中森国际名城房地产项目投资立项申报材料

城乡居民收入快速增加年全市城镇居民人均可支配收入达到元，比上年增加元，扣除物价因素，实际增长人均消费支出元，比上年增加元，扣除物价因素实际增长。

全市农民人均纯收入元，比上年增加元，扣除物价因素实际增长。

昆明市年国民经济和社会发展计划草案提出固定资产投资力争达亿元。

在日开幕的昆明市十二届人大六次会议上，昆明市年国民经济和社会发展计划执行情况与年国民经济和社会发展计划草案的报告中计划昆明将力争全社会固定资产投资规模达到亿元，其中重点基础设施完成投资亿元，重点产业项目完成投资亿元。

在年昆明主城建筑高度控制规划方案中昆明主城第次提出规划建设主三次区域主城主中心区西市副中心区次北市副中心区次南市副中心区次。

明确规划出三山水的城市轮廊。

这对昆明的城市价值和城市竞争力也将是次提升和飞跃。

昆明市年城中村改造工作提出，今年全面完成主城建成区个城中村改造专项规划的编制和审批再实施个城中村的改造。

年月日，昆明东南北二环路主线全线贯通，与先期完工的西二环路无缝对接，绕城圈只需半个小时，昆明分钟主城生活圈即刻形成，并联动圈内和圈外。

二环沿线楼盘的居住品质将得以再次升级，二环沿线的商业布局也将被瞬间连通。

年月日，国务院批准了昆明轨道交通建设规划，标志着昆明城市轨道交通建设的大幕已经拉开。

地铁给个城市带来的，不仅仅是交通上的便利，更是种全新的生活方式，这必将掀起房产投资新热潮。

二昆明市房地产市场概况房地产投资情况年昆明房地产开发猛增，达到亿元。

相比上半年市场的冷清，下半年陆续的几块新地王的诞生，以及土地出现激烈争夺场面的出现，预示着土地市场逐步步入回暖期，开发商对未来市场的信心开始提升。

昆明市区内重点成交地块年月土地规划信息公示分析数据来源房地产研究中心月份规划公示项目共个，其中居住性质的项目数量最多，商业办公及工业性质项目数量同。

月昆明土地市场交易分析数据来源昆明市国土资源局月共有块土地出让，并全部成交。

显示了强劲的市场需求。

二商品房市场价格年全年成交各类商品房套，成交面积为万平方米，成交金额为亿元，全年均价元平方米。

资料来源中国房地产决策咨询系统三市场供需分析年上半年，昆明的房地产市场将会受到目前的调控政策的影响，但具体到各开发商影响程度则不同，通过前期回款已经储备了足够资金的开发商，还是可以按照计划推盘，而些现金流不充裕的开发商有可能受到影响。

但随着国家经济形势趋好，调控政策对整个房地产行业影响不大，短期出现观望气氛也是正常的。

现阶段购房者已经出现了分水岭，已经下定决心买房并认筹了的人将会继续在高房价中抢房，还没有下决心买房者将会在国家调控背景下持币观望。

年的房地产市场和年时面对的经济环境完全不同，政府所出台的政策肯定也是不同的，对于些房价涨幅非常大速度非常快的城市来说，或许会有个停顿的过程。

从统计数字来看，昆明的房价算是上涨比较快的，但这是因为基数比较低，所以从单纯的涨幅和速度来看，属于都比较快的，不过如果将昆明的情况与其他线城市作对比，昆明的房价还是属于个可以承受的水平。

年昆明的房价走势还需要看昆明的土地供给情况以及城市化进程。

以现在昆明的城市化水平来说，未来的发展不会放缓。

据悉，昆明市政府已编制了昆明市年保障性住房建设计划白皮书，计划从年起，用年时间基本解决全市低收入住房困难家庭住房问题，并完成棚户区改造，使城市和工矿棚户区居民住房条件明显改善，这将会释放巨大的市场刚性需求量。

昆明迄今为止最大的动迁项目草海国际生态商务港将在今年月前完成拆迁工作。

此次滇池草海片区规划范围东至西坝河，西至昆安高速，南至南绕城高速规划路，北至南二环路，总面积约平方公里，涉及片区有马街福海棕树营金碧碧鸡个街道办事处的个社区居委会个居民小组和家国有单位。

总人口约万人，其中农业人口约户万人。

这部分人将使市场需求强劲。

由于年市场反弹，市场需求放量大，各开盘楼盘时至年底基本进入尾盘期或售罄，另外据悉由于新的报规规定，使多数楼盘报规暂未通过，预计上半年市场达到预售条件楼盘较少，供应量少，甚至有可能出现供不应求。

按照报规时间及政府城中村万开发量要求，下半年预计陆续放量，形成供给高峰期。

昆明楼市月在售楼盘情况分析在售楼盘项目类型数据来源房地产研究中心从上图可知本月在售楼盘仍然以混合类型项目为主，占。

其次普通住宅类型项目占比列较大，为。

可以看出当前昆明房地产市场开发项目以综合型项目和普通住宅型项目为主。

混合项目中，普通住宅和商业混合项目占比最大，占所有混合型项目的，接近半。

其次，常规的综合体混合型项目普通住宅写字楼商业项目房三房面积段适度放大。

根据规划中车位要求，会促使规划过程中减少小面积户型的配比，从而减少公共配套等而产生的成本，适度放大小两房三房面积段以满足容积率要求。

由于昆明房地产市场以刚性需求为主，首次置业及改善需求较多。

随着楼市不断增长，部分前期以刚性需求购房后物业升值，从购买房产中获益较多，同时对比股市的不确定性，部分资金转入房地产，期望通过短期炒作转手，获取更大利益，从刚性需求客户转型为投机者。

特别是昆明市政府大力推进城中村改造工程，由于拆迁补偿，短时间内出现大量准富豪，时间拥有较多的闲置资金。

拆迁后对房子的刚性需求强烈，且具备定的经济实力，成为潜在的投资客群体。

该部分人群将成为各楼盘重点客户对象，也成为流入房地产资金的另渠道，并支持价格上升。

北市区上涨幅度高于其他片区，南市区发展速度高于其他片区。

从土地供应情况来看，北市区供给明显少于其他片区，而北市区配套逐渐成熟，将成为中产阶级的选择之，因此北市区的房价上涨的幅度有可能高于其他片区南市区随着各不同商业配套的完善进驻，将会成为城市中高端人群聚集地，以前由于其配套不完善而空置的现象将会改善，南市区发展速度将高于其他片区。

除了本土开发商之外，大量外来大型开发商入滇，将成为今年昆明地产的大亮点。

方面是城中村改造的吸引，另方面则是云南丰富的旅游资源契合了这些外来大佬的发展需求。

包括华侨城进军阳宗海云南城投携手万科地产组建合资公司招商中海等，与往年如保利恒大等发展商拿位于安宁太平等州市或新区项目不同，此次各品牌大鳄均瞄准从昆明市区作为发力点，打造品牌，抢占市场，使本土开发商面临新轮的竞争洗牌。

品牌发展商的进驻，势必加快昆明房地产的发展进程，同时也将出现更具综合素质竞争力的楼盘。

各个板块销售情况分析目前昆明市各板块平均销售率情况比较数据来源房地产研究中心从上图可知本月昆明市各个板块平均销售率位于前三位的分别是滇池版块官南版块和环至二环版块，平均销售率为。

与年月相同，滇池板块名列热点板块首位。

本月销售率最低的版块为东南版块。

三项目周边市场状况由于市政府省政府省政协的南移，行政区域辐射到这个片区，滇池板块将是未来的市中心，政治经济核心区。

在年，世博板块将略显疲态，而滇池板块起到标杆性作用。

此外，还吸引了万科中国五矿等等大型开发商，在这里，豪宅就是资源优势，有豪宅情结的客户会毫不犹豫选择滇池板块。

昆明发展重心会往南移动，滇池北岸，环湖整个布局，以整个滇池水岸线为生命线，以大滇池为出发点，延展到整个大滇池片区。

使得滇池板块真正宜居完美完善配套商业公共配套都很成系统，使得整个片区区域合理，更加适合未来快速发展趋势。

二环滇池楼盘有滇池卫城水岸公馆列侬溪谷水天舍滇池康城海悦花园听涛雅苑滇池南郡金家大院海韵枫丹黄金海岸极少墅长城滇池花苑德瀛华府等。

这些楼盘都是以高品质高价值高价格的别墅为主的住宅小区。

这些别墅均价都在万元以上。

例如住宅单价滇池卫城元平方米已售罄滇池康城元平方米已售罄海悦花园元平方米已售罄列侬溪谷元平方米已售罄南亚风情第城元平方米均价在售水岸公馆元平方米均价在售商业单价滇池卫城元平方米已售罄水岸公馆元平方米均价在售南亚风情第城元平方米别墅单价极少墅独栋元平方米，联排元平方米在售，水岸公馆联排元平方米在售南亚风情第城元均价平方米另外，昆明最大的城市综合体南亚风情•第壹城项目位于昆明滇池路中段，总用地面积亩，总建筑面积万平米。

其中包括万平米的商业物业，万平米的白金五星级酒店，万平米的级智能写字楼，万平米的国际，万平米的高端住宅，万平米的地下空间。

百万平米巨型城市综合体实施整体规划整体开挖整体建成和整体运营，到年整体呈现建成。

南亚风情第城的出现，以城市商业副中心为项目商业定位。

在定程度上弥补了滇池板块大型商业业态的空白。

第三部分项目的市场定位主力消费群定位市政府省政府省政协等门国家机关的富有人员。

二银行金融证劵投资界的成功人士。

三城中村改造工程过程中由于拆迁补偿，出现的大量的准富豪的刚性需求。

四社会精英人士商务成功人士五大学城里的教授六外来投资者部分分时度假人士。

二产品定位高档高品质花园式山水楼盘二昆明市著名楼盘三环滇池标志性楼盘及商业中心可将名称改为滇池品滇池号滇池湾滇池水岸品春城海逸天下，等等既能表示楼盘所处滇池的优越地理位置，又能代表楼盘品质超群出类拔萃傲立昆明所有楼盘的唯我独尊的楼盘名称，让购买者自豪，拥有这里就是身份和地位的象征。

三户型定位别墅二高档花园式景观洋房三二房为辅，三房四房为主四双卫双大观景阳台等等第四部分项目的经济分析项目总体经济技术指标规划指标见第部分之二二土地地价万元亩二总价万元三楼面地价元平方米二项目开发建设的组织与实施计划建设方式自筹资金建设二开发方案设想分三或四期开发。

先建住宅与商业后建别墅，或同时建少量别墅只作宣传用，以提高项目的市场定位档次。

每期之间尽量减少市政道路的分割，是整个楼盘形成个整体，增加居住的整体环境氛围，减少降低建设公共配套的成本如游泳池地下停车场幼儿园小区出入口等等。

规划完善配套设施如学校商场双语幼儿园电影院银行餐饮酒吧条街咖啡馆健身会所休闲娱乐设施等等，以增加楼盘的附加价值，最大限度挖掘项目的可创造利润。

三开发时间进度略三项目成本明细项目名称总成本万元单位成本元备注土地成本楼面地价勘察费用绿化景观设计费用施工图设计及审查费燃气自来水等工程接口设计费监理费建安平均成本住宅商业地下车库安装工程给排水安装工程电气工程安装工程弱电工程消防工程防雷接地电梯配套成本室外高低压配电道路工程雨污水排水工程室外路灯系统绿化室外给水管网小区监控系统各种政府收费管