1、境等因素都在朝着优化的方向发展。本项目所需的基础条件完全具备。据上海别墅指数办公室公布的数据,目前上海市的别墅较多集中在万万元的价格段，占到了供应量的其次是总价在万万元的中高档别墅，占总量的而总价在万元以下的经济型别墅和总价在万元以上的豪华别墅分别为和。结合本项目的区位优势，根据以上对无锡地区客户对别墅购买力的分析,并针对以上分析的三个梯次的目标客户群，考虑本项目的土地价格以及相关的开发成本因素，可以将本项目定位为无锡东南片最佳的旅游度假休闲胜地和最适宜居住的大型低密度高档社区，物业售价在元平方米之间,并参照上海地区的价格段分布的特点,合理确定本案的别墅价格段构成。风险分析市场供求变化风险供给方面鹅湖旅游度假区项目占地亩，是本地区苏锡常最大的单体项目，总量规模较大。虽然国土资源部为加。

2、,些中央高层领导再强调要防止房地产过热,但是并未否定加快住宅开发的必要性。胡锦涛总书记在中央经济工作会议上明确指出住房汽车电信旅游环保等行业发展很快，与提高人民生活水平和质量密切相关。这些领域市场潜力大产业关联度大，对促进结构调整拉动经济增长有重要作用。要完善政策，促进其健康发展。这论述充分表明，在今后较长时间内，至少在本届政府任期内，我国的住房开发必将继续以较快速度发展，而绝不会出现对房地产开发进行刀切的强劲的收缩政策。加强对房地产开发的宏观调控力度。为了促进房地产市场健康发展。国家及各级政府将加强对房地产市场的有效调控，包括运用税收金融行政监管等多种手段，旨在克服目前部分地区投资增幅过大土地供应过量价格上涨过快等不同程度的过热虚热和结构性问题，以防止出现较严重的风险。为此将逐步出。

3、耕还林成效显著。全年完成造林面积万亩，比上年减少零星植树万株，增长新增育苗面积公顷，减少年末实有封山育林面积万亩，其中当年新增面积万亩四旁义务植树万株。截止年末，全市农业有效灌溉面积达千公顷拥有机械总动力亿瓦特，比上年增长全年农用化肥施用量折纯吨，增长农村用电量万千瓦小时，增长。工业和建筑业工业生产快速增长，经济跃上新台阶。年，全市完成工业增加值亿元，比上年增长。规模以上工业企业实现增加值亿元，增长实现销售收入亿元，增长，实现利税亿元，增长产销衔接状况继续改善，产品销售率综合经济效益指数达就业支持。本项目所处的荡口镇是无锡地区文物古迹最多保存最好最有古镇开发价值的乡镇，被同济大学国家历史文化名城研究中心主任阮仪三等专家誉为无锡后花园，有无锡乌镇之称，旅游资源丰富。而与本项目相关的交通。

4、增长会有定难度今后两年还会继续面临通货紧缩的压力全球经济复苏还存在不确定性等。但这些困难通过采取适当的宏观调控政策是可以克服或缓解的。正如著名经济学家胡鞍钢最近指出的中国将保持社会稳定，实现经济持续稳定增长，再用二十年时间，将成为世界强国。以上分析表明，未来年中，国民经济将继续保持快速健康发展之势，这将继续为旅游业的发展，住宅的建设开发，包括低密度高档住宅市场的扩展提供较好的机遇。同时作为扩大内需的新增长点，旅游业和住宅建设也将对国民经济的增长作出更多的贡献份额。国家和地方房地产业政策走向近期内，国家和地方对于房地产业的政策动向可以用两句话概括继续努力保持房地产业持续健康发展，同时要客观分析对待和采取有力措施解决当前存在的各种突出问题。继续努力保持房地产业持续健康发展。虽然从去年以来。

5、已发展成为主城面积平方公里，人口万人的大型城市。是全国首批其个重点旅游城之。年，昆明市国民经济快速增长，实现近五年来首次两位数增长，综合实力继续增强。全年实现生产总值亿元，比上年增长。人均生产总值达元，比上年增长。三次产业共同推动经济发展。第产业完成增加值亿元，增长第二产业完成增加值亿元，增长第三产业完成增加值亿元，增长。二三产业增加值比重为∶∶。生产总值占全省的，拉动全省经济增长个百分点，对全省经济增长的贡献率达。农业和农村经济年昆明市进步强化农业基础地位，采取强有力的措施，增加农业投入，突出重点，分类指导，努力调整农业结构，以花卉蔬菜生产为主的特色产业保持持续增长，畜牧业继续稳步发展。全市农业和农村经济继续稳定发展，全年实现农业增加值亿元，比上年增长。年植树造林工作取得新进展，退。

6、土地资源调控，已经在年月份发出了紧急通知，要求各地方律停止别墅类用地的供应，但由于近两三年来本地区低密度高档物业行情较好，已经批出去的项目总量较大，无锡市在蠡湖和马山两个地区已批准的项目占地达到近亩其中马山亩，蠡湖周边亩，而苏州市在金鸡湖太湖东岸以及狮子山天平山周边已经批准的低密度项目总占地面积也超过了亩，而常熟的虞山阳澄湖周边也有别墅项目已批未建，供给方面的竞争压力较大。需求方面从发展趋势来看，随着国企改革和乡镇企业改制的基本完成以及个私民营企业的快速发展，本地区对居住类和度假休闲类别墅的需求将呈持续上升的态势，而对其他类型的低层高档物业需求，受外向型经济的发展状况变化，可能会产生波动，特别是出租型物业受其影响最明显。以上分析表明本项目推出后,由于近期内供求上的不确定性,将在产品销。

7、些相关调控政策。上述政策走向对本项目的影响我们认为上述政策对本项目的影响具有两重性方面，它将制约本项目中的别墅型住宅的开发另方面，它将在客观上为本项目造成潜在的竞争优势。理由是经济型和高端别墅需求仍然旺盛,别墅价格在未来几年里仍会呈上升趋势。国家禁止开发别墅住宅政策的主要出发点是保护土地资源，但未充分估计市场对别墅住宅的需求。据预测，别墅价格在未来几年里仍会呈上升趋势，经济型和高端别墅需求仍然旺盛。在这种条件下，人为地禁止别墅开发是不符合市场规律的。今后国内住宅开发消费市场将形成三级第级经济适用房和廉租房。目标客户低收入家庭土地供给方式无偿划拨土地开发单位国有独资房地产公司。市场特点国有垄断，价低，销售好，收益微利。第二级多层小高层高层商住楼目标客户公务员效益好的企事业单位中等收入家。

8、励住房消费政策的贯彻，带动了居民消费结构的升级和消费水平的提高，也促进了城市房地产开发的快速发展。但是，这系列政策的能量已经得到释放，国家对房地产业的政策主导面，正从积极引导放开搞活，转向适度控制防止泡沫风险。在理论界舆论界议论蜂起的情况下，国家和各级政府可能对房地产业采取些控制措施，对盲目投资和投机炒作加以限制。今后个时期，与优化开发结构整顿和规范市场经济秩序相结合，各级政府可能在控制土地供应的同时，还通过税收金融加强市场监管等措施，对房地产市场进行干预和调控。历史经验表明，高档住宅房度假别墅等，往往是调控监管的首选目标。从这点看,本项目也可能遇到意外的政策风险,为项目带来重大损失。融资和利率风险为了拉动内需刺激消费，国家连续多年采取大幅降低储蓄存款利率优化信贷结构扩大消费信贷等系。

9、庭土地供给方式招拍挂获得开发单位般性房地产公司。市场特点公司和项目众多，市场竞争激烈，同质性强。收益较强，但风险较大。第三级别墅高档公寓。目标客户外商私企老板高收入家庭土地供给方式招拍挂获得开发单位大型房地产公司。市场特点项目高端，市场竞争较激烈，同质性不强。收益大，但风险般。本项目的创意是旅游休闲度假区开发项目，较好地回避了禁令红线，禁令对项目的影响程度将大为降低。由于各级政府在近几年中已经不再审批别墅片区用地，本项目已批用地的含金量将有所升值，更为重要的是，这将为本项目排除掉相当批别墅开发的竞争对手。第四章项目环境分析昆明国民经济概况云南省省会昆明是个有着得天独厚优势的城市，地处低纬度高原，气候宜人区位优越素以春城闻名于世。集云南省政治经济文化中心为体，在整个云南经济地位独无二。。

10、将具有定的价格风险。政策变动风险政策风险包括政策不稳定政策不配套以及政策执行不规范所造成的经济风险。近年来，中央宏观经济调控主要是实施积极的财政政策和稳健的货币政策，以拉动投资，促进消费，保持国民经济的持续较快发展。但这系列宏观政策扩展空间有限，政策的力度和效应也有递减的趋势。特别是公共部门债务急剧上升，近年间每年国债发行额高达亿元，去年年末国债余额超过亿元。从年到年，国债余额相当于全国财政收入的比重从提高到，大大超过国际公认的政府正常负债限度，蕴含着定的债务风险。加上国有企业改革成本支付养老金债务积累外债和隐性外债增加等，将迫使扩张性财政政策不得不有所收缩。而积极的财政政策旦发生转折性变化，将使投资增长受到抑制，从多个方面影响经济的快速增长。九五以来，国家住房制度改革的实施，各地鼓。

11、金融政策。但是，以利率杠杆为主的金融政策的实际效应正在逐步递减，利率水平也已接近底部极限。自年月日至年月日，年间银行利率连续次下调。以年期存款为例，利率由下调为，下降，下调个百分点。与此同时，贷款平均利率下降个百分点。这措施有利于扩大内需和出口，减轻企业利息负担，释放民间投资。但现在要进步调低利率已没有多少空间。相反，因为近期流通中货币增加较多，货币流动性加大，加上证券市场房地产市场相互挤压，可能导致些泡沫浮现并破裂，资本从市场撤出，潜在的通货紧缩有转为通货膨胀的可能性。在这种情况下，银行存贷款利率将出现反弹回升,特别是如果项目筹集资金使用定的民间资金,利率将会更高。这就可能从约束融资增加融资成本两个方面，给房地产开发带来系列不确定因素，造成投资风险。目前，国有商业银行资本金普遍不充。

12、售资金回笼方面产生较大风险。价格波动风险在个规则明确且信息畅通的市场中，商品的价格不会背离其价值，自然也就没有泡沫，只有当信息不对称现象存在，增加了交易成本的时候，市场行为才会扭曲，价格无法体现真正的价值，泡沫才会出现。总体而言，目前本地区房地产市场价格水平与地区的经济发展水平是相适应的，随着地区经济的发展，房价将呈持续上升的态势。对于具体区域，则要看项目的具体情况。相对其他项目而言，鹅湖旅游度假区的价格竞争优势最为明显马山地区毛地价万元亩左右，蠡湖地区毛地价万元亩以上。但由于本项目所处的鹅湖边，受防洪因素的影响，开发时可能需要对地块作加高处理，开发成本不确定性因素较多，对物业的售价将产生影响。如果本项目成本控制在平方米以下,售价能维持在元平方米以上，相信能够取得较高的投资回报。反之。

参考资料：

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