到则未知量和的无偏估计为ˆ，ˆ其中，和是和的致估计。

有了和的无偏估计，就可以得到未知数和未知矩阵的估计ˆˆˆˆ，ˆˆˆ将方程重写为，其中，。

对方程两边乘以ˆ的估计阵，得到ˆˆˆˆ浙江大学硕士学位论文基于模型的城市地价水平影响因素研究对进行估计，就得到参数的估计。

城市地价水平变量的选取因变量的选取鉴于本文的研究对象是城市地价水平，所以因变量选取的是能够代表整个城市平均地价水平的地价水平值。

作为反映地价水平高低的指标，地价水平值采用平均地价表示，其所对应的是区域性的土地区位和土地使用条件，可以用来衡量整体地价水平的高低。

本文将采用全国个大中城市的住宅地价水平值和商业地价水平值来反映这些城市平均地价水平的变化。

在本论文的分析中，暂时不将城市工业地价水平值纳入研究范围，这主要是因为城市工业用地还未真正实现市场化，它的出让方式与住宅用地和商业用地有所不同。

现阶段工业用地还以协议出让为主，难以反映实际的市场供需状况，在工业用地出让过程中又往往存在行政干预过多，地价严重偏低等问题，这使得城市工业地价水平与实际的工业用地价值发生较大的偏差。

自变量的选取关于政府政策土地开发成本经济发展状况人口规模和居民生活水平等因素与城市地价水平的关系，国外学者般使用供求原理，建立计量经济模型进行实证研究周刚华，。

笔者也将延续学者们的这分析思路，从土地的供给和需求两个角度来选取自变量。

根据上章城市地价水平影响因素的综述，学者们在研究土地供给对城市住宅地价水平的影响时，主要选取了土地资源条件土地开发成本和地方政府的土地供给政策等因素。

而在土地需求方面，则选取了经济发展水平人口规模居民生活水平基础设施和地方政府的土地需求政策等见图。

城市商业地价水平研究的自变量选取，在土地供给方面与城市住宅地价水平基本致，差别主要在土地需求上，城市商业地价水平除经济发展水平人口规模居民生活水平基础设施完善程度和地方政府的土地需求政策等因素外，另外还增添了与城市商业地价水平联系较为紧密的产业结构和商业繁荣程度两个因素见图。

国土资源部土地利用管理司中国城市地价状况北京地质出版社，浙江大学硕士学位论文基于模型的城市地价水平影响因素研究图城市住宅地价水平的影响因素图城市商业地价水平的影响因素经济发展水平人口规模产业结构土地资源条件土地开发成本地方政府的土地供给政策商业繁荣程度基础设施完善程度居民生活水平地方政府的土地需求政策土地供给土地需求城市商业地价水平经济发展水平基础设施完善程度人口规模土地资源条件土地开发成本地方政府的土地供给政策居民生活水平地方政府的土地需求政策土地供给土地需求城市住宅地价水平硕士学位论文论文题目基于模型的城市地价水平影响因素研究以全国个大中城市为例基于模型的城市地价水平影响因素研究摘要随着社会经济的发展，土地市场交易日益活跃，在资源配置中发挥重要作用的城市地价水平也不断发生变化。

研究和探索城市地价水平的影响因素，对企业进行正确投资和政府科学调控土地市场十分重要。

但是，由于我国城市土地市场发育不完全，市场交易信息缺乏，城市地价水平及其影响因素的科学研究还处于起步阶段。

本文借鉴国内外学者相关研究成果，结合我国土地市场的实际情况，选择了影响城市地价水平的主要因素，并对这些影响因素进行量化，然后依照国外学者建立模型的基本方法和般程序，分别建立了我国城市住宅地价水平模型和城市商业地价水平的模型，并采用全国个大中城市年