年约增长高峰后近两年来增速放缓年和年年增幅分别为和年至年间南京市城市居民人均可支配收入大幅增长年至年年均复合增长率约为年南京市城市居民人均可支配收入为元相比较于上海元杭州元苏州元由此可见南京市人均可支配收入水平在长三角区域处于前列据抽样调查年全市施工单位分别在具有总页第页赔方米差距非常巨大。市场处于高风险运行水平若市场需求未得到有效放大极可能出现供过于求严重积压情况。但有个性化特征具有国际标准硬件设施和物业管理水平高档办公物业在市场上仍然比重很少。优质商业市场南京优质商形成以新街口为重点湖南路珠江路总统府四大集聚区从年开始进入发展时期目前主要以百货商场为主购物中心精品商业街在年开始出现。南京优质商业整体空置率很低。未来优质商业项目以购物中心形式为主大部分未来供应还是集聚在新街口河西新城夫子庙将成为新兴优质商业区域。虽然未来将有大量优质商业供应但现阶段人均商业面积仅为平米市场仍有空间。南京当前五星级酒店市场南京市五星级酒店市场在年进入了高速发展时期目前主要分布在市中心区域鼓楼区玄武区和白下区平均入住率较为平稳近三年来始终保持在以上但各个酒店之间恶性价格竞争导致平均房价直处于较低水平。未来供应以市中心鼓楼区为主江宁建邺区下关区和浦口区也将有部分供应。伴随着供应量加大高星级酒店市场未来竞争将更为激烈。凯悦威斯汀和洲际酒店入驻将进步提升南京五星级酒店市场整体水平。中高档公寓市场年起中高档公寓新增供应放量市场正式进入启动阶段伴随房地产市场形势大好年新增供应集中放量。主要分布在鼓楼玄武白下秦淮和建邺区。未来供应量将大幅增加建邺区将成为未来主力成交区域受土地供应限制中心城区中高档公寓价格将得到需求有效支持。国际标准服务式公寓市场目前南京服务式公寓主要分布在鼓楼区白下区和建邺区市场上缺乏纯正意义上服务式公寓项目和知名运营商。未来供应较少年共有两个项目合计间客房供应对外经济良好发展态势使得服务式公寓未来发展前景向好。二项目定位项目整体定位打造南京地标级城市综合体项目同南京其它区域相比在地理位置和区域规模上所具有特别优势使其具备成为城市核心商业中心条件非常有望成为南京商业格局更新中重要员进而有可能在未来占据南京商业主导地位。结合项目自身特点以商业为核心驱动力建设高标准复合功能高绿化覆盖城市综合体打造南京新地标,项目规模持有型物业与销售型物业规模比例持有型物业是城市综合体成功打造保障通过整体规划项目形象以高档次高标准打造项目独特优势打造城市级地标。持有型商业及办公楼物业可以带来长期稳定收益可持续性发展能力较强。城市综合体开发是个周期长投入大得开发过程而持有型物业财务回收期是个长期过程在项目较长开发周期内销售产公司前期开办费用前期工程费支付垫支流动资金等。银行贷款亿支付建安工程费基础设施费公共设施配套费开发期间费等开发费用。预售开发产品收入项目竣工后尾款结算。合计亿备注筹资款取整数项目综合评价结论本项目属房地产商业开发项目符合国家城镇商业开发建设产业政策项目已立项具备开发条件建设资金筹措方案已拟定现场建设条件具备。本项目选址适宜定位准确设计合理售价适中符合市场主流需求。从财务分析结果表明项目内部收益率达税前税前财务净现值为万元具有良好经济效益此外本项目具有较强抗风险方米差距非常巨大。市场处于高风险运行水平若市场需求未得到有效放大极可能出现供过于求严重积压情况。但有个性化特征具有国际标准硬件设施和物业管理水平高档办公物业在市场上仍然比重很少。优质商业市场南京优质商形成以新街口为重点湖南路珠江路总统府四大集聚区从年开始进入发展时期目前主要以百货商场为主购物中心精品商业街在年开始出现。南京优质商业整体空置率很低。未来优质商业项目以购物中心形式为主大部分未来供应还是集聚在新街口河西新城夫子庙将成为新兴优质商业区域。虽然未来将有大量优质商业供应但现阶段人均商业面积仅为平米市场仍有空间。南京当前五星级酒店市场南京市五星级酒店市场在年进入了高速发展时期目前主要分布在市中心区域鼓楼区玄武区和白下区平均入住率较为平稳近三年来始终保持在以上但各个酒店之间恶性价格竞争导致平均房价直处于较低水平。未来供应以市中心鼓楼区为主江宁建邺区下关区和浦口区也将有部分供应。伴随着供应量加大高星级酒店市场未来竞争将更为激烈。凯悦威斯汀和洲际酒店入驻将进步提升南京五星级酒店市场整体水平。中高档公寓市场年起中高档公寓新增供应放量市场正式进入启动阶段伴随房地产市场形势大好年新增供应集中放量。主要分布在鼓楼玄武白下秦淮和建邺区。未来供应量将大幅增加建邺区将成为未来主力成交区域受土地供应限制中心城区中高档公寓价格将得到需求有效支持。国际标准服务式公寓市场目前南京服务式公寓主要分布在鼓楼区白下区和建邺区市场上缺乏纯正意义上服务式公寓项目和知名运营商。未来供应较少年共有两个项目合计间客房供应对外经济良好发展态势使得服务式公寓未来发展前景向好。二项目定位项目整体定位打造南京地标级城市综合体项目同南京其它区域相比在地理位置和区域规模上所具有特别优势使其具备成为城市核心商业中心条件非常有望成为南京商业格局更新中重要员进而有可能在未来占据南京商业主导地位。结合项目自身特点以商业为核心驱动力建设高标准复合功能高绿化覆盖城市综合体打造南京新地标,项目规模持有型物业与销售型物业规模比例持有型物业是城市综合体成功打造保障通过整体规划项目形象以高档次高标准打造项目独特优势打造城市级地标。持有型商业及办公楼物业可以带来长期稳定收益可持续性发展能力较强。城市综合体开发是个周期长投入大得开发过程而持有型物业财务回收期是个长期过程在项目较长开发周期内销售年年均复合增长率约年全市实现地区生产总值亿元按可比价格计算比上年增长稳定增长势头表明了南京经济环境良好发展态势以及市场对于经济发展较强信心。人均及其增长南京地区人均始终保持着较为稳定增长势头总页第页年至年南京市人均增长加速年均增幅保持在以上年受人口数量增长影响当年人均为元较之上年出现负增长至年当年人均年增长率约重新呈现快速增长势头年按常住人口计算人均地区生产总值达到元按可比价格计算比上年增长人均稳定增长势头表明了南京消费能力保持稳定增长态势。固定资产投资及其增长南京市固定资产投资逐年增幅趋缓南京市固定资产投资年为亿元较之年增长了略高于年至年涨幅总页第页既年约左右涨幅后之后增长态势均较为平稳但是增幅较之年有了定下降但是总体运行态势较为稳定年至年年均复合增长率为年全市完成全社会固定资产投资额亿元比上年增长南京市固定资产投资持续稳定增长背后房地产投资成为主要动力之。支柱产业发展状况南京市支柱产业发展运行态势良好年南京市规模以上工业企业实现工业总产值约亿元同口径对比采用新统计口径比上年增长全市当年工业四大支柱产业电子石化钢铁汽车实现总产值达到约亿元同口径对比采用新统计口径增长四大支柱产业总产值占到了全市规模以上工业总产值约比重。并且年当年完成新产品产值亿元增长。总页第页人口数量及其特征南京市常住人口持续稳定增长截止至年底南京市常住人口数量达到了万人较之年增加了万人增长了年南京市市取消了农业户口非农业户口地方城镇户口等各种户口性质统为居民户口并放宽了外地购房投资就业人员落户政策这举措促进了南京常住人口数量增长同时也吸引大批人才落户南京年底南京市户籍人口约为万人其中市区人口为万人较之上年增加了万人人口向市区集聚趋势较为明显这将进步促进房地产市场发展。总页第页人均可支配收入及其增长南京市城市居民人均可支配收入逐年增加但是经过年约增长高峰后近两年来增速放缓年和年年增幅分别为和年至年间南京市城市居民人均可支配收入大幅增长年至年年均复合增长率约为年南京市城市居民人均可支配收入为元相比较于上海元杭州元苏州元由此可见南京市人均可支配收入水平在长三角区域处于前列据抽样调查年全市施工单位分别在具有总页第页赔方米差距非常巨大。市场处于高风险运行水平若市场需求未得到有效放大极可能出现供过于求严重积压情况。但有个性化特征具有国际标准硬件设施和物业管理水平高档办公物业在市场上仍然比重很少。优质商业市场南京优质商形成以新街口为重点湖南路珠江路总统府四大集聚区从年开始进入发展时期目前主要以百货商场为主购物中心精品商业街在年开始出现。南京优质商业整体空置率很低。未来优质商业项目以购物中心形式为主大部分未来供应还是集聚在新街口河西新城夫子庙将成为新兴优质商业区域。虽然未来将有大量优质商业供应但现阶段人均商业面积仅为平米市场仍有空间。南京当前五星级酒店市场南京市五星级酒店市场在年进入了高速发展时期目前主要分布在市中心区域鼓楼区玄武区和白下区平均入住率较为平稳近三年来始终保持在以上但各个酒店之间恶性价格竞争导致平均房价直处于较低水平。未来供应以市中心鼓楼区为主江宁建邺区下关区和浦口区也将有部分供应。伴随着供应量加大高星级酒店市场未来竞争将更为激烈。凯悦威斯汀和洲际酒店入驻将进步提升南京五星级酒店市场整体水平。中高档公寓市场年起中高档公寓新增供应放量市场正式进入启动阶段伴随房地产市场形势大好年新增供应集中放量。主要分布在鼓楼玄武白下秦淮和建邺区。未来供应量将大幅增加建邺区将成为未来主力成交区域受土地供应限制中心城区中高档公寓价格将得到需求有效支持。国际标准服务式公寓市场目前南京服务式公寓主要分布在鼓楼区白下区和建邺区市场上缺乏纯正意义上服务式公寓项目和知名运营商。未来供应较少年共有两个项目合计间客房供应对外经济良好发展态势使得服务式公寓未来发展前景向好。二项目定位项目整体定位打造南京地标级城市综合体项目同南京其它区域相比在地理位置和区域规模上所具有特别优势使其具备成为城市核心商业中心条件非常有望成为南京商