地的主要载体。近年来高家崖村先后为开发区公共设施建设重点项目建设共出让土地大部分为保障村民生活来源的生产用地余亩，为蔡家坡发展做出了很大贡献。目前本村位于铁道南的余亩生产用地已在城市发展规划之列，该部分土地被征用于城市建设只是时间迟早问题，为顺应蔡家坡城市化发展的历史潮流，这部分土地村上肯定要出让来支持蔡家坡发展。土地出让后，本村人均耕地面积将降至每人分地标准以下，且集中在北坡及塬上，耕地产量低耕种条件差交通运输远，只能勉强解决吃饭和口粮问题。在陕九锦联铁道南建厂时，本村相当部分家庭主要成员因征地后生产用地面积减少而招工进了厂，每月收入元左右，生活基本上能够维持，随着陕九厂破产倒闭，这部分人员大多失业在家，滞留在村上。不能提供条经济创收的就业渠道，势必给村上制造个不稳定因素。靠土地养活人口发展村民经济明显已不能满足当前需要。找条如何能保证村民人心稳定保障群众生活有着落有盼头促进村民经济可持续增长的发展路子，成为广大村民和村两委领导班子的头痛问题和使命任务。项目周边概况本项目位于蔡家坡经济技术开发区。属城乡结合部，近年来，随着城市建设进程的加快和城乡体化新居工程的推进，农村人口逐步向城镇转移，城市化进程进步加快，居民生活水平得到迅速提高，区域面貌得到极大改观，房地产物流等产业发展迅速。第三章项目需求分析与政策保障项目政策影响城市规模的扩张是个地区社会经济发展的必然趋势。十二五时期，是蔡家坡开发区深化改革开放加快转变经济发展方式，经济社会实现大跨越大转型大发展的关键时期，蔡家坡经济技术开发区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要的总体要求中提出全面贯彻党的十七大和十七届五中全会精神，积极推进西部大开发，坚持以人为本，树立和落实全面协调可持续的发展观，紧紧抓住加快发展这个第要务，切实把经济工作的重点转到调整经济结构转变增长方式提高增长质量和效益上来。以改革创新和扩大开放为动力，实施项目带动科教兴市人才强市战略，实行投资消费双拉动。到十二五末，开发区综合实力实现大跨越，汽车及零部件产业得到大发展，科技创新能力得到大提升，基础设施和城市面貌得到大改善。城市化步伐进步加快，人民生活水平明显改善，社会事业全面进步，蔡家坡开发区跨入国家级经济技术开发区行列。十二五时期，蔡家坡开发区国民经济和社会发展的指导思想是坚持把统筹城乡发展作为加快城市化步伐，推动新城建设的基本任务，促进城乡体化发展，建设陕西统筹城乡示范基地坚持把提高综合实力作为推进经济社会快速发展，建设现代化工业城市的强大动力，改善基础设施和投资环境，建设陕西承接产业转移示范基地。努力把蔡家坡开发区建设成为宝鸡大城市副中心及产业特色鲜明基础设施完善人居环境优美的宜居创新城市。随着城市规划的逐步实施，全社会固定资产投资增长,本项目的建设可作为片区的配套设施，满足片区内的居住需求。项目目标市场分析本项目目标市场主要由蔡家坡本地消费群体长期在蔡家坡投资经营的消费群体项目周边城镇及房地产投资客群等四大客群组成。其中以蔡家坡本地房地产市场消费群体长期在蔡家坡经商的消费群体为主。目标消费群体具有雄厚的经济实力，重视舒适的生活环境，注重生活品质和内涵。潜在市场来源及组成分析蔡家坡城市人口规模发展稳定，房地产市场消费水平保持平稳上升，年第四季度市场期房签约量超过新建商品房预售数量，蔡家坡本地市民房地产消费目的主要以改善居住环境为主，对居住环境景观比较注重外地在蔡家坡投资经营的投资者也逐渐成为常熟房地产市场消费群体的支主力军随着经济条件的成熟，周边城镇具有定经济实力的消费群体也逐步到蔡家坡来购房置业。根据对本项目房地产市场环境及其发展前景分析，结合该公司多年的操盘经验，认为本项目的目标消费群体具有定的经济实力，他们重视生活环境和居住氛围，并具有前瞻性的消费意识和投资意识。因此，本项目的客户群体主要来源于蔡家坡本地企事业主企业高级管理人员长期在蔡家坡经商的投资者本项目周边城镇具有定经济实力的消费群体及房地产投资型消费群体等组成的。消费群体特征分析根据对蔡家坡房地产市场现状当地人们居住消费理念本项目周边环境项目产品特征市场产品推广策略及项目潜在目标市场来源调研分析，本项目消费群体主要针对蔡家坡本地改善居住型消费群体蔡家坡企业高级管理人员私人企业主项目周边乡镇具有定经济实力的成功人士及外地在蔡家坡投资经商人士等。本项目的目标市场具有定的经济基础，他们渴望能够为自己为家人提供种舒适的安全的居住环境和工作条件，注重居住环境品质，体现优越的精神生活内涵，他们具有前瞻性的眼光对待生活对待人生，具有超前的投资意识和享受生活投资意识。本项目的潜在目标消费群体具体特征表现为具有定的经济基础，具有较强的购买能力属于中高等收入水平人士强调生活品质，具有较高的生活意识具有前瞻性的投资理念和投资头脑潜在目标消费群体组成分类从购房目的分析，蔡家坡目前购房主流人群分为是购买用于自住的人群，这个人群倾向于中小户型，尤其以以下的住宅为主要需求，这个比例大概占到整个市场的，这人群比较在乎房子的价格，可以说是价格主导型人群，此类客户以蔡家坡本地房地力，不太在乎价格，可以说是区位主导型人群，此类客户主要是在蔡家坡经商的私营业主公务员及本地些如银行电力公司等效益较好的企事业职员。结合本项目的产品组合市场区位及市场发展趋势，预计项目目标消费群体主要由蔡家坡本地消费群体在蔡家坡经商的私营业主的消费群体项目周边乡镇消费群体及房地产市场投资客群等组成。蔡家坡本地自用消费群体特征分析本项目对房地产投资置业者和蔡家坡本地欲改善居住环境置业者具有较大的吸引力。他们经济实力较强，大多数处于二次置业或多次置业状态，消费心理成熟。他们目前的生活环境不能满足其对高尚的品位生活的需求，他们渴望种时尚的有品位的优雅的生活空间，希望拥有舒适的优美的环境，成为蔡家坡民新生活的模范。对项目板块市场价值及项目发展潜力有了深刻的认识和认可。在蔡家坡经商的投资消费群体特征分析在蔡家坡各大商品贸易商城的私营企业主大多数处于忙碌的工作空间和枯燥生活状态，对生活对家庭对事业的追求矛盾的充斥着其生活空间。为了满足对生活休闲事业发展的需要，其需要在蔡家坡安营扎寨，满足其对舒适的生活空间优美的生活环境浓厚的商务氛围舒适安全便利的商务交流的空间的需求。他们经济实力雄厚，具有享受生活的意识，渴望拥有种现代的时尚的生活环境。周边乡镇消费群体特征分析由于本项目不仅对蔡家坡本地房地产投资置业者及欲改善居住环境置业者具有较大的吸引力，而且将对项目周边乡镇的具有定经济实力的向往城市生活的希望为下代营造良好生活环境的置业者同样具有极大的吸引力，是他们置业首选之地。投资性消费群体特征分析随着房地产市场发展的日益成熟，在经济收益不断增长的情况下，部分蔡家坡经商的私营业主及本地些如银行电力公司等效益较好的企事业职员的投资意识也得以不断增加，他们比较看重区位和升值潜力。项目分类产品的消费者群体分析通过对市场的调查分析，结合本项目的区位优势产品优势和产品的市场对策进行综合分析住宅的消费群体主要集中在蔡家坡本地自用消费群体为主，此类消费群体经济实力较强，大多数处于二次置业或多次置业状态，他们目前的生活环境不能满足其对高尚的品位生活的需求，他们渴望种时尚的有品位的优雅的生活空间，希望拥有舒适的优美的环境，本项目的山水人生祊河景观私家园林就能满足他们的需求其次，本项目的高品质住宅和区位优势，再加上本项目的小户型具有景观好总价低投资回报高，对投资性消费群体极具诱惑力外来在蔡家坡经商的私营业主对小户型的青睐源于小户型投资小，作为外来经商的私营业主来说，本项目的小户型可谓自住投资两相宜考虑到四中等各种重点学校都搬迁北城新区，周边乡镇人员考虑到孩子上学等诸多因素，也可能成为本项目的目标消费群体。商业的消费群体主要是以投资消费群体为主，本项目位于蔡家坡开发区城区核心部位，堪称黄金走廊，具有定的区位优势来吸引投资者，沿街商铺必将是各大商家争夺的热门。据市场了解，也会有部分外地在蔡家坡经商的投资客和买下来自己经营的商家，但此类消费群体所占比例较少。第四章项目建设条件项目的建设条件包括项目建设的用地条件项目建设的资源供给以及项目建设的市政配套条件等几个方面。开发建设的用地情况本项目位于蔡家坡高家崖村西路北段东侧，西邻自立织布厂东临耕地，北临陇海铁路南邻耕地。项目规划用地亩，为居住及商业配套用地性质。该项目环境幽雅，适合居住，同时项目的性质及所处的地块决定其将会有相当大的升值潜力。项目用地实测地形条件为梯形地块，周围在建项目相对较多，自然环境较好，地块整体较为平整，没有突出和凹陷之处，在规划中，利用原有地形地貌的自然形态布置建筑群。项目周边配套设施该项目周边配套设施有交通目前有公交线路开通，有高速车站出行方便。商业配套周边暂无大型商业网点金融配套项目附近有信用社。医疗配套蔡家坡开发区医院项目建设的市政配套条件据调研结果可知，拟建项目市政建设条件有四通平水电电讯天然气供排水接市政供排水。供电区内供电可向供电局申办。道路项目紧邻西路。电话通讯项目室外电话通讯网将在施工图设计后期由市电信局配合设计实施。同时，项目的网络配套设施也会相对较完善。天然气项目天然气管线，将在施工图设计后期由天然气公司配合设计实施。第五章项目规划设计方案项目总体规划方案总体规划设计方案原则本项目符合蔡家坡总体规划及蔡家坡规划的要求结合蔡家坡技术经济开发区自然条件，合理布局，节约用地科学布置人车道路系统，绿化系统，使之与住宅有机的结合，创造丰富多变的静态与动态的景观和空间效果。强调经济效益环境效益的统，提高项目的综合效益。充分考虑用地条件建设基础，在满足适用功能的前提下，在土地利用，设施配置和工程建设等方面具有实施的可能可行性。总体规划设计方案的指导思想按照人文与自然协调共存，生产与生活综合开发，物质需求与精神需求想结合，以及交通便捷的总体要求进行项目的规划设计，体现其舒适方便优美安全的特点。努力实现土地利用充分空间丰富环境优美住宅功能合理商业使用灵活的规划目标。坚持以人为本的原则，考虑到现代都市居民的居住心理要求，利用本项目有利的地理位置优雅的自然环境