房地产现代花园项目投资立项申报材料

而且要重视该项目的社会效益。

二市场预测市场调查据年武房指数报告显示房地产综合物业价格为元，住宅平均价格为元写字楼平均价格为元从市场形态来看，全市各区楼盘销售量是上升趋势。

目前武汉市住宅市场供应上，住宅面积在以下的占总量的，住宅面积在的占总量的，占总量的，的占总量的，占总量的，以上的占总量的。

从以上统计结果看，的住宅面积目前是武汉市住宅市场上供应的主力，市场接受程度最高。

购房者能承受多高的房价，是房地产市场上最为关心的问题，根据我们这次调查结果，购房者对购房总价格的承受能力如下承受总价格在万以下的占，承受总价格在万之间的占承受总价格在万的占承受总价格在万的占，承受总价格在万以上的占。

以上调查结果显示，武汉市购房者所能承受的价格在万之间，比例占到总量的以上，可见是主要购买力的承受范围。

另外，重点调查了我们的项目所在的洪山区房地产市场及项目周边的主要楼盘销售状况。

在年第四季度洪山区住宅价格指数为点，比上季度上涨了点住宅平均价格为元平方米，比上季度上涨了元平方米，涨幅为。

洪山区住宅价格指数季度洪山区指数第四季度第季度第二季度第三季度第四季度年第四季度武珞路沿线楼盘销售均价在元平方米左右，且销售情况良好书香门第售罄，均价在元平方米左右的兆富国际大厦取得了平方米以上的销量。

究其原因，是有良好的地理位置，交通方便二是该区域楼盘有充足的消费群体高校教职工和成长中的新小企业个人投资者，如书香门第住宅主要针对的是高校教师和博士研究生等。

从市场现状看，武珞路沿线地处城市中心，土地成本比较高，因此开发的项目多为高层的商务写字楼或商住楼。

在楚雄大道沿线聚集了名都花园尚文创业城华城新都当代光谷智慧城等多个住宅项目，除了名都花园价格达到元平方米以外，其他楼盘均价在元平方米上下浮动，该区域高校众多，有较好的自然环境与人文环境，购房者多以高校教职工为主。

华城新都本季度销售量在万平方米以上当代光谷智慧城本季度销量也保持在平方米左右。

总体而言，楚雄大道沿线楼盘体本季度价格都有所提高。

楚雄大道以南沿珞狮南路聚集了丽岛花园新开盘的明泽半岛尊邸和南湖山庄。

丽岛花园往南楼盘由于均价逐渐降低，取得了较好的销售业绩，本季度新开盘的明泽半岛尊邸取得了开门红，销量在平方米左右。

该区域楼盘呈现别墅化大户型化发展的趋势。

坐落在洪山区的中国光谷所在区域本季度又推出了学府佳园三期，平均价格在元平方米左右。

汤逊湖版块在本季度销售平稳，东林外庐二期项目均价为元平方米，仍保持着较好的销售势头银河湾均价为元平方米，销量达到万平方米左右均价在元平方米的玉龙岛花园别墅本季也销售了多平方米水蓝郡经过月底的暂停销售后于月重新登场，呈良好态势。

二产品供需预测根据调查，目前武汉市房地产投资大幅增加，年上半年武汉完成住宅建设投资亿元，比去年同期增长，施工面积达到万平方米。

年总投资额为亿元，同比增长。

其中住宅投资亿元，同比增长，占总投资的，经济房开发投资亿元，占总投资的从销售投资比率来看，年销售额只占到投资额的，年上升到，在年，全市销预售总面积为万其中住宅销售面积万同比增长总销售额为亿元，同比增长。

虹景花园华城花园康居园等批商品住宅的良好销量，再结合入住武汉光谷的高科技公司的不断增多，白领阶层以及周边高校教师对中高档住房的需求定会更大，另外国家对居民购买住宅的金融政策支持贷款将加大力度，居民购房能力将大大提高。

据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。

三价格预测据调查，今年武汉市还将陆续推出系列的中高档项目，整体项目水平与年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上个档次，从而拉动武汉市房价继续走高。

今年武汉市基础建设将要快速发展。

几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民重新置业，为武汉市商品房的销售提供了契机，这将导致武汉市商品房价格出现上涨趋势。

今年武汉市房价升幅在左右，其中适用房升幅达，从原因上看，主要有四在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。

住宅集中区地段周边开发项目的增多，形成扎堆效应，带动地价上升。

需求量大。

从目前我市房地产的消费市场来看，有的消费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款还有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期内释放出来。

购买力的增强，按揭的作用。

我市城镇居民的人均可支配收入的增加，使居民购买力有所增强，再加上不少持币观望者的加入，银行按揭到位，国家对居民购买住宅的金融政策支持贷款将加大力度，居民建项目对地区文化教育卫生的影响文化教育卫生方面范围广增添文化气氛促进教育事业形成健康卫生环境持续发展对地区基础设施社会服务质量和城市化进程的影响基础设施社会服务质量等各方面范围广促进地区基础设施建设，提高服务质量，加快城市化进程持续发展对少数民族风俗习惯和宗教影响无无无十四风险分析为了确保风险分析的质量，有必要对现代花园投资过程中可能存在的风险因素进行科学的分析，使投资决策者能更好地把握风险的本质和变化规律，从而采取相应的措施或对策来减少风险损失。

敏感性分析敏感性分析表见附表敏感性分析图见附图二定性分析自然风险自然风险是指由于自然因素的不确定性对房地产商品的生产过程和经营过程造成的影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上的损失。

自然风险因素主要包括火灾风险风暴风险洪水风险雪灾风险气温风险。

政策风险政策风险是指由于政策的潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式的经济损失。

政府的政策对房地产的影响是全局性的，因而，由于政策的变化而带来的风险将对房地产市场产生重大的影响。

所以，应该密切关注房地产政策的变化趋势，以便及时处理由此而引发的风险。

政策风险因素又可分为以下几类政治环境风险经济体制改革风险土地使用制度改革风险住房制度改革风险金融政策改革风险环保政策变化风险建筑安全条例变化风险审批手续过程风险法律风险。

经济风险经济风险因国民经济状况变化风素主要是指系列与经济环境和经济发展有关的不确定因素。

包括市场供求风险财务风险地价风险融资风险管理风险工程招投标风险国民经济状况变化风险。

技术风险房地产技术风险是指由于科学技术的进步技术结构以及相关变量的变动给房地产开发商和经营者可能带来的损失。

包括建筑材料改变和更新的风险建筑施工技术和工艺革新的风险建筑设计变动或计算失误的风险设备故障或损坏的风险建筑生产力因素短缺风险施工事故风险市场供求风险。

社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素的变化对房地产市场的影响，从而给从事房地产商品生产和经营的投资者带来损失的可能性。

房地产市场的社会风险因素主要有城市规划风险区域发展风险公众干预风险住客干预风险治安风险。

内部决策和管理风险内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误决策失误或经营管理不善导致预期的收入水平不能够实现，包括投资方式地点类型风险选择人财物组织管理风险等。

三投资风险的控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和减轻控制这些风险。

房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。

该项目控制风险的方式包括三项措施通过加快进度来回避风险开发经营周期越长项目建成以后的经济形势就越难预测。

其次，开发经营周期越长项目建成以后的政治形势也越难预测。

所以回避房地产开发经营风险的办法快完成开发项目。

针对该项目，我们采取提高选址的速度利用法律手段来保证迁址工作的顺利进行采用招投标的办法和建设单位签订具有法律效应的承包合同，以保证资金的充分供应，与建筑材料等物资供应赏签订施工材料供应合同。

这样极可能避免不必要因素的影响。

通过市场调查来降低风险通过市场调查，获得尽可能多的信息。

获得的信息有关投资环境和投资项目的市场信息越多，作出的预测就越精确，从而能进行正确的科学的决策，包括投资项目的选择区位的选择时机的选择融资的选择租售的选择等等。

这样就能把不确定性降低到最低限度，较好地控制房地产投资过程中的风险。

通过加强管理来控制风险良好的项目管理是重要的保证。

从投资开发来看，项目全过程的投资进度和质量是重点。

聘请有经验的房地产专家进行指导是非常有必要的，可以有效地减少经营费用提高收益水平，进而降低并控制风险。

十五研究结论与建议推荐方案的总体描述武汉光谷的各项建设项目的全面启动，再加上道路重修拓宽，中国加入后，投资政策再次放宽。

通过研究本区域的经济发展趋势，调查市场行情，研究周边地段楼盘销售形式，经过深入研究论证，该商品住宅项目盈利可能性较大，投资机构决定实行独资开发经营房地产的投资方式。

二推荐方案的优缺点描述优点项目拥有较好的投资环境与机遇国民经济的持续稳定发展住房制度改革的深入，政府对公司开发本项目的鼎力支持，居民对改善居住条件的期望与购买力水平，这些基本方面为本项目提供了个较好的投资环境与机遇。

项目在经济上具有较强的可行性项目总建筑面积万平方米项目总投资万元项目财务净现值万元项目财务内部收益率上述经济指标是根据目前的市场形势对预期目标利润估算的结果。

项目具有突出优势在附近区域与现代花园的竞争对手较少现代花园小区的定位属中档次，在同供需圈内缺少可替代物业，且需求量较大公司的资金具有优势项目拥有较好的周边环境包括自然人文交通等环境项目所处地块的发展前景较好项目开发经营风险较小本项目属于大面积大规模开发，在项目开发过程中可享受政府提供的诸多优惠政策，因此，只要在实施中辅以全过程科学决策控制，应能稳获预期投资收益。

存在问题项目规模较大，时间较紧，开发过程中各方面工作协调难度大。

项目独无二的品位定位有定难度，尽管设计工作经完成，其定位也就相应确定，但在实施过程中仍需要根据具体情况不断完善。

房地产行业竞争激烈，公司需要建立支高素质的营销队伍，或采取委托销售的方式。

主要争论与意见分歧通过调查市场行情，研究周边地段楼盘销售形式，及本区域的经济发展趋势。

房地产投资机构就该商品住宅项目的开发提出了两个方案。

方案为大面积开发，方案为小面积开发。

两方案的建设经营期都为年。

大面积开发的贷款多于小面积开发。

根据该地对住宅需求的预测，前两年需求量较高的概率为，需求量较低的概率为，后三年