1、全等级为类，防火等级为级。消防用水量消火栓系统自动喷淋灭火系统其他固定灭火系统消防水泵房和水池水箱火灾自动报警系统移动式灭火设施室外消防消防用电设计第十章组织机构与人力资源组织机构针对板桥镇乐岩新区商住项目开发参与与设计的单位和组织很多，有政府部门参与的宏观控制和调理，有规划勘探设计单位，施工承包商和分包商，工程监理单位，材料设备供应商。人力资源配置根据项目内容及项目工期，由开发业主项目部组织筹备。第十二章招投标事项根据招投标法工程建设项目施工招标投标办法云南省建设工程招标投标管理条例工程建设项目勘察设计招标投标办法工程建设项目招标范围的规模标准规定和曲靖市建设工程招标投标管理试行办法,本项目的勘察设计监理，将邀请招标，本项目的施工，将向社会公开招标，将优选具备资质的承包方。给排水供电环。

2、接受和认可需要较长的段时间。项目面临的机会分析和评价板桥镇位于云南贵州广西三省交界，交通四通八达，左接贵州，右接广西。板桥镇位于钟山乡长底乡旧屋基三乡镇的中心。板桥素有烤烟之乡黄姜之乡油菜之乡的美誉，独具山水特色和良好人居环境，随着城镇规划格局的不断完善和形成，项目的配套设施将得到进步完善。云南将大力推动文化产业发展，板桥镇作为旅游城镇，未来发展潜力较大。项目面临威胁分析与评价本片区目前商务氛围欠缺，可能会影响未来商铺销售。第四章市场分析板桥镇房地产发展及市场基本概况板桥镇目前房地产市场发展为起步阶段，商业繁华区域，主要集中在主要街和路上，并且均已底商为主，缺乏规模商业体。对于商业人流组织产品形态商业业态定位等，缺乏新意商业，成熟度低，挖掘商业价值较少。整体来说，对于目前的板桥镇的房地产。

3、次公开展销和跟进阶段扫尾阶段销售。应根据不同的销售阶段制做不同的销售策略。销售对象及销售时机本项目销售对象主要是公务员企业白领教师外来客商投资客户部分居民旅游观光客追求生活品质的时尚者。最佳销售时机根据项目广告宣传效果和试销情况以及市场情况而实行规范化管理。垃圾收集和运输。建议将环境管理纳入项目管理体系中，并制度化程序化，按制定的规章和程序进行管理，尽量降低区域的环境污染负荷。加强对全体住户人员及外来人员的环境意识教育，是日常生活习惯负荷环保要求，成为自觉行为。第十章安全卫生与消防安全卫生增强安全防范意识，加强安全知识教育。贯彻执行劳动安全卫生设施建设与主体工程同时设计同时施工同时投入使用的三同时制度，建设完善安全设施，防范和避免安全事故的发生。施工安全措施运营安全措施安全评价消防本项目。

4、变化和雨季施工做好充分的施工保证措施。规划控制要点总占地净用地面积项目总占地面积。建筑面积项目总建筑面积，其中住宅面积，商铺，车位个面积，其他建筑。公共配套设施项目公共配套设施包括供电工程，供排水工程，道路及场地工程，绿化工程。容积率容积率为。控高项目有栋建筑，建筑高度为地上米。土地价格土地价格为万元。第三章项目分析项目优势分析与评价紧邻科技街，利于树立形象，未来升值潜力较大。规划优势本项目占地。项目建成后将是集商贸住宅为体的综合商住宅。板桥镇政府支持招商引资工程的发展，政府的发展的高度关注非常有利于本案运作，因此充分利用好官方资源是节约营销成本的最有利途径。项目距农贸市场和拟建的新农贸市场很近，购物方便。项目劣势分析与评价开发商无相应类似的成功案例可以用做比较和参考，目标客户群对价格的。

5、桥的发展前景较好，这为投资者提供了个很好的平台。预计占目标客户的。部分当地居民本项目地处新社区，居住环境相对较好，部分由购买力的居民都会选择改善现在的居住环境。预计占目标客户的。项目营销策划营销分析根据项目分析和项目开发的方式，该项目实施完成后，将成为板桥镇张标志性的城镇名片，项目产品的营销分营销推广和定价策略。营销推广策略广告宣传策略乐岩新区商住项目要针对确定的目标群体，按计划分阶段，系统的对项目的整体形象和卖点集中进行广告宣传。广告媒体包括现场售楼部工地现场报纸电视台新闻发布会各种宣传资料户外及路牌广告等，具体应采用的宣传媒体和方式应根据其效果和费用而定，广告宣传费用列入项目开发成本。促销策略促销的阶段性策略按以下阶段促销销售准备阶段首次公开展销和跟进销售阶段二次公开展销及跟进阶段④。

6、保绿化消防等，将由项目业主第十三章投资估算与资金筹措投资估算估算范围及依据投资估算范围工程费包括建筑工程装修装饰工程给排水及消防工程电气照明工程弱电工程室外场地及绿化工程等。无形资产及递延资产土地使用费可行性研究费地质勘察设计费施工图设计费建设期贷款利息建设单位管理费等。预备费即基本预备费和涨价预备费。估算依据建筑工程及装饰工程按照云南省建筑工程消耗量定额云南省建筑工程消耗量定额并参照类似工程的造价指标进行估算。安装工程按照云南省安装工程消耗量定额并参照类似工程的造价指标进行估算。绿化工程按照云南省园林绿化工程消耗量定额并参照类似工程的造价指标进行估算。材料及设备价格根据当地询价综合计算。土地使用费按实际支付的土地价计算。类似工程的概预算及技术经济指标。可行性研究地勘设计招标代理费监理费。

7、展成熟度较低，开发水准不高。房地产开发企业发展状况板桥镇目前进行房地产开发企业为首次开发企业或者在云南二线城市注册的房地产开发公司，开发企业的品牌效应没有显现，对于本项目开发企业打造品牌实力奠定了定的条件，通过该项目的实施。可扩大在板桥镇的影响力，树立良好品牌形象。通过板桥镇住宅商业销售以及商业租金的价格水平，目前板桥镇处于房地产开发期，整体发展空间较大，住宅项目售价较低价格较低，整体利润率较低，商业发展水品速度较快，可大力发展售价达到较高水品。市场研究分析市场处于起步阶段，对专业的地产运作有良好的空间。商业地产在当地的消费者认同度高。销售与后期运营脱节，后期回报低。商业形式较为单，联排式商业层的商业价值较高，然而二三层的商业价值和价格难以实现。商业的铺面的划分不灵活，缺乏铺面组合性。第。

8、平衡分析以销售率表示的盈亏平衡点开发成本销售收入销售税金及附加该项目的盈亏平衡点为，表明项目具有较强的抗风险能力。敏感性分析本项目主要进行销售收入和建设投资对内部收益率的敏感性分析，主要包括当销售收入建设投资分别发生变化时对全投资内部收益率的单因素敏感性分析。在单因素分析时假定其他因素都不发生变化。销售收入变化对内部收益率的敏感性分析销售收入变化时对内部收益率的影响如图下表所示年基准利率为销售收入变化幅度内部收益率根据以上图表，采用插入法计算销售收入变动的临界点设临界点的销售收入变化率为，则﹝﹞﹝﹞﹝﹞解这个方程得由此可看出，本项目的销售收入允许变动的幅度为，∞，也就是说，在销售过程中当下调价格和实施优惠措施时，销售收入的下降幅度不要超过，否则项目将达不到基准的收益水平。建设投资对内部收。

9、章项目定位产品定位先对品牌产品所生存的市场环境进行细分，以便在市场定位时区别于其他竞争者，挖掘出对消费者而言是有价值有影响力的利益点，然后进行加工包装。本项目定位住宅为主商铺为辅。目标客户群定位旅游观光客板桥镇位于罗平县旅游景点的必经之地，旅游者罗平县以外的户籍人士预计占目标客户的。公务员企业白领教师政府公务员和大部分企业白领属于高收入群体，且都具备较高文化素质，对生活质量的要求日益变高，本项目无论建筑风格或者是产品档次上来看，都十分适合这个群体的居住要求，预计占目标客户的。外来客商板桥的黄姜辣椒和烤烟市场吸引了很多的外地客商，这批人有很强的购买力，而且都愿意在环境较好的地方居住，独排式住房无疑是他们身份地位的象征。预计占目标客户的。投资客户追求物业的升值，对项目的升值潜力有很深的研究，。

10、能力分析利润该项目应纳所得税税率为，可实现利润万元，所得税万元，所得税后利润万元，投资利润率，投资利税率。详见表财务现金流量分析详见表所得税前财务内部收益率财务净现值万元投资回收期年所得税后财务内部收益率财务净现值万元投资回收期年项目偿债能力分析资金来源与分析详见表。资产负债分析详见表。资金来源与运用分析及资产负债分析结果表明，该拟建项目财务状况良好。借款偿债分析详见表。还款资金来源项目投产后，每年所得说后利润及折旧摊销用于偿还建设投资借款。借款偿还期年。不确定性分析各种不确定性因素如建设投资销售收入销售进度项目计算期等的变化会影响投资方案的经济效果。本项目的不确定性分析包括盈亏平衡分析和敏感性分析，以此分析为基础，判断投资方案对不确定因素变化的承受能力，对项目的最终决策提供参考依据。盈。

11、率的敏感性分析建设投资变化主要是房屋开发费的变化时对内部收益率的影响如下列图表所示基准收益率为投资变化幅度内部收益率基准收益率依据以上图表，采用插入法计算建设投资变动的临界点设临界点的销售收入变化率为，则﹝﹞﹝﹞﹝﹞﹝﹞解这个方程得从以上计算结果看出，建设投资允许变动的幅度为∞建设投资上涨幅度到时，内部收益率道道临界值。即建设投资在∞，的范围内变动时，项目利益大于最低的期望水平。否则，项目达不到最低的期望盈利水平。因此，在保证工程质量的前提下，在项目的开发过程中定要严格的控制建设投资，是投资上涨幅度控制在以内。财务评价结论财务评价结果表明，拟建项目参与各方各项指标均比较理想，项目在经济上可行。第十五章社会评估项目实施对社会影响分析项目的实施对当地居民收入和生活水平的影响本项目可拉动板桥镇。

12、理费等根据国家有关计费标准，并结合本工程实际估算。根据目前工作进度，基本预备费和涨价预备费并为不可预见费，取计算。贷款利率按银行现行贷款利率计算。项目投资项目投资万元。资金筹措资金用款计划根据该项目实施进度，该项目建设投资安排在内使用。资金来源该项目资金来源自有资金万元。第十四章财务评估财务评估依据国家发改委发布的第三版建设项目经济评价方法与参数建设部房地产开发项目经济评价方法。基础数据选取销售价格按当前的市场价格项目计算期项目计算期为年，其中建设期年，销售期年。财务基准收益率财务基准收益率按算。利率建设投资的借款年利率按算。税费率本报告采用的各种税费率如下营业税城镇维修建设费教育附加费企业所得税销售收入楼盘名称及规模住宅商铺车位个平均售价住宅元商铺元车位元个销售收入销售收入为万元财务盈。

参考资料：

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