1、饮娱乐商务等多种商业业态为体的新的商业业态，其各业态的组合区域划分面积配比是否科学准确，以及各业态的经营方式是否相互配套和协调将直接影响到项目的后期经营管理及持续发展。的运营具有统管理分散经营的管理特点。管理者对其实行统的集中管理，有组织进行日常运行物业管理进货和促销活动等经营者不参与管理，定期向店铺所有者交纳租金，向管理者交纳管理费店铺所有者和管理者不参与经营。针对的运营特点，结合本项目的具体情况，我们设定本项目各业态的组合区域划分面积配比和经营方式，确保各业态相互带动客流资源共享经营方式科学满足项目定位要求，追求项目运营的最好效果，实现本项目的发展战略目标。室内步行街作为项目的内部空间骨架，将本项目内各大主力店专业店品牌店餐饮店娱乐休闲设施等有机地串连在起。各类业态店铺在围绕室内步。

2、刺激了商业开发的需求，也促进了商业物业所有者管理者和经营者之间建立新的关系。再者，随着经济的快速发展，现代交通工具彻底改变了市民的活动范围和速度，改善了居民的居住环境和生活条件，人们的消费方式和行为发生了根本的变化。二业态定位三定位依据本项目地处市两条城市主干道胜利街和北海路的交叉处，本市完善的城市公交系统，使消费者能从城市的每个角落都很方便到达本项目，同时本项目距济青高速潍莱高速国道均在分钟车程之内，项目选址位置的交通条件极为便利。本项目占地面积商业经营面积体量巨大，分别为，平方米和，平方米，项目规模符合的经营需求。现有的城市商业设施基本属于传统的商业业态，缺乏集购物休闲娱乐餐饮商务等功能于体的站式消费的综合性购物中心的商业业态，本项目正好填充城市商业发展的空白，既能发挥本项目规模大。

3、营商品的特点，雅代表了项目整体的空间环境和营销环境。整个项目的经营特色鲜明，各业种及类别细分明确，充分适应消费者的消费习惯并满足其消费需求。二经营定位品牌化时尚化个性化特色化。三定位依据品牌化品牌主力百货品牌生活超市品牌休闲证本项目房地产价值得到实现的基础上进步提高附加商业价值，使整体价值随着项目发展实现逐步升值，这是在进行项目定位时需要考虑的关键因素。作为胶东半岛历史商贸集散地和文化古城，具有悠久的历史，并以风筝为载体成功地打造了风筝之都的城市新形象，并且地处胶东半岛城市群的中心，交通发达，对外辐射力强，广场作为半岛新兴的商业业态，以其独特的经营特色，巨大的商业规模公司强大的实力和超前的战略意识运作理念，在半岛未来的商业竞争中显现出巨大的竞争优势。第四部分业态组合及分布是集购物休闲餐。

4、在此知名度很高的风筝之都开发建设广场这商业地产品牌，具有较好的项目形象推广条件和良好的品牌价值延伸发展空间，也必将为公司的发展创造更多的发展机会。二项目业态定位背景分析大型购物中心在中国的出现是在中国改革开放的大背景下，零售商业发生变革的必然结果。随着全球经济体化进程步伐的加快和中国的全面复兴，这种新兴的商业业态具有极大的发展生命力，无论是物质生活还是社会观念上给中国带来的社会经济变化是前所未有的。作为胶东半岛历史商贸集散地和文化古城，具有悠久的历史，城市商业气氛浓厚，投资环境不断优化，城市经济正处在快速发展阶段，城市人口不断增加，居民收入及消费能力不断提高。对商品的消费需求急剧增长，服务标准不断提高，市内现有的传统商业设施已经无法满足这种需求。同时，不断增长的城市消费人口和消费需求，。

5、民消费类别中居住消费餐饮服装类消费比重保持平稳，恩格尔系数逐年降低，人们的生活消费习惯从味讲究经济实惠逐步趋向于品牌化时尚化个性化消费，本项目的定位应顺应这市场需求状况，充分满足人们生活及消费的需要。二主题定位项目整体主题定位休闲各楼层主题定位生活品位流行精品女人时尚休闲空间快乐时空三定位依据紧扣项目业态定位。应顺应城市经济发展收入增加消费市场和消费方式变化以及城市新形象消费新理念的要求。充分利用人民广场在城市中的地位和影响力，延伸其市民休闲聚会的功能。与市内其它商业设施形成独特的经营特色，提升本项目的竞争力。五项目经营定位背景分析经营是购物中心的核心功能，满足消费市场需求是购物中心的运营目标。本项目的整体风格呈现大精雅，大是针对项目的规模而言，精是突出项目的规划设计建设服务功能以及经。

6、行街排布的同时，充分考虑到项目每个区域的商业价值和各业态之间的相互关连带动，以及对整个项目的形象支撑招商要求面积要求物业要求及经营管理的特点等因素。主题百货经营方式引进家国内知名品牌百货主力店，经营。如引进王府井新玛特银座太平洋百货百盛等。二区域位置及面积规划百货主力店规划在项目层的东南角，面积约左右。依据知名品牌百货店的进场，可以促进本项目物业的保值和升值，以利于正常回报，包括对政府稳定税收资源以及提升项目形象都有积极的作用。主题百货店作为本项目的核心主力店。主题百货店强大的聚客功能能极大的带动项目层整体人气和客流的合理流动，延长顾客在项目停滞的时间。百货店作为个商业业态，标准规模面积应在万左右。国内大部分知名百货店均在万万之间。本项目规划万的主题百货，有利于成功招商。东南角属于本项。

7、的竞争优势，又能通过科学组合各种服务功能，满足消费者各种消费需求，发挥本项目服务功能全的竞争优势。公司的经济实力雄厚企业发展战略经营理念超前，从根本上保障了本项目能够建设并成功运营的个标准的。三项目形象定位背景分析商业经济是高文化的经济，商业竞争实质上是商业文化竞争。广场既是商业购物中心，也应当是文化建设中心。除了加强商业购物营销，还要充实其文化内涵，通过提高文化品位来创造项目特色通过简洁明快的建筑风格柔和亲切的色彩合理的楼层规划与店面设计货品的科学摆放，包括运营的每细节，体现亲切人性方便舒适时尚潮流的项目形象通过品牌经营保证商品质量的优良通过时尚渲染保证商业经营的文化气息通过文化渗透保证对商品质量和人员服务的管理通过质量和服务的管理促进企业文化的提升。通过各种经营因素形成商业经营的综。

8、聚集人气的主力店,是本项目核心主力店之。竞争需要。未来零售市场的竞争将更加激烈，本项目的经营成功取决于各主力店次主力店的经营成功。对本项目大卖场超市经营构成直接竞争的是中百佳乐家大卖场及将建成投入市场的易初莲花大卖场。中百佳乐家大卖场现已在本区域市场内开门迎宾，已形成了批属于自己的基础顾客群体，具有先入为主的竞争优势，易初莲花大卖场凭借其品牌知名度和规模较大易初莲花大卖场标准综合超市面积在万左右，超内面积般在千至万，也会在市场竞争中占有席之地。本项目大卖场超市在未来的经营中必须要具备定的规模，加盟合作者必须是国内外知名的品牌连锁超市。招商要求近年来，由于商业地产的火爆发展，国内外品牌连锁超市大卖场在选址合作条件方面已发生巨大转变，由早期主动寻求合作者变为被动邀请进行合作者。这种转变，使。

9、合价值，进而打造个有品位的项目，创造个知名的商业品牌。二形象定位商业新业态管理新典范。定位依据本项目规模大功能全，是市第家真正能满足消费者购物休闲娱乐餐饮商务多种需求的新型商业业态。市以风筝为载体成功地打造了风筝之都的城市新形象。本项目地处市市政府斜对面，紧临市政府广场人民广场，项目建设将作为政府形象工程来规划设计和建设，综合考虑市城市经济发展进程的需要居民生活及消费习惯的变化及城市商业未来发展趋势，同时致力于提升项目所在商圈发展水平的需要，项目作为市展示城市的窗口，充分展示政府致力于发展经济提高人民生活质量的政府新形象充分展示本项目管理规范商品时尚营销现代理念超前的现代商业新形象。四项目主题定位背景分析在经济迅猛发展的前提下，市居民收入有了很大提高，社会消费品零售总额持续增长，城市居。

10、费群体。中青年消费者，因为他们拥有较高的收入水平，受过良好的教育，容易接受前卫新鲜事物，并且目前我国人口的年龄结构中，年轻人占的比例最大，消费意识与观念较其他年龄段消费者更强，他们是世纪前年的消费主体，在价值取向生活观念消费习惯消费方式等方面都具有明显的多变性前卫性特点。他们是新世纪中国消费革命的先行者，对高档时尚消费品的消费欲强烈，不仅引领消费潮流，而且是最活跃的消费群体，对社会消费趋势有着导向作用示范作用。二生活超市经营方式引进家国内国外知名的大卖场品牌，如大润发乐购家世界北京华联物美等。二区域位置及面积规划设置在项目的地下层，营业卖场及配套总面积约。依据大卖场超市是种能对居民日常生活发挥作用扎根于社区市场的商业形态，能够满足大众消费，适合于各消费档次，满足顾客求便的心理需求，是最。

11、品牌连锁超市大卖场在与商业地产开发商物业产权所有者的合作谈判中占据主导地位，将商业地产开发商商业物业产权所有者推向被动地位，并且双方合作条件对品牌连锁超市大卖场越来越有利，更多的义务更多的市场风险由商业地产开发商物业产权所有者来承担，使招商难度越来越大。在合作条件中，国内线品牌如大润发好又多等连锁超市大卖场开店的面积均要求在万万。开发商项目运营的战略目标要求。本项目的战略定位要求通过项目的地产营销收回项目的投资并实现基本的地产销售利润。大卖场超市设在层，既方便和满足了消费者购物的便利性，且旺盛的人气势必然带动和提升层小商品市场区店铺的价值，促进商铺的销售。这符合地区商业地产销售的市场特征和商铺投资者的投资心理本地区投资者购买商铺时优先选择的层数为。功能要求。是本项目主要购物功能之。三物。

12、目中心区域二期综合考虑，且临主干道北海路，面对人民广场，项目视野良好。三物业产权物业分零销售产权，采用年返租，物业整体租赁给国内外知名品牌百货经营。四收益方式收取固定租金。通过百货经营提升物业价值，实现物业升值。五定位经营定位中高档时尚品牌。定位依据充分利用本项目规模大功能全的优势，科学处理与项目中各品牌专卖店个体专业店的错位经营，全面提升主题百货与市内现有同业态商场的综合竞争力。以中高档的定位来全面提升和显示本项目的整体定位水平和项目整体形象。给消费者强大的吸引力，带动项目的整体人气。提升本项目室内步行街各品牌专卖店的经营定位，带动各品牌专卖店各个体专业店的经营，确保本项目整体运营成功。是本项目主要的购物功能的需要。六目标客层目标客层高级白领成功人士政府公务员和高收入高消费的中青年消。

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