1、筑地块所具备的适宜建造种建筑的条件和质素，个地块之地产因子决定了该地块适宜建造的建筑功能和档次，是其未来建筑价值之核心因素之。通过对本项目地块之环境考察，可以看出，该地块具有以下特色地块位于政府大力开发的旅游度假居住的夷陵区内，是适应未来城市住宅发展趋势的优质地块地块周边规划为大型公园及低容积率的高档物业，视野开阔地块内现有梅子垭水库，水质清澈，可成为项目内部的大景观地块基本平整，地质适宜作住宅建筑用途地块周边交通路网顺畅地块周边公里半径内市政配套齐全，但缺乏大型超市及部分高档娱乐场所地块所处为旅游度假区，环境状况良好，无化学工业造成空气污以上，就是本项目地块作为中高档住宅用地所具有的地产因子。三项目地块分析优势环境优势地块位于自然环境优美的夷陵区内，项目更是占据了风景独好。

2、平方公里，人口万，其中城区面积平方公里，建成区面积平方公里，城区人口万。市域内水电矿产林特旅游资源富集，自然风光人文景观中外闻名。便捷的交通环境中国成立多年来，宜昌交通事业飞速发展，先后共建了批对国民经济和社会发展具有重大影响的重点交通工程，即以公路铁路水运和航空四大运输方式为主体，水陆空协调发展，全方位对外开放的交通运输格局初步形成。交通基础设施。全市综合交通里程已达公里，其中公路公里，航道公里，铁路公里。长江黄金水道北通宜昌，西进万州重庆东达武汉上海。火车幅射北北京等东南京等南广州深圳湛江等。夷陵长江大桥西陵长江大桥宜昌公路长江大桥枝城长江大桥和已经建成的葛州坝三峡水利枢纽大坝，把宜昌的江南江北融为体，公路四通八达，其中国道穿境而过，东进上海，西达西藏。航空运输已开通国内北京上海深圳。

3、体系的新生力量。中加合资宜昌磷矿矿肥结合工程已于年期竣工投产，其主要原料磷矿矿浆将以管道形式从矿产地运至生产厂区，管道总里程将达多公里，年运量近万吨，此新型运输方式的出现，对改善宜昌磷矿道路运输环境，降低成本，尤其是改善宜昌城区的过境主干道通行条件，减少粉尘嗓声等环境污染等将产生显著的社会经济效益，同时使宜昌的运输结构更趋完善。二自然环境与资源分析人文景观宜昌到较高水平的重要标志。第四章项目开发经营优势点与机会点分析项目投资开发经营机会形成模式经营机会的实质是寻求识别把握项目可进取的市场空间。经营机会是外部市场环境条件中的有利条件的综合态势与企业本身优势的结合。经营机会转化为项目个性以后，即成为在激烈的市场竞争中项目的优势点竞争点卖点。二项目地块地产因子分析所谓地产因子，指的是个建。

4、产开发能力和良好的信誉，所以本项目的抗风险能力较强。可见本项目开发前景广阔，投资收益高，回报丰厚，投资价值十分诱人，是个值得投资的好项目。另外，由于本项目的投资回报收益率远远高于贷款利率，抗风险能力强，完全可以充分利用经济效应，在前期阶段争取定数量的贷款，加快建设进度，以获取更高的投资回报。因此本项目作为个贷款项目是可行。第二章项目开发经营环境分析第部分城市经济环境城市概况人口结构宜昌，古称夷陵，因水至此而夷山至此而陵得名，是三国古战场,是楚文化发祥地之，是伟大的爱国诗人屈原民族和睦使者王昭君的故乡。宜昌位于湖北西部，长江中上游分界处，素有川鄂咽喉三峡门户之称。宜昌市内辖个城区夷陵区西陵区伍家岗区点军区猇亭区个县级市宜都市当阳市枝江市和个县秭归县远安县兴山县长阳自治县五峰自治县，市域面积。

5、的沿江铁路宜昌经万州至重庆的干线铁路建设的付诸实施，我市的铁路对外运输环境将得到进步改善。但由于襄樊至宜昌高速公路和沪蓉高速公路的开通，也将对铁路的客货运输带来定影响，形成激烈的竞争态势。为实现铁路运输中的中途运输和部分长距离的客货运量的稳定与增长，必须通过区间提速，改进技术状况，改进服务才能与公路和航空运输竞争，并稳定中长距离的旅客和大宗物资外贸进口运输。航空运输将得到迅猛发展。宜昌市得天独厚的资源，地理区位优势，尤其是旅游业的发展和人们对旅途时效观念的不断更新，必将给宜昌市航空运输业带来重大发展。航空在运输功能上主要承担旅客运输和部分附加值高体积小重量轻时效性强的货物运输，且运输量将以较高速度增长。目前由铁路运输承担的部分长途旅客运输将被航空运输所吸引。管道运输将成为我市综合运输。

6、的夷陵的绝版位臵，独特的坡地水景山景资源凸显地块的优势，适合营造个高品质的生活社区。交通优势地块位于正在扩建的发展大道上，项目对外水陆空交通均极为便利，三峡机场距地块约多公里路程火车站距离项目地块车程约分钟。规模优势多亩的完整规划，将形成规模效应。高起点开发，高品味塑造，市场前景看好，在宜昌首屈指，它将满足不同人群的消费寻求，引领宜昌住宅全面升级。品牌资源优势国际会展中心项目的唯性，建成后为宜昌市标志性建筑，将以会展平台带动广阔的人流和商机，是宜昌城市的对外形象信息交流的窗口，对提升宜昌市的经济的发展起着举足轻重的作用。市政规划优势随着政府进步实施城市西进安居夷陵的发展战略，市政配套将逐渐完善，人气可持续发展的势头强盛，使项目的后期开发风险度降低。劣势公共交通系统较为缺乏，且目前无直达本。

7、香港等个大中城市和国际临时飞机。宜昌交通运输业将进入个重要的变革时期，宜昌交通运输业的运输结构正加速向综合性物流型集约化信息化和高速快捷的方向发展。公路运输的主体地位更加突出。铁路运输和水路运输中的相当部分中短途客货运量和部分小批量长距离运输量将被公路运输所取代，公路运输仍是宜昌市综合运输体系中。水路运输将产生重大的结构性调整。长江旅客运输的调整。三峡工程三期施工蓄水和沪蓉高速公路和宜万铁路建设工程全面启动后，宜昌三峡坝区以下到上海段长江旅客运输发生历史性调整和变化。在公路铁路运输分流部分运量的同时，三峡库区回水将给长江黄金旅游线增添许多的旅游景点，而宜昌包括三峡工程坝区正处在长江三峡黄金旅游线重要的节点上，将成为川江旅客运输旅游运输重要的集散地，三峡大坝库首将形成长江航运水陆中转的。

8、品设计可达到容积率覆盖率要求无般低低可达到对休闲空间，绿化要求无般高很高具有品味的专用康乐商务会所及小区内环境可达到景观要求无般高很高最好具有天然稀缺景观资源符合从以上分析表明，本项目地块具备所有中高档住宅所必须的地产因子，是较理想的中高档物业地块。二项目市场定位根据以上地产因子决定的本地块适宜建造的建筑功能和地形地貌特征及产品差异化原则，同时结合政府对本项目规划要求，住宅用地宜以排屋和小高层住宅为主，辅以少量叠加和别墅，充分利用规划要求的容积率，实现利润最大化。本项目将定位于以下概念引领住宅时尚，开创全新生活模式的概念宜昌市山水特色的旅游休闲度假的高尚生活圈概念用地块内的水景资源及地势的起伏和结构的处理，做出傲视宜昌的水景住宅和生态住宅的概念千年龙脉传承，集天地万物之大成，涵养。

9、个新的发旅游为主要特征的枢纽港。二长江货物运输的结构调整。三峡工程蓄水后，将彻底改善长江航道通行条件，吨级船舶将直达重庆，随着长江口深水航道以及长江下游航道疏竣工程的建设，整个长江流域江海联运干支直达的局面将全面形成，以浦东为龙头，重庆为龙尾，长江为龙身的长江经济带才真正具备了腾飞的活力，川江以至整个长江的大吨位长距离货物运输将迎来崭新的发展时期。三滚装船运输市场发展。由于渝东鄂西地区群山林立，山势险竣，受地区布局限制，万州湖北宜昌公路迂回线长达近公里，且途中收费高，车辆弃陆走水具有较大的市场需求，川江的滚装船运输市场迅速形成。川江汽车滚装船运输作为新的经济增长点，将拉动川江水运业的发展，成为继长江旅游船热高速船热后又新的运输热点。铁路运输竞争力逐步增强。随着焦柳铁路复线工程建设和规划。

10、。可能对房地产市场的走势产生影响，在定的程度上对本项目造成定的威胁。第五章项目定位分析面对竞争激烈的房地产市场，公司要建立自己的品牌与形象，就必须长短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域，交通环境配套设施，人文文化等各种因素综合考虑。同时依据市场调研分析，结合地块实际情况作的前瞻性分析。本项目所具备的地产因子房地产发展历程表明，不同档次的住宅项目所应具备的基本地产因子有所不同，具体如下表地产因子单身公寓普通住宅中高档住宅豪宅中高档住宅附加说明本项目符合情况对公共交通的依赖性很强强般弱不宜闹市区人员混杂区符合对噪音环境干扰的适应性强较强弱很弱不宜紧临交通快干道高压线工厂等。符合对小区周边市政配套要求高很高高高符合小区物业管理的要求低不高高很高可达到建筑质量设计要求低般高很高精。

11、现代贵族生活的尊崇格局的概念。三目标客户定位通过对周边楼盘的调查了解，结合本项目的特点，本项目客户定位如下本项目整体目标客户群定位为中高端客户客户以本地客户为主，以在宜昌工作的外地人为辅客户年龄跨度较大，岁的为主力范围，已有定的事业和经济基础客户的主要职业主要以私营业主企业高级管理人员金融证券投资行业及部分自由职业者律师会计师事务所等较高收入人群。考虑到本项目开发总量大，建议适当的发展和拓展宜昌以外的市场，来促进本项目的销售周期，以使我司的资金及早回笼。核心圈层宜昌市以及周边大中城市武汉荆州荆门等发展圈层拓展圈层其他国内市场及以宜昌为目的地的海外市场湖北湖南其他地区长江沿岸城市目标市场的客源地域圈层图四项目价格定位本项目采用市场比较法定价，选取相类似项目作为参照，比较本项目和参照。

12、目地块入口的公交车。目前项目周边的商业气氛尚未形成，缺乏大型超市及部分高档娱乐场所，周边的人气欠旺。机会宜昌市作为付省级城市，由于地理和交通条件的优势，宏观市场整体向好，高档类物业正处于快速升温阶段，有效需求较大。使项目的市场背景明朗，为项目的去化提供机会点。项目高标准的定位规划建设，使项目档次提升，产品整体竞争优势增强，为产品去化提供产品力支撑的机会点。项目土地成本相对较低，投资回报比例增加，项目具备高利润回报的机会增加。威胁本项目客源必然是社会中上层及收入较高的人群，客源层面的相对狭窄使本案的存在定的市场威胁点。项目周边区域土地已规划出让，有大量待开发地块，其规划为中高档住宅。楼盘的竞争威胁是显而易见的，将对本项目形成直接威胁。宏观经济政策存在较多变数，使部分投资商持币观望的心态加强。

参考资料：

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[12]宛溪河流域水环境综合整治工程打捆项目投资立项申报材料（第62页，发表于2022-06-24）

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[16]定边县节水灌溉项目投资立项申报材料（第34页，发表于2022-06-24）

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[18]定西市体育馆项目投资立项申报材料（第18页，发表于2022-06-24）

[19]定点屠宰厂年处理生猪2万头项目投资立项申报材料（第25页，发表于2022-06-24）

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