鹤山市大雁山风景区项目投资立项申报材料

鹤山市先后跨入全国个小康县市全国综合实力百强县市等先进行列。

荣获全国体育先进县市全国爱心献功臣先进市全国绿化百佳县市省卫生城市等称号。

今年至月份，鹤山市国民经济继续保持较快的增速。

全市国内生产总值达亿元，比去年同期增长。

鹤山是珠江三角洲座新兴的工业城市。

目前已形成以轻纺为主体，制鞋印刷机电食品建材造纸电子厨具灯饰制伞等多种行业并存拥有现代先进技术具有定规模的工业生产体系。

龙头企业美雅集团公司成为世界最大的毛毯生产企业。

全市超亿元的企业家，大批外资民资在鹤山投资办实业，年底共有三资含三来补企业家，个体私营企业超过万家。

年以来累计实际利用外资亿美元。

鹤山市森林覆盖率达。

西江大堤二三期加固整治工程己告竣工。

项目所在地三项目现状分析项目位置鹤山市大雁山风景区项目地块地处风景秀丽的大雁山风景区。

位于鹤山市城区东北部，九江大千桥桥堍，距离鹤山市区仅约分钟左右车程。

项目地块具体四致为南靠大雁山风景区，沿大雁山北麓蜿蜒曲折分布，中部依山势凹入山谷腹地地块北临绵延千里的西江，西江环绕地块东北而过，江面在地块东北面汇入珠江支流，江面相当宽阔。

隔江与南海市市区相望。

西临佛开高速公路及九江大桥，国道也沿西面绕境而过，隔桥为鹤山码头鹤山港及开工中的水泥厂。

地块本身跨江门市及鹤山市两个行政区，东面现状主要为江门郊区农村，隔江相望为江门新会市辖区范围。

项目地理位置处于广东省中南部，珠江三角洲腹地，为南粤要冲。

周边大大小小的城市连接成群，辐射范围涵盖有广州佛山南海顺德中山江门新会高明肇庆以及深圳香港澳门等城市群。

项目未来直接影响珠江三角洲九城市数千万人口，珠三角地区是中国最早推行市场经济，实行改革开放战略的区域，为中国经济最富活力的重要区域，区域经济含量占到国内国民生产总值的以上，仅次于长江三角洲座城市群。

整体环境西江属于珠江流域的主要河道，为中国第三大内河。

珠江是几条江的合称，珠江水系比较复杂。

在佛山西邻的三水现在它是佛山的个区，来自贵州的西江与条支流绥江汇合之后，又与来自南岭的北江水汇合，部分的水就流入广州的珠江，而大部分的西江水南下。

在珠海市的崖门鸡啼门虎跳门泥湾门磨刀门入海，和在中山的蕉门和万顷沙流进珠江。

另外有来源于罗浮山和江西东南部山区的水，经过河源，在东莞的虎门流入广州下游的珠江。

西江是国内大江河中水质最好的河流。

江水青碧。

这里盛产肥美河鲜，远近闻名。

春天可以尝到鲜甜的西江河虾夏天可以吃到甘香的三犁鱼秋天可以品尝到肥美的锦鲤冬天可以饱餐大海鲩。

大雁山因其山形似大雁而得名。

大雁山位于风景旖旎的西江南畔总面积公顷，主峰海拔米，与南海西樵山互称姐妹山。

山势雄伟，峰峦起伏，从山峰至峰顶，有雁山门半山阁狮子峰雁山平湖日月峰陆佑亭状元坊贵人峰等景致，风景如画，风光无限。

该山因古远传奇，并形似展翅大雁首啜饮西江，故得名为大雁山。

大雁山游览区，水陆交通十分方便。

位于粤中交通要道，近邻鹤山港，旁依广湛公路，佛开高速公路。

陆路距广州公理，离佛山公里水运从广州到肇庆梧州的客轮由此经过。

距公里远的地方建有鹤山港，每天有客轮直达香港。

山脚下广湛公路佛开高速公路九江大桥连接南海市，隔江相望南海西樵山。

平沙落雁雁山风景大雁山座山有脉，临江有渔，备山型地理传奇之妙，乃块难得的旅游风水宝地。

山峦重叠竞秀，青松参天挺拔，峰回路转，曲径通幽，怪石玲珑，天成奇趣，小溪叮咚，潭渊清澈。

登巅揽胜，极目千里。

百舸争流的西江，富饶丰阜的珠江三角洲田野望无际，水光接天，气势如虹，风光如画，令人心旷神怡。

大雁山游览区主要有八大景点登山路口，抽象壮观赋有现代气派和喻意的雁山门半山百鸟归巢的风水宝地，重建海会寺，依砂环格，上下错落，古朴自然，气势非凡在距山顶不远处，利用天然的山塘，建成雁山平湖，并添建有水榭钓鱼台等景物，别具番情趣雄伟的纪元塔，为八角九层楼阁式攒尖顶仿宋宝塔，铜铸葫芦结顶，黄瓦丹柱，美仑美奂在雁山之巅，建有陆佑亭，登亭远望，幅幅锦绣山河的美丽图画进入眼帘海拔米的贵人峰，鹤山广播电视塔巍然屹立，塔高米，可饱览周围六市的田园风光此外还有派苏州园林特色的状元坊，可供游人观赏烤游玩的无底潭，惟妙惟肖的野生禾雀花，传说高僧海元隐居修行的海元洞等。

这些巧夺天工的景点与山中造物主匠心独运的神仙脚印狮子峰山间飞泉等自然奇景融为体，在大自然的烘托下，点缀出和谐统的立体图画，诗情画意，市场研判结合以上分析，我们认为高档旅游度假型物业及顶级别墅市场远没有达到饱和，相反，真正符合新兴富豪们的消费需求，满足顶级客户心理尊贵需求的高品质物业也没有出现。

目前国内的特别是高档旅游度假型物业，目前国内的此类产品多在海南，主要为当年经营不善或烂尾续建工程该建，品质不高，而且多以低总价为特色，吸引国内中产阶级。

随着中国经济的不断崛起，各类财富排行板上各色富豪风起云涌，而越来越多的境外富豪也开始热衷于在中国这片经济的热土上投资置业。

对他们而言，既能保值增值，又能享受高品质休闲度假生活的旅游度假型物业无疑是首选产品。

崇尚养生，追求环保的国际生活观使得能够依山伴水，享受优美自然风光的物业具备了夺取市场至高点的先机，稀缺性的自然资源配合独无二的休闲娱乐项目，这样的物业必将成为富豪们的新宠。

第四章鹤山市大雁山风景区项目定位综合前面三章的分析，大雁山项目的定位已经基本成型。

个以优秀自然景观和人文资源为最大特色，以旅游地产为主要定位，以分时度假和产权酒店为主要操作思路，以独特休闲娱乐项目为引领市场需求的主要卖点的超大规模泛地产生态区栩栩如生地呈现在我们面前。

这个泛地产生态区将包括顶级别墅国际会议中心超五星级酒店分时度假酒店式公寓游艇码头乡村购物中心直升飞机停机坪淡水生物世界水上游乐中心等元素。

鹤山市大雁山风景区项目定位依据项目综合分析定位优势南粤要地，通衢枢纽，水陆空立体交通网络连接珠三角城市群及港澳依托珠三角强大经济实力及人气底蕴，周边城市众多，城市化程度高著名侨乡，与海外华人侨胞关系紧密，客户资源有保证中国优秀旅游城市，具有丰富和独特的旅游资源自然条件优秀，座拥西江鹤山山水之美紧密连接市区，软硬件设施优秀江门市滨江大道的规划与开工带来项目发展的最佳契机风景秀丽，山有俱佳。

地势有层次感，有利于景观营造。

南亚热带季风区，具有海洋气候特征，温光热雨量充足。

西江水域面积宽广，江岸线狭长，便于规划水上运动项目。

不利因素地块部分位于山北水南，属于背阴面，在采光和通风效果上受到相当影响。

西江航道营运繁忙，有定噪音污染及视觉污染，航道对水上项目的开展也有影响，需获得有关部门支持。

地块西部有水泥厂，有较大粉尘污染，地块上现有企业及村落的拆迁任务较大。

规划中的滨江大道将把地块鹤山段划为二割裂，给项目整体规划带来定难度，未来繁忙的交通也将影响社区环境品质。

未来的开发及道路建设将对生态及景观资源造成定破坏。

地块并不直接与市区相联，市政配套及生活配套欠缺，需要在规划中考虑。

地块中有相当范围是基本农田保护区土地和生态控制区，土地性质改变有定难度，需要政府大力支持。

机会因素珠三角经济发展迅猛，与长江三角洲并称为中国经济发展的两大引擎，经济发展继续保持持续稳定增长的良好态势。

将为本项目提供强大经济基础和对产品的有效市场需求。

广东珠江地区稳定健康成熟的房地产市场为本项目的发展作出了有效保证，为项目投资的安全性奠定了市场基础。

旅游地产在国内刚刚兴起，旅游度假型房产作为新型房地产投资物业类型，受到市场广泛青睐。

泛珠江三角洲概念的提出为区域旅游市场提供了更为广阔的市场基础。

香港房地产市场的逐渐回暖说明市场的后市坚挺，港人及海外侨胞强大的购买力和消费能力是本项目的突破点，而与香港市场相比我们产品的价格性能比将成为吸引这批挑剔客户的主要武器。

本项目必将成为香港旅游接驳珠三角旅游市场的重要环，我们将在迪斯尼落户香港所带来的庞大旅游客户中分得杯羹。

项目条件以及规划具有相当强的唯性和特殊性，目前市场尚无可竞争的项目，必然形成良好的市场影响力。

威胁因素项目规模巨大，开发周期较长，未来市场及外部整体经济环境中不可预见因素较多，需要投资者仔细把握。

目前珠江三角洲地区房地产市场风险系数并不是完全没有，而是处于基本合理的范围内，我们需要随时关注市场变化。

项目土地面积广阔，跨越两个市，行政关系复杂，还有部分土地行政关系待定，而且规划中土地性质多样，土地上还有定拆迁任务，这些都给开发工作带来定难度，我们必须充分考虑到异地开发工作的负责与困难，争取多获得当地政府的支持。

珠三角地区及海南省目前已经有众多高档度假型项目上马，未来市场竞争前景激烈，我们必须充分发掘自身产品的唯性，形成差异化竞争，以独具格的特色产品和规划将竞争对手甩开。

超高档的产品规划面对极少数处于财富顶峰的客户群体，能否形成集中的吸引力还需要后期整体包装推广，未来项目的整体策划包装还必须要有系统专业的营销推广体系面向社会面向国际市场推广。

规避滨江大道道路交通对项目地域上的割裂，及对高档项目品质上的不良影响也是规划师及开发商必须考虑的问题。

项目定位依据细分综合前面三章的分析，大雁山项目的定位已经基本成型。

个以优秀自然景观和人文资源为最大特色，以旅游地产为主要定位，以分时度假和产权酒店为主要操作思路，以独特休闲娱乐项目为引领市场需求的主要卖点的超大规模泛地产生态区栩栩如生地呈现在我们面前。

这个泛地产生态区将包括顶级别墅国际会议中心超五星级酒店分时度假酒店式公寓游艇码头乡村购物中心直升飞机停机坪淡水生物世界豪华会所等元素。

以下是对细化定位产品的定位依据细分本项目必须打造高档次休闲度假型旅游地产。

本项目并不与市区直接接壤，做普通住宅不能实现土地利用价值的最大化，也是对项目所拥有独无二自然景观资源的极大浪费，单纯建造普通公寓住宅无疑是暴殄天物。

此外江门市政府注重环保，讲究生态的整体规划思路也决定了项目所在地区有相当部分处于江门市滨江大道的生态保护区范围之内，因此本项目杜绝了底层面开发的可能，必须定位于高档次的休闲度假