【毕业论文】建德市洋安区块综合开发项目投资分析

本区块南面有山，北面有水，地块内没有工厂。

现有多户农户，约万平方米的建筑。

地块城市功能定位为新兴居住区，物业开发以住宅为主，涉及与居住有关的桥梁交通商业医院学校以及文化体育等公共配套设施。

浙江香溢房地产开发有限公司是浙江省烟草公司控股，烟草职工参股的混合所有制企业。

目前正在开发的项目有江苏连云港香溢世纪花城，总建造面积万平方米，期万方已于年月底顺利交付，项目预计于年月结束，实现净利润万元以上。

上海普陀区建民村旧城改造项目是与其他房地产公司合作开发的，公司占股份。

该项目总建筑面积万平方米，目前基地处于拆迁之中，计划年底开工，年之前竣工，预计实现净利润亿元。

公司为了使项目发展在地域分布上更合理，正积极在杭州及周边地区寻找房地产开发项目。

建德市洋安区块综合开发项目作为个大型的综合性房地产开发项目比较适合浙江香溢房地产公司的大资金运作，但由于该项目所处地块目前尚未完全成熟，市场参考缺乏可比性，项目不定因素较多，这给投资决策带来较大难度。

因此，做好项目可行性研究显得尤其重要。

我受公司委托负责对此项目进行的可行性调研，是为下步公司董事会对项目的投资决策以及与建德市政府的土地出让的谈判做好前期准备工作。

研究目的和意义本论文通过研究建德市宏观经济走势以及发展计划，分析建德城区房地产市场发展状况和发展规律，预测建德市区商品房发展的容量和价格变化趋势寻找在本项目所在地洋安区块发展大型商品房项目的市场机会点测算土地成本和项目总体盈利水平，并为规划方案的设计提供市场定位依据。

本论文的研究有以下的现实意义为开发商投资决策以及项目运作提供指导和帮助浙江大学学位论文建德市洋安区块综合开发项目投资分析为开发商在政府土地出让的谈判中提供可靠的依据为大型综合性房地产开发项目提供案例和借鉴。

研究方法和结构安排本论文的研究依据来源于建德市年城市总体规划和建德市年十五计划。

房地产资料数据来源于我和公司同仁对建德市目前房地产市场的实地调查和对建德市潜在消费者的需求调查专家访谈，而二手数据则来源于建德市政府的统计土地管理房地产管理和计划发展等部门。

本论文主要研究方法市场研究法在建德市房地产市场供应和客户需求两方面深入调查分析的基础上，预测未来供应量及市场需求变化趋势，研究各类物业在供应与需求两方面区综合开发项目多层住宅用地从年元平方米至年元平方米，上涨幅度为，平均地价为元平方米，折合每亩地价为万元。

本项目区小高层住宅用地地价测算根据建德城区小高层与多层信宅销售价格及其增长之间的关系，我们在测算建德城区未来小高楼住宅的销售价格时将以多屋住宅价格的预测值为基础，并且假定小高屋与多屋住宅之间的溢价系数为，且本项目区域小高层的价格系数为市区平均值的本项目区小高层的总体空置率为。

对于小高层住宅的开发费用将在第四章详细分析，在此引用数据。

在销售收入建安成本利润确定的前提下，就可以计算其土地地价。

表小高层住宅用地地价测算假设条件年年年年年年年年年洋安区块小高层每平米销售额中心城区小高层平均售价洋安区块地段价格系数空置率费用前期费用元平方米水电煤贴费元平方米小区配套用绿化元平方米期间费用营业税及附加不可预见费费用汇总开发商营业现金流浙江大学学位论文建德市洋安区块综合开发项目投资分析建安成本增长率楼面地板价元平方米开发商投资资本，税后资本年回报要求所得税率资本回收期平均容积率土地地价元平方米土地单价万元亩地价房价比经测算，建德洋安区综合开发项目小高层住宅用地从年元平方米至年元平方米，上涨幅度为，平均地价为元平方米，折合每亩地价为万元。

本项目区高层住宅用地地价测算根据建德城区高层与多层住宅销售价格及其增长之间的关系，我们在测算建德区未来高层住宅的销售价格时将以多层住宅价格的预测值为基础，并且假定高层与多层住宅之间的溢价系数为本项目区域高层的价格系数为市区平均值的本项目区高层的总体空置率为。

对于高层住宅的开发费用将在第四章详细分析，在此引用数据。

在销售收入建安成本利润确定的前提下，就可以计算其土地地价。

表高层住宅用地地价测算假设条件年年年年年年年年年洋安区块高层每平方米销售额中心城区多层平均售价洋安区块地段价格系数空置率费用前期费用元平方米水电煤贴费元平方米小区配套用绿化元平方米期间费用营业税及附加浙江大学学位论文建德市洋安区块综合开发项目投资分析不可预见费费用汇总开发商营业现金流建安成本增长率楼面地板价元平方米开发商投资资本税后资本年回报要求所得税率资本回收期平均容积率土地地价元平方米土地单价万元亩地价房价比经测算，建德洋安区综合开发项目高层住宅用地从年元平方米至年元平方米，上涨幅度为，平均地价为元平方米，折合每亩地价为万元。

本项目区联体别墅用地地价测算根据建德城区联体别墅与多层住宅销售价格及增长之间的关系，我们在测算建得城区未来联体别墅的销售价格时将以多层住宅价格的预测值为基础。

并且假定联体别墅与多层住宅之间的溢价系数为本项目区域联体别墅的价格取市区平均价的。

对于联体别墅的开发费用将在第四章详细分析，在此引用数据。

在销售收入建安成本利润确定的前提下，就可以计算其土地地价。

表联体别墅用地地价测算假设条件年年年年年年年年年洋安区块排屋每平方米销售额，中心城区排屋平均售价洋安区块地段价格系数空置率费用前期费用元平方米水电煤贴费元平方米小区配套用绿化元平方米期间费用浙江大学学位论文建德市洋安区块综合开发项目投资分析营业税及附加不可预见费费用汇总开发商营业现金流建安成本增长率楼面地板价元平方米开发商投资资本税后资本年回报要求所得税率资本回收期平均容积率土地地价元平方米土地单价万元亩地价房价比经测算，建德洋安区综合开发项目联体别墅用地从年元平方米年元平方米，上涨幅度为，平均地价为元平方米，折合每亩地价为万元。

本项目区单体别墅用地地价测算根据建德城区单体别墅与多层住宅销售价格及其增长之间的关系，我们在测算建德城区未来单体别墅的销售价格时将以多层住宅预测值为基础，并且假定单体别墅与多层住宅之间的溢价系数为本项目区域单体别墅价格取市区平均价的。

对于单体别墅的开发费用将在第四章详细分析，在此引用数据。

在销售收入建安成本利润确定的前提下，就可以计算其土地地价。

表单体别墅用地地价测算假设条件年年年年年年年年年洋安区块别墅每平方米销售额，中心城区别墅平均售价洋安区块地段价格系数空置率费用前期费用元平方米水电煤贴费元平方米浙江大学学位论文建德市洋安区块综合开发项目投资分析小区配套用绿化元平方米期间费用营业税及附加不可预见费费用汇总开发商营业现金流建安成本增长率楼面地板价元平方米开发商投资资本税后资本年回报要求所得税率资本回收期平均容积率土地地价元平方米土地单价万元亩地价房价比经测算，建德洋安区综合开发项目单体别墅用地从年元平方米年元平方米，上涨幅度为，平均地价为元平方米，折合每亩地价为万元。

本项目区商业用地地价测算商业部份的销售价格以上述预测值为基础，并假定本项目区域商业部的价格系数为平均值的。

在销售收入建安成本利润确定的前提下，就可以计算其土地地价。

表商业用地地价测算假设条件年年年年年年年年年每平方米销售额元平方米商业售价洋安区块地段价格系数费用前期费用元平方米水电煤贴费元平方米小区配套用绿化元平方米浙江大学学位论文建德市洋安区块综合开发项目投资分析期间费用营业税及附加不可预见费汇总开发商营业现金流建安成本增长率楼面地板价元平方米开发商投资资本税后资本年回报要求所得税率资本回收期平均容积率土地地价元平方米土地单价万元亩地价房价比经测算，建德洋安区综合开发项目商业用地从年元平方米年元平方米，上涨幅度为，平均地价为元平方米，折合每亩地价为万元。

本项目区产权式酒店用地地价测算产权式酒店的销售价格将参照小高层的平均价格，并在此基础上平均每平方米增加元作为装修成本及装修成本的回报，本项目区域产权式酒店按城区平均价格销售。

价格系数设定为市区均价的。

表产权式酒店用地地价测算假设条件年年年年年年年年年每平方米销售额元平方米，产权式酒店售价洋安区块地段价格系数费用前期费用元平方米水电煤贴费元平方米小区配套用绿化元平方米期间费用浙江大学学位论文建德市洋安区块综合开发项目投资分析营业税及附加不可预见费费用汇总开发商营业现金流建安成本增长率装修费用楼面地板价元平方米开发商投资资本税后资本年回报要求所得税率资本加收期平均容积率土地单价元平方米土地单价万元亩地价房价比经测算，建德洋安区综合开发项目产权式酒店用地从年元平方米年元平方米，上涨幅度为，平均地价为元平方米，折合每亩地价为万元。

小结综合上述各类商品房各自的土地价格测算结果，按本项目区各类商品房开发面积分配进行加权平均后，测算出本项目区年各年度商品房开发用地的加权平均地价为万元亩，总地价为亿元，其中年的地价为万元亩。

各年地价详见下表表各年度分类型平均地价测算表单位元平方米比例年年年年年年平均多层住宅包括底商小高层住宅包括底商高层住宅包括底商联体别墅单体别墅商业产权式酒店加权平均地价浙江大学学位论文建德市洋安区块综合开发项目投资分析加权地价万元亩总地价万元地价房价比配套设施发展计划在建德城市总体规划中对于建德城区新开发综合居住区的规划有如下标准洋安按居住组团级规划医院洋溪桥南片区各设所地段综合性医院中学万人所初中小学万人所公建用地道路用地公共绿地。

因此，根据我们对于洋安区块未来商品房需求面积的分配结果，公建配套设施的面积配比将以总体用地面积公顷为基础，扣除全部商品房开发用地面积后，依据以下原则进行分配消费者需求原则。

在消费者需求调查中，未来潜在的消费者对于居住区环境景观的需求普通较高，因此广场最先建设医院学校公共交通属第位需求，体育文化属第二位需求，因此，在公建设施开发中将以此为原则进行开发进度上的安排。

发展原则。

医院学校体育和文化设施按居住区规划要求，考虑今后洋安区块周边区域的发展要求，适当增加用地面积，同时将保留中学用地，以满足今后发展的需要。

景观最优化原则。

尽可能地扩大公共绿地广场用地，并保留或扩展现有山林水域，以最大限度地挖掘本区块的环境景观价值，以提高商品房开发的附加值。

投资最小化原则。

广场绿地既能美化环境，为市民提供极佳的公共休憩娱乐的场所，能很好的吸引