社区改造项目投资立项申报材料

项目东侧为贯通定州南北方向的主干道博陵街，向南直接达环城路。

项目西侧为国道是重要的交通要道，向南可达石家庄向北可达保定。

市政管线配套情况给水在中山西路有直径的输水管在博陵街有直径的输水管在中兴街有直径输水管，可以选择引出配水管。

排水在中山路有直径的排水管在博陵街有直径的排水管在中兴街有直径排水管，可以选择引出排水管。

燃气在中山西路博陵街中兴路有直径的中压天然气管道，可以选择引入天燃气管道。

通讯在中山西路现状有孔网通电缆。

供热目前该区域没有市政集中供热，需自建锅炉来解决供热，根据城市规划，将来可引入集中供热。

由于项目改造范围比较大，改造区域内配套由开发商自行建设。

文化设施定州电影院公园人民公园体育设施河北农大体育馆土地价格的安置费用社区提供土地，我公司负责全部投资。

土地出让金。

按照定州市城中村改造政策，土地出让金按照评估价确定。

为调动开发企业的积极性，市政府将根据规划区内不同地段把收取的土地出让金按比例返还，用于项目的改造建设，具体返还比例。

项目评估地价为万亩，因此，该项目的土地政府收益应不超过万亩。

基础工作情况我公司与杨庄子社区两委会建立了良好的关系，经过广泛的考察筛选双方就合作事宜达成协议。

我公司开始深入到社区调研，掌握总体情况，论证起步工程。

总体户数户，平均宅基地占地亩。

最终选择位于地块西侧作为起步区考虑到该区域拆迁户少，有利于项目快速启动，起步区共有居民住宅处，闲散土地亩，企业户，我公司与居民建立了良好关系，居民都表示愿意改造，同意我公司对社区进行改造。

我公司积极与市政府西城区政府以及相关各部门建立良好的关系。

在我公司的努力下，市政府对杨庄子社区改造项目先后召开了四次专题会议，就社区改造项目的前期准备做了具体的部署和指示并责成市规划局西城区杨庄子社区新华公司尽快拿出科学合理的实施方案。

政府让协议双方按政府项目招商程序进行规范，再次签订了定州市区片改造意向书并报政府备案。

我公司还组织定州市相关部门到天津考察项目，包括华苑梅江华明镇等，对我公司有了更充分的了解，对我公司前期所做的工作表示认同，支持我公司对杨庄子社区进行改造建设。

项目进展情况社区领导班子以建设和谐社区为目标，为民所想积极响应市委市政府的号召，经充分发扬民主，通过合法规范的程序，与社区居民达成共识对杨庄子社区进行改造建设。

社区居委会向定州市项目审批大厅请示进行社区改造申请，项目审批大厅登记。

定州市规划局请示市政府批复杨庄子社区改造规划意见，经批准改造用地规模为亩地。

由白市长组织市职能部门召开杨庄子社区改造项目专题会议，责成市规划局西城区杨庄子社区新华公司尽快拿出科学合理的改造实施方案。

由张市长组织召开了定州市城中村改造动员大会。

市政府主要领导，各区及管理部门领导和全市范围内的社区领导参加会议。

会上扬庄子社区做了专门汇报。

按照政府要求的程序重新签订了定州市城中村改造意向书。

定州市市委市政府举办项目招商会，河北新华房地产公司与定州市西城区办事处签订了定州市杨庄子社区区片旧城改造意向书市政府对杨庄子社区旧城改造项目总体规划方案的批复。

定州市建设局招标办，发布杨庄子社区区片旧城改造项目法人招标公告。

经评标委员会评定，河北新华房地产开发有限公司为中标单位，并发中标通知书。

河北省人民政府把该项目已批复为建设用地。

拆迁前期准备工作基本完毕。

四公司简介历史沿革及发展天津新华投资集团简称新华集团始建于年月，由集团总部和个公司组成。

集团定位区域经济和城市运营，建设项目涵盖环渤海区域，在小城镇建设和旧城改造方面有丰富经验。

新华集团恪守诚信为本，秉承和谐创新卓越共赢的企业理念，遵循构建卓越空间，引领未来生活的企业宗旨，脚踏实地，奋力拼搏，取得了骄人业绩。

河北新华房地产开发有限公司简称河北新华是新华集团的子公司，注册资金万元。

负责河北区域的土地开发房地产开发和城市建设投资业务。

以沿线中心城市和正在发展的中等城市为公司战略发展布局。

经过长期考察论扬。

项目自身分析项目优势规模宏大，能产生聚居效应和规模效益。

区位条件好项目北面距离火车站和长途汽车站较近，东面距离市中心较近，南面近邻环城路新国道。

总体位于市中心繁华商业区与西部工业区之间，处于城市发展的主导方向上。

周边有众多城市公共配套设施项目附近有银行电信营业厅多个加油站大型蔬菜批发市场医院邮政分局公安派出所街道办事处等。

交通便利紧邻的中山路中兴路博陵街都是城市主干道，中山路有路公交车通过，博陵街有路公交车通过。

教育氛围浓郁周边有众多幼儿园小学，由省重点中学定州二中，紧邻省重点大学河北农业大学定州校区。

土地取得价格低由于杨庄子社区改造项目享受定州市城中村改造政策，土地出让金返还。

政府支持力度大市政府把该项目列入定州市十五重点项目，近期组织多次会议研究社区改造问题。

启动资金少该项目采取双方合作方式开发，社区出地，我公司出资，共同开发，项目前期启动资金大约为万元。

项目劣势目前该片区环境较差项目改造范围内原农民户口居民宅基面积大，建房时间早，城市基础设施非常落后，地势低洼，住房低矮，道路狭窄，下水不通。

作为外地开发商初次进驻定州市场，开发商的信任度将略逊于本土开发企业。

因此加强项目的亲民性诚实性先进性和开发商形象树立将是本案规避劣势的有效手段。

项目机会被确立为定州市十大民心工程之西城住宅小区即杨庄子社区改造项目被确定为定州市十五重点建设项目，也是市政府的十大民心工程之。

杨庄子社区领导积极性较高杨庄子社区积极性高，支部威信高，各方面积极配合，想方设法推动该项目的进展。

大多数人们普遍认可在该区域购房置业市场研究表明，从打算购房的位置偏好方面看，在西城区开发商品住宅被大部分人普遍看好。

处于城区向南发展的主轴方向上定州城市总体规划是北工南文，本案正处于城区向南发展的主轴方向上，是理想的宜居区域。

该区域现有房地产项目销售形势普遍看好近几年，周边项目如通达庄园世纪花园名仕嘉苑通达紫芳园等的畅销表明，该区域房地产销售形势普遍看好。

项目威胁本案东南部紧邻紫芳园，该项目是由当地知名度较高的开发商通达地产开发建设，具有定竞争力，由于项目大部分销售完竞争力不大。

本案东南部的人民公园风景城刚基本售完，这个楼盘的定位属于中高档商品住宅项目，但该项目因为前期工作计划分期实施。

王庄子项目明年下半年要上市，由于项目位于京广铁路以西，交通不便利，对项目基本形不成威胁。

项目分析结论利好因素较多，对项目开发会起到正面的推动作用。

项目的优势十分明显，选取的入市时机较好，而劣势和威胁并不太多，这为项目顺利开发奠定了坚实的基础。

七项目规划情况总体规划情况见附件杨庄子社区改造规划图期项目规划情况见附件八项目开发土地升值潜力初步评估杨庄子社区改造位于城市规划的主导发展方向，东接商业区西接工业区，是城市规划的重要的住宅区，周边交通便利，配套设施齐全，适宜居住。

教育氛围浓郁周边有众多幼儿园小学，由省重点中学定州二中，紧邻省重点大学河北农业大学定州校区。

河北省十五城市发展规划，把定州列为全省十二个重点发展的中等城市。

从定州市政府有关部门了解，定州市年公开出让的土地供应量约亩，年未有公开出让的土地。

定州市按照建设中等城市的规划实行项目统规划分步实施，今后不再审批零散项目，只能盘活存量建设用地，预期未来土地供应量小，土地升值潜力大。

定州市是人口大县和经济强县，随着定州市经济的快速发展和城市化进程的加快，对住房需求逐步加大，根据定州市每年的经济增长速度，以及对近年定州房价增长趋势，预期明年房价上涨左右。

从近两年市场供需情况看，市场供不应求，预期房地产市场需求旺盛。

项目规模大，能产生聚居效应和规模效益。

保定隆基泰和碧桂园，保定兵团，近两年外地开发商相继在定州拿地，可以看出开发商对当地房地产市场的认可。

综上分析，定州杨庄子社区改造项目土地升值潜力巨大。

杨庄子社区改造项目期总体计划期项目分期区和期区施工，期区计划年月开工建设，年月主体工程封顶，年月竣工验收。

期区年月开工建设，年月主体封顶，年月竣工验收。

启动资金用量和计划根据政府导向项目捆绑招标分步实施的原则，实缴出让金按起步区面积计算，起步区出让金暂按万元亩评估价万元亩的测算为万元，半个月内返还预计年月份使用。

起步区占地亩，大部分为实物还迁，尽量增大实物部分，减少资金用量。

在办理土地手续后，如需资金，已有融资机构支持。

启动资金为万元。

土地出让金万元契税万元过渡费万元拆迁补偿周转费用万元启动资金很低就能获得整个项目，该项目的启动资金获益率是般项目不可企及的。

项目定性是根据总体改造的性质而定，实现开闲地还是拆迁可以视实际情况而定。

测算拆迁的启动比空地还少，但空地启动快。

如选空地，对相关部门汇报也是拆迁。

定州杨庄子改造分块工作示意社区新华政府改造草案合作条件整顿市场立项招商市场调研中等城市框架签约签约片区控规条件内部程序项目策划规划实施方案征求意见控规确定改造意见改造方案规划方案论证政府组织签约资金运筹补偿安置标准保证金门槛投标条件项目打捆招商规划报批规划审批工程报批工程审批土地圈围补偿垫付内部认购出让金返还项目建设监控管理融资工作计划期项目工作内容时间年年融资准备工作，与相关的投资机构担保公司等建立关系，达成合作意向投资公司担保公司等资金到位银行贷款准备工作与银行金融机构建立良好关系，达成贷款意向银行开始放贷项目建设计划项目开发时间备注期项目二期项目三期项目四期项目五期项目九项目运作分析及投资收益分析项目改造整体思路定州市房地产市场刚刚起步，在具备中等准地级市城市人口规模，市规划局统计目前批准的项目规划规模约为万，已开工的项目约万，项目规