1、价定位为元平方米，则总价成首付年按揭月供平方米户型万元万元元平方米户型万元万元元六目标客户定位实际上作为小户型产品。以我们实际操作经验来看并没有特殊的目标群体定位。若要进行群体划分，无非包括两类人群第类，投资者。种是大投资者，般次性购买套，用于炒房或出租。种是小投资者，般次性购买套，般用于出租或自用休闲用或打麻将用。第二类，自住型购买者。主要是白领阶层小业主及外地务工者。第四章酒店部分可行性分析长沙酒店市场分析基本定位分析高端定位分析作为个万人口的非旅游城市，长沙目前仅五星级酒店就有家以上。我们认为本项目开发高端酒店具有以下不可行性无明显地段或环境优势，先天条件处于劣势。开发商自身无酒店经营经验及知名品牌。需要引入知名酒店品牌。高端酒店竞争激烈，亏损风险巨大。初始成本投入高，不符合本项目的。

2、此，市区边缘地带房价的大幅度提升将推动总体房价的较大幅度提升。从年及年的市场竞争情况看，长沙的房地产市场已经逐步从价格竞争转向品质竞争。特别是外来豪强对房屋品质的较高要求，使整个房地产市场的房屋品质会有较大的提升。而品质的提升必然导致建造成本的提升，从而也会导致房价的提升。受国家宏观调控及金融政策紧缩的影响，房地产开发商的融资成本将会较大的提高。由于土地交易在付款方式上的已经从过去的较长期付款转变为次性付款或短期分期付款，因此对开发商的资金实力要求更高，从而也进步提高了开发资金成本。由于市场竞争的加剧，在定程度上将导致营销成本的提高。由于对房屋品质的高要求，在定程度上将提高项目的设计成本。由于预售门槛的提高，在定程度上也会提高项目资金成本。拆迁成本的大幅度提高，也将较大幅度提高土地价格。综。

3、落后水平，其房价排名与人均可支配收入的排名十分不对称，且长沙直以来经济适用房的建设规模就不小，因此长沙决不会成为此次调控的重点地区。我们对房产调控新六条的分析，在很大程度上认为房价会继续上涨，同时市场也会根据新政的要求进行定的规范和调整，这对于行业的长远发展是有利的。针对本案而言，从短期来说项目小户型产品的定位符合新政的要求，并不存在户型调控的问题，从对非首次购房的税费方面的限制来看，衣房票务中心商务中心美容美发健身中心小型网吧家政服务小型咖啡厅室内运动中心乒乓球桌球棋牌茶座等等等。酒店顶层平台可根据实际需要建成户外羽毛球场或休闲娱乐健身的平台五价格定位根据本项目地段规模开发强度预期品质区域市场价格等综合因素考虑，本项目若开发普通住宅产品，其预计的销售均价应为元平方米，若是小户型项目，销售。

4、来开发商长三角珠三角以及京津地区和少数本地实力型开发商将成为市场供应的主角。市场营销划分为两大阵营，是强调品牌实力品质，是强调价格。中高档住宅市场竞争激烈，外地实力型开发商无例外的加入到中高档住宅市场的竞争之中。别墅市场全面开花，各种档次应俱全，销售价格从元平方米左右到元平方米左右，主力价位集中在元平方米左右。受大盘集中上市及宏观调控等因素影响，市场供应将在短期内放量。价格走势预期预计从年，长沙商品房价格将保持个平稳的增长。从供应成本角度分析由于土地的过度投机，使长沙土地价格增速远远超出房价增速，导致土地成本大大提升。由于市区中心地带与边远地带在规划容积率上的高低差别，使市区边缘地带的楼面地价与市区中心地带相差不大。由于成本的提高导致售价的提高，也由于未来市场的主要供应量集中在边缘地带，因。

5、分析，我们认为未来五年长沙的房价将保持个平稳小幅的增长态势。四宏观调控对长沙房地产市场的影响年，国家相继出台系列政策对房地产市场进行宏观调控。这次宏观调控的目的是要遏止房地产投机，抑制房地产投资，促使房地产供需结构的合理化，并遏制房地产价格的快速上涨。房地产作为国民经济的重要支柱，其地位是不可动摇的，其对的贡献也是不容置疑的。从经济层面来说，国家对房地产进行宏观调控，并不是要打压房地产，而是为了防止房地产产生泡沫或泡沫过度膨胀导致将来产生系列的经济恶果。从政治层面来说，房产调控是为了抑制过快增长的房价，减缓民怨，维护社会的安定团结。因此，无论从哪个层面来考虑，为了维护党和国家以及老百姓切身的长远利益，对房地产进行宏观调控都是极为必要的。另外，从长沙的情况来看，在全国省会城市中，长沙房价直处。

6、开发投资思路。中档或中低档定位分析长沙目前的中档或中低档酒店占酒店总量的以上，相对来说市场竞争更加激烈，大多数酒店处于微利的经营状态。但究其原因，主要是由于大多数酒店设施陈旧经营理念落后机制不灵活。实际上，中低档酒店最大的竞争优势在于价格低廉，但很多酒店由于设施及服务跟不上，导致其丧失了高性价比的竞争优势。如果本项目能通过精心的策划设计，最大限度降低成本投入，同时提升服务水平，将可凭借极高的性价比赢得将来的市场竞争。因此我们认为中低档酒店相对的操作空间比高端酒店更大。青年旅舍模式定位分析青年旅舍是专门针对背包族及旅游散客的特殊产物，其基本特点在于按床位计价，自助式服务，消费极其低廉。但长沙并非旅游城市，背包客更是少得可怜。因此我们认为青年旅舍模式可能并不太适应于长沙市场，存在较大的定位风险。

7、成本的较大幅度提高，必然会反映到房价的较大幅度提高上。从市场发展的角度分析长沙的房价增幅水平远远低于全国省会城市房价的增幅水平，这与长沙的经济实力与居民收入水平是不相称的。从年全国个大中城市的房价与人均可支配收入的比较来看，长沙的人均可支配收入排名第位，房价排名却为位。而排名第位的房价为元平方米。正是房价与经济发展水平以及人均可支配收入的巨大反差，形成了长沙房地产市场的洼地效应，吸引了大批外地开发商及开发资金的进入。因此，从市场预期的角度分析，长沙的房价仍有较大的上浮空间。从目前的市场现状来看，长沙的房价上涨出现了若干积极因素市场已经陆续出现高品质楼盘，包括西街花园绿城桂花城上海城美林水郡等，尽管售价远远超过区域市场的预期，但仍旧获得市场的热烈追捧。以长三角和珠三角为代表的外地实力型开发商。

8、，并由接待人员安排客人入住不同装修风格的楼层，使客户对酒店不断有新鲜感。温馨祝福根据客人入住时提供的身份证信息，可获知客户的生日日期。当客人在住店期间正好遇到生日，酒店应当面送上生日贺卡及小小的果篮表示祝福。在获取客户信息资料后，酒店数据库系统应可自动或提示服务人员向客人的手机发送祝福短信即便客人已经离店，以增加酒店与客人之间的情感交流，增强客人的归属感。主动式折扣由于酒店采用经济型酒店的廉价经营模式，因此通常明码实价，不提供折扣服务。但在特殊情况下，酒店可主动向客人提供意外的折扣享受。比如遇重大节庆日，遇酒店周年庆，或数据库系统反映客人已多次入住或消费达到定数额等等。这样的主动式折扣给客人带来的将是意外的惊喜。紧急医疗服务当遭遇客人醉酒突然晕厥等意外情况时，酒店应及时向客人提供医疗救助。。

9、纷进驻长沙房地产市场，房地产市场进入产品时代和品牌时代，带动长沙整个房地产开发水平。政府已经开始有意识地对土地加以控制并对市场加以引导。尽管从市场预期的角度，长沙房价有较大的上涨空间，但受供求矛盾及国家对房地产宏观调控的双重影响，长沙的房价在未来几年不会出现高速增长的态势，而只会保持种平稳上扬的态势。由于长沙房地产市场的洼地效应，吸引了大量外来开发商的进入，并圈定了大量待开发土地。目前已知的规模在万平方米以上的大盘有数十个之多。这些项目在未来几年将作为市场供应主力放量供应。在市场供应量增长大于需求量增长的情况下，供需矛盾的加剧理论上将抑制房价的增长。国家对房地产市场进行宏观调控的主要目的就是要抑制房价，为此采取了系列措施来抑制房价的过快上涨，这也将致使长沙的房价不可能过快增长。基于以上的综。

10、务收取定费用。毛巾浴巾可在便利店购买，也可向酒店进行租赁。租赁按天收费。洗涤用品由客户自带或自行到便利店购买。之所以称为可变动服务费，是因为客户使用水电数量不样，电话宽带不使用则不计费，房间自行清理可免费，毛巾浴巾洗涤用品自带可省却租赁或购买费用。因此，该项收费的原则就是多用多掏钱，少用少掏钱，不用不掏钱。这样做既符合节能环保要求，降低酒店物料损耗，还可最大限度减少客服人员数量，降低运营成本。特色服务提示坐式等候大堂办理手续柜台采用低矮的桌面式柜台，客人在办理入住及离店手续时可坐在座椅上进行等候。服务人员也可在座位上进行服务，降低劳动强度。新鲜居住体验由于我们为酒店设计了不同楼层不同的装修风格，因此在客人第次入住时可由客户进行选择。当客户再次入住时，酒店数据库系统应可自动反映客户历史入住情。

11、产品设计设计原则通过缩减标准间户型面积降低硬件配置来降低单间客房的成本投入。通过合理的户型布局，满足完整的客房使用需求及定的居住舒适性要求。通过现代简洁的外立面及个性化室内装修提升酒店形象档次。户型平面构思户型标准配置为卫生间由洗面盆坐便器淋浴间构成。其中淋浴间净空，空间尺度非常舒适。内嵌式衣橱净空，足够酒店住宿衣物储藏要求。两张米单人床或张双人床床尾距墙或电视机柜的走道净宽为米，空间尺度舒适。内嵌式电视机柜根据房间尺度及降低成本的考虑，电视采用寸台式彩色电视机。书桌书桌，可满足般的书写及手提电脑使用需求。阳台米见方的阳台主要用于安置分体空调主机，并为住宿客人提供个室外透气空间。以上标准户型套内建筑面积为平方米。其特点为面积紧凑功能完整空间舒适度不低于般三星级酒店。外立面构思外。

12、酒店设计思路通过上述定位可能性分析，我们已基本明确本项目将打造经济型酒店。基于此定位，我们提出本酒店的设计思路。设计原则通过缩减标准间户型面积降低硬件配置来降低单间客房的成本投入。通过合理的户型布局，满足完整的客房使用需求及定的居住舒适性要求。通过现代简洁的外立面及个性化室内装修提升酒店形象档次。酒店经营模式及特色服务构思经营模式采用固定房费与可变动服务费相结合的收费经营模式。固定房费包括建筑折旧装修折旧公共设备使用公共水电消耗酒店服务人员费用等。可变动服务费包括水费电费电话费宽带费房间清理服务费毛巾浴巾租用费洗涤用品购买费。酒店实行卡通，房卡也为消费卡。房卡启动户内水电开关并自动计量水电消耗量。电话费宽带费由总机负责开通及计量。房间清理服务费指客户住宿天以上，若需对房间进行清理，则按每次。

参考资料：

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[18]文家店镇移民安置区獭兔养殖示范点项目投资立项申报材料（第26页，发表于2022-06-24）

[19]文安日上公租房项目投资立项申报材料（第89页，发表于2022-06-24）

[20]文安县现代农业示范园项目投资立项申报材料（第69页，发表于2022-06-24）