1、明贷款条件贷款利率偿还方式最大偿还时间等。第五部分财务评价简略总投资估算表单位万元序号项目合计建设投资,土地费用,前期工程费基础设施建设费园林景观建设费建筑安装工程费,管理费用不可预见费其他费用销售费用,财务费用,项目总投资,销售收入税金及附加估算表单位万元序号项目合计销售收入,经营税金及附加,营业税,城市维护建设税教育费附加损益表单位万元序号项目名称合计销售收入,建设期投资,财务费用,经营税金及附加,利润总额,所得税,税后利润,投资利润率税前投资利润率税后资本金利润率资本金净利润率从各财务评价指标看，本项目有可以接受的静态与动态盈利能力。从数学模型的设定计算得知，影响本项目开发效益的主要变动因素分别是建安成本与物业的销售价格。建安成本是影响项目首期盈利能力的主要因素之，在成本计算中。

2、进行集房地产开发新兴产业培育与新城区建设于体的现代卫星城建设，充分利用环境优势和价格优势，开发符合不同收入阶层的各种层次的房地产，吸引人口大规模地向新城区流动，快速集聚人口，实现城市规模的超常扩张，是现阶段沿海发达地区城市化可选择的条新路子。这城市化模式不仅可以有效地解决城市化的市场需求动力不足问题，而且可以解决依靠政府力量推动城市化的资金土地要素供应能力有限等问题。这是继农转非户籍制度改革推动城市化进程，工业化带动城市化进程之后的新轮城市化的新途径。天都城建设项目正是在这以城市化新背景下推出的，具有重大的试点价值。天都城试点有利于积极探索超大楼盘开发和居住郊区化大背景下的房地产开发新思路和新模式。天都城项目的推出，对整个杭州乃至整个中国的房地产业发展都具有积极的探索意义和重大的创新。

3、外的园林设计师，许多房地产项目的广告上，除了设计单位建设单位发展商及销售代理商以外，园林设计单位也登堂入室了。人们如今普遍注重的是种有着良好的人文景观和回归大自然情结的品质生活。年北京国际房地产交易会的新盘之中，公园借景的手法被大量运用，出现了大量的双景住宅，双景住宅指公园借景和小区内景的融合，属于全新类型的景观住宅，它改变了以往在建筑中堆砌绿化的观先必须了解各种可能的资金来源，如果筹集不到资金，投资方案再合理，也不能付诸实施，可能的资金渠道有国家预算内拨款国内银行贷款包括拨改贷固定资产贷款专项贷款等国外资金包括国际金融组织贷款国外政府贷款赠款商业贷款出口借贷补偿贸易等自筹资金包括部门地方企业自筹资金其它资金来源。可行性研究中，要分别说明各种可能的资金来源资金使用条件，利用贷款的，要。

4、带进行分散的小规模楼盘开发来集聚人口，由于基础设施建设滞后而缺乏市场需求支持。因此，从国际经验来看，当个国家或地区经济发展到定阶段，往往会出现逆城市化现象，即城市市区人口尤其是大城市市区人口郊区化大城市外围卫星城镇布局分散化的城市化模式。逆城市化不是城市化的反向运动，而是城市化发展的个新阶段，是更高层次的城市化。以个特大型大型城市为中心，以群分散型型的中小规模的卫星城市为依托的城市群也有可能成为我国沿海发达地区世纪城市发展的主要模式。我国现阶段在特大型大型城市周围也出现了大批卫星城，但是，这些卫星城的建设主体乡镇府，这种传统型卫星城建设，由于缺乏大规模资金支持和高档次的规划能力，无法构造足以大规模吸引人口集聚的环境条件。因此，充分利用大房地产开发商的资金优势和规划设计实力，通过在城郊。

5、在我国的城市化进程中，多数农民将住在就地发展起来的小城镇中，不会较多增加城镇住房数量。由此可以看到，房地产业的郊区化蕴含着巨大的商机，有着广阔的发展前景和诱人的发展空间。面对郊区化这个大趋势，房地产行业应该主动出击，因势利导，而不应被动等待。二十世纪卫星城示范城建设试点工程房地产项目有点正是基于这样的考虑，未雨绸缪，预先进行尝试，努力塑造二十世纪城郊房地产开发成功典范，为房地产业积累更多的经验。我国居民的生活正稳步向小康阶段迈进，居民在选择住房时，已不仅仅满足于居住面积的多少，还要考虑居住环境的好坏及配套设施的完善程度。房产市场的实践已经证明，绿化是否到家，将直接影响房子销售。有些居民在购买住房时，不光看房型地段朝向，还要看小区的园林设计是否到位。为了迎合市场的需求，许多发展商请了国。

6、尽量按实际情况进行设定，在实际操作中对成本的控制对改善指标的作用是明显的。本项目的计算模型中，所有住宅物业的销售率均确定味，目的是为了体现投入首期资金在确定的计算期内的盈利能力。当假定本项目的宗投资不变，住宅销售进度不变时，住宅平均售价变化对各财务指标的影响较大。出于计算中设定项目销售的收入不作提前偿还贷款所用，而只转作下季度的投资资金，因而会造成定的利息损失。第六部分不确定性分析在对建设项目进行评价时，所采用的各种数据多数来自预测和估算。由于资料和信息来源的有限性，将来的实际情况可能与此有较大的出入，即评价结果具有不确定性，这对项目的投资决策会带来风险。为了避免或尽可能减少这种风险，要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的经济上的可靠性。这项工作称为不确定性分析。根。

7、效应。综观西方发达国家房地产行业发展的过程，我们可以看到，在本世纪五六十年代，由于汽车工业的兴起而带来的交通便利，使得人们能够在城市工作而居住却在郊区，由此给房地产业带来了新的商机和利润。人们的工作生活方式定程度上改变了房地产业发展的方向。房地产行业正是在充分利用这新出现的现象后，才有了新的突破与更广阔的发展空间。发达国家房地产业的这历史过程对我们国家自己的房地产业，毋庸置疑，也具有相当重要的借鉴作用。随着我国经济发展程度的提高而带来的交通行业的振兴势必也会引起我们普通居民居住郊区化的现象，因为郊区相对廉价的房产价格及较少受污染的空间较安静的居住条件会越来越吸引更多的人们选择郊区作为自己的安家之地。另外，我国的大中型城市经历了人口产业资源等大量向中心聚集的过程之后，城市内部出现了承载。

8、于该地区商品房较多，君临天下城，绿城蓝庭，东城丽景，华翠嘉苑等。所以竞争也较其他城区强烈。如果不突显该项目的优势，那么就会被城西房地产大军湮没。金融财务风险分析如果不及早地形成品牌优势，不能将房子推销出去，即不能收回成本，入不支出。第七章综合分析广厦天都城杭州卫星城的代名词城给人的感觉就是大，这和天都城亩的宏大占地面积相得益彰，个城字将天都城的规模和体量表现地淋漓尽致都城就是城市的概念，他给人的第二感觉是繁华，里面是应有尽有，是居家生活的个好地方，这个也符合当初营造天都城的概念和想法，准备把他作成个杭州新副都市中心的初衷和想法天表达出来项目无限的美丽，勾画出来的人家仙境的美妙设想，总体给人种此景只在天上有，人间难得几回见的感觉天都城在前期通过大量的市场推广工作，已经在杭州市民心目中奠。

9、过度的现象，中心区交通拥挤市政设施陈旧城市规划不合理旧城区急待改造等问题，以及住房制度改革后，每个人都必须面对自购房的现实。因此，在市区土地有限且价格过高的情况下，中心城市通过进步的向外扩张，重新调整和规划城市的布局，进而实现从远郊到近郊到形成新市区的演变过程。因此，房地产的开发建设也肯定会产生郊区化的现象。目前我国城市化水平为，城镇人口亿。预计年城市化水平达到，全国人口亿，城镇人口增至亿预计年城市化水平达到，全国人口亿，全国城镇人口增至亿。前年城镇人口增加亿，按人均居住面积平方米，即建筑面积平方米计算，共需为新增人口建设住房亿平方米，平均每年需建设住房亿平方米。后年城镇人口增加亿，仍按人均建筑面积平方米计算，共需为新增人口建设住房亿平方米，平均每年需建设住宅亿平方米。有关专家指出，。

10、的相应变化，并判断这些因素对项目经济目标的影响程度。敏感性分析不仅可以使开发商了解因素变动对项目财务评价指标的影响程度，还可以使他们对那些较为敏感的因素进行认真和仔细的再研究，以提高项目可行性研究的准确性。反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数目标值的变化百分比参数值变动的百分比。例如以售价为参数值，以项目的净现金流量现值作为目标值，已知售价增加，净现金流量现值增加，则售价的敏感系数。敏感系数可正可负。若敏感系数为负，说明目标值的变化与参数值的变化方向相反，敏感系数越大，则说明该参量对目标值越敏感，在可行性研究中对该参量的确定须越谨慎。敏感性分析，参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。敏感性分析单位万元序号项目名称变动幅度投资利润率税前基本方案销售收入投资额风险防范对策市场风险分析由。

11、定下杭州第大项目的市场形象，已经将天都城是杭州第个卫星城的概念深入人心，给整个杭州市居民构画出幅美丽的居住家园的蓝图广厦作为天都城该项目的投资和开发商，从发展商品牌战略的角度来来考虑，在项目前期应该充分发挥广厦集团在杭州市场上强有力的实力背景带动项目的先期开发运作，给当地购买者个强有力的信心和实力的保证，在天都城项目中后期，可以通过天都城的项目成功操作，带动提升广厦在房地产方面的品牌优势，让当地购房者清楚知道，广厦不仅是实力的象征，更是优质精品楼盘的保证。希望通过天都城项目使广厦房产挤身杭州第品牌房产开发商的行列，与绿城南都坤和这些杭州品牌房地产商并驾齐驱。通过建立卫星城，将对卫星城的所在地余杭的经济带来新的发展契机。余杭原来作为杭州市的个郊县，在经济的发展上由于行政上的缘故，与杭州。

12、据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析敏感性分析和概率分析，盈亏平衡分析只用于财务评价，敏感性分析和概率分析可同时用于财务评价和国民经济评价，盈亏平衡分析盈亏平衡分析在财务管理中又称量本利分析，是指在定的市场生产能力条件下，通过分析拟建项目的产出量成本本和收益利之间的关系，来判断项目优劣及盈利能力的种方法。盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点。在房地产项目的可行性研究中，所谓盈亏平衡分析指要找出预计销售收入恰好能弥补成本时的销售量又称保本销售量。住宅销售的平衡点是销售盈亏平衡点即出售掉的面积才可以达到盈亏平衡点。其中假设内部购买部分除建安成本和土地成本外，其余费用全部摊入其他建筑敏感性分析敏感性分析是研究些因素发生变化时，项目经济效益发生。

参考资料：

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[12]杨魏村小学中心幼儿园项目投资立项申报材料（第56页，发表于2022-06-24）

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