1、实施进度建设工期本项目分二期建设，从年月起开始筹备，完成立项审批可行性研究之后，进入实施阶段。期建设从年月日开始至年底，二期建设从年月到年底。二项目实施进度安排期工程建设内容按先后开工顺序依次为三号地块的陶瓷精品市场四号地块的消防油漆市场号地块的博览中心和二号地块的旗舰店广场。二期工程建设内容按先后开工顺序依次为五号地块的综合商务服务区宝马大厦商务服务区群楼六号地块的家居世界和七号地块的地板城物流园。三编制项目实施进度表横线图附表二十二项目实施进度明细表投资估算投资估算依据土地投资按沈阳市现行土地储备制度所确定的地价标准，沈阳市规划和国土资源局提报的大东区分区规划，沈阳市沈海物流园区发展规划,沈阳市规划和国土资源局关于印发城区土地级别基准地价和出让金租金标准的通知沈规国地发第号文件。土建。

2、国内外著名品牌，坚持专业化和环保化。油漆涂料市场旨在均衡沈阳城区市场分布，提高油漆产品经营的安全性和服务质量，因此，产品质量按国际标准和国家标准两个等级控制，将切不达标的产品拒之门外。消防器材是新兴经营领域，公共消防和民用消防的专业化势在必行。家居装饰产品坚持时尚化人性化标准，按艺术化生活原则控制高端市场产品，引导消费者的消费方向。旗舰店广场是专为著名品牌生产商设立，以最新业态展示著名品牌商品，采用最先进的信息技术解决展示交易结算业务。东北陶瓷城改扩建项目完成后，将大大提高市场的核心竞争力，经营规模稳步扩大，五年后达到亿元，为区内增加综合税收超过亿元。主要建设条件东北陶瓷城的改扩建工程，目前具备以下条件经营资源国内生产陶瓷产品的制造商共有家，其中建筑陶瓷家，观赏陶瓷家，装饰陶瓷家，日用陶。

3、型集装箱车辆中小型配送车辆行驶快捷，小时车程可达辽宁中部城市群任城市。向城区内的配送则主要依托中小型车辆实现。为市场服务经验。项目经营期参照上述人员标准待定职工工资福利工资水平管理层标准元人月平均人数人工资元月基层标准元人月保安元人月保洁人数人工资元月月人员工资成本元员工来源及招聘方案员工来源项目建设期总经理名，已定员。项目总监名，外聘。招商中心名，内调名，外聘。项目建设管理部名，外聘。总经理助理名，已定员。行政事业部名，已定员。财务总监名，已定员。财务部名，已定员。物业部长名，已定员。物业管理部名，已定员。项目经营期待定招聘方案所有外聘人员，面向社会公开招聘所有内调人员，按照岗位素质要求竞聘。员工培训计划项目建设期附表二十项目建设期员工培训计划项目经营期附表二十项目经营期员工培训计划项。

4、增地万平方米。项目建成后总占地面积将达万平方米，建筑面积达到万平方米，建成大厅型专业市场四个，包括陶瓷精品市场油漆涂料市场地板城家居装饰材料市场，并在规划范围内建设宝马大厦综合商务服务区博览中心旗舰店广场和物流园。技术装备水平与商品质量等级基础设施通过区域整体规划，使场区内的道路停车场绿化给排水供暖供电卫生消防安全与城区公共网络衔接协调，达到大区域商品物流中心要求标准。经营设施按目前物流主体化市场的国际水平配置，实现展示交易结算仓储配送管理信息化，人性化。服务设施按照方便安全快捷环保人性的原则建设，实现经营理念与硬件设施有机结合。商品质量等级陶瓷产品包括建筑陶瓷观赏陶瓷装饰陶瓷日用陶瓷电器陶瓷日用洁具等全系列经营，以精品和名牌带动市场，集团消费与大众消费并举。地板城以中高档产品为主，集中。

5、方米，用于建设地板城，未拆迁。这些土地资源需要政府土地管理和城市建设规划部门重新规划，并精测绘图，东北陶瓷城有限公司统申请办理征用土地审批文件。物流资源仓储区。用于批发商品的集中收货理货发货，有两个方案，是拟在东北大马路西北侧地点距离陶瓷城处空地建座大型仓储设施，占地面积约为万平方米，建成后仓储面积万平方米。形成物流配送中心，实现储销体化。现有作为仓储的临时库房将在改扩建过程中进行统规划，重新分类配置。二是在本规划区内靠近联合路的号地块建设物流园区。本报告按第二方案考虑。长途运输和市区配送。依托沈阳铁路东站这大型陆地物流港，铁路集装箱运输非常方便，可以实现铁路到仓库的直接进货和向外地转发货。公路运输依托大二环绕城高速公路沈阳至周边城市的五条高速公路沈铁高等级公路和东北大马路，进出货物的大。

6、设备安装工程投资按辽宁省现行民用建筑投资概算指标，辽宁省现行民用建筑报价方法。其他基本建设投资参照辽宁省现行民用建筑其他基本建设投资概算指标。各单项工程基本设计和投资估算详见至号地块单项工程经济技术指标表。单项工程经济技术指标表二建设投资估算总投资,万元。建筑工程费万元。设备及工器具购置费万元。安装工程费万元。工程建设其他费用万元。基本预备费万元。涨价预备费万元。建设期利息本项目没有向外部借款的计划，故不考虑建设期利息因素。三流动资金估算流动资金估算考虑了以下因素除宝马大厦外，其他单个经营项目均不考虑自营。出租的经营单位按分季收入租金计算。出售的经营单位按分期收款计算。市场发展商的经费开支按人年万元计算。物业费收入按季计算。四编制投资估算表本估算依据本可行性研究报告提出的各项技术参数数据。

7、家，电器陶瓷家，日用洁具家，陶瓷原料家，陶瓷机械家，陶瓷包装家，综合类家，著名品牌生产商有广东的鹰牌蒙娜丽莎维也纳嘉俊新中源佛陶集团金舵欧神诺长城钻石马可波罗东鹏，上海的美标亚细亚冠军斯米克，山东的华光皇冠，江西的景德镇陶瓷，四川的威尼欧罗兰，福建的东龙恒达华泰碧岩集源双菱，河北的惠达，其他地区有和成诺贝尔罗马京陶金鹤等。这些品牌在东北陶瓷城有很大的扩张愿望。市场内经营陶瓷的既有厂商直销，也有总经销商和代理商，目前的入住率已达到，已登记准备进入的商家有户。另据对营口陶瓷城等外埠市场经营商的调查，东北陶瓷城改扩建后将会吸引更多的经营商涌入沈阳。沈阳的地板产品市场直很零乱，很分散，总体规模不小但却没能形成规模效益。据调查辽宁拥有家地板企业，每年的产值有个亿进入沈阳销售的外地品牌和国外品牌地板。

8、东北陶瓷城有限公司在开工前至少要将所需投资的三分之准备到位，开工后可能占用建筑工程承包商部分资金，但在工程竣工扣除工程质量保证后的工程投资在规定的计算期内全部结清付讫。工程建设其他费用万元，系为工程前期准备土地征用建设期间其他方面需要，以及经营前期准备所需的资金，集中在建设期内支付。基本预备费万元，涨价预备费万元。这两项预备费并不定完全支付，其结算清付期集中在建设后期。综上所述，由东北陶瓷城有限公司独家出资进行本项目建设，资金筹集的压力比较集中，全部投资风险和筹资压力由家承担，需要格外慎重。建议分解筹资压力，如采取卖楼花出让永久经营权带租约的产权商铺等形式，吸纳公众投资，经营商投资，实现投资的早回收和再投入。财务评价本项目全部由东北陶瓷城有限公司自筹资金滚动建设，不存在偿还借款和支付利息。

9、有个，如金刚圣象等，占据市场份额比本地品牌要大许多。没有专业地板市场来作为这些品牌的销售载体，是辽沈地区的大遗憾。这种局面既不利于品牌成长也不利于消费者。其他商品资源市场规划区内家居商品经营商有家，石材经营商家，五金经营商家。土地资源市场现有土地万平方米，为东北陶瓷城股东购置，但没有明确划界，需要政府土地管理部门尽快划界。本次规划将其分列为号地块万平方米，用于改建博览中心二号地块万平方米，用于改建旗舰店广场。本次规划另外万平方米土地为三号地块万平方米，用于建设陶瓷精品市场，现已拆迁腾空四号地块万平方米，用于建设消防器材油漆涂料市场，现已部分拆迁腾空五号地块万平方米，用于建设综合商务服务区，现为中海物流沈阳公司租用六号地块万平方米，用于建设家居装饰材料市场，现为钢管厂旧址，未拆迁七号地块万。

10、筑安装工程投资比例分配计算。分年投资计划表本报告暂按建设期内三年平均投入计算。流动资金估算表流动资金按年营业收入的计算。融资方案资本金筹措资金来源筹措方式数额本项目所需投资包括固定资产投资，流动资金，其他基本建设费用，由东北陶瓷城有限公司自筹解决亿元，后续投资由招商引入资金滚动解决。新设项目法人项目资本金筹措本项目虽为对原东北陶瓷城进行的改扩建，但因全部项目建成后并不保留原有建筑和设施，故按新建项目法人项目对待。项目投资由东北陶瓷城经营公司及各股东投资。不考虑建设贷款，但考虑部分工程建成后符合固定资产标准时出售部分产权。二融资方案分析本项目总投资为万元，其中，建筑安装工程万元，设备及工器具购置费万元，安装工程费万元，为构成资产实体的硬性投资。按辽宁省现行的建设工程资金管理办法和市场惯例，。

11、项。但需要对滚动建设所资金的筹集与周转进行考核。主要指标资金备付率不低于建成项目出租出售率第年不低于，第二年不低于，第三年不低于，第四年必须达到以上。出租出售资金回收率。新设项目法人项目财务评价本项目虽为改扩建项目，但实质上通过滚动开发全部建成后并不保留原有建筑物和设施，因此本可研报告将其视同为新建项目。财务计算基础表东北陶瓷城营业收入估算表表经营项目收入计算表表二收入分类汇总表概算参数和基础数据览表土地征用情况表外购电力消耗费用计算表总成本中其他费用计算基础表财务评价基础数据选取财务价格市场以出租出卖经营单元的方式获取经营收入，各经营商的交易活动不纳入本项目收入计算范围，因此，商品交易价格与本报告财务价格没有直接关系。本报告之财务价格系指市场出租出卖经营单元的价格，酒店房间价格，物业服。

12、，根据辽宁省建设工程概算定额和沈阳市类似工程近期造价水平估算。本估算包括规划区内的主体工程附属工程和区域工程费用。其中电气工程包括配电照明工程，不设变电站弱电工程包括火灾报警系统安全监控系统公用天线系统广播系统综合布线系统等投资。本估算考虑了土地出让金土地征用费用。没有考虑投资方向调节税。总投资估算汇总表总投资估算以建筑安装工程为计算基础。其中勘察设计费按工程费用的计工程监理费按工程费用的计工程保险费按工程费用的计开办费含建设单位管理费前期咨询费开工执照费质量监督费开业广告费等，按总投资的计招投标费，包括标底编制招标管理费等，按工程费用的计职工培训费以每人三个月培训期计基本预算费为工程费用与其他费用之和的计。单项工程投资估算表建筑工程和安装工程按现行概算定额指标估算，其他投资按投资总额和。

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