中天凯旋城项目投资立项申报材料

项目建设的必要性符合攸县提升城市品位，打造新攸县的要求，有利于促进城市建设发展和推动攸县经济建设近年来，随着攸县城市化进程的加快和国民经济的快速发展，攸县的城市建设者们，试图对这座拥有深远历史却极大落后于沿海的城市启动厚积薄发的发展战略。

中天凯旋城项目的开发建设，将极大的推动攸县城市的增长，促进区域经济的发展。

为政府增加财税，企业增效缓解劳动就业压力，提高居民的收入和生活质量将起积极的推动作用也将给攸县城市整体布局起到画龙点睛的作用，对于提高城市品位，美化城市都将起到重要的作用，将给攸县增添新的生机与活力。

攸县人民日益提高的生活水平和消费需求，对住宅档次的要求也相应提高改革开放多年来，人们的生活习惯发生了翻天覆地的变化，从以前的追求温饱型发展到今天的讲究品位型，具体表现在人们日常生活中的衣食住行。

特别是对居住的条件和要求越来越讲究崇尚宽畅明亮绿色环保多功能的住宅，成为人们对住宅追求的主基调。

中天凯旋城项目的建设，正是符合人们意愿满足市民追求时尚的要求。

从攸县的实际情况看，城市面积的扩大以及城市人口的增加，将增强对住房的需求另方面是区域经济的持续高速发展，使城镇人均可支配收入得以持续提高，特别是中等收入家庭的总收入，则显得更稳定而可预测，这是大众住宅时代最为坚实的消费基础，为住宅产业的发展提供了长期的内在动力。

为实施住在攸县战略，树立攸县房地产品牌，起到良好的示范作用十五期间，在中央小城镇大战略政策的推动下，攸县实施城镇发展带动战略，举全县之力，开展城镇建设，攸县城镇建设步入快车道。

年的城市总体规划，对攸县推进城市化提出了新的宏伟目标。

对于新攸县的规划，攸县将以建设新区为重点，不断优化拓展城市发展空间，建设流人居环境。

年攸县根据地理位置和发展趋势，确定为长株潭城镇建设中的次中心城市发展长株潭南部地区的中心城市湘东南井冈山区重要商品集散地。

此后，攸县又先后完成了攸县城市总体规划第二次第三次修编，把县城定位为长株潭大都市区生态型山水园林城市和重要的二级中心城市。

人口规模为万人，用地规模为平方公里，规划控制区面积为平方公里，城市规划区控制范围平方公里，城市建设规格发生了质的飞跃。

年，在全省率先编制了攸县城镇体系规划，确立了城八镇的县域城镇布局，作出了以县城为中心，以网岭酒埠江皇图岭新市四镇为重点的城镇近期发展规划，攸县各城镇在性质规模上建设投资上做到主次分明配置合理协调有序。

由此迅速发展形成了批中心镇特色镇。

皇图岭镇于年月日被建设部授予全国小城镇建设示范镇称号，为株洲市首获此殊荣的镇，全省仅有个。

该项目建设，对改造攸县旧城面貌，提升城市品位，改善人民生活和居住质量，都将有着极其深远的意义。

纵观世界各国城市经济的发展，吸引优秀的人力资源前来创业吸引国内外著名公司前来投资发展的个非常重要的前提，便是人居环境的吸引力。

深圳杭州上海等城市，近年来在人居环境改善方面作出的巨大贡献，使得各类英才投奔其地，也使得当地的经济迸发出富有激情的活力。

湖南要发展，攸县要发展，个很重要的因素也在于人居环境的改善。

从构居环境的自然资源和文化资源等潜在要素来看，攸县先天已经具备她的魅力，但从城市建设条件居住环境治安环境生态环境人际交往环境来看，攸县落伍了。

因此，对攸县而言，首当其冲的并非是单纯的招商引资，想要引来更雄厚的资金，或者进步把引进来的资金留在攸县继续发展，根本的前提还在于改善人居环境，提高人居环境的吸引力。

倡导树立住在攸县的城市品牌，是提高攸县人居环境的个基本措施。

住在攸县品牌战略的实施，是从深层次探讨过去富有吸引力的攸县城市，如何在现代仍然成为富有吸引力的城市等系列问题，从而引发政府社会企业对攸县这座城市的关注，对攸县的人居环境的关注，对攸县城市魅力的关注。

市场分析及销售预测及营销策略宏观经济环境概述年全国房地产市场综述及走势年前三季度房地产综述年前个季度，全国房地产开发投资累计完成亿元，同比增长施工面积亿平方米，增长竣工面积亿平方米，增长全国商品房销售面积万平方米，增长商品房销售额亿元，增长。

其中，商品住宅销售面积增长，销售额增长全国个大中城市房屋销售价格同比上涨。

市场方面，前个季度房地产市场的火爆超出了很多人的想象。

三月里的小阳春演变成了七月流火，伴随着成交量的放大房价迅速攀升，北京上海深圳等线城市涨幅惊人，甚至超过年的高峰期。

盛夏过后，房地产市场开始不再单边看涨，对房地产泡沫化的担忧与日俱增。

随着年终岁末的临近，年，将攸县候车区包装成为中天房产公司的形象推介点，长期作为公司项目的信息发散地。

对重点乡镇进行短期宣传，步步为营突破每个乡镇市场模式展架三个广告棚宣传单张宣传横幅派单人员销售人员采取设点的形式，每次固定两至三天左右时间，单个乡镇安排两至三次下乡设点具体工作由公司工作人员负责，以求最大限度贯彻营销意图。

步骤分两个阶段，第阶段选择网岭皇图岭作为试点，吸取经验后再推广至后续乡镇工作第二阶段，根据第阶段工作的反馈内容，及时调整工作方式及工作方式，寻求更好的手段。

引导客户消费观念，教育客户，通过口碑传播销售接待说辞引导我们不急着卖房，好房子自然要买好价钱房子好比比自然就明了，我们要卖现房诚意金就是诚意金，买卖双方自愿而为，要买就交，不买就退软性宣传资料引导规范化房地产开发销售引导，宜外冷内热，房地产开发规范要求五证具体内容及要求商品房买卖合同的大概约定条件房款交纳相关规定等如何选好房什么是好房子的标准规划建筑参数的具体解释房屋建设的程序及内容房屋功能详细解释句话，利用软性的宣传资料，教会客户看房子，选择自已合适的好房子销售精简，积累客户加强客户关系营销，促使重点客户成交放平心态，不强求立即下定强调沟通，切以对项目信心为主确定姿态，做攸县环境最好的小区提高门槛，定金金额提高突出重点客户，利用以老带新等措施，建立良好的客户关系及信息网客户积累期积极寻找新的销售小高潮，如工程最新进展通报利用周末集中进行客户逼定等措施，持续去化销售标的不断积累客户，重新寻找营销节点培养人才，打造团队，建立支成熟的营销团队加强基础知识培训，不断提升业务实践能力余世维职业经理人培训沟通技巧培训作为培训的主要提纲性内容，同时结合项目的操作过程中的业务需要，及时的思考手上的工作建立套完整的营销管理体系建立套完整的管理体系，含各种内部管理制度折扣定退房催款等业务流程培训制度等稳定销售营销团队自中天国际小户型销售完成后，线销售人员变动较大，人员业务技术水平差异化拉大，加之中天公司两个项目的销售周期拉长，对业务员的心态有定影响，须在团队稳定上进步上功夫近期推广主题选择多方面加强对中天房产的企业品牌宣传主要广告宣传主题基调定以社区环境及园林为主导后期营销设想组织已购客户公关活动，进步促进口碑传播如组织客户至长沙株洲统参观经典楼盘，组织客户组成团队至石燕湖进行拓展训练高尔夫球练习赛等没真正与客户拉近距离，中天公司的影响力就只能停留在认识层面，不可能进步提升为对中天品牌的认知。

继续对重点乡镇进行短期宣传，步步为营占领每个乡镇市场结合中天国际项目，切实执行上株洲长沙，下广州深圳的高端市场策略可先在株洲交通频道试水，继而向其它城市实行。

在工地现场打造样板区，以放心房实景房打动客户，塑造品牌具体实施计划第阶段完成新轮包装方案，含户外平面宣传资料及其它媒体销售案场彻底贯彻新的营销策略第二阶段边累积客户，边尽可能成交做好客户关系工作，建立良好的客户关系网络在已有长效媒体的基础上，多方面展开直销促销活动第三阶段组织开盘，视市场具体情况而定。

项目风险分析及对策项目风险因素该项目于年正式新建，未来几年项目开发受较多隐性的不确定的因素影响，存在以下风险因素项目原材料价格和销售价格可能会随着市场变化情况出现定程度的波动，能否达到预计的盈利水平不确定。

国家未来几年经济宏观调控政策和对房地产市场的调控政策不确定，新出台的房地产新政对地产行业的后市开发已经产生了定的影响。

借款人在项目建设销售上出现重大的决策失误，管理不善等因素。

通胀预期已经成为支撑新轮楼市行情的重要因素。

当通货膨胀预期导致的投资和投机需求取代刚性需求及升级换代等正常的购房需求时，楼市泡沫被迅速扩大，风险不断聚集。

这些投资性需求更容易受市场和政策影响，有风吹草动，马上就会大幅度萎缩，从而使整体经济尚在企稳阶段的楼市面临较大风险。

项目风险对策针对上述风险，拟采取的主要应对措施如下由市场调研人员对市场变化情况及时了解，聘请熟悉房地产业务和政策的专业律师及时解决遇到的政策性的问题。

加强和企业的合作，加强和政府的合作和沟通，在各方面获得政府优惠和扶持。

规避由于较大的改制拆迁难度带来的开发周期风险加快市场进入速度，规避由于缩小的市场容量和较强的竞争强度对于已收集的信息由专人进行分析，撰写调查报告，及时将情况汇报有关负责人，将可能预见的问题和情况提前控制，并拟定防范风险的对策，将可能发生的损失降低到最小。

加强产品创新，注重规划新起点，提高物业档次，加大规划的投入进行商业策划和商业人流规划，精心进行商业业态定位，引进专业招商公司和专业经营管理公司价格定位不能过高，做好价格区分，加强营销推广措施，不单是在攸县进行营销，还要进行株洲地区，甚至长沙地区等有攸县人资源的地区的营销活动对于重大投资决策，实行集体决策，尽量避免决策失误。

项目选址及建设条件项目选址建设地点本规划区位于攸县老城区中心商圈内具体范围见用地红线图，交通便捷，地理位置优越。

本次规划净用地为。

地形地貌项目地块地势平坦，为东西走向地块。

其北面和东面均临城市规划道路，交通环境良好，小区内用地较为平整。

中天凯旋城用地与望云明珠花园毗邻，地处攸县县城核心区域，周边学校医院超市等生活配套齐全，公共交通便利，用地旁规划道路与攸州大道相连，具有良好的发展前景，适合打造流的居住小区，无不良地质情况。

气候条件攸县属于中亚热带东南季风湿润气候。

气候特征是气候温和，降水充沛，雨热同期，四季分明。

气温年平均气温