高庄镇埠下村公租房项目（一期）项目投资立项申报材料

根据计划年全国将开工保障房和棚户区改造工程万套以上。

依据中共陕西省委办公厅文件陕办发号进步推进保障性住房建设工作，经省委省政府同意，做出如下安排公共租赁住房是解决城镇中等偏下收入住房困难家庭新就业职工和进城务工人员住房困难的重要途径。

各市要认真做好需求调查，抓紧编制公共租赁住房建设规划。

力争于年底前，首先解决好城镇中等偏下收入住房困难家庭的住房困难问题，大中城市将新就业大学生外来务工人员纳入公共租赁住房保障范围。

项目发展概况在省委省政府的高度重视下，各市县和升级部门共同努力真抓实干。

截止到年月日，保障性安居工程开工万套，占目标任务的完成投资亿元，占年度投资计划的，如果加上年度项目在年开工套，年全省总计开工和完成保障性安居万套。

这些指标在全国继续保持前列。

我省确定年的保障性住房总任务是万套，总的原则是以公租房为重点，各市总任务不低于今年的。

保障性住房包括廉租住房经济适用住房公共租赁住房限价商品房类住房。

项目提出的背景随着新轮西部大开发的全面展开西安国际化大都市建设的全面启动以及西域体化的深入推进，特别是西咸新区总体规划年在国新办新闻发布会正式发布后，西咸新区建设正式列入国家战略，西咸新区管理委会正式成立，区五城建设随之迅速拉开帷幕。

泾河新城分区规划年即在这样的背景下开展编制工作。

为加快落实中共陕西省委办公厅文件陕办发号关于加快保障性住房建设的安排，该项目是泾河新城分区规划中区高庄镇埠下村公租房项目。

项目发起缘由按照省委省政府的部署，十二五期间，全省将建设万套保障性安居工程，届时全省住房保障覆盖面将达到国家的要求。

泾河新城分区规划的要求，对原有自然村要进行拆迁，对部分低收入住房困难原有村民进行安置，解决城镇中等偏下收入住房困难家庭新就业职工和进城务工人员的住房困难问题。

投资的必要性加快保障性住房建设，有利于调整住房结构，促进住有所依目标的实现有利于引导合理住房消费，促进房地产市场平稳健康发展有利于人才和劳动力的有序流动，促进城镇化进程有利于保障和改善民生，促进社会和谐稳定。

投资回收期公租房租金收取标准，需要考虑成本回收租金，以略低于市场租金的标准进行确定，般在市场租金的左右。

以西安为例，经调研，目前西安市商品住房市场租金均价为元平方米，公共租赁住房按市场租金的计算，租金价为元平方米月，按此标准计算，静态测算高层公租房资金回收期为年左右，动态测算资金回收期为年左右。

第二章城市宏观经济形势及区域市场发展状况分析城市概况城市基本情况西咸新区位于西安咸阳两市区之间，西起茂陵及涝河入渭口，东至包茂高速，北至规划中的西咸环线，南至京昆高速，规划区面积平方公里，规划建设用地平方公里。

按照组团发展的格局，新区分为五个组团泾河新城空港新城秦汉新城沣西新城沣东新城。

泾河新城包括泾阳县的泾干镇永乐镇崇文镇和高庄镇部分，总面积平方公里，规划建设用地平方公里。

空港新城包括泾阳县的太平镇，渭城区的底张镇北杜镇和周陵镇福银高速以北的区域，总面积平方公里，规划建设用地平方公里。

秦汉新城包括渭城区的正阳窑店渭城周陵镇福银高速以南的区域，秦都区的双照镇，兴平市茂陵的周边区域，泾阳县的高庄镇部分，总面积平方公里，规划建设用地平方公里，遗址保护区面积平方公里。

沣西新城包括户县的大王镇，长安区的马王街道高桥乡，秦都区的钓台陈杨寨街道，总面积平方公里，规划建设用地平方公里，遗址保护区面积平方公里。

沣东新城包括长安区的斗门街道王寺街道，秦都区的沣东街道，三桥街道六村堡街道西安绕城以西的部分，总面积平方公里，规划建设用地平方公里，遗址保护区面积平方公里。

地理位置泾河新城地处陕西省泾阳县东部，关中平原中部，泾河下游。

包括泾干镇崇文镇永乐镇全部和高庄镇部分用地。

东与高陵县交界，南与秦汉新城接壤，西临空港新城中张镇，北与燕王镇三渠镇相交。

县城位于西安市北偏西公里，咸阳市北偏东公里，距首都北京公里。

全区总面积平方公里。

行政区划泾河新城行政范围主要涉及咸阳市泾阳县个镇街道办个行政村，详见表。

表西咸新区行政区划区县街镇乡行政村泾阳县泾干镇柴家大训堡樊家花池华角马庄唐李望泾姚坊大曲东关花角县前花池渡柴家先锋双赵瑞凝土贺封家建立团庄粮集金柳木刘南强北强吉元西关瓦王崇文镇宋村摆渡坡底蔡壕虎杨村崇文村焦村北丈八寺村高庄镇修石渡付家舒家唐家王家东风蒋刘大堡子小徐金田玉阜下王家堡陕西庄费家崖新庄寿平高庄芦家聂冯永乐镇永乐永丰南横流北横流庞家邵村尚家亢营大齐南吴泾河新城区位图自然气候条件主要气象资料如下年最大降雨量毫米年平均降雨量有两座立交，东沣泾大道与原点西路立交，西沣泾大道与县东路立交，形成城市快速网。

供水状况规划区域内居民生活用水取自泾北水厂，通过城市供水管网接入。

排污污水雨水状况目前无城市排水管网。

项目建成后排污就近接入市政排污管道。

通讯通讯电讯网络覆盖满足目前需要，随着城市的开发建设，必须增容。

永久性供电和临时施工用电永久供电线网只能满足目前需要，规划已经根据城市总体发展重新部署了永久供电网路。

临时用电能满足施工要求。

燃气本项目建成后的生活最大用气量，接入泾河新城天然气中压配气管网。

供热及生活热水本项目建成后，由小区换热站点接区域集中供热网管，实行集中供热。

建设条件总述由以上分析可以看出，本项目建设具备良好的自然和社会经济条件，交通运输供水供电通讯等现有外部条件可以满足本项目建设的需要。

因此，本项目已经具备各项目建设条件。

规划控制要点总占地代征地面积本项目占地约亩，土地部门已完成征地工作。

住宅建筑面积住宅建筑面积平方米。

地块容积率地块规划容积率。

建筑密度建筑密度。

控高泾河南岸大西安旅游服务区。

该区域建筑高度可以适度抬高，但不宜超过米。

绿地率绿地率为。

地块周边项目介绍该区域规划有大型购物中心田园家居饰品商城处，主要商业市场还有泾河新城旅游服务中心奥特莱斯购物小镇田园酒吧风情街区小镇配套欧陆风情商业街区小镇配套商业街区该区域规划有田园牧场马术俱乐部田园大马戏剧场田园农庄烧烤公园田园生态汽车影院国际乡村俱乐部等该区域规划有田园儿童乐园田园香草公园房车田园俱乐部公园田园牧场马术俱乐部田园大马戏剧场绿地休闲公园等。

第五章区域保障住房分析区域保障房成长状况形成时间该区域由村镇纳入泾河新城，泾河新城是新开发城市，该区保障住房以前未提到议事日程上。

本报告项目是该区域首次保障房建设项目。

区域内分布情况保障房建设项目在该区域本次为第次修建，规划预留地块，根据城市规模扩张再行修建。

另外，在泾河新城首批保障房建设项目还有崇文镇虎杨村保障房项目。

区域内供应产品特征开发规模首次开发。

平均入住率经计算和预期，届时平均入住率可达到以上。

未来年区域内可供应土地状况本次报告区块年内规划预留亩共平方米保障房专用地。

结论本报告建设地理位置适合泾河新城保障房需要，开发规模满足市场需求量，经济合理，符合国家和陕西省关于加快保障房建设的总要求。

供应租住对象目标客群及辐射范围根据保障房建设和管理规定，目标客群是城镇中等偏下收入住房困难家庭新就业职工和进城务工人员，包括新就业大学生外来务工人员。

辐射范围分析为内。

第六章项目定位规划设计及开发分析项目定位客户定位城镇中等偏下收入住房困难家庭新就业职工和进城务工人员，包括新就业大学生外来务工人员。

建筑风格面积户型在设计中，充分考虑地形地貌采光通风等因素，因地制宜。

为节约用地，最大化发挥土地价值，将小区内规划为高层住宅。

低密度，高容积率的设计，使得创造出宽敞集中的绿化庭院空间，营造出亲近自然步移景异的园林景观效果。

根据日照软件技术合理摆布各楼位，围合出的庭院空间。

容积率，建筑密度，绿地率。

两栋点式小高层，均为层。

住宅层高米。

租价经调研，目前西安市商品住房市场租金均价为元平方米，公共租赁住房按市场租金的计算，租金价为元平方米。

项目开发计划开发机遇十二五期间，我国计划建设城镇保障性住房和棚户区改造住房万套，保障性住房覆盖面达到左右，开局之年已为实现目标打下坚实基础。

住房和城乡建设部住房保障司副司长张学勤介绍说，年，全国计划开工万套各类保障房，实际开工万套，基本建成万套。

规模之大任务之重，史无前例。

去年年底，国务院召开全国住房保障工作座谈会，住建部代表保障性安居工程协调小组与各地签订了年的住房保障目标责任书，分解落实了年内建设任务。

根据计划年全国将开工保障房和棚户区改造工程万套以上。

今年的在建项目量有多万套，将达到历史最高水平。

住房和城乡建设部住房保障司副司长张学勤表示，今年保障房建设将继续抓新开工项目的进度，新开工项目最迟要在月底之前全部开工。

同时要抓在建项目的建设进度。

要尽快形成实质性供应，使广大低收入住房困难家庭能够早日享受住房保障的阳光。

这么大的建设任务，最主要的压力还是资金和土地。

张学勤告诉记者。

资金和土地落实是保障性安居工程建设的基础条件。

年，各地在年度土地利用计划中对保障房用地优先安排单列指标，做到应保尽保。

全年全国落实保障性安居工程建设用地万公顷，同比增长。

据了解，目前国土部门正在积极落实年保障房建设供地计划，并准备出台相关政策文件，确保用地供应。

尤其是要确保公共租赁住房建设用地供应。

张学勤强调，当前和今后段时期，公租房将成为保障房建设的重点。

人口净流入量大的大中城市要提高公租房建设比重，外来务工人员集中的开发区产业园区，应集中建设单元型或宿舍型公租房。

资金压力直是保障房可持续发展的大难题，尤其是廉租房公租房等政府持有产权的保障房，压力更大。

去年，全国保障性安居工程建设完成投资近万亿元，其中中央下达补助资金亿元。

各地通过增加省级财政补助提高土地出让收益提取比例等方式多渠道增加投入。

中央将继续加大资金补助力度。

目前国家发改委会同住房和城乡建设部下达亿元，其中亿元补助新建廉租住房和国有工矿棚户区改造，亿元补助配套基础设施建设。

今年第笔中央补助资金下达比去年早个月，也是首次下达转向基础设施建设资金。

各地也将加大财政性资金投入力度，确保项目资本金足额及时到位。

此外，近年来探索的新的融资渠道将起到越来越大的支持作用。

信贷支持力度还将进步加大。

仅国家开发银行去年支持保障房的信贷规模就达到