1、务评价对未来的偿债收入和建设投资进行分析时所采用的价格是预测价格。由于项目未来的偿债收入和建设投资支出等会受到政策的调控，故在整个计算期内都使用预测的固定价格。利率根据本项目的融资方案和融资特点，考虑商业银行长期贷款利率和融资成本费率的水平，项目债务资金的借款利率确定为。项目计算期选取根据本报告其它部分，项目的建设期为年。因此类项目包括销售在内，预计项目在年内可以销售完毕。建设期和销售期套在起共需年时间。财务基准收益率设定根据国家此类项目建设标准和同类项目的情况，财务基准收益率设定为。二营业收入与成本费用估算销售收入估算本项目建设阶段，可以根据规定开展楼盘预售工作。项目整个销售期需要年时间。项目期二期的销售价格根据本报告其它部分确定为各年的销售价格比率和销售收入详见销售收入经营税金与附加。

2、市场环境的不确定因素集合之中。项目开发经营政策层面分析由于房地产业是国民经济发展极为重要的基础性产业，它是各行各业必须的生产资料，又是广大城市居民必要的生活条件，所以它的波动将对国计民生产生重大的影响。因此，世界各国政府包括经济自由化程度最高的美国政府都密切关注甚至深刻干预房地产市场，以房地产市场的健康发展从正面促进与保证整个经济的稳步发展。我国房地产市场依然是政府政策主导型市场，尚未达到市场机制起主导作用的市场。所以，对个大型房地产投资项目来说，政策层面分析处于首要地位。土地供给政策调整年月日，关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知国土资发号通知指出，必须严格实行土地供应的集中统管理。必须严格控制土地供应总量。各类房地产开发用地，除按规定可以划拨外，律实行招标拍卖挂牌出。

3、高到，回笼资金亿元。年月日商业银行房地产贷款风险管理指引中国银行业监督管理委员会指引发布是为了以引导商业银行充分理解和有效识别房地产贷款风险，切实关注借款人的偿贷能力等。规定所有住房贷款的贷款成数不超过，借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在以下含的形式是比较欢迎的。相应的，销售资金的及时回笼亦能得到保证。融资结构分析在项目投入总资金中，项目法人自筹，销售收入。债务资金占。融资结构合理融资成本分析和利用债券招股商业贷款等相比，本项目使用的银行资金因当前的利率水平不高，借款期限较短，需由开发商承担的利息总额占比较低，资金成本率要明显的低于项目的收益率水平。可能利用应付账款而发生的利息成本，也因银行利率较低，资本金的融资成本也大为降低。十项目财务评价财务评价基础数据与参数选择财务价格项目。

4、力量抓紧完成项目的规划和立项报批工作，落实项目开工建设的各项手续，确保项目能按合同约定按时开工建设。项目营销工作从策划到组织落实需要周密考虑和安排，必须做详尽的市场调查工作。既要节省建设资金，又必须切实保证工程质量，坚持以质量领先的市场策略。临环湖公路的期三期项目的绿化和主题景观应先期建成，先树形象后卖楼。项目开发的各个阶段要注意邀请既有实力又能切实认真地投入的合作伙伴。以增强承办方自身在特大项目开发上的业务能力。重视项目的广告宣传工作，保证足够的广告投放量，在广告的文案和设计上做足文章，为本项目积聚人气。二项目开发市场环境分析房地产项目开发经营市场环境，即投资环境，决定项目的定位运作和最终成效。项目开发经营机会产生于它所依赖的市场环境之中。同样地，项目的开发经营风险，也埋藏在项目依赖的。

5、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。对借款人申请个人住房贷款购买第套自住住房的，首付款比例仍执行的规定对购买第二套以上含第二套住房的，应适当提高首付款比例。借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过，贷款期限最长不得超过年。对借款人申请个人住房贷款购买房改房或第套自住住房的高档商品房别墅除外，商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率不得浮动执行购买高档商品房别墅商业用房或第二套以上含第二套住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行。年月日和年月日两次提高存款准备金率，从。

6、估算表。营业税按销售收入总额的计算城乡维护建设税按营业税税额的计算教育费附加按营业税税额的计算。成本费用估算项目销售成本费用主要是销售期间的销售成本，包括管理费，广告宣传代理费等各项杂费。三项费用的计算基数均为当期销售收入。有关内容详见总成本费用估算表和利润和利润分配表。三项目利润估算与财务评价表项目利润估算详见利润和利润分配表。本项目财务评价所编制的财务评价报表主要有现金流量表全部投资现金流量表资本金利润和利润分配表等。四盈利能力分析财务内部收益率全部投资内部收益率项目财务内部收益率为。详见现金流量表全部投资。资本金内部收益率项目资本金收益率为详见现金流量表资本金。财务净现值财务净现值为万元。所得税后财务净现值为万元。详见现金流量表全部投资。投资回收期静态投资回收期为年。所得税后静态投。

7、。通知要求，严格控制高档商品房的土地供应。凡高档商品住房写字楼等商业性用房积压较多的地区，要严格限制土地供应量，或暂停供应土地。停止别墅类用地的土地供应。严禁以科技教育观光农业和生态建设等名义取得享受产业优惠政策的土地后用于房地产开发年月日，关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知国土资源部和监察部，国土资发号通知指出，年要继续全面推行并严格执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度，建立健全具体制度和操作规范，认真纠正和严肃查处土地出让中违规操作问题和违纪违法行为。通知强调，各地要严格按国家有关政策规定界定招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定实施前的历史遗留问题，不得擅自扩大范围，也不得弄虚作假，变相搭车。要加快工作进度，在年月日前将历史遗留问题界定并处理完毕。。

8、场风险市场需求量存在市场需求变动竞争能力周边有竞争价格项目的敏感性高资源风险工程资源供给技术风险工程方案先进性适用性可靠性可得性工程风险工程地质可以防范水文地质可以防范工程量可以防范工程质量可以防范资金风险汇率发生的概率小利率发生的概率小资金来源中断可以防范资金供应不足可以防范政策风险政治条件变化经济条件变化政策调整外部协作条件风险工程建设交通运输供水供电社会风险其它风险由表中可以看出，项目没有什么灾难性的风险严重风险很少，且可以控制，或发生的概率低项目存在的较大风险，只要重视采取有效的防范措施，其造成的损失项目是可以承受的。二风险防范对策项目可以采取以下几种风险防范对策。风险回避风险回避是彻底规避风险的种做法，即断绝风险的来源。回避风险对策，在种程度上意味着丧失项目可能获利的机会。因此。

9、日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。年月日，国务院办公厅关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知国办发明电号通知要求清理检查年以来的土地占用情况，整顿未批先用征而未用乱占滥用和随意改变土地用途等问题在治理整顿期间，全国暂停审批农用地转非农建设用地暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改。土地供给政策的调整大大规范了政府和开发企业在土地级市场的行为使资本实力雄厚的开发商处于市场极为有利的地位促使城市土地价格上涨。将在总体上增大房地产投资风险。房地产金融政策调整年月日中国人民银行关于进步加强房地产信贷业务管理的通知银发号通知要求房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质信用等级较高没有拖欠工程款的房地产开发企业。对未取得土地使用权证书建设用地规划许可证。

10、在的主要风险因素，揭示风险来源，判别风险程度，提出规避风险对策，降低风险损失。风险因素的识别和评估风险等级划分般风险风险发生的可能性不大，或者即使发生，造成的损失较小，般不影响项目的可行性。较大风险风险发生的可能性较大，或者发生后造成的损失较大，但造成的损失程度是项目可以承受的。严重风险有两种情况，是风险发生的可能性大，风险造成的损失大，使项目由可行变为不可行二是风险发生后造成的损失严重，但是风险发生的概率很小，采取有效的防范措施，项目仍然可以正常实施。灾难性风险风险发生的可能性很大，旦发生将产生灾难性后果，项目无法承受。风险因素的识别和评估项目的风险因素识别和对风险的评估见下表表。项目风险评估的方法采用简单估计法。表风险因素和风险程度分析表序号风险因素名称风险程度说明灾难性严重较大般市。

11、只有当风险因素可能造成的损失相当严重或者采取措施防范风险的代价过于昂贵，得不偿失的情况下，才应采取风险回避对策。如不使用高位定价策略，旦价格下楼梯，会造成项目整体滞销，形成死盘。不采用商业自营模式，自身经验和实力不足，竞争能力低下，往往会造成经营失败，而拖累整个项目。风险控制风险控制是对可控制的风险，提出降低风险发生可能性和减少风险损失程度的措施，并从技术和经济相结合的角度论证拟采取控制风险措施的可行性与合理性。项目需要建立有效的风险控制机制，并保持项目全程的有效运作，注重专业机构的风险咨询。风险转移风险转移是将项目可能发生风险的部分转移出去的风险防范方式。风险转移可分为保险转移和非保险转移两种。保险转移是向保险公司投保，将项目部分风险损失转移给保险公司承担非保险转移是将项目的部分风险转。

12、回收期为年。动态投资回收期为年。所得税后动态投资回收期为年。投资利润率本项目的投资利润率为投资利税率为。有关内容详见主要技术经济指标汇总表。五不确定性分析本项目分别就项目容积率销售收入总投资三个主要因素，对项目财务内部收益率财务净现值静态及动态投资回收期指标进行单因素敏感性分析，分别取变化率为和，详见敏感性分析计算表。通过敏感性分析可以知道，项目财务内部收益率指标对影响因素的敏感性从小到大依次为容积率销售收入总投资。六财务评价结论本项目不仅财务净现值大于零，而且内部收益率高于行业基准收益率，可见在财务上是可行的。如果项目能够享受开发区的政策优惠，减免部分所得税，则项目的财务效果状况可以得到很大改善。十项目风险分析投资项目风险分析是在此前工作的基础上，进步综合分析识别拟建项目在建设和运营中。

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