1、如何更好协调项目规划设计和实际使用要求之间关系将是本项目难点。因此，后续工作中，应该加强对本项目总平面布置及工程方案研究，尤其对项目各功能分区规划园区交通组织进行更加深入分析。本项目投资额较大，工程量大，在下步工作中应针对实际情况进行深入分析与研究，做出较为客观详细测算，在确保工程进度基础上，提高资金使用效率。区工业园建设规划项目业主提供基础资料项目编制范围项目提出背景及必要性项目建设可行性项目建设规模及内容项目建设条件及前景预测项目工程技术方案项目环保安全卫生项目节能项目组织机构及定员项目实施进度项目招标方案项目投资估算和资金筹措项目财务评价项目社会效益项目风险分析与对策项目结论与建议结论项目建成后，每年实现销售收入万元，年创税收万元，所得税前财务内部收益率，所得税后投资回收期年。项目建设有利于保障大别山地区商品稳定安全供应，平抑区域物价，能够节约资源减少损耗降低物流成本促进就业，属。

2、配送仓储片区构筑立体互通交通体系，实现各层区域都可与地面通过车道直接相连，从而形成交通顺畅功能完善集约高效现代物流仓储园区。园区各功能区主要功能包括配送加工交易仓储综合服务等。其中配送功能主要包括产品配送和第三方物流配送加工功能主要包括各类商品粗深加工等交易功能主要包括各类商品交易以及大宗商品交易仓储功能主要包括各类商品存储等综合服务功能主要包括商品安全检验检疫展销办公生活等。表规划功能分区用地汇总图农产品流通多级体系示意图用地布局结合园区发展需求与现状特点，在满足功能需求交通顺畅集约高效以及空间特色基础上，做出以下地块划分该宗地北面位于建设路与闵五路交叉处建设装饰五金交易区。主要车行入口设于地块西面闵五路总论项目概况项目名称•中国中部物流园区项目建设单位有限公司项目单位法人设必要性•中国中部物流园区建设作为乃至物流发展重要示范性项目，其主要使命并不仅仅局限于园区内企业物流服务具体运作。

3、提高了鲜活程度。不仅较好地解决了卖难问题，而且有效地增加了农民收入，对平抑区域物价也具有关键作用。项目总投资万元，建设周期个月，投资财务净现值万元，财务内部收益率为，投资回收期年。整个项目建设投资建设周期和投资回报比较协调合理。通过二年建设，可实现投产，建设项目全部投产后，达产能力快捷，通过年营运可收回投资，体现了工程风险小，利润长期稳定特点。•中国中部物流园区项目符合国家产业政策和产业总体规划，已被列入重点建设项目。项目用地符合选址原则，地理位置优越，地质条件良好，交通方便，水电供应有保障，适合项目建设。项目建设有利于保障大别山地区商品稳定安全供应，平抑区域物价，能够节约资源减少损耗降低物流成本促进就业，属于风险小利润长期型稳定型增长项目，具有巨大社会效益和经济效益。因此，•中国中部物流园区项目技术上是可行，经济上是合理，建设条件是充分。建议和同类项目相比，本项目具有较高容积率要求，。

4、用地道路用地。交易加工仓储用地交易用地，指为各品类商品批发交易提供集中交易场所建筑用地加工用地，指对存放商品货物进行简单加工及进行有关货物分类包装保管等辅助作业用地仓储用地，指以储存物理化学性能稳定各类商品为主仓库建筑用地。配套服务用地指为园区日常生活生产提供必需相关服务和设施及对整个园区生产作业进行组织监管，功能包括配套居住功能配套办公功能和配套市政功能。道路用地指为园区配套建设园区道路及配建停车场等用地。绿化用地指为园区配套建设园区绿地小游园用地，以及植草砖铺地，周围植树绿化生态停车场用地等。其中交易用地内又细分为装饰五金交易区日用百货交易区食品调味交易区农副产品交易区商贸城等五大片区加工仓储用地又可细分为常温仓储区冷冻冷藏仓储区物流区。通过环形内部交通体系外部道路绿化环境和内部绿化系统相互渗透，使各功能片区之间形成空间上相互功能上相互依托和环境上相互融合有机整体。同时在各交易加工。

5、是促进物流业自身平稳较快发展和产业调整升级，也是服务和支撑其他产业调整与发展扩大消费和吸收就业，对于促进产业结构调整转变经济发展方式和增强国民经济竞争力具有重要意义。国家发改委也出台物流业调整和振兴专项投资管理办法，促使物流业结构调整和振兴，充分发挥物流业调整和振兴专项投资作用。国务院提出，要根据市场需求产业布局商品流向资源环境交通条件区域规划等因素，重点发展九大物流区域，建设十大物流通道和批物流节点城市，优化物流业区域布局。九大物流区域分布区中即有以武汉郑州为中心中部物流区域，中部物流区域要充分发挥中部地区承东启西贯通南北区位优势，加快培育第三方物流企业，提升物流产业发展水平，形成与东部物流区域有机衔接。•中国中部物流园区正属于中部物流区，联接鄂豫皖三省大别山经济协作区，该项目建设受到政府大力支持，明确要求要打破行政区划界限，按照经济区划和物流业率，大大节约了物流成本，降低了流通费用。

6、于风险小利润长期型稳定型增长项目，具有巨大社会效益和经济效益。•中国中部物流园区项目技术上是可行，经济上是合理，建设条件是充分。二项目建设条件地理位置位于鄂豫皖三省交界处，京九铁路贯穿全境，京九京广在这里连接并建有二级区段站站，沪汉蓉高速铁路横贯全境，并建有二级区段站北站，我市将成为京九铁路第章总论项目概况项目名称•中国中部物流园区项目建设单位有限公司项目单位法人建设地点项目性质新建项目建设规模及内容该项目总占地面积亩，建设项目包括新建装饰五金区日用百货区食品调味区农副产品区商贸城物流加工配送中心等经营设施，总建设面积基础配套设施有道路给排水供电绿化垃圾处理站公共厕所围墙及大门等购置检验检疫设备监控设备计量设备消防设备管理信息系统交易信息系统等机器设备。项目工期项目总投资及资金筹措该项目总投资万元，资金来源为企业自筹亿元银行贷款亿元，年计划投资为万元，现已征地亩，前期已投入万元征地。企。

7、，而是通过园区建设建立起现代物流发展基础平台与运作基地，积极引导和扶持现代物流企业发展，并依托园区基础设施与政策环境条件，建立起乃至区域内现代物流运作组织和信息管理系统框架。•中国中部物流园区建设，将有效引导和转化大别山地区潜在物流需求，提高物流服务供给能力水平，有利于对非社会化物流资产整合利用和物流服务社会化，有利于行业自律与良性竞争，为降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益尝试与实践，有效扩大物流服务市场需求，通过建立良好市场秩序，形成对物流服务企业活动规范化与积极引导。•中国中部物流园区将依托鄂东区域核心城市，通过对宏观物流调控微观物流组织管理以及人才培养资产整合基础设施建设运营等方面工作全面实践，有效地提高经济发展对外交流环境和内部协调条件，支持保持经济发展强劲后劲和健康良好市场竞争环境秩序，从而实现支持国民经济和社会发展最终目标。项目建设可行性项目建设具有独到区位优势是经。

8、物流园项目开发，不可避免受政策因素影响，有些影响可能是负面。外部协作风险外部协作条件风险主要是供电交通给排水通讯消防等市政基础配套设施是否具备和完善，如果上述条件不具备，将会大大增加项目投资，延误项目工期，对项目建设和实施带来不利。社会风险社会风险是项目与所在地互适程度可能出现问题。物流园项目处于陵园村内，项目用地原为该村所有。项目施工可能会给项目所在区域内居住区造成定影响，对当地居民带来短暂不便。环境风险环境影响方面风险主要指项目在工程建设期对周围水资源自然环境等产生负面影响运营期生产加工过程中，会产生加工运输机械噪声以及定量固体废料和液体废水对周围水资源自然环境等产生负面影响。致使项目不能顺利进行或要追加大量投资才能顺利完成。风险防范措施市场风险针对市场风险采取以下两方面措施通过流规划流设计流管理建设个现代化先进高效商贸物流园，通过整合在大别山地区所掌控批发市场业务和相关资源，引进。

9、务院批准对外开放城市，近几年来国家将几百亿资金投向。地处东南西北交通要冲，市跨三省，位于武汉小时城市经济圈内，京九铁路国道大广北高速公路与沪汉蓉快速铁路高速公路沪蓉高速公路等国家高等级主干道在这里交叉对接纵横交错，构成了三纵三横交通网络武汉天河国际机场距公里，武汉阳逻深水港距公里，为提供了通江达海接港连外水陆空立体交通环境。可以预见，随着京九经济带勃兴，经济体化进程加快，作为中南地区重要交通枢纽和辐射大别山地区万人口物流人流中心，未来发展是毋庸置疑。在城市圈背景下，被国务院定位为武汉城市圈城区性中心城市鄂东交通枢纽旅游服务基地和大别山南麓工贸物流中心，为打造区域性甚至全国性批发商贸物流基地奠定坚实基础。国家及省市各级政府支持当前，国际金融危机对我国实体经济造成了较大冲击，物流业作为重要服务产业，也受到较为严重影响。为此国务院出台了物流业调整和振兴规划，制定实施物流业调整和振兴规划，不仅。

10、当高比例，些产品绕过中间环节，从产地厂家直接进入直销店销售部分产品加工配送大户直接从产地来货，绕过批发市场直接送到采购商手中。以上模式将对商批市场在商品流通优势地位产生较大冲击。技术风险技术方面风险主要指项目采用先进技术和新技术应用上可靠性和适用性等存在不确定性，可能给项目带来风险。同时，未来物业发展趋势要求其在环保方面做到低能耗高环保等特殊要求，因此，在施工方面会提出更多更新要求。另外，随着科学技术发展，生产工艺也在日益完善，特别是技术更新速度加快与新技术新科学领域开辟，使得新产品在不断涌现。这样，会改变原项目评估时技术参数和投入产出指标。工程风险工程风险主要包括方案工程地质施工与工期等存在各种不确定性给项目带来风险。资金风险本项目投资额度大，在建设周期内建材涨价等因素可能会造成项目开发成本上升。政策风险由于•中国中部物流园区项目是近年来国家振兴发展物流业，由国家政府部门进行政策扶植。

11、大批实力雄厚经营者，共同打造艘商贸流通绿色巨舰，确立竞争优势，筑高区域性行收入元，农民人均纯收入元。农业生产状况全市拥有耕地面积公顷，果园面积公顷，水产品养殖面积公顷年粮食作物种植面积公顷，粮食产量万吨，油料产量万吨，植树造林面积公顷。生猪出栏万头，同比增长万头，增长。鲜鱼产量万吨。家禽出栏万只。第三章工程技术方案项目用地功能分区指导思想本项目根据场地实际情况，本着节约用地运距较短交通畅通合理作业节约建设资金布局合理原则精神，根据农产品物流运作特点和需要，划分成各种功能区，然后在各功能区内根据生产作业流程及经营管理模式布置建筑物和生产生活设施。把园区建成个设施先进功能齐全专业化程度高综合性大型商品物流中心。功能分区园区整体规划结构主要以交易加工配送片区为核心，配套仓储办公居住功能为空间节点规划布局，主要包括交易加工仓储用地配套服务用地绿化用地道路用地。交易加工仓储用地交易用地，指为各品。

12、形成便捷联系。根据周边交通状况较为发达有利条件，项目在考虑外部交通时采用合理规划，充分利用原则。基地内部流线清晰便庞大而复杂系统工程，项目对物流业发展至关重要，对大别山地区工农业产品运销体系提升与发展也具有重大意义。项目发展前景广阔，发展潜力巨大。同时，由于项目建设过程中存在些不确定因素，因此，项目建设也同样存在定风险，下面把项目可能存在风险以及相应对策进行分析综述。项目面临主要风险经分析，本项目风险因素有市场风险市场风险主要指项目市场需求预测不确定性带来风险，市场风险是本项目面临最大风险，是项目成败关键。本项目市场风险主要有两个方面行业内竞争。武汉市及周边地区商贸批发市场分布密集，其中有部分市场具备很强竞争力，辐射范围又基本以中部地区为主，物流园项目建设将使竞争加剧。在如此激烈环境中谋求生存与发展，存在定风险。行业间竞争。近年来，超市发展非常迅速，超市销售总额已占据整个社会零售总额相。

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