中国莆田国家级木材贸易加工示范区项目投资立项申报材料

在区域分布中，荔城区续建项目个已新开工项目个尚未动工项目个城厢区续建项目个已新开工项目个尚未动工项目个涵江区续建项目个已新开工项目个尚未动工项目个秀屿区续建项目个已新开工项目个尚未动工项目个仙游县续建项目个已新开工项目个尚未动工项目个。

施工及新开工面积同比上升由于去年延续的大部分续建项目以及市政府号会议纪要促使些新的项目开始动工建设，今年月全市房屋施工面积万，较去年万比增，其中新开工万，同比万上升。

虽然新开工面积大幅上升，但大部分项目处于桩基开挖等基础性阶段，因此投资额相对较少。

莆田市房地产业税收强劲增长受城市化建设步伐加快，消费升级和投资需求的拉动，我市房地产市场持续繁荣发展，房地产开发投资和商品房建设投资持续扩大，房地产市场交易量增大，促进了与房地产相关税收的强劲增长。

月，房地产营业税增收万元，增长，房地产企业所得税增收万元，增长，土地增值税增收万元，增长，契税增收万元，增长。

其增收额占地方级收入增收额的，拉动财政总收入增长个百分点，对财政总收入的贡献率为。

综上所述，整个房地产市场还有很大发展空间，莆田市的房地产市场形势呈现稳步攀升逐渐走高的态势，宏观经济环境总体上有利于本项目的开发经营。

第三章项目开发经营有利因素机会点必要性分析项目开发经营有利因素本报告二章对本项目作开发经营环境分析时，已作了许多讨论。

现对本项目真正的突出的有利因素集中如下。

莆田市十五发展环境，为本项目开发经营营造良好的发展氛围。

十五期间，我市人均生产总值将从美元向美元跃升，经济社会发展将迎来个重要关口。

综合分析国内外环境和我市的基础条件，我市国民经济和社会发展面临加快发展的战略机遇。

港城崛起的重要机遇。

和平发展合作成为当今时代的潮流，经济全球化科技进步和产业转移加快的趋势更加明显，有利于我市发挥优势，利用好两种资源两个市场，承接国际技术和产业转移，扩大外贸出口和利用外资，加快对外开放步伐。

国内社会政治稳定，市场经济体制机制创新步伐加快，对外开放水平不断提高，综合国力和国际地位显著提高，有利于我市进步拓展发展空间。

建设海峡西岸经济区的全面展开，以及国家更加重视和支持海峡西岸和其他台商投资相对集中地区的经济发展，有利于我市在更大范围更广领域和更高层次上参与区域间经济技术合作与竞争，主动融入全省发展大局。

海峡两岸关系的新变化，有利于我市更好地发挥妈祖文化优势，在服务祖国统大业中更有作为。

跨越发展的有利条件。

十五发展所取得的成就不仅为十五发展积累了丰富的经验，奠定了良好的基础，而且业已形成的良好态势将在十五发展中得到延伸和进步体现。

加快建设湄洲湾港口城市已经深入人心并在实践中取得积极成效，有利于更好地凝聚海内外莆田乡亲的力量，围绕目标，统行动，攻坚克难，加快发展。

风正气顺人和业兴良好趋势的逐步形成，有利于全市上下集中精力谋发展促发展干发展。

随着铁路高速公路等大能力港口集疏运网络的形成，临海大工业的崛起，湄洲湾港口将进入大规模开发建设的新阶段，我市对周边地区尤其是广阔内陆地区生产要素的集聚能力将得到大幅度提升。

这些，预示着我市站在个新的起点上，即将进入跨越发展的新阶段。

莆田发展大环境，特别是秀屿区作为湄洲湾港口新城，进入大规模开发建设的新阶段，为本项目开发经营营造良好的发展氛围。

二临港重大项目推动港城崛起，为本项目开发经营提供有利条件。

莆田市交通码头产业城建等重大项目纷纷布局临港工业带，这些项目的落地生成，将有力推动经济翻番港城崛起。

临港交通项目包括福厦铁路莆田段。

福厦铁路属我国铁路网八纵八横主骨架中东部沿海通道的段，为双线电力牵引的Ⅰ级铁路，设计时速为每小时公里，预留时速每小时公里的条件。

莆田段线路全程约公里，共涉及涵江荔城秀屿城厢仙游个县区个乡镇个行政村，总投资亿元，计划年建成并投入使用。

年福厦铁路征地拆迁工作已完成，年要全面推进动工建设。

向莆铁路。

线路从南昌枢纽引出后，经江西抚州，绕行江西南丰和福建建宁，经三明的泰宁将乐沙县尤溪，在永泰县城附近分岔，同时进入莆田市和福州枢纽。

线路西接杭长京九通道，中连鹰厦铁路，东接沿海通道，是条以客为主兼顾货运的快速铁路干线。

建设标准为国铁Ⅰ级，次双线电气化，旅客列车速度目标值每小时公里，项目总投资为亿元，莆田段预计投资为亿元。

年月日至日，国家发改委委托中咨公司召开向莆铁路评估会。

年月项目控制性工程争取动工。

湄洲湾港口铁路。

由福厦铁路莆田站引出，直达秀屿港区和东吴港区，全线总长公里。

莆田站至塘边采用国铁Ⅰ级建设，其余为地方Ⅰ级。

湄洲湾港口铁路建成后将与福厦铁路向莆铁路在莆田站相连，通过福厦铁路向东向西延伸，通过向莆铁路向北延伸，构成中西部地区至东南沿海铁路港口运输大通道。

项目总投资约亿元公共绿地空间，也是本区的自然景观核心。

绿带内部以团状大型乔冠木为主布置，局部设置漫步道小品等休闲设施，形成常状公共活动空间，创造大型优美的绿化环境，体现滨水景观特色，满足周边居民休闲活动的要求。

第九章项目开发经营策略营销策略根据本报告前六章的论述与分析，本章着重讨论生活区项目的开发经营策略，并对项目的投资进行估算，对工程实施进度作出安排，并制订相应的项目筹资计划和投资计划。

项目开发经营策略依据开发公司的实际情况，本项目宜采取整体规划分期实施自主开发力创精品灵活多变的开发经营策略。

整体规划。

这是大面积大规模房地产开发的个显著特点，本地块占地亩，因此必须对地块进行整体规划。

分期实施。

该项目开发总建筑面积达万平方米，容积率，分为三期开发，预计总投资约亿元人民币左右，如此大规模的投资，次性开发资金将出现筹取难度较大，资金回笼慢利润降低等不利因素。

同时，房地产市场的变幻莫测决定着其风险也较大，分期实施有利于根据市场需求变化及时调整物业功能，重新定位，规避风险。

自主开发。

这是基于项目公司的资金优势和地块本身的特点而作出的选择。

房地产属资金密集性行业，项目公司可凭借其他公司所不具备的雄厚资金实力进行自主开发。

项目公司购置该地块所需成本较低相对市中心而言和优惠的政策。

项目地块所处的特有的区位优势及市场前景如前文介绍。

④通过自主开发，公司可迅速依托项目的品牌提升企业形象，扩大公司在莆田市房地产业界的影响，为以后的项目开发打下良好的基础。

力创精品。

这是由项目所在区域内品牌项目较少的前提决定的，同时借助于国家级木材加工贸易示范区的品牌，可迅速提升开发公司在莆田市房地产业界的知名度。

先环境后房屋，先有现房后全面发动宣传攻势。

建议项目首期预售之前，先做好环境和配套等形象工程，这既是公司实力的展示，又可借助于这些形象工程增强购房者对本项目的信心。

二项目营销策略本项目是省市政府的重点工程项目，项目的招商工作是示范区的重点，良好的招商组织，对推动招商工作起到较强的作用。

我司应确立借势发力借船出海的整体招商指导思想，已达到我司的最终战略意图。

借势发力借助市政府举办的招商会和行业年会等会议达到引狼入室战略合作宣传推介积累客户无中生有之目的。

潜龙出海借助市政府举办的招商会和行业年会等会议抛出国际化商业平台的绣球，争取该平台早日高规格高效运行，以达到公司的战略意图。

因势利导原料采购和销售平台是产业链打造的核心，人力资源和物流配送是产业链竞争力的基础。

因此，我们应分析利弊，看清示范区没有早日高效运行招商成果不显著的弊端，积极给政府出谋划策，促使示范区早日形成并具有竞争力，我们就可以用最短的时间最小的代价达到我司的战略意图，最终形成双赢的结局。

商业运营无论工业地产还是商业地产，商业运营是战略核心。

商业运营的成功与否，不仅直接关系到项目的成败，并且直接影响项目的收益。

所以有效开展商业运营是每个操盘手价值的体现和水平高低的最终表现。

如何开展商业运营，应根据每个不同时期的具体情况具体制定方案。

展会经济应与我国现有的木材行业国内国际的各种展会主办方合作，采取让利的方式进行合作，这么做表面会损失现实利益，但是只会导致行业核心向莆田转移，极大的提升莆田项目在行业的地位。

扩大战果在取得初步的成果后，如何面对内外双重压力，提升效益空间，扩大战果是我们的更加艰难的役。

无水先叠坝无疑是最好的解决办法。

企划宣传酒香也怕巷子深，在项目运作阶段，在宣传上我们主要做如下工作工地告知性广告户外视觉广告设置户外广告设置能增强项目的认知能力和传播效果，同时还可以有效提升项目的知名度。

在视觉广告设置上可以考虑，商务楼电梯广告公路路侧广告公交车体广告路牌灯箱广告等其它户外媒体。

电台声效广告房地产项目不象易耗品的广告，其具有不可移动性和空间巨大性，还同时由于大部分房地产都是建设初期就开始广告，以概念进行营销，所以电台广播广告是房地产广告的重点。

针对性的广告通过系列手段，获取国内外相关企业的信息，经过筛选确认项目招商的目标群体后，制作相应的企业入驻理由，连同单页广告等宣传性文本起通过邮局邮寄给部分公司。

邮寄性广告费用较高，务必针对潜力较大的目标群体进行宣传。

因此在对目标客户群体进行筛选后，尽可能通过电话确认，并分析出企业的入驻优势，从而更能引发企业的兴趣。

网络广告设置如今社会，企业办公逐步走向信息化网络化，因此建议本项目同样在该网站上刊发相应的介绍性广告和相关宣传链接。

针对本项目的招商信息和项目的特色等内容进行宣传。

第十章项目实施进度安排及建设投资估算项目实施进度安排项目实施进度安排表除动工外，其它节点均为完成日期分期建设工程内容期建筑面积约万平方米，其中住宅万平方米，商店万平方米二期建筑面积约万平方米，其中住宅万平方米，商店万平方米三期建筑面积约万平方米，其中住宅万平方米，商店万平方米，写字楼万平方米，酒店万平方米。

二建设投资估算依据整个项目建设期从年季度开始，年季度全面完成。

各种税费按莆田市目前的取费标准计取。

整个项目按中高水平计算。

建筑形式组合式多层，小高层方案设计施工准备动工打桩基础施工结顶竣工交房期二期三期可租售建筑面积住宅万商店万写字楼万酒店万万，即为总建筑面积减去公建工程面积，作为折算建筑面积。

三建设投资估算建设投资包括土地取得费用建安工程费用小区配套费用道路绿化费用项目研究咨询规划设计费用各