2009年玉溪市福安康颐养中心项目建设投资立项备案核准融资贷款申报资料

玉溪市人口结构现状玉溪市于年进入了人口老年型社会，截至年底，全市岁以上的老年人有万，这相当于江川县的人口。

到年，全市的老年人将达万，占全市人口比重的，到年，我市进入老龄化高峰期，届时，老年人人口比重将达到。

另外，随着空巢老年家庭数量的增多，家庭关爱不能及时到位，大部分空巢老年人缺乏精神寄托，希望社会关爱。

高质量高标准规范化体化的养老结构在现代文明社会的劲头亟需应运而生。

玉溪市经济基础背景玉溪市隶属区县，国土面积万平方公里，人口万人，少数民族人口占。

玉溪是云南省较为发达的地区之，有亚洲最大的卷烟企业红塔集团。

年全市生产总值亿元，比上年增长，固定资产投资亿元，比上年增长，农民人均纯收入元，比上年增长，全市固定资产投资亿元，同比增长，社会消费品零售总额亿元，同比增长，地方财政收入亿元，同比增长。

项目建设的必要性是玉溪市社会福利事业发展的需要随着老龄化社会步伐的加快，老年社会事业备受关注。

老年服务业是社会福利不可分割的重要部分，建设玉溪市福安康颐养中心项目是广大来年人多年所盼，是社会文明和进步的客观要求是上为国分忧，下为民解愁政府相关职能部门工作的具体体现，也是玉溪社会福利事业发展的需要。

是人民日益增长大精神文化需要让老年人度过个健康充实欢乐的晚年，不仅在较大程度上解除家庭后顾之忧，为其家庭成员全力投入到本职工作创造有利条件，而且也是个城市甚至是整个社会文明进步的体现，从而为丰富老年人生活，促进精神文明建设创建平安和谐社会发挥积极作用。

是玉溪经济社会发展的需要玉溪市经过几年的快速发展，经济和社会各项事业取得长足进步，但总体上讲，社会福利事业相对滞后于经济发展，多年来，政府承担经济社会各项事业建设的任务较为繁重，压力巨大，从而导致投入不足。

因此，引导和利用民间资本投入，探索社会福利事业市场化运作，解决社会福利问题，是当前政府探索的重要课题。

玉溪市福安康颐养中心项目的建设正是探索福利事业社会化的排头兵。

是玉溪生态城市建设的需要老年社会服务业是生态城市建设的重要内容。

项目是个老年人颐养中心，环境的规划和建设布局是以花溪秀河茂林修竹亭台水榭假山奇石山水浑然天成为主题，项目建成可为旅游小镇建设形成强力互补，充实文化内涵，环境相得益彰。

旅游小镇的建设又可为项目提供强有力的外部环境支持，使碧玉清溪发挥环境效应，也是生态城市建设的根本目的。

第三章市场分析预测及营销方案社会福利事业市场化发展前景老年社会服务事业市社会福利事业的部分，它的存在和发展是社会文明进程中的有益产物。

截至年月底，玉溪市共有岁以上老人万人，占全市人口总数的岁之间的老人万人，占全市人口总数的岁之间的老人万人。

站全市人口总数的岁之间的老人人，岁以上的老人位。

红塔区共有岁以上老人万人，占全区人口总数的岁之间的老人万人，占全区人口总数的岁之间的老人万人岁之间的老人人，岁以上的老人位。

据统计，玉溪市老龄化比例以每年的增长率递增。

以上数据显示，开办养老机构有着庞大的客源，为项目建设运营奠定了坚实的市场基础，加之市区两级人民政府部门大力鼓励民办非盈利福利事业，在税收上给予全免税政策优惠，为项目收益提供了政策基础和保证。

玉溪是适宜人类居住的地区之，曾有版纳昆明元江易门等离退休人员电话询问是否有较好的老年公寓。

因此，我们投资的老年颐养中心本着以以人为本服务完善环境优美设施齐全的建设原则，将展示较好的社会效应和环境效益。

据此，我们对玉溪现有的两个老年福利中心作了相关调查夕阳红托老院占地约平方米，共有两幢简易的两层楼房，有床位个，现入住老人幼儿共计人。

夕阳红托老院总体情况不理想，居住环境卫生条件差，设备设施简陋，服务人员不到位内设三人间和单人间食堂，基本上没有任何娱乐设施和休闲康体设备，连基本的电视都没有，仅设有床铺，院子很小，基本就是个过道，老人可以说没有活动场所，但因为收费标准较低，入住率为左右星光公寓占地约平方米，总体环境良好，设有单间双人间和三人间，约个床铺，现已全部住满，如需入住，需排队预约。

星光公寓基础设施较夕阳红好，但娱乐设施和健身房也较简单，仅有把按摩椅和个脚底按摩器，娱乐设施仅有个麻将室，院子较小，老人活动范围小，但因为居住环境还算不错，因此选择入住的人员标准上比夕阳红更高些，等待入住的人也较多，星光公寓的缺陷是床位少面积小。

据调查，老人希望环境好，有配套的健身设备娱乐设施。

对社会各阶层调查情况各阶层人士对兴办老年公寓表示赞同，认为是种社会趋势件大好事。

特别是在职员工认为老年公寓式未来老人的归宿，在岁左右的人群中，大多数人认为未来的养老靠子女的可能性不大，选择入住条件较好的老年人公寓的人数较多。

从费用上来说，行政事业单位离退休干部对费用元人月左右可以承受，企业单位退休工人在元人月左右可以接受。

年玉溪市老年公寓入住人数示企业单位退休工人在元人月左右可以接受。

年玉溪市老年公寓入住人数示意图已解决余人入住问题营销方案高起点高标准功能全精心建设颐养中心颐养中心是提供老年人个性化的居住条件和人性化的服务内容，其住宅形式般要包括居家式住宅酒店式公寓及医院式的养老病房，同时颐养中心兴建在城市周边，功能设置还需提供多种生活必备设施和娱乐健身配套设施，人性化的家政服务医疗服务娱乐服务。

将老年人教育医疗康复娱乐体育等服务内容都寓于其中。

因此，福安康颐养中心牢固树立以人为本服务第满足需求共享生活的经营理念，让老年人进得来留得住有所乐有所学有所养有所为，使之能安心快乐颐养天年。

现代老人需求更多的是精神文化，追求的是安静祥和舒适优雅的环境。

福安康颐养中心精心选址，配套旅游小镇建设，设计上力求人与自然和谐，把中心环境建设融入更多玉溪独特传统的民间文化未入住老龄人口万人和现代文明，使之具备定的旅游观光功能，增强吸引力，扩大福安康颐养中心整体宣传。

二营销策略老年人颐养中心项目，营销策略需针对社会观念现状现代老年人特点制定恰当的营销方案。

宣传策略扩大宣传，找准选创切入点。

针对送老年人到养老院是子女不孝的表现的社会陈旧观念，中心依托各级民政部门，利用媒体会议活动等形式进行广泛宣传，并结合实际有针对性地入户做工作，依靠全社会的力量着力改变现有社会的陈旧观念，为项目建成营运奠定坚实的社会基础。

价格策略结合现有离退休人员工资水平社会老年人收入水平和生活水平，初步拟定以下价格标准居家式住宅元人月含房租伙食费酒店式公寓元人月含房租伙食费医院式的养老病房元人月含房租伙食费，不含医药费护理费凡入住颐养中心的老年人文体娱乐健身设施免费开放。

吸引力策略为使项目建成后发挥应有的社会效益，真正体现出社会主义的优越性，中心选址除交通便捷硬件设施建设体现云南流外，针对老年人的特点，中心还将设置于是中心医院市医保中心合作开展老年人心理咨询常规医疗慢性病康复等具有特色的医疗服务，让老年人足不出户，就能享受到星级医疗服务。

中心倡导健康积极向上的精神，与政府协作，利用中心文体设施生活设施，每年组织开展至次全市老年人文体比赛烹饪比赛与教育机构合作创办老年大学。

再则，中心为更好地为老年人服务，利用当地资源和全国资源进行对接整合，向社会提供异地互动观光旅游养老候鸟式养老，通过动静结合的新模式，实现各养老院之间客户资源的互动共享，利用教育资源开展养老助教，让老年人感受到福安康颐养中心是人生的天堂。

管理策略为更好地体现人文精神倡导以人为本的理念，中心拟定以下管理措施管理理念心理护理亲情化精神护理多样化康复护理大众化生活护理家庭化管理模式以机制创新服务创优管理创严，形成套独特的颐养中心管理模式。

管理制度福安康颐养中心为争创云南流的社会福利机构，并借鉴国内外先进的管理经验，以倡导平等民主为宗旨，实现人性化的管理目标。

第四章项目建设地点及建设条件项目建设地点本项目拟建于州大河沿岸以北，面积亩。

项目选址地地理位置优势突出，紧靠聂耳文化广场，距中心城区公里省会昆明公里昆玉高速九龙池站口公里，交通便利，周围环境较好，空气质量达到国家二级标准，沟渠排污通畅，项目实施地通讯设施完善。

建设条件项目的政策支持国务院民政部民发号关于支持社会力量兴办社会福利结构的意见全国老年办发号关于加强老年人优待工作的意见等纲领性文件，各级政府按照国务院坚持老龄事业与国民经济和社会发展相适应，促进老龄事业健康发展坚持党政领导和社会参与相结合，推动老龄事业全面开展坚持家庭养老和社会养老相结合，以家庭养老为主，社会养老为辅，建立和完善老年社会服务体系坚持道德规范与法律约束相结合，广泛开展敬老爱老助老道德教育，加强老龄工作法制建设坚持关心老年人生活与加强思想政治工作相结合，使广大老年人的物质生活不断改善，精神生活更加丰富坚持统筹规划与分类指导相结合，因地制宜开展老龄工作，发展老龄事业为指导思想，对项目建设提供强有力的政策支持和指导，给项目建设带来了历史性的发展机遇。

项目单位商业经营丰富项目单位商业经营理念超前，资金实力雄厚，人类资源稳定，聚集了批商业管理精英和销售精英。

公司建立了现代企业管理制度，为项目建设提供了强有力的保证。

公用配套设施条件完备项目实施地基础设施完善，水利电力资源丰富主要靠城区主管网供给通信具有国际国内长途和数字移动，全球通电话，传真国际互联网等。

河滨公园聂耳文化广场的建设，为项目实施提供了极大的交通便利和环境支持。

项目实施地气候条件优越玉溪市红塔区地处滇中，位于东经至，北纬至之间，气候属于中亚热带半湿润冷冬高原季风气候，干湿季节明显。

具有冬无严寒，夏无酷暑的特点，年平均气温般在左右，最冷月平均气温，最热月平均气温，年平均气温，最低气温，使最适宜人类居住的环境之。

第五章项目建设目标项目建设的指导思想项目建设按照国务院坚持老龄事业与国民经济和社会发展相适应，促进老龄事业健康发展坚持党政领导和社会参与相结合，推动老龄工作全面开展坚持家庭养老和社会养老相结合，以家庭养老为主，社会养老为辅，建立和完善老年社会服务体系坚持道德规范和法