1、。二初期运作模式在养老养生项目发展初期，本着低成本投入效益最大化建立管理流程和行业标准的目标，考虑到目前产业基金基金管理公司审批时间长，推动项目发展的复杂性和时效性，我们借鉴国内房地产开发运营模式拟先成立项目公司和养老养生管理公司的合署办公体详见图。目的在于直接负责初期项目的整体开发及相关管理工作，并为养老养生管理公司积累管理经验培养管理人才，为今后的运作打下实战基础。同时，通过吸纳建设其他机构投资者建设方物业管理公司和地方政府为项目股东，减少了中国人寿的前期投入，达到了降低投资成本的目标。图初期项目运作模式其它机构投资者项目公司建设方中国人寿投资养老项目养老项目养老项目物业管理公司地方政府养老养生管理公司合署办公体资料来源国寿投资分析三成熟运作的演变通过初期运作的不断积累，初期项目建设和。

2、社会服务的重要方面，大力发展与老年人特殊需求相适应的社会养老服务业，是应对人口老龄化的重要举措。从国外养老服务业发达地区的产业发展情况和商业服务业发展的普遍规律看，要培育健康发展的养老服务产业，必须引进社会机构，借鉴连锁商业服务规模化发展的成功经验，着力发展符合经济规律，具有生存与发展能力的社会化养老机构，建立批连锁化规模化的品牌养老机构。提高养老机构社会化水平，让更多的社会机构参与发展养老服务业，使之成为个符合经济规律能够健康成长的产业，是未来养老产业发展的总体趋势，也是我国解决人口老龄化问题的新出路。发展养老产业能提高老年人生活质量。由于养老社区将向老年人提高优质医疗健康等高附加值的增值服务，彻底解决老年人养老的后顾之忧，能大幅度提高老年人的生命质量，提高老年人的寿命。同时，引导老年人。

3、为行业的领先者和主导者。发展养老产业具有巨大的经济价值和社会价值。方面我国养老产业市场具有巨大的市场价值和广阔的发展空间，通过投资养老产业，公司可充分分享我国养老产业市场的发展成果，能够给公司带来持续稳定的利润，形成公司新的利润增长点，具有巨大的经济价值。另方面作为家大型国有企业，公司具有优良的社会责任感传统，参与发展养老产业，正金旗下持有的各养老基地项目公司提供资产管理。我们将业务分为三类，分别为自营业务合资业务及委托业务。自营业务将由公司自身来经营，其主要是指中国人寿养老养生中心项目中最为核心的业务。合资业务，如医院酒店体育设施和旅游等，将由公司与专业运营机构合作者共同经营。委托业务，如餐饮出租等，为对于中国人寿养老养生管理公司无相关能力与经验经营的非核心业务将完全委托于专业公司进行经。

4、保障体系，促进和谐社会建设。社会保障体系是社会稳定的安全网经济运行的调节器，是构建社会主义和谐社会的重要内容，对调节收入分配促进社会公平扩大国内需求拉动经济增长具有重要作用。建立和完善社会保障体系，提高人民生活水平，是国家长治久安人民生活幸福经济持续增长的重要基础，是建设社会主义和谐社会的重要保障。当前我国的社会养老服务体系正面临着前所未有的挑战，养老问题已成为政府社会急需解决迫在眉睫的社会问题。大力发展养老产业，让更多的社会机构参与发展养老服务业，建立多层次的社会保障体系，满足差异化的养老需求，有利于进步完善我国的社会保障体系。发展养老产业为解决人口老龄化问题提供了新出路。我国是个老龄化较为严重的国家，高龄化空巢化少子化及由此形成的四加二加家庭已是大量出现，将来这局面更为严重。养老服务是。

5、起到公司利润稳定器作用，可极大回避经济周期性风险和资本市场投资波动风险，有效提高公司资产负债匹配水平，提升公司抗风险能力和可持续发展能力。发展养老产业能与公司保险主业互动发展。养老产业和公司主业能够形成相互促进共同发展的良好互动局面。方面公司发展养老产业，发行定向养老保险产品，进步丰富了公司寿险产品种类，通过延伸与保险主业相关的产业链，为客户提供医疗服务健康管理金融理财等高附加值的增值服务，可以提高公司市场竞争力和客户对公司的忠诚度，促进公司主业发展。另方面中国人寿庞大的客户规模可以成为养老社区的潜在消费者，覆盖全国的机构网络可以成为养老社区销售和宣传平台，相关金融保险服务可以成为养老社区增值服务的重要内容，全球知名的品牌形象可以成为养老社区迅速打开局面的保障，推动公司养老项目快速发展，成。

6、运营正常化及养老养生投资基金公司成功建立的前提下，中国人寿养老养生项目将在新的养老基地项目开发和运营中脱变为最终的信托基金运作模式，标志着中国人寿养老养生由单的项目开发经营走向了产业化发展的成熟道路。经保监会审批通过，由中国人寿和其他投资机构共同出资成立中国人寿养老养生管理公司。中国人寿养老养生管理公司将与外部机构投资者共同发起中国人寿养老养生信托基金，对养老社区进行投资，并负责对该信托基金进行管理，同时担负资产管理人的角色。在这个阶段，中国人寿养老养生管理公司将从原项目公司中剥离，有经验的管理团队进入中国人寿养老养生管理公司运作，负责所有养老养生项目的开发建设，部分人留下来作为项目公司继续维持初期项目的正常运营。图成熟运营模式投资基金管理公司资金池其他机构投资者保险资金信托或基金银行贷款。

7、参与社会公益活动，参与慈善事业，提升老年人的精神面貌和生命质量。发展养老产业能缓解城市压力，改善城市生活质量。当今城市人口密集交通拥挤噪音污染丛生生活质量下降，人口疏散已经成为诸多城市不得不面对的大难题。养老社区的建立将使部分老年人从城市移居到城市周边区域养老，这将缓解城市压力，节约城市资源，提高城市活力，有效改善城市生活质量。同时大量的高收入高素质的城市老年人到城市周边区域养老，将全面拉动该地区的商贸旅游通讯交通教育文化医疗等产业的发展，打开与外界交流通道，这无疑为城市周边区域的发展开辟条新型便捷的发展之路。三有利于公司完善资产布局，实现可持续发展发展养老产业是公司现有盈利模式的有力补充。近两年来，受益于国内资本市场的快速发展，公司盈利水平大幅提升，然而年国内资本市场出现了持续大幅度下跌。

8、生上市实体，作为平台，将成熟的养老项目资产打包，发售给股票市场投资者。这些资产收购处臵及上市实体的管理工作将由上市实体管理公司执行和监督。而原有的养老养生管理公司将作为上市实体的战略协议伙伴，按对价将开发经营成熟的养老项目出售给养老养生上市实体，并对其上市资产进行运营代管工作。整体退出模式所谓整体退出即以普通上市公司的形式，将旗下全部经营资产和企业整体打包上市，并按普通上市公司的运作模式和法规要求运行。此时，原养老养生信托基金投资者，中国人寿和其他机构投资者将成为新国寿养老养生上市公司的主要股东。同时原在各单项目引进的战略合伙人所持项目股份也将按对价清算，或成为新上市公司股东，或股权变现退出。而原有各专业运营企业项目开发运营物业管理公司及各养老基地项目公司将作为国寿养老养生上市公司的全资子。

9、，公司的盈利能力受资本市场投资收益大幅缩水的影响而出现了定程度的下滑。日本在上世纪九十年代初大批寿险公司因投资失败而倒闭和此次金融危机中被国有化等事实清楚表明，公司只有通过发展长期持有且收益均衡稳定的产业形态才能有效抵御经济周期和资本市场波动给公司经营带来的风险。而养老产业和资本市场关联度低，不易受资本市场波动的影响，且投资周期长收益均衡稳定，因此发展养老产业，是对公司现有盈利模式的有力补充。发展养老产业是公司现有资产配臵的有效完善。保险资金具有负债久期长的特征，由于目前国内资本市场并没有长期限的投资品种能和保险资金负债相匹配，国内保险公司的资产负债都存在期限不匹配的现状。与其他资源配臵渠道相比，养老产业具有需求刚性与资本市场关联度较低投资回收期长且收益均衡稳定等特征，因而投资养老产业能够。

10、户管理如呼叫服务健康档案等管理内部会计和财务管理服务标准质量控制等。四退出策略和模式养老社区是以房地产医疗设施和服务设施为主要资产的长期投资项目,在全国发展空间大，可覆盖网点广，每年度能产生大量以租金和服务收费为主要形式的可预见稳定现金流，市场需求也随着全国人口老年化率的提高而稳步上升。以其为标的的金融产品将具备收益稳定抗通胀能力较强风险较小能够为投资者带来稳定增长收益的特点。中国人寿养老养生项目，在以保险资金雄厚的中国人寿为主要投资者的前提下，其股权金融产品将更受到资本市场的青睐。因此，我们设计了以股票市场公开发行为策略基础的两个退出模式来实现养老养生项目经济价值最大化的目标，并最终打造容括开发管理及资本运作体化的养老社区投资平台。项目形式退出项目退出的基本运作模式是向股票市场推出养老养。

11、公司进行管理。总的来说，原养老养生管理公司通过对养老项目的开发或已有项目的再开发及后期的经营管理对养老物业进行了增值，最终通过养老养生上市实体推向资本市场投资者，以分享收益作为条件，对项目的增值进行变现，为原养老养生信托基金的投资者换取回报。第六章盈利模式通过对国外养老社区盈利模式的分析，我们总结国外养老社区的收入主要由开发收入租金收入服务收入管理收入及增值收入组成。而国内养老社区的盈利模式主要包括出售型盈利模式及运营型盈利模式。通过对国内外盈利模式的比较分析，结合养老养生项目的实际情况，我们确立了养老养生项目以土地开发收入房地产开发收入物业增值收入物业租金收入配套服务收入及管理输出收入六块为核心的盈利模式。国外养老社区盈利模式国外养老社区的收入主要包括开发收入租金收入服务收入管理收入及增。

12、单项目区域合作者养老基地项目公司养老基地项目公司其它机构投资者中国人寿基金管理合约委托基金投资管理资产运营管理资产池职能描述管理公司主体架构养老养生信托基金主体架构资产运营管理资料来源国寿投资分析运作的中国人寿养老养生管理公司将会在职能上有更明确的定位在基金投资管理方面，管理公司主要负责养老养生信托基金的投资与财务战略资产改善收购和处臵政策。具体包括制定投资策略及政策管理财务安排借贷限制及现金流量，以及其相关的风险评估及实施符合中国人寿养老养生投资标准的项目维系投资者关系。在资产运营管理方面，管理公司的工作主要分三大类专业运营管理，包括了核心自营业务和合资业务的经营管理及非核心委托业务的监督管理。配套和增值服务，包括法律咨询教育培训家政服务和理财管理等。职能管理，包括了制定及实施运营策略客。

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