【毕业论文】苏州XG房地产公司运营模式研究

在多年的发展实践中，房地产业以较长的产业链延伸和超快的发展速度奠定了其在国民经济中的支柱产业地位。

房地产业的快速发展离不开房地产企业的支撑和扩张，据第二次全国经济普查的结果显示，截止年底，中国已拥有房地产开发企业家，行业从业人数万人，房地产企业的主营业务收入亿元，其中房地产开发业收入亿元，成为名副其实的支柱产业。

据国务院发展研究中心住建部政策研究中心全国工商联房地产商会及中国经济年鉴社共同发布的年度中国房地产企业竞争力研究报告称尽管我国房地产市场近年炙手可热，房地产企业总数超过万家，但目前的房地产市场成熟度还不够，房地产企业的规模化程度尚不足，最大的房地产企业万科在全国所占份额刚超过。

由于房地产业是种地域性和阶段性很强的产业，随着开发项目和地域的拓展，关联投资企业的不断增多，房地产集团公司的管理半径管理难度的大幅度增加等内外部环境的变化，各项目在地点物业类型产品品质客户定位价格营销策略等方面均有异质性，造成各项目在投资管理人力资源管理产品设计及销售上都会有所差异。

国内些著名的房地产企业，凭借其雄厚的发展实力，在发展中形成了自身独特的运营管理模式，如万科以城市白领定位的城市花园模式中海地产以建筑技术和施工能力为基础的开发模式大连万达以商业酒店为主体的地产开发模式等，即使在年和年的房地产大起大落中，这些优秀企业依然得到了快速发展，因此，其发展模式得到了地产界的广泛关注。

然而，还有众多房地产企业，在大风大浪中经不起市场的考验而被淘汰。

根据建设小康社会的目标和加快城市化进程的要求，到年，城镇人均住房面积将从目前的平方米提高到平方米，城镇人口从亿增加到亿。

仅城市人口自然增长和农民进城，全国就需新建城镇住宅亿平方米，相当于前年的综合农村住房随着农民生活的改善也将保持每年亿平方米的建设规模。

从总量上看，导论苏州房地产公司运营模式研究未来的房地产市场前景十分广阔。

因此，面对未来广阔的市场发展前景和激烈的行业竞争，房地产企业亟需充分学习借鉴国内外优秀房地产企业的运营模式，从根本上改变传统粗放式的运营模式，在组织结构管理制度管理流程方面不断改革创新，提高企业的核心能力，从而增强自身的市场应变能力抗风险能力和技术创新能力，使企业在激烈的竞争环境中立于不败之地。

研究目的及意义研究目的本文旨在以运营管理和流程再造的有关理论为基础，通过对房地产企业运营模式的应然分析，以及国内外优秀企业的运营模式的学习与借鉴，在对公司运营模式现状的调研和分析基础上，基于分析提出针对公司的有效运营模式，以及相关的业务流程再造。

新的运营模式将实现从战略组织结构相关制度以及流程的全方位改进，从而形成围绕企业发展战略，以流程为核心的跨职能的企业运行机制。

该机制以组织成员的相互依赖相互作用跨部门为特征，能将项目各部门员工和不同的职能部门有机结合在起，从而更有效地向顾客提供产品和服务，大幅度地提高企业的管理水平创新能力降低成本提高业绩，更快更强更好地满足顾客的要求，改变以往粗放式管理模式，从根本上提升企业的核心竞争力。

研究意义理论意义。

房地产行业是个理论严重滞后于实践的行业，目前关于房地产企业运营模式的理论相对较少，很多研究都是借鉴战略管理品牌管理流程再造等理论。

本文以苏州高新区新港房地产公司为研究对象，在对国内外知名房地产企业运营模式的分析的基础上，结合房地产企业的经营管理特点，运用分析法，提出针对该公司的运营模式，丰富了运营模式理论的发展。

应用价值。

本文选取了具都必须清除掉。

简化简化必要的活动。

在尽可能清除了非必要性任务之后，对于剩下来的活动进行简化。

整合任务整合。

经过简化的任务应该进行整合，使其流畅连贯，以满足顾客的需求。

自动化流程任务自动化。

信息技术是个加速流程和提高顾客服务质量的强大工具。

因此，在做好流程任务的清理简化和整合基础上应用自动化是十分重要。

进入自动化阶段，可能还会需要返回前面的阶段，进步清除简化或整合流程。

公司关键业务流程再造通过对公司的关键业务流程的分析发现，项目管理流程在整个项目的运作过程中占据着重要位置，同时其绩效相对较低，对此，本文着重对该流程进行再造，作苏州房地产公司运营模式研究公司运营模式设计出如下改进建议信息流优化运用网络技术，提高公司和工程项目部之间作业信息传递的效率，传递时间可以忽略不计。

软件的工作辅助功能通过软件功能设定，文档编号登记等活动可以由信息系统自动完成，该工作环节可以取消预算员预算部财务部的数据分类统计工作可由信息系统完成。

并行工作工程部预算部财务部之间串行作业方式可以改变，工程部预算部分别审核签证内不同的项目，因此可以改为并行作业方式财务部负责统计工程费用的情况，因此可以与副总经理的作业环节并行进行。

再造后的项目管理流程如图所示。

通过流程再造，减少了大量冗余的环节的，减轻了员工的工作负担，同时大大提高了企业运作效率。

公司运营模式设计苏州房地产公司运营模式研究开始审批建委总副经理项目经理办公室执行经理提议执行经理审批工程部成本控制部财务部监理单位公司内是否有合适人选是招聘上任技术交底接收图纸提交审阅审核编年季月计划开工乙方进度计划建委总副经理项目经理办公室项目管理团队成本控制部财务部监理单位乙方负责人审核月报告提交审阅审阅编制进度报表签认资金计划准备资金工程款结算提交审阅审核监理月报验收验收验收验收验收报告竣工资料审核审核审核发合格证接收接收接收结束图公司运营模式变革后的项目管理流程图苏州房地产公司运营模式研究公司运营模式设计相关并行工作建立特色的企业文化新运营模式的运行给公司带来了巨大的变化，对此，公司必须对现有组织文化的内容与结构进行变革，从而形成种为企业成员所共享的全新的价值观信念和行为准则，即产生种既能适应外部环境变化要求，又能促进组织整体结构运作的新文化。

由于新的运营模式是基于组织的发展战略新型组织结构和流程再造的每个环节所实现，因此很多原先分散在各个职能部门的工作由项目部完成，这种团队式的工作方式与传统的企业文化不相协调。

因此必须破除企业组织的些原有文化，建立种适应团队工作方式的新型企业文化，这种新型企业文化的基础就是要树立团队精神，主要体现在以下方面鼓励团队成员发挥创造性明确团队小组的工作目标，激励团队成员把个人目标升华到群体目标中去，使团队成员愿意为团队目标做出承诺。

摆脱由领导安排工作，员工执行的旧的思维模式，充分发挥小组成员的主动性和创造性。

小组成员之间相互信任和良好沟通成员的相互信任是有效团队的显著特征。

这种团队组织必须要崇尚开放诚实协作的原则，同时鼓励小组成员积极参与和自主性，形成相互信任的环境。

团队成员之间要进行广泛的沟通与交流，包括言语与非言语信息。

此外管理层和团队成员之间也要建立良好的沟通渠道，这有助于管理者指导团队工作。

鼓励学习在当今的知识型社会中，组织中的每个人每个团队乃至整个组织，都要持续不断地学习，并且分享各自拥有的知识。

重塑企业人力资源队伍组织中的员工既是新模式运营的改进者也是实施者，因此，新模式的设计离不开企业中的每个员工。

新的运营模式对企业的人力资源队伍提出了更高的要求提供了更多的发展机遇，对此，在模式的设计与实施过程应着重对企业的人力资源队伍做以下改进具体体现在以下几方面公司运营模式设计苏州房地产公司运营模式研究加强对员工的内部培训。

培训是员工获得新知识和新技术的重要渠道。

在新模式的实施过程中，公司应不断加大对员工培训的投入力度，使员工拥有获得提升的机会与平台。

建设学习型组织。

在组织中营造种学习氛围，让员工乐于在企业的大学校中乐于学习，通过学习汲取新知识和新技能的营养，不断创新，实现自我超越。

鼓励自我提升。

对于在自我提升过程取得较大的进步的员工给予鼓励或者物质奖励，通过鼓励的形式，使学习的风气在组织中长久的保留。

构建企业管理信息网络房地产企业信息化建设能提高房地产企业的市场竞争力，大大减少人力，提高效率，加快信息处理速度，进而提高信息的准确性和可靠性。

同时，房地产企业信息化可以通过辅助管理和辅助决策来准确及时地把握市场信息，从而获得更多商机。

房地产企业信息化还可以提高企业对市场的反应能力，提高决策的正确性和预见性，从而大大提高企业的市场竞争力。

然而，目前，公司的信息化建设还较为滞后，虽然公司实现了电子化信息化办公，但是很多程序只是简单地由纸质变成了电子，这距离真正意义上的信息化还较远。

对此，在模式的设计中，也把信息化建设纳入其中，这是实现企业改革的重要内容。

针对公司的实际情况，本文提出如下工程管理信息系统模块图公司房地产企业工程管理信息系统模块公司工程管理信息系统模块文件收发管理合同签署管理施工前期文档管理工程综合信息管理招标管理图纸管理合同管理施工进度管理质量管理物资管理文档管理苏州房地产公司运营模式研究公司运营模式设计质量管理开发项目质量是房地产开发商和客户所共同关系的问题，施工质量控制由监理负责管理，房地产公司的相关部门只是起监督指导作用。

故质量管理同监理数据积极联系起来，由监理报送相关质量数据，使房地产公司达到对质量的控制。

从房地产公司的管理需要出发，本模块只涉及人材物的资质管理和重大的验收记录管理。

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