高品位高层住宅社区项目投资立项申报材料

建筑色彩以浅黄色与白色为基间，体现宁静素雅的建筑风格。

可行性研究结论投资环境分析结论芜湖市位于长江三角洲西北部，是长江沿岸的重要口岸，离南京仅小时车程，受上海经济区的影响较大，经济发展水平在安徽省名列前茅，芜湖市现有人口约万人，包括外地在芜湖经商人员共约万人。

按芜湖市国民经济和社会发展规划，市区框架正进步拉大，城市人口将大幅度增长，预计年人口将达到万人。

该项目定位于芜湖市的中高收入消费群体。

具调查在近年，该类人员需购住房约为万万套以户均人计，以每套平方米计算还需新建中高档住房万平方米，随着老百姓经济条件的进步改善，有购买实力，想不断改善居住条件的人越来越多，由此分析，在未来三至四年之内仍将是房产供需两旺期具体分析见第六章项目市场调查和需求预测分析。

芜湖市区可以简明的分成三个区域城北经济开发区城中中心生活区城南新生活区。

城市规划有特色，如镜湖广场步行街美食街城市发展思路清晰，如经济技术开发区行政新区南北拓展经济发展快速稳定，芜湖作为长江中下游的沿江开放城市，地理位置优越，商业幅射较广。

同时新建的芜湖长江大桥已成为该市沟通四方的重要经济枢纽。

位于境内的国家级经济开发区吸引了众多的国内外商家来芜投资，近两年来，有近家上市公司落户芜湖，年上半年可实现国内生产总值亿元，同比增长，依托长江三角洲经济区，经济发展环境良好城市生态环境好，气候宜人，适宜人居。

以上诸多因素，为芜湖市房地产业持续稳定的发展提供了客观条件，住宅销售价格将继续平稳上升经济的持续发展支持人们的消费需求产品质量上升带动成本的上升大量高层住宅带动房价总体水平的上升土地转让价格的上升建安成本的上升。

市场竞争加剧大量楼盘的开发必然形成有效客户的分流及竞争的加剧。

产品差异化定位细分化企业品牌化是今后芜湖市房地产市场发展的必然趋势，芜湖市房地产业自年以来发展快速，房价持续上升。

特别是浙江房地产开发公司的进入，是推动芜湖市房地产业发展的重要因素。

金融投资环境分析结论由于年央行出台的系列房地产金融政策，意在限制高房价，适度控制房地产市场上的炒作风，最具现实意义的几条规定是房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的，房地产企业流动资金贷款被取消，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。

这就意味着房地产开发商进入市场的门槛提高，销售回款的周期延长，这些政策对目前芜湖已经完成土地拍卖但尚未开工建设的楼盘影响不小，部分开发企业可能因为资金储备不足，陷入尴尬的局势，这些政策对未来的芜湖房价起到了推波助澜的作用加速芜湖房地产企业从新洗牌的局面。

因此规避金融机构的风险，变间接融资为直接融资，改变投资工具落后的局面，同时弥补封顶按揭造成的消费信贷断裂，具备良好的财务状况，以及规范的财务操作规程人员是势在必行的。

项目定位分析结论芜湖未来几年的规划中以多层项目为主，因此对该项目高层定位有非常大的优势，本项目在中部商贸区的中心位置，赭山是位于市中心的芜湖十大名景之，它是芜湖市地理中心，神山森林公园与江春水之间，交通便捷，商贸繁华，升值潜力与生活环境俱佳，肯定会受到高端购房者的青睐。

目前距离步行街镜湖的金鼎花园为市目前价格最高的楼盘，楼面地价成本为元平方米，而该项目的可销售楼面地价成本元平方米，种种因素决定了我们的项目是高档次的，我们必须用长远的眼光去打造我们的项目。

天和苑三面临街，万平方米沿街商铺，开发大型品牌超市卖场时尚休闲商业街，强大的商业设施，足以成为五广场周边区域的商业中心，满足日常购物休闲餐饮娱乐的需求。

户外兵乓球台游泳池棋牌室壁球室桌球室健身房，各种体育设施让您的生活更添健康活力。

会员俱乐部商务中心艺术幼儿园，网络式物业管理，超越豪华，极至品位。

这些将使得我们的项目做到了五年内保持领先，十年内不落伍，目前楼盘均价定位在元，采取房价低开高走的策略，充分掌握居民的购房消费心理，随市场灵活掌握售价，获得滚动发展的资金和理想收益。

在户型结构上控制在市场流行和购买需求比较大的之间，使得整体价格控制在万，顺势市场的反映，在保证楼盘风险托盘销售的前提下，此项目楼群定价具有定的市场竞争优势和良好的效益预期性，在城市化建设不断推进，人们对住宅要求的提升，人们贷款购房意识增强趋向成熟化利用多种组合方式购买商品房，房地产市场进步规范，为房地产业的发展提供了基本保证。

该项目建设实施后既满足了人们对高层次生活的需求又将成为市中心道美丽的风景线。

第二章申报企业基本情况申报企业基本情况芜湖市锦天房地产开发有限公司是经芜湖市政府批准于年月成立的民营股份合作制企业，公司地址位于芜湖市中山路步行街银座大厦楼。

现代城开发公司二类从表中芜湖市房地产市场相关楼盘售价看世纪花苑万平方米的层住宅均价元商业门面元，中西友好花园，万多平方米的层高层，住宅销售均价元，商业门面均价元，金鼎广场高层住宅均价元，商业门面元，长江长现代城万平方，住宅均价元，根据市场比较法，从该项目发展趋势和地理区域综合分析，在保证楼盘风险托盘销售年销房以上的前提下，项目楼群定价高层住宅均价元。

商业门面均价元的定价具有定的市场竞争优势和良好的效益预期性。

项目市场需求分析随着今年住房货币补贴政策的进步到位，住房消费制度的不断完善，将形成以存量带动增量，住宅级市场和地二级市场联动的良性循环。

同时，金融机构住房业务品种创新，住房贷款门槛不断降低，居民购房按揭贷款期限最长成年，这为部分暂无购买力，但有稳定收入的消费者提供了方便，目前，芜湖已有的购房者接受了按揭购房置业方式。

政策性利好将实质性缓解市民的购房压力，而存款利率的逐年降低房地产的保值增值功能的越加显现，这将有助于推动房地产作为新的投资渠道，吸引部分储蓄和社会闲散资金进入住房消费领域，刺激住房市场需求。

芜湖市现有人口约万人，包括外地在芜湖经商人员约万人。

按芜湖市国民经济和社会发展规划，市区框架正进步拉大，城市人口将大幅度增长，预计年人口将达到万人。

该项目定位于芜湖市的中高收入消费群体。

具调查在近年，该类人员需购住房约为万万套以户均人计，以每套平方米计算还需新建中高档住房万平方米，随着老百姓经济条件的进步改善，有购买实力，想不断改善居住条件的人越来越多，由此分析，在未来三至四年之内仍将是房产供需两旺期。

市场竞争优势分析项目优势居民的住房需求已由单纯追求生存空间转向数量与质量并举时期，商业用房的选择注重高品味的住宅和地段的选择，根据实地评估分析，该项目具有以下特点优势项目工程质量优势该项目工程将经招投标由有国家二级以上资质的施工企业承建，将由具有省级监理资质监理公司全程监理，保证全部工程质量达市优标准，确保工程质量达省级优良标准。

销售市场价格优势目前，芜湖房地产市场相关楼盘售价为中西友好花园高层住宅均价元，商业门面均价元，金鼎广场高层住宅均价元。

根据市场比较法，从本项目地理位置优势和发展趋势综合分析，此楼盘价格定位住宅元，商业门面房元较为合理适中，具备非常大的竞争力。

加低价销售因素。

项目地段位置优势本项目位于芜湖市五广场附近，交通便利，地理位置优越，本项目建成后将成为芜湖市的制高点，包括芜湖长江及大桥在内的景观尽收眼底，充分体现了本小区高品位高质量的居住环境，是居家经商的理想地段。

设计特点该项目采用全高层全封闭，整体空间突出环境的理念，建筑外立面采用现代手法表现经典方案，充分体现现代简约的风格，也是目前芜湖市乃至安徽省最高的高层住宅群。

户型设计有两室二厅二卫，三室二厅两卫四室二厅二卫等多种房型，面积在之间不等。

每种套型均具备明厅明厨明卫的四明格局，每套均设朝南客厅及间以上朝南卧室卧室设计低窗台的凸窗，内加防护栏杆，客厅至阳台为落地玻璃窗，保证了居室良好的采光及优美的景观视野每户均设有定面积的贮藏空间。

智能化管理方面小区自动报警系统有线卫星电视信号入户小区宽带网电视监控系统由各单元底层进入地下车库小区主要出入口的摄像机信号通过同轴电缆传送至安保中心小区周界设红外线探测器信号送至安保中心各单元分别设套可视对讲系统，实现住户与单元门口主机的可视双向通话并提供路报警信号各层设自动抄表模块，通过总线将各电表煤气表水表等数据传输至系统主机上，以实现自动抄表。

住宅环境布局设计重塑识别性与认同感的的人性空间。

住宅布局强调空间塑造，通过住宅单体功能，造型和空间的分析，结合户外绿化环境设计，开成内向围合的合理空间，形成具有浓郁人情味的居住环境，同时环境强调以人为本的人性化居住概念，内向围合的整体布局在小区中心自然形成了集中绿地，设有水池喷泉花木树木硬地。

根据居住区规模和使用要求，在适当位置设有电房水泵房垃圾收集间物业管理用房居委会门卫室等辅助设施。

小区内地上设架空自行车库，建有地下停车场，同时在单元首层设架空会所集娱乐休闲于体，服务整个小区。

营销策略按揭促销芜湖市锦天房地产开发公司为搞好天和苑的重要楼盘，拟定与我工商银行签订个人住房贷款按揭意见协议，这对扩大促销，增强住房销售能力将起到重要作用。

二该公司为扩大销售影响，高效地指导楼盘销售，积极引进企业策化机制，将于南京浩华有限公司签订了风险托盘销售协议书，以加快销售进度。

天和苑地块竞买的成交价未突破该公司的预测，这为后期该项目建设速度售房价格和销售速度奠定了良好的基础。

市场前景预测综上所述，该项目由于地理位置环境选择建筑格局设计结构以及配套设施等方面有着定的优势，具有定的市场竞争力，加之公司有着较高的经营管理水平，较强的资金实力及多年的房地产开发经验，销售前景比较看好。

第五章项目实施方案项目在落实移交熟地后，预先组织安排人员对扩初方案的地块进行摸底，公司积极组织力量，计划在三个月内完成规划，勘探，设计任务，同时考察，选拔资历雄厚，技术力量过硬，守信用的施工企业队伍，采取滚动开发方式，便于组织施工，资金安排及开发管理，本工程规划经招标，现报名招标的施工企业已达家，包括级和特级企业，方案设计由上海东方建筑设计研究院甲级以及安徽城乡建筑设计院上海分院进行设计。

扩初及施工图设计交由芜湖星辰规划建筑设计有限责任公司，地质勘察由芜湖建筑测绘院乙级和芜湖市勘察测绘设计院乙级联合勘察。

同时工程质量交由招标选拔