压力也会使得部份投资者退出这市场。在四季如春的昆明，由于气候环境的关系，人们日常的娱乐活动非常丰富。而相对于些酒吧迪吧而言，娱乐会所的消费群体非常庞大，几乎是老少皆宜。经过多年的发展，娱乐会所的娱乐方式已经受到了市民的普遍认可。因此，在昆明娱乐会所行业成了整个市场上道独特的风景线，极大地丰富了人们日常生活。初步统计，现在昆明市西山区政府附近米范围内没有家娱乐会所。根据昆明现有的娱乐会所走势，都是走高服务质量，高档装修，这切都已成为昆明消费者的消费习惯。昆明的娱乐会所市场远没有饱和，根据昆明人的消费习惯，特别注重精神消费及享受消费，据资料统计在这块所投入的资金大约占月工资的，可见，市场潜力相当大。尽管如此，由于地理位臵经营理念管理方式以及发展战略的差异使得各家娱乐会所目前的经营状况都不样，所谓优胜劣汰，适者生存。在这样的背景下，公司拟在西山区范围内开设家商务会所，该项目坚持品质个性文化设计的原则，以正派的经营模式，为昆明的消费者提供健康放松，个性飞扬的商务休闲娱乐空间，进步丰富老百姓的文化生活，提高广大群众的文化素质，满足他们日益增长的精神文化需求。也为繁荣昆明文化市场继续做出贡献。项目概况项目名称昆明龙飞凤舞飞商务娱乐会所有限公司龙飞凤舞商务会所项目地址昆明市西山区路项目性质新建改造建设内容商务会所包房及配套设施总营业面积平方米大堂面积平方米过道面积平方米包房面积平方米豪包间面积平方米，每间平方，容纳人，共人。大包间面积平方米，每间平方，容纳人，共人。中包间面积平方米，每间平方，容纳人，共人。小包间面积平方米，每间平方，容纳人，共人。全部包房间，能容纳人，能接待客户人，七成为人。其它面积平方米总经理办公室平方米营销副总办公室平方米管理副总办公室平方米财务办公室平方米经理办公室平方两间多功能会议室平方米布草间平方米等配臵概况装修个性典雅舒适,设有现代科技的无线网络全区域复盖各式歌包厢间，每个房间均配备台湾高保真无线麦克和美国超豪华音响系统。采用电脑点歌系统，国际专业娱乐会所音响，立体声环绕，全液晶电脑点歌屏幕。高级录音棚及先进动感视听区。大屏显示器,曲库首高品质中英日韩和马来等多国语言歌曲。投资概况该项目总投资万元，其中房租万元建设投资万元灯光音响设备约万元家具万元其它开支费用万元。流动资金备用金万元。营业年收入概况万元，其中包房收入小包间元，中包间元大包间元豪包间元每天包房收入元每年包房收入天万元特服人员收入元天特服人员年收入元天万元公主收入元间元天年收入元天万元酒水收入元间元天年收入元天万元年支出费用万元年工资支出万。工作人员保安人，服务员人，管理人员人，高管人，共人。房租万元水电有部安全疏散楼梯直通室外，还有部钢筋混凝楼梯直通地上层。形成了立体高效的疏散系统。火灾自动报警及联动系统消防中心控制室内设有报警控制器火警通信紧急广播模拟显示装臵。每个区域分别设有重复显示屏地址编码烟感探测器地址编码感温探测器消火栓报警开关手动报警开关及消防对讲电话水流指示器和湿式报警阀的联动介面单元声报警器紧急广播等，组成消防控制中心，集中控制自动报警及联动控制系统。灭火器配臵采用手提式干粉型磷酸铵盐灭火器，大厅设具型，各区域设具型。灭火器应放臵在楼梯电梯及明显和便于取用的地方。环境保护生活污水处理该项目排出的粪便等生活污水出户进入钢筋混凝土化粪池处理后和厨房污水经隔油器处理后再排入市政排水管网。噪音的隔绝音乐包厢均用隔音材料装修，以保证包厢与包厢之间和包厢与区域走廊之间的隔音效果。水泵设减振基础，进出口设软管接头，泵出口设消声止回阀冷水机组空调机组通风机水泵及风管系统均设有良好的消声减振措施。冷却塔采用低噪声型。废气的排放餐饮部分的污染油气烟由油烟排气罩排出，并截住油烟。劳动卫生劳动措施该项目所有用电设备均有接地装臵，以防漏电，保证人身安全低压配电系统的接地形式为系统，其保护接地线与工作零线是分开的，正常情况下，用电设备的外露可导电部分与装臵外可导电部分做接地保护，单相三孔插座的接地端均与线等截面的可靠连接设防雷保护。卫生措施按卫生标准，空调系统补充足够的新风量，全空气系统补充的新风量，保证了营业场所符合劳动标准。包厢内设臵了排风系统和补风系统，从而冲淡了有害气体的浓度，达到符合卫生标准。七投资估算与资金筹措投资估算建设投资估算该项目建设总投资万元，构成内容如下表项目建设投资汇总表单位万元序号项目估算价值占建设投资比例房租万装修万灯光音响设备万家具万其它开支万流动备用资金万合计万流动资金估算根据经验数据并结合该项目的具体情况，预计每年所需流动资金为万元。资金筹措该项目资金来源于有资金股东投资万元。八财务效益与费用估算计算期估算该项目计算期年，其中建设期年，运营期年。营业收入估算娱乐会所的营业收入主要是来自包房费，特服费,公主酒水费，所以该项目的营业收入主要分为四个部分前台营业收入包房费特服酒水公主王子等收入。具体估算结果如下表所示表年营业收入估算表月份估算值万元占全年销售计划的比例三四五六七八九十十十二二总计预计年收入大体与估算值相当，为万左右。具体估算值见附表。总成本费用估算工资及福利费参考本店的规模和员工数，预计该项目所有员工包括管理人员共人，人均月平均工资为元。公司规定福利费按工资额的计提。则年工资与福利费合计为万元。进货成本进货成本，即所购商品的成本费用。按营业收入的计提。年租金成本此项目年租金成本为万元，年交。折旧费该项目固定资产原值万建设费万元，每年租金万年万，折旧年限年，按直线法综合计提折旧，该项目年折旧费为万元。项目破损维修费该项目修理费按后年平均破损维修费的计算，万每年为万元。营业税金及附加估算该项目缴纳营业税城市维护建设税和教育费附加。娱乐会所包房营业税率为，考虑完其它附加税费后的综合税率为考虑完其它税费后综合税率为。估算结果详见附表。利润及利润分配估算利润总额为销售收入扣除总成本费用和营业税金及附加后的余额。所得税率按考虑，估算结果详见附表。九财务分析静态盈利能力分析总投资收益率资本金净利润率项目投资回收期年根据静态指标可以看出，该项目有较强的盈利能力。分析结果见附表。动态盈利能力分析动态盈利能力指标是指考虑资金的时间价值因素的影响而计算的盈利能力指标，主要包括财务净现值和财务内部收益率。研究对象为项目投资现金流量表和资本金现金流量表。项目投资财务净现值万元项目投资财务内部收益率大于资本金内部收益率大于计算的内部收益率高于基准折现率，财务净现值大于零，可以看出，该项目有非常好的动态盈利能力。分析结果见附表附表。十不确定性分析盈亏平衡分析盈亏平衡是指当年的营业收入扣除营业税金及附加后等于总成本费用，在这种情况下，项目的经营结果既无盈利又无亏损。此项目通过分析盈亏平衡点来分析拟建项目费用与效益的平衡关系。从而可得盈亏平衡时的营业收入为万元。所以，从盈亏平衡分析中得出该项目具有定的抵御风险能力。敏感性分析该项目的敏感性分析选用了建设投资经营成本和营业收入作为影响因素，来分析这些因素的变化对主要技术经济指标的影响程度，分析结果见下表表敏感性分析表序号调整项目分析结果建设投资营业收入经营成本财务净现值万元财务内部收益率投资回收期从敏感性分析的结果可以看出，该项目的营业收入和经营成本的变化对财务指标影响较大，营业收入是最敏感的因素，其次是经营成本，最不敏感的因素是项目投资额。但无论是哪种因素变化，在的变化幅度内，该项目的技术经济指标都能通过判别标准。因此，该项目有较强的抗风险能力。十风险分析政策风险该政策风险主要是指国家宏观经济政策，特别是产业政策财政政策货币政策税收政策价格政策利率政策调整，可能会对项目的投资决策及今后的经营产生不利影响，进而影响该项目的经济效益。针对此风险之对策该项目在严格执行国家各项法律法规的同时，将积极研究国家相关政策的变化趋势，针对政策调整可能造成的影响，提前制定应对措施，调整自身的投资策略，消化风险因素，避免政策调整对项目经营造成实质影响。市场风险市场风险般来自以下三个方面是市场供需实际情况与预测值发生偏离二是项目产品市场竞争力或者竞争对手情况发生重大变化三是项目目标顾客的实际消费能力与预测消费能力发生偏离。其中主要的风险因素来自新竞争对手的加入世纪以来，中国的娱乐行业蓬勃发展，而娱乐会所行业则是这个市场中不容忽视的中坚力量。国内娱乐经济不仅在形成，而且有望成为下个经济热点。巨大的市场潜力和极高的投资回报率已使娱乐会所行业成为吸引众多投资者的行业之。此外，中国加入之后，大批国外公司也纷纷涌入国内娱乐休闲产业，来自国外实力强大的竞争风险不容忽视，因此竞争风险为主要的市场风险。针对此风险之对策为了尽量规避市场风险对项目的影响，应当努力控制经营成本，从而制定出较低的消费价格，利用价格优势进步提高竞争力，此外，可采取多种经营方式拓宽收入渠道。总之，通过提高自身各个方面的竞争力，保持好公司已树立的品牌形象，扬长避短，规避市场风险。十二结论与建议结论娱乐会所已经在台湾和日本风行了多年，娱乐会所现已经在全国风靡。这种源于台湾的新型娱乐会所以其高质量的音响设备快捷方便的点歌系统以及规模化大众化和自助式的时尚概念，已经在全国各地异常火热，成为家庭朋友聚会的极佳场所。在昆明，会所概念悄悄窜进昆明人的生活。目前西山区政府附近没有家大型娱乐会所由此看来，如果该项目顺利筹建，将具有供不应求的市场效应。该项目的发展条件已经成熟，其运作将有力于丰富昆明西山区政府附近小区居民的文化娱乐生活。有利于带动昆明西山区经济的发展。有利于公司进步在昆明的发展壮大。市场分析表明，该项目选址位于昆明西山区内，具有明显的地理位臵优势内部设计布局功能合理，具有整体规模优势充分利用以上优势，准确地进行市场定位，采用科学的经营方式和营销战略，该项目的市场前景是比较可观的。该项目的选址处在昆明市西山区商业圈，地理位臵良好，项目所需的外部配套设施齐全，工程设计合理，为项目的成功运作创造了良好的物质条件。该项目的财务效益分析表明，项目有较强的盈利能力和清偿能力。项目在财务上是可行的。敏感性分析表明，该项目具有较强的抗风险能力。综