居住小区房地产开发项目投资立项申报材料

本项目建设符合国家产业政策和市的发展方向，符合市的总体发展规划，具有良好的社会效益和较佳的经济效益。

因此，项目的建设是可行的。

问题与建议要进步落实好规划论证和施工图设计，做到精心设计精心组织精心施工，争取按计划开工，确保工程的顺利进行要进步作好资金筹措工作，由于该项目投资较大，资金不足是制约项目进步开展的瓶颈，建议建设单位抓紧落实，使该项目早日开工，早日投入使用。

第二章市场需求预测分析宏观需求分析固定资产投资增长，拉动房地产市场年我国国内生产总值为亿元，按可比价格计算，同比增长，增速比上年加快个百分点。

固定资产投资增长较快，全年全社会固定资产投资亿元，比上年增长。

其中，城镇固定资产投资亿元，增长农村固定资产投资增长。

全年房地产开发投资亿元，比上年增长，加快个百分点。

城乡居民收入增长加快，拉动房地产市场城乡居民收入增长加快，就业增加较多。

年城镇居民人均可支配收入元，比上年增长，扣除价格因素，实际增长，加快个百分点。

农村居民人均纯收入元，比上年增长，扣除价格因素，实际增长，加快个百分点。

年末居民储蓄存款余额亿元，比上年末增加亿元。

全年城镇新增就业万人，年末城镇登记失业率为，比上年末回落个百分点。

年国家加大了对房地产市场的宏观调控。

月日国务院常务会议提出了包括调整住房供应结构，强化税收信贷土地调控手段。

按照国务院的部署，各有关部门相继出台了涉及规划土地税收金融价格市场交易外汇和外资管理等系列配套文件和政策，积极推动住房供应结构调整，加大普通住房供应，引导合理住房需求，控制房价上涨。

在有关部门和各级政府的共同努力下，房地产宏观调控取得定效果，房地产市场呈现出积极的变化。

房地产开发投资保持平稳增长。

全国房地产开发完成投资亿元，同比增长。

房地产开发结构得到定改善，年住宅投资增长速度达到，高于同期房地产投资增幅个百分点。

市宏观经济市宏观经济状况自年以来，市城市经济得到了迅猛发展，居民人均和人均可支配收入显著提高，年全年实现地区生产总值亿元，按不变价格计算，比上年增长，位居全省第位。

其中，第产业增加值亿元，比上年增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。

三产业比重分别为。

人均生产总值达到元按户籍年平均人口数计算，比上年增长。

市是省省会，是全国个副省级城市之，现辖四县市六区。

幅员面积平方公里，总人口万人。

其中，市区面积平方公里，建成区平方公里，市区人口万人。

汽车工业粮食与食品工业生物医药工业光电子信息工业四大主导产业占全市工业的比重达到。

从年开始，的总量持续发展，年实现地区生产总值亿元，年均递增。

市的整体经济形式良好，为房地产市场的发展提供了良好的外部经济环境。

高速发展的经济列车是个城市房地产市场繁荣的基础，也是人均购买力提升的前提，司时还是第三产业繁荣的必然结果。

未来五年，市综合经济实力将迈上新台阶。

在优化结构提高效率降低消耗保护环境的基础上，地区生产总值全口径财政收入规模以上工业产值人均生产总是等主要指标均增长市场。

学校育红小学中七十二中养正高中。

银行无医疗第三人民医院机车厂医院铁北医院。

项目综合分析条铁路横穿园区内，不利于规划，影响小区整体效果。

项目位置偏远，为原小南棚户区，消费者心里存有抗性。

环境质量较差交通不便生活配套不健全居住氛围薄弱。

由大连华大集团开发，项目形象较好，产品质量尚可，户型设计秉承短进深大开间，以中小户型为主。

目前价格较低户型较少吸引较多中低消费群体。

区域板块市场特征◎增速明显，发展空间较大。

目前区市场供应量需求量都呈现出旺盛的态势商品销售价格仍为最低区域，各区域中区升值空间最大。

◎开发商云集，广阔的投资前景吸引各开发商纷纷在此拿地，到目前为止进驻的开发商数量已经增加到家。

香港东田上海证大大连华大江苏吴中纷纷进驻区。

众多外来品牌开发商的进驻，产品的创新与进步得到了最大程度的跨越，板块竞争力有了较大提升。

◎房产升值，北城置业风潮日渐汹涌。

在北部新城建设背景下，物业自然升值，消费者对铁北区域认可度逐渐提升。

据市房地局的统计数据显示，近年来铁北的房地产开发建设和交易直居同城前列。

◎中低档价位住宅产品是目前区域需求主力，区域内刚性需求旺盛。

住宅产品在注重性价比的同时，更要求楼盘具有生活品位和档次。

目前区域项目普遍档次较低，中高端产品供给不足现象较为明显，缺乏引领区域项目。

区域内各项目表现主流产品目前区域产品面积从均有，总价在万元之间，产品跨度较大。

从产品去化程度来看，功能齐全的的室厅是本区域需求主力产品，而的小户型产品在本区域销售中存有抗性。

目标客户群从整体区域购房群体来看，区域内客户占以上，以区域内居民为主要需求。

铁北具有较强的地域性。

近年来地产全面发展，而铁北以其较低价格逐渐吸引了区域外消费群体的视线，区域外客户比例逐年上升。

由于区域内的高端产品供应不足，高端客户群体较少。

价格情况目前区域各项目均价自元元，产品单价跨度较大。

单价超过元的产品，在销售中存有抗性。

目前铁北消费群的心里承受价格不超过元，从此来看高端需求在铁北区域内明显不足。

区域市场发展预测长东北开放开发先导区建立，北部新城建设，铁北地区逐渐成为现代服务业中心，区位优势不断凸显。

随着区规划不断实施，北部房地产板块逐渐得到关注，将掀起新轮的移民浪潮。

区内与朝阳南关二道绿园四个区相连，外与农安德惠九台三县相连，是城区县域结合点。

城市的不断扩容减少消费者的物理距离与心理距离，从而化解城郊与城区间的界限，为郊区房地产带来巨大的发展空间。

在城市化进程快速发展的今天，区将成为外来居民置业首选区域。

铁北土地资源丰富，目前全区可盘活建设用地万平方米，相比于其他区域城市用地紧缺，铁北必将成为开发商投资置地的乐土。

自年的家开发商，到目前家开发商，铁北房地产是在近三年内才开始起步，目前铁北房地产仍属于上升期，具有广阔的发展空间。

铁北地产起步较晚，房价处于较低水平。

目前区房价在各区中排位最低，具有较大的上涨空间。

香港东田上海证大大连华大江苏吴中纷纷进驻，强势企业高调抢滩圈地。

大有山雨欲来风满楼之势。

铁北已经从小块开发单体插建变成了巨人的角力场。

市场定位项目目标客户定位及说明市房地产市场正处于快速发展阶段，客源广泛。

同时省会城市的集聚效应所产生的巨大需求，今后几年内也会显现。

随着城市化进程的发展，这里将吸引更多的外来来长客户在此定居。

目前，孩子的教育问题受到家长的普遍关注，尤其是在并无知名小学教育的铁北区显得更加重要。

项目规划的国际化的教育机构建成后，将吸引整个市购房客户的关注。

依据项目的学前教育配套规划，注重孩子教育的中青年人群将是我们的重点目标客户。

因此，根据铁北区域市场特征人文经济情况结合本项目整体市场定位，本项目操作前期面临的主要客群是追求实际注重子女教育的时尚大众人群追求实际根据铁北区域总体经济发展水平，居民收入水平及消费支出特点，决定本项目在楼盘软件和硬件的设计塑造上，应彻底摒弃空洞的噱头和炒作，必须从客户实际利益出发，打造实至名归的品质产品，在品牌形象和心理认知上让客户产生信赖感。

◎注重子女教育在中国的文化背景下，无论是新贵族还是大众百姓，孩子的教育问题都被放在第位，而目前铁北区域缺少的正是知名度高师资力量雄厚的幼儿基础阶段的教育机构，这种因教育需求产生的购房需求，将成为本项目行销的原动力。

铁北本项目区域高质量的教育资源不足，客户对这种具有教育附加值的住宅产品极为渴求，本项目提出的国际化教育理念恰逢其时。

时尚大众铁北区居民普遍存在理想与现实间的博弈心理，向往理想中的高品质生活，希望成为高尚人文社区的主人，但实际的经济承受能力束缚压制了这种愿望，迫切需求品质高形象好但房价适中的住宅产品。

这恰恰与本项目整体市场定位相契合。

随着本项目市场及品牌形象的确立，客户群范围及覆盖面将较初期扩大增加。

因此项目运作中期面临的重要目标客户群将是注重居住品质追求高尚人文生活的中青年置业人群居住品质在单纯的满足居住要求以后，随着经济水平的提高，人们开始注重社区居住的品质，包括建筑品质户型园林景观生活配套物业等多个方面，在居住要求上已经上升到个新的层次。

而本项目良好的居住品质将从心理上让客户产生对楼盘的信赖感归属感。

高尚人文钢筋水泥搭建的是城市里无生命的建筑，人们对居住环境的渴求更加注重精神层次的追求，富有人文底蕴的生活社区对于铁北区域目标客户具有强大的吸引力，追求高尚文化生活已经成为必然的趋势。

中青年客户群中青年客户群有着稳定的工作和收入，有着前卫的思想和行为，更容易接受新鲜事物，对居住生活的要求有着自己独特的想法和要求，是本项目客户群的主力。

而且此类客户尤其重视子女教育，能使子女得到高档次的教育将成为他们购房的重要决定性因素。

本项目目标客户来源市属外市县农安德惠九台榆树来长定居置业者。

进入婚龄即将组成家庭的客户族群。

周边重点机关企事业单位客户，如俄语学院市司法局汽车轮厂客车厂等。

因拆迁产生改善居住条件需求的客户群。

铁北新城改造开发