千岛湖安龙半岛夕阳红度假村项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

浪漫和山别墅的售价已经达到元平方米左右金都富春山居别墅年底开盘时套平方米别墅总价约万元，在售同样面积别墅价格涨至万元左右。

客户以杭州的企业管理层私营企业主自由职业者，文艺界人士以及大学教授投资者为主区域市场现状市场特点，未找到引用源。

区域住宅市场消化能力有限，旅游地产处于发展初期区域人口有限，房地产消费薄弱，在售楼盘普遍销售周期较长区域旅游地产开发起源于开元度假村等的少量度假别墅，购房主要来源于杭州及周边客群目前千岛湖市场仍处于起步阶段，在该层面上本项目仍有较大超越空间。

，未找到引用源。

地域特点交通带动及旅游规划带动旅游地产投资增长以千岛湖大道的开通，杭州十五旅游规划千岛湖旅游的发展，休闲度假需求的不断增长，目前区域旅游地产投资迅速增长，并呈供大于求态势。

，未找到引用源。

中心湖区呈现组团，东北湖区区域开发尚欠凭借优势的湖景资源及较好的配套条件，目前中心湖区基本形成了开发组团，东北湖区配套尚欠。

市场消化分析表价格范围元平方米合计批准预售套数登记销售套数表面积范围平方米合计批准预售套数登记销售套数据千岛湖房管局数据显示年千岛湖共批准预售商品房套，全年销售套，其中平米面积区间销售状况较好，占总销售套数的以上，而此区间基本以低价位的普通住宅为主，高档景观住宅仅销售套，同期小面积供应公寓增加，但市场消化较差。

市场供应预测楼盘名称位置规模规划产品容积率开发现状开发商酒店配套桃源山庄桃源岛亩独栋连排三期开发，二期正建多幢桃源房产星级酒店山水名墅翡翠岛亩独栋三期，目前期通盛假日酒店湖滨花园辉照山区亩联排独栋公寓年初开工滨江索菲特中心湖区东北湖区项目所在区域天屿度假村中心湖区亩别墅云天房产星酒店天清岛度假天清岛亩独栋期幢绿色世纪五星酒店丽湖馨居大指岛亩联排独栋公寓年初动工大指岛房产无山水人家锦溪半岛亩联排独栋公寓未定同和房产产权式酒店碧水华庭汪宅亩联排独栋现已动工普天房产无千岛湖论坛凤凰岛亩独栋年底动工新概念五星级酒店万向项目羡山半岛多独栋万向集团洲际兴财项目进贤岛多兴财房产润和度假村中心湖区多独栋年底润和房产雷迪森三项目剖析区域休闲度假项目容积率分布区域高端项目容积率对比山水名墅天屿度假村丽湖馨居润和度假村羡山度假村绿城碧水清风项目优劣势分析优势劣势区域成长前景看好政府对旅游度假发展政策鼓励淳安新县政府的规划，有利于新区的发展土地成本相对低容积率低，具有很大的优势东北湖区，景观资源稍欠距离镇区较远，缺乏相关配套区域开发以中心湖区为主，东北湖区开发气候尚欠区域多数项目以低密度取胜。

本项目容积率低，位于东北湖区景观资源稍欠，且周边配套设施缺乏，与区域项目比较，并不具备优势。

四项目定位针对千岛湖市场特点及国内旅游城市的发展借鉴，本项目定位如下旅游地产不同时期，需求具有明显的差异，本项目规模不大，加上低价便宜，应根据不同的市场特点做调整，我们定位本项目为老年度假村。

公寓以小户型为主。

客源针对与老年人。

分四期开发，首期以启动老年公寓小户型为主的开发建设，同时推出酒店特色购物街别墅区等，二期应保持与期的紧密衔接，选择地块条件占有优势的地块，树立标杆产品，为后期开发打下基础，并建立价格体系，实现项目整体价值的最大化。

之所以将本项目定位为老年度假村为主题，以小面积为主要销售型产品的特点，我们来分析下老年公寓市场五老年人住宅市场机遇及发展趋势市场机遇我国已进入老龄化社会阶段按照国际标准，当个国家或地区岁以上人口占总人口或岁以上人口占总人口以上时，即为老龄化社会。

据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，岁以上的老龄人口约为亿，占我国总人口的，而且这个数字每年都在以的速度增长。

我国进入老龄的情况下，中高档老年公寓直供不应求，排队预订的场面时有发生。

九十年代中期，北京的些房地产商在吸取上海老年公寓的成功开发经验后，并结合本地区老年人生活习性，从竞争激烈和风险较高的商品房开发转向老年公寓的投资建设，均取得了良好的经济效益和社会效益。

总结如果说亿的老年人口基数是老年人住宅开发的市场条件家庭因素和老年人社会问题是催生老年人公寓产生的重要原由，那么国家鼓励和京沪两地老年公寓热宠应该能使我们看到的老年地产开发的希望。

许多年来，大众化住宅开发直是市场开发的主体，造成这种市场开发失衡的原因归根结底是老年人住宅市场尚不成熟。

但从今天老年人口基数老年人社会问题以及老年人养老观念重大转变的趋势看，实施老年人地产开发应该说是种机遇，老年人住宅开发恰逢其时，水到渠成。

可以预见，老年人住宅逐步被消费者老年人极其子女所接受，谁抢占了开发先机，谁就开拓了新的市场，也就赢得了市场竞争。

老年人住宅市场发展趋势产权式老年人度假公寓将成为未来老年人住宅市场的发展趋势纵观全国各大中城市老年人住宅市场的发展现状，各养老院无论是从硬件设施和软件配套上都存在数量和质量的问题。

在调查中发现有许多老年人既想远离城市的喧嚣和孤单又恐在养老院无法满足宁静舒适生活的要求，产权式老年度假公寓的出现将打消老年人养老的多种顾虑，在北京广州等地此类型的养老住宅深受老年人喜爱。

上海的绿地孝贤坊武汉的侨亚假日颐乐园等都是老年公寓开发的成功案例。

老年人住宅将逐步从主城区向城郊转移老年人进入养老院的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较多，而现有的养老院福利院因历史原因，大多选址于市中心，噪音和空气污染相当严重，相信随着老年人对养老质量要求的提高，其老年人住宅从主城区向城郊转移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要求。

老年人住宅的开发以中档为主辅之中低档和中高档产品对老年人公寓的档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定国内各大中城市的养老院中绝大多数应界定为低档产品，而绝大多数老年人需求的中档产品严重不足。

高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。

低档产品仍有市场，但需要升级换代。

总之中档老年住宅产品的开发将成为未来段时间内市场开发的主流，而高档产品低档产品也将占有席之地。

山水型老年公寓将更受消费者青睐随着居民生活水平的提高，老年人对居住的要求更加讲究。

他们年轻时由于竞争环境和迫于生计，终年奔波于城市中间，渴望回到自然却又无法自主，退休后如释重负，轻松了，无牵挂了，迫切需要回归自然，与山水园林亲密接触，过着桃花源式的田园生活，颐养天年。

因此山水型老年公寓的出现将倍受他们的青睐。

六项目开发经济测算投入分析项目前期费用土地费用万元规划设计费用万元土地总面积亩，扣除码头停车场亩，滨江绿地亩，城市道路亩，剩下亩。

场地平整亩，通电通水等基础设施配套费用万元。

特色购物街的建设费用万元总建筑面积平方米。

停车场建设费用万元。

游人中心的建设费用万元。

驳岸泊位建设费用万元。

老年度假公寓的建设费用万元。

四星级酒店的建设费用万元平方米。

别墅区的建设费用万元。

绿化工程投资万元。

合计项目总投资额万元。

效益分析项目总投资额万元。

二投资效益预测房产经营收益万元。

三固定资产投资二万元。

四年均利润游客的码头建设费用万元。

酒店利润万元。

五投资回报率六项目投资回收期限年项目建设要求该项目为旅游基础设施配套项目，投资大回报期长，环境营造环境保护的要求高，交通等外围基础设施尚在配套之中，还没有到位，投资者的投资风险大，为此先作如下要求建议停车场码头道路等公建设施用地建议政府进行行政划拔。

江滨绿化带的用地作为城镇公共配套用地也应进行划拔。

建议政府从旅游码头头下湖旅客的大门票中提取元张，返还给项目建设业主，期限为年。

建议政府土地出让金除征用赔偿部分外，其余全部给项目业主，主要用于项目的三通平等基础设施配套。

附详细测算数据土地费用亩元亩万元二购物商品条街支出总长米米米幢幢每幢房子层土建工程造价元元地价元元元元每幢元每幢幢元收入门面元元二三楼元元元元元每幢元幢幢元元三老年公寓支出套套土建工程造价元元套装修套元元套土地价元元套每套合计元套套元收入元元套元元四别墅支出土建元元地价元元元元元幢元收入幢套元元五收益合计元六购物街除地价元幢幢元老年公寓除地价元套套元别墅除地价元套幢元小计元土地费用万元，规划设计费用万元场地平整万元，通电通水配套费用万元停车场建设费用万元游人中心的建设费用万元驳岸泊位费用万元四星级酒店建设费用万元绿化工程投资万小计万元合计万元总投资万元收益万元固定资产投资万元购物街土建平方米元平方米元幢元二老年公寓土建平方米元平方米元元装修平方米元平方米元元元套元三别墅土建平方米元平方米元元幢元土建合计万元费用合计万元万元万元万元原收入万元万元收益万元万元万元投资回报率万元回收期年七结论综上所述本项目以老年公寓为主题的度假村的开发原则上可行。

目录千岛湖旅游发展分析千岛湖与国内成熟旅游城市的对比三亚城市发展借鉴二杭州休闲地产的与杭州第二居所发展区域市场特点三项目剖析四项目定位五老年人住宅市场机遇及发展趋势市场机遇老年人住宅市场发展趋势六项目经济测算七结论千岛湖旅游发展分析核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，千岛湖旅游状况与其他旅游城市的对比各城市旅游人口对比三亚朱家尖千岛湖各城市旅游收入对比三亚千岛湖目前千岛湖全年共接待中外游客万人，同比增长了，接待境外游客万人，增长，全年实现旅游经济总收入亿元，同比增长。

区域旅游发展与三亚开发早期旅游市场相接近，处于市场启动的起步阶段，与朱家尖等处于同水平，较三亚等国内发展较早城市落后约年。

三亚城市发展借鉴三亚各时期发展特点评价指标起步期发展期高速发展期基础设施启动期投资景区的早期建设，相关设施酒店设施缺基础设施投入加大景区建设逐步完善房地产投资逐步增长，后期达到较大规以改善及优化设施投入为主景区完善丰富区域国际知名度的提升，国外客源为区域消费带来新动力休闲度假成为区域旅游设施消费辐射酒店投资乏房地产投资低位运行，项目推出少房地产价格处于低位以二个的度假村开发为主，零星分布模房地产价格迅速增长中后期房地产投资比例较高国内观光游为主呈现优质开发组团旅游的新特点房地产投资价格高位运行房地产消费旺盛，需求多样