州文化产业园项目投资立项申报材料

四轴范公亭路行政办公轴线玲珑山北路云门山路商业轴线尧王山路商业轴线东方路城市综合发展推进轴线。

五片是以西环路南环路青州路和南阳河围合而成的古城片区二是以南阳河铁路和西外环路之间的北城片区。

三是铁路以北的铁北片区四是青州南路以东，铁路以南，南环路以北，东环路以西的现代片区五是南环路以南的云门片区。

三山二水映古城，四轴五片画青州，更以古字和青字凸显山水历史文化名城的城市特色。

城市发展布局城市发展格局青州市的城市发展格局，是推进城四区建设，目前已经初步形成了南部文化产业园区，北部经济开发区两翼齐飞东部黄楼花卉园区西部峱山经济发展区首尾互动，鲲鹏展翅，昂首东进的城市发展格局。

城区主要是行政商贸金融中心，北部西部主要功能是发展工业，东部主要功能是发展农业，南部主要功能是发展服务业。

城四区六大基地发展格局城即青州城市中心区四区即南部文化产业园区北部经济开发区东部黄楼花卉园区西部峱山经济发展区六大基地即机械制造业中心城区黄楼花卉产业邵庄工业园经济技术开发区文化产业园区基地石油化工基地冶炼建材基地现代物流基地旅游居住基地和花卉苗木基地。

城市产业布局农业布局青州市拥有著名的花卉产业和瓜果农业。

农业布局呈现为黄楼镇的花卉苗木种植交易基地东夏黄楼镇的优质小麦生产基地谭坊东夏何官王坟镇的瓜果蔬菜加工基地弥河东夏镇的食用菌基地何官高柳镇的蛋鸡生产基地。

工业布局工业企业主要分布在城北经济开发区和城西峱山经济发展区。

城北经济开发区规划总面积平方公里，主要发展先进技术和高新技术产业。

目前进区项目已达到个，总投资亿元。

初步形成了机械加工业纺织服装业石油化工业印刷包装业等产业集群。

峱山经济发展区总控制面积平方公里，期规划占地公顷，主导产业涉及机械加工建材化工纺织等领域，已入驻项目个，其中过亿元项目个。

是青州市承接国内外产业转移加快经济发展的重要载体。

第三产业布局城区是以中百大厦银座商城人民商场大利群王府商场王府购物广场等为主的中央商务区，城西是以汽车摩托车配件农机配件为主的物流组团，城南是以农产品海鲜干货批发为主的市场物流组团，城东是以钢材家具建材批发为主的综合性物流园区。

在城区北部正在规划建设占地平方公里的现代物流中心，是山东省十五重点服务业项目。

旅游业分为以城区为中心的古城文化片区以云驼玲风景区为主的佛寿文化片区西南山区山地森林休闲旅游片区以及弥河生态旅游区等四大特色旅游片区。

以服务业为先导，以工业为主体，以农业为基础。

以机械加工石油化工冶炼建材为三大支柱产业，以现代物流花卉苗木旅游休闲为三大优势产业，培育房地产信息服务农业生物工程新型建材文化创意产业等新的经济增长点。

交通规划青州市地处山东半岛交通枢纽位置，交通发达，规划建设中和即将动工建设的系列铁路公路重点项目，更加提升青州城市交通的档次。

正在建设中的胶济铁路客运专线在青州市建设高等次的客运站，该项目将在年北京奥运会开幕前建成投入使用，届时从青州乘火车去济南仅需小时去青岛仅需小时分钟长春深圳高速公路是我国高速公路体系五纵五横网络之，也是国家十五重点工程，贯穿青州南北，年开工建设，青州设立个出入口，届时青州的交通优势更加突出对现有国道省道青州段全部进行升级改造。

规划建设新的城区外环线，打通宝通街，建设石坊路，延伸青州路等，构建便捷的城区交通网络。

其中，宝通街与潍坊城区连接，全长公里，道路建成后，到潍坊的车程缩短为半小时，青州将融入潍坊半小时经济圈，增强接受青岛辐射的能力。

文化产业园区紧靠新南外环，与中心城区连成体，新南外环路的文化产业园区段已经建成。

青州市城市道路网完善，陆运海运空运交通将更加方便，为城市产业快速发展奠定基础，积极拉动房地产业的发展。

城市化进程研究城市化改造与升级青州市近年来不断加大城市建设力度，积极推进城市化建设。

目前，全市城市化水平，城市化进程正处于加速阶段，预测年达到，年达到。

青州城市化发展的主要动力包括城镇人口的增加城镇间的相互作用产业的空间集聚产业结构转换以及外部资金和技术的进入。

城乡体系及其发展规划根据青州城乡体系所采取的点轴集聚发展战略和青州城镇空间分布的特点，形成了心两点三轴四片区的城乡发展空间结构。

心，指青州城区，位于全市辖区的几何中心。

两点，为市域的两个中心镇，分别为东部的谭坊镇和西南部的庙子镇。

三轴，胶济铁路和济青高速公路构成的东西向运输大通道，是山东省经济发展的重要轴线和四大联系通道之，这同样也是目前青州市域城镇经济发展的主轴线。

胶济轴线覆盖了市域中部和北部大部分步行街高档住宅于体的城市商务中心区。

分商业及住宅两期开发。

中都中央花园，按国际理念精心规划，为城市富裕阶层量身定制，万平方核心版图顶级居住物业，为青州首家纯板式电梯洋房。

现项目期推出多套商铺，主要是两座塔式楼后面的步行街商品房，基本铺位约平米，框架结构，自由分隔，因而能满足商户不同面积的需求。

商铺价格最高价为每平米元左右。

规划效果图商业街模型青都国际大酒店该项目由厦门丰亿投资青州青都房地产开发有限公司开发。

为了城市发展的需要进步改善投资环境解决对外接待工作和召开各类会议而立项建设的。

青都国际大酒店鸟瞰图青都国际大酒店效果图酒店地块东临青州市政主路驼山中路，南靠范公亭公园，西朝规划中的前营子住宅小区，北临市政主路前营子街。

总占地面积亩其中约亩属于沿河缓坡地以及苗圃绿地。

地块呈矩形，东西窄南北宽。

酒店基地拥有优越的地理位置，南临南阳河与范公亭公园，环境优美。

位于青州老城区，基础设施完善，商业气氛浓厚。

本项目建设总规模为万平米，其中期工程建设规模为平米其中地下人防兼地下停车面积平米，建设内容包括酒店主楼服务用房，以及部分配套设施。

二期工程为客房副楼，会议中心以及九幢平米的贵宾楼。

四海馨城项目规模为万平方米多层及小高层住宅，万平方米商业会所，建设周期年，是青州市第个集商业住宅休闲娱乐和会展等多种功能为身的大型城市功能区。

第期栋，户多层及小高层住宅正在预售中，多层均价每平方米元，小高层未定价。

主要楼盘概况部分代表楼盘现场调查序号项目位置规模面积平方米价格备注盛世东方云门山路西，尧王山路北占地平米，建筑面积平米均价元平方米买顶层送阁楼柳树湾玲珑山中路与北城大街交汇处总占地面积万平方米，总建筑面积近万米均价元平方九州名座云门山北路期十栋多层，二期四栋小高层三栋多层均价元平方四海馨城云门山南路与范公亭交汇处总建筑面积万米多层均价元平方，小高层元平方第个集商业住宅休闲娱乐和会展等多种功能体王府花园青州市玲珑山中路占地万平方米，总建筑面积万平米均价元平方拆迁安置天山花园工业南路占地平方，规划栋多层均价元平方南阳花园南阳河北汽车站南占地平米总建筑面积平米层元平方华云府陀山南路与南外环交接层元平方层带双电梯住宅同济花园陀山中路与尧王山西交接层元平方盛世华庭尧王山路南，玲珑山路西占地平方米总建筑面积平米周边最高价元平米，中间四栋最苏杭园林景观高价元平米说明盛世东方柳树湾九州名座四海馨城王府花园天山花园文化产业园部分代表楼盘分布图南阳花园华云府同济花园盛世华庭中都财富广场青都国际。

基建参考土地交易现状年青州市面上供应土地总量为公顷，比年增长。

根据国家房地产政策，青州市面上今年增加了住宅用地供应量，今年住宅供地面积为公顷，占全年供应量的，而去年的住宅用地供应比例只有商业用地面积为公顷，工业用地面积为公顷。

年招拍挂土地宗，面积公顷，成交价款达亿元。

在年所供应的住宅用地中，以上是通过旧城改造，拆迁出的存量建设用地。

这部分土地位于城区内，公共配套设施生活服务设施齐全，交通便利，为各开发商和购房户看好，拍卖时竞争激烈，年，前营子街的盛世华庭小区拍出了住宅用地万元亩的价格，总成交价亿元。

而年拍卖的商务中心地块达万元亩。

拆迁成本现状青州市面上自年，完成拆迁工程项目项，拆迁房屋建筑面积万平方米。

拆迁房屋按用途基本分为五类是商业用地房屋，二是住宅房屋，三是生产办公仓储，四是城乡结合部村民宅基地房屋，五是集体建设用地和农用地附着物。

按照山东省城市房屋拆迁房屋条例和土地管理法的有关规定，拆迁合法房屋按照同地段普通结构商品房市场价补偿，集体建设用地和农用地附着物按照山东省物价局和山东省国土资源厅公布的地面附着物补偿标准补偿。

商业用地区段拆迁成本约万元亩住宅房屋区段约万元亩生产办公仓储区段约万元亩城乡结合部村民宅基地房屋区段约万元亩集体建设用地和农用地附着物区段约万元亩。

建安成本商品房住宅建安成本年元左右，年元左右。

年元左右。

小高层元左右。

六青州房地产市场综述近年来，青州市大力实施城市建设与管理转型，特别是加大了旧城改造力度，仅年年完成拆迁面积多万平方米，建设了大批房地产开发项目。

同时对房地产开发实行连片开发战略，年开始，青州市面上对开发项目进行规模控制，对低于亩的开发项目严格控制，低于亩的规模律不予审批，坚持杜绝零星开发，使得本市经济实力较小的开发企业难以获得开发项目，提高了房地产业竞争门槛，为有实力的外来开发商进入青州市场提供了很好的机遇。

目前青州本市房地产开发企业家，外地来青州注册成立开发企业家，外地开发企业家，共有开发企业家。

在对旧城区进行提升改造的同时，青州市确定了城区向东向南发展方针，将范公亭路向东延伸与潍坊宝通街相连，这样从青州到潍坊只需半小时车程，青州的城市辐射力将大大增强。

同时城北城南由于新铁路客运站的建设文化产业园区的建设，将成为城市发展的两个次中心，常驻人员都在万人以上。

未来几年青州市将逐步形成市区次中心重点镇三个层次结构合理协调发展的城市化体系。

近几年，青州市经济的持续增长和城市化进程的加快，大大地带动了当地房地产业的发展，使房地产业有了很大的提升，但由于青州房地产业起步较晚，房地产所处宏观社会环境较低，房地产发展过程中也存在定的问题。

目前青州市的房地产销售情况根据区域参差不齐，商品房户型结构不合理，中小户型未能达到上级要求的的标准。

从调研情况可以看到，青州市现有房地产楼盘还有些弱点通过对目前开发楼盘调查可以看出，当地住宅开发以多层住宅为主，小高层住宅处于起步发展阶段，如四海馨城九州名座中都财富广场中央花园都推出了小高层。

但从市场来