1、本项目的财务内部收益率高于动态投资回收期为年﹤项目年的土地使用年限不确定性分析在得到如上的财政补贴的情况下由于租赁物业的持有周期较长，随着社会经济的发展，内外部环境的变化，使得本项目的经济效益分析产生了些不确定性。主要的不确定性因素有以下几个方面﹡出租率﹡租金水平﹡经营管理成本盈亏平衡点分析﹡经营管理成本不变的情况下，本项目的盈亏平衡点的收入万,元年如果正常年份摊位租金价格为元天，按建筑面积折算后为天，则盈亏平衡点的出租率为，出租率每上升，项目的利润率变化情况具体如下出租率利润率如果出租率达到，则盈亏平衡点的租金为元天，租金每上升，项目的利润率变化情况具体如下租金元天利润率﹡如果正常年份租金价格能达到元天出租率达到，则盈亏平衡点的经营管理成本，元年，即万元年，经营管理成本每下降，项目。

2、境的主要载体，它的存在是不可替代的。故此，农贸市场应定位为具有定公益性的非垄断的竞争性商业设施。将农贸市场的升级换代定位于比超市低点，比原来的集市要高点，可以概括为超市的环境，集市的价格。商业中心的五星级农贸市场项目就是按照这种模式借鉴其他先进城市的做法由开发建设的市首家星级农贸市场项目。无论是在项目的定位规划硬件投入还是后续招商运营管理上，新星房地产开发集团和新荣农超管理有限公司都围绕着打造东北流的农贸市场，创农贸市场的样板市场这目标展开。通过各级政府的扶持和帮助，将农贸市场建设成拥有五星级购物环境，但商品价格比普通集市更低的农产品购销场所。商业中心的五星级农贸市场项目愿为市农贸市场改造领域的探索产生积极的推动作用，为建设富庶文明美丽的出份力。这也是集团秉承天地之心生民之爱的企业发。

3、市场周边街道蔬菜经营户动员迁入农贸市场另方面，可以引进地产的蔬菜生产企业如水培菜芽苗菜及农业合作组织种菜大户，实现点对点产销对接，万万,万元投资回收期经测算，静态投资回收期约为年﹡动态指标财务净现值经测算说明本项目的财务内部收益率低于动态投资回收期已超过年，远远大于商业项目年的土地使用年限结论与建议该项目财务盈利能力较差，无抗风险能力，故在财务上是不可行的。鉴于农贸市场属于公益性项目，不同于般商业项目对利润的要求，因此本项目对收益的要求为动态投资回收期年以内，内部收益率设定为，略高于银行年期存款利率即可，这样的投资才是有价值的。建议本项目应最大限度的争取政府的财政支持，当首年得到,万元财政补贴并每年得到万元的财政补贴，补贴至第年时﹡静态投资回收期为年﹡动态指标财务净现值经测算，﹥,说。

4、式造成管理成本高这些费用摊到商品上，使得超市的农产品价格要高于农贸市场。鲜活农产品的鲜活度差超市的集中采购无法像农贸市场的商户那样灵活，农贸市场的商户通常是当天早上点钟去批发市场采购，从而保证了所售商品的鲜活，而这点是超市无法做到的。超市的覆盖范围大，距离远由于大型超市是舶来品，它的经营模式是适合外国人的购物习惯，即每周次驱车几公里外集中购全所有日常用品。因此，在中国，大型超市的选址原则和经营模式也是沿用了国外的模式，人们去超市购物通常是低频次高客单价。而老百姓日三餐高频次采购农副产品的需要无法由超市满足，只能由居住地附近的农贸市场来满足。综上，鉴于现阶段我国经济发展水平和老百姓消费习惯等客观需求，在今后相当长的段时期内，农贸市场仍将是我国农产品流通的主要渠道和为老百姓提供放心消费环。

5、管理部经理行政人事专员活动推广美工平面设计招商专员商管员商场前台接待兼广播员保洁主管秩序维护主管消防专员车场管理员保洁员秩序维护员内业管理员电气主管暖通主管维修电工电梯工万能工水暖工空调工弱电工商业管理公司组织架构图副总经理或总监招商营运部内业营运部经理二招商策略实行品牌战略，以各经营业态的品牌商家作为龙头，给予租金减免优惠。如熟肉制品瑞安八珍阿满食品棒棰岛食品沟帮子烧鸡等生鲜肉础明棒棰岛雪龙皓月科尔沁草原牛肉悦牛等海参小芹棒棰岛獐子岛三山岛新玉麟三山浦等干果嗑客好想你枣新疆大枣恰恰瓜子等水果三十里堡的苹果旅顺的大樱桃庄河的草莓等干调棒棰岛调味品山西陈醋等粮油天狗日清等市场内设立定面积的自产自销区位在市场中增设自产自销摊位，并减免其租金及管理费。方面能够安臵马路市场中农产品经营户，将。

6、的利润率变化情况具体如下经营管理成本元年利润率敏感性分析由以上分析可见，对本项目的经济效益指标对出租率租金水平经营管理成本这几个因素的敏感程度比较均等，对出租率的敏感程度略高。因此，在项目的招商过程中要力争提高出租率，在运营过程中要力争节能降耗。八项目社会效益分析商业中心星级农贸市场不仅经济效益显著，同时也将为社会和谐发展做出很大贡献。市场每年为社会提供多个就业岗位，可解决我市城市化改造过程中失地农民的生存生活问题，并将与北三市县区达成战略合作，带动地产农副产品的生产和销售，促进了城乡统筹发展，有利于推动新农村建设。为确保市场产品质量安全，市场内将自筹资金建立质量安全检测点和无公害蔬菜检测中心，所有的蔬菜将全部严格实行准入制。此外，为维护市场日常秩序完善市场管理，每年在商户中开展诚信。

7、展理念所做的件利在当代功在千秋造福于民的大好事二公司简介三项目简介四市场分析市场需求分析人口概况交通概况居民消费能力二市场供给分析三结论综上所述，项目所在区域内人口密集，居民消费能力不高，日常消费频次高，消费需求旺盛，随着新建住宅项目的陆续竣工入住，居民消费能力呈逐步提高的趋势。该区域特别适合这种升级版的五星级农贸市场，其品种更齐全更新鲜鲜活选择性更强交易方式灵活方便。五项目建设方案星级农贸市场是标准化菜市场和传统农贸市场的升级版，按照不同的标准要求可以由政府相关部门或行业协会评定为星二星三星四星五星。星级评定标准详见附件二。工程概况本项目拟按照五星级标准建设，于年月开始动工新建，年月投入使用。项目位于建筑面积约,平，经营面积约,平，工程总投资约,万元。规划概况本项目层为农副产品及制。

8、江省政府与各市政府签订了年度农贸市场改造提升工作责任状，首期全省共确定家农贸市场，预计投资总额亿。可见，建设改造现代化标准化规模化的农贸市场可以解决鲜活农产品卖难买贵的问题，解决食品安全问题，解决就业问题解决三农问题，是利国利民的大好事。经浙江省多年的实践证明，有了政府的扶持可以大大降低市场的运行成本，拉低菜价，菜农市民都可以享受到实惠。借鉴浙江省的经验，政府有关部门可以提供的政策支持有以下几个方面市财政应设立星级农贸市场建设专项扶持资金，对符合规划布局和验收标准的农贸市场，市财政次性补贴总建设成本的，所在区政府补贴，市场举办者承担。对于星级农贸市场减免农超对接户租金的损失，市财政每年补贴万，持续补贴年。对于新规划定点使用国有建设用地建设的农贸市场项目，可按非盈利性城市基础设施用地以。

9、成品粮油饮品，地下层为库房及停车场，地下二层为停车场，市场管理办公室设在层。层拟规划约个摊位，可吸纳就业约人。项目建设标准﹡市场内设立蔬菜农药检测室宣传栏服务台复秤台﹡采用大屏幕显示器公布当日蔬菜中心指导价格，配臵市场动态实时监控设备﹡市场下水排污按规定接入城市污水管网﹡地面采用防水防滑材料铺设﹡屠宰水产经营区域实行防水防溅设计﹡市场门面外观整洁，摊位设臵合理统美观﹡通风条件良好，室内光线明亮通道宽敞﹡建立信息公开交易追溯联网监测三大系统。具体建设标准详见附件三。六项目招商运营策略集团将成立专业的经营管理公司负责该项目的招商运营管理，并将对星级农贸市场项目进行规模化连锁化品牌化推广，力争在年时间里覆盖市内各区。管理团队组织架构总经理招商部经理综合管理部经理企划部经理物业管理部经理工程。

10、建配套等方式，改造和新建批公益性批发市场农贸市场和菜市场对鲜活农产品市场要减免租金摊位费管理费等费用。落实和完善绿色通道，依法查处违规收费行为。早在年，在杭州市委市政府就出台了系列促进农贸市场改造提升的扶持政策和重大举措，成立了由工商局牵头，各委办局参加的专项工作小组。杭州市财政安排,万元专项资金，对实施改造的各类农贸市场统进行财政补贴，以促进农贸市场投资管理者对经营业户减免租金摊位费管理费等费用，进而降低农产品销售价格。杭州市已经在全国设立了样板，形成了标准化的设计验收评定体系，实现了地不湿无异味菜安全价公道计量准价公示可追溯联成网。取得了经营者消费者政府各方多赢的满意效果。年起，浙江省开始推广杭州的经验，计划对全省,余家农贸市场进行软硬件提升改造，并将在年实现全省覆盖。年月日，浙。

11、划拨方式供地，减免土地出让金和城市基础设施配套费，建筑面积可不计入容积率。属符合城市规划要求达到星级农贸市场建设标准的农贸市场建设项目，规划国土服务委工商等相关部门将开设报建绿色通道，优先审批并减免相关的规费。市信息产业局对市场食品安全追溯系统安全监控系统及信息化建设提供补贴，补贴标准为系统建设成本的。市质量技术监督局对市场中的质量安全检测点和无公害蔬菜检测中心建设提供补贴，补贴标准为实验室建设成本的。由市农委提供资源，协助农贸市场与农户签订购销协议，并农户承诺为农贸市场供应符合各项食品安全质量标准的农产品。附件问卷调查报告节选问卷的区域分布本次调查有效问卷共计份问卷分布序号地区份数北区南区受众的基本信息性别分布年龄分布男女岁岁岁岁岁岁岁以上婚姻状况职业分布学历分布未婚已婚无子女已婚。

12、守约党员先锋岗和诚信承诺经营户评选活动，正确引导经营户诚信经营，提高经营户的食品安全意识。建立现代企业管理制度，把星级农贸市场打造成真正的绿色市场，为老百姓提供安全放心的农副产品，丰富人民群众物质生活，实现社会效益与经济效益的共赢。九需要政府提供的扶植政策老百姓菜篮子的丰富和餐桌的安全牵动着党和国家领导人的心，国务院和各地方政府纷纷想方设法减少生鲜农产品流通环节破解最后公里难题，使农贸市场广场公园健身设施样，重新回归公益性，重新将菜篮子工程提到了前所未有的民生高度。年月日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，部署加强鲜活农产品流通体系建设。会议强调，鲜活农产品流通体系建设具有重要的公益性，要在充分发挥市场机制作用的同时，加大政策扶持力度。要增加财政投入，通过投资入股产权回购回租公。

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