华县永安城开发项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

在华县城市规划中提到了要在本区域建立大型的居住社区及商业设施，改善华县整体的人均居住环境以及提高人均居住面积，为华县的房地产业提供了有利的政策指导。

房地产业不仅可以为市民们提供个适宜生活居住的社区，更有利于带动建筑业建材以及其他相关产业的发展，促进金融业的发展，加快城市现代化进程，促进产业结构调整。

对华县新区经济发展的促进作用近年来，华县经济快速发展，已经成为渭南市经济发展最快的地区，项目的建设有利于增加城市固定资产投资增加区域就业，促进城市经济发展。

项目分析优势区位优势位于城市中心区域，对外交通方便规划地段位于华县县城中部渭华路地段，四周都是规划建设的城市干道，对外联系极为方便，且位于城市中心。

周边社会服务设施教育设施比较齐全规划用地位于城市中心，周边商贸设施发达，教育设施比较齐全。

周边商贸设施发达，具有开发商业地产的广阔前景规划用地沿新秦路至新华路沿街都是商业门面房，还有已经建好的商业步行街，这些特点都清晰地标志出本地段的商业开发价值。

用地内现状建筑少，易于开发建设现状用地内除在东部有现状商业建筑比较集中外，其余区域基本上无建筑。

劣势地形坡度变化比较大对于项目的实施具有定的影响，但是地形坡度能够结合建筑室外广场公共绿化建设出丰富多变的空间景观效果。

建设开发过程对于周边居民有定的环境影响，项目区位于老城区的中部，周边居住有城市居民，需要在实施过程中做好相应的管理措施。

机会本项目抓住县城区域发展的机遇，通过上规模的投资建设引导该区域的房地产开发热潮，与城市发展同步共赢，达到社会经济环境三效益的综合平衡。

本项目住宅和商业资源形成互动互补，为彼此开发提供资源人力物力的整合条件。

威胁现阶段，华县老区区域大环境有待治理，综合配套条件有待改善。

华县城市范围较小，与其他楼盘容易形成竞争形态。

小结凭借着项目开发的巨大潜力，市场前景看好。

本项目位于县城老区，必然为项目带来巨大的客户群。

城市房地产的刚性需求，是项目住宅和商业建设的最大动力。

第三章市场分析及项目定位华县房地产市场分析通过对华县房地产市场状况的调查，近年来华县房地产市场发展势头强劲，总开发量和商品房销售价格均呈现稳定的上涨趋势，以下对重点项目的开发情况做汇总序号项目名称建设性质建设规模和主要内容建设起止年限总投资截止年底完成工作年目标任务项目建设责任累计完成投资主要完成工作年度计划投资自筹工程形象进度建设单位负责人房地产开发投资共个项目阳光小区新建新建住宅楼栋建筑面积平方期竣工东胜房地产开发有限公司王海娟杏园阳光续建新建四幢砖混住宅楼，建筑面积平方米竣工华隆公司孙彦坤四季花城续建建设面积万平方米商业用房和住宅楼，同时配套小区内道路绿化竣工坤峰房地产公司李秦豫锦绣绿地续建建设栋总建筑面积平方米，其中居住房平方米竣工陕西恒盛开发公司王瑞玲锦绣名居期新建栋平方米陕西恒盛开发公司王瑞玲锦绣名居二期新建亩，栋平方米陕西恒盛开发公司王瑞玲赤水湾生态文化园度假山庄项目新建赤水河两侧，平方米渭南高新区天时置业有限公司瓜坡重点镇城乡统筹小区新建四个小区万平方米派尔森恒盛个房地产公司渭华路商贸城西扩新建万平方米，其中住宅万平方米永安房地产公司兆兴国际城项目新建规划总用地面积亩，总建筑面积万平方米，总投资亿元人民币，由个住宅区和个商业区组成，可容纳住户户，个体商户余户，由栋商业大楼和余栋多层与高层住宅楼组成。

项目容积率，建筑密度，绿地率，停车位个，社区内将配套有所幼儿园所小学星级酒店大型超市百货商场家居建材市场饮食街文化街蔬菜副食大楼社区服务大楼等完善的商业及生活服务设施。

陕西兆兴房地产开发有限公司汇邦紫馨苑续建北苑五栋六层住宅楼，建筑面积平方米南苑十栋六层住宅竣工汇邦房地产公司王仲坤楼，建筑面积平方米育红馨苑小区续建幢六层平方米住宅楼竣工城乡建设综合开发公司姬升平怡馨苑小区续建十幢住宅楼平方米竣工城乡建设综合开发公司姬升平电力山水幸福城续建亩，总建筑面积平方米，其中住房平方米竣工渭南市天立园房地产开发有限公司曹小红华苑小区续建两幢七层建筑面积平方米住宅楼竣工东胜房地产开发有限公司李东生吴溪公园小区续建三幢六层住宅楼及幢两层商业门面房，平方米竣工城乡建设综合开发公司姬升平吴溪公园小区二期住宅楼项目两幢六层砖混结构住宅楼，建设面积平方米华县体育馆综合开发项目新建万平方米浙江嘉善县佳诚房地产公司尚上居住宅小区新建新建住宅楼幢，总建筑面积平方米。

陕西众泰房地产开发有限公司新华大厦建设项目新建新建十三层全框架营业楼幢。

总建筑面积平方米。

华县新华书店金水苑商住小区新建新建两栋住宅楼及门面房，总建筑面积平方米。

陕西恒艺置业有限公司福圆小区住宅楼新建新建栋住宅楼，总建筑面积平方米华区续建两幢七层建筑面积平方米住宅楼竣工东胜房地产开发有限公司李东生吴溪公园小区续建三幢六层住宅楼及幢两层商业门面房，平方米竣工城乡建设综合开发公司姬升平吴溪公园小区二期住宅楼项目两幢六层砖混结构住宅楼，建设面积平方米华县体育馆综合开发项目新建万平方米浙江嘉善县佳诚房地产公司尚上居住宅小区新建新建住宅楼幢，总建筑面积平方米。

陕西众泰房地产开发有限公司新华大厦建设项目新建新建十三层全框架营业楼幢。

总建筑面积平方米。

华县新华书店金水苑商住小区新建新建两栋住宅楼及门面房，总建筑面积平方米。

陕西恒艺置业有限公司福圆小区住宅楼新建新建栋住宅楼，总建筑面积平方米华县城乡建设综合开发公司名仕典藏住宅楼新建新建栋六层砖混结构住宅楼，建筑面积平方米华县城乡建设综合开发公司县经济适用房工程新建亩栋万平方米华县城乡建设综合开发公司金堆城钼业公司棚户区改造项目新建总建筑面积平方米，其中，职工安置房建筑面积平方米，公共配套设施建筑面积平方米，安置职工户金堆城钼业公司竹沁园小区新建平方米渭南竹沁园房地产公司食品公司小区新建平方米渭南盛泽房地产公司英华公馆平方米华县鸿力房地产公司薛建立高塘镇商用房开发新建平方米北村行政村红领机械厂招待所扩建续建幢五层平方米商业用房竣工华县巴酒店王巴项目综合定位功能定位定位原则适应市场变化创造差异性和领先性，满足多层次客户的多功能需求。

定位本项目是个以高尚居住为主的住宅小区，其宏大的建筑规模加之大面积的生态景观为项目的舒适休闲品质增添了诱人的气息。

由于对当前目标客户的需求进行了进步的细化，因此本项目规划出多种户型来满足不同客户群的偏好需求，并且配套设施完备。

目标市场定位结合对华县城区范围内的近十家住宅楼盘进行分析和比较的基础上，依据竞争楼盘的客户调查分析，我们把目标客户锁定在本区域和周边县市，这些客户具体可以分成以下四大类对项目所在区域认同感比较强，对高品质楼盘接受能力强的顾客收入中高等偏上，对高品质住宅产品比较向往的，喜欢高性价比的客户户型面积可选范围多，目标客户还是主要集中县城中小企业老板，这群体经济潜力大，他们拥有很强的经济基础。

以改善现有住房条件的华县政府及各类事业单位公职人员，这类人群收入稳定且有定的经济积累，对华县房地产情况比较熟悉和了解，注重项目户型和小区景观。

周边县市来华县考察投资的投资商。

华县金堆城钼业集团有限公司广大职工。

项目价格定位定价原则结合市场供给的实际情况，制定个合理的价格，保证开发商资金尽快回笼并取得相应销售周期内最高利润。

项目价格定位本项目的价格定位采用市场比较法。

市场比较法的基本原理是对选择的案例的售价进行修正，然后计算出修正价格，最后将各修正价格的加权平均价格作为项目的价格。

市场比较法要经过选择案例确定修正因素计算修正系数确定案例权重计算修正价格以及确定项目价格等步骤。

选择案例从可比案例中选择与本项目在用途功能和结构以及层数上较为接近的项目有锦绣绿地四季花城锦绣民居二期这三个案例。

通过调研搜集到的这三个案例的具体情况如下表所示。

表因素条件说明表对象比较因素比较对象可比实例可比实例二可比实例三项目名称永安城锦绣绿地四季花城锦绣民居二期成交单价元用途住宅住宅住宅住宅交易情况预售预售预售预售总建筑面积配套设施较完备较完备较完备较完备修正因素的确定三个案例与本项目在结构上比较接近，功能上相同，但在以下方面存在差异区域因素交易情况交易时间个别因素。

因此，本项目将从以上四个方面对案例进行价格修正。

计算修正系数每个因素的取值以项目为基准值计算，本项目的各个因素取值均为，案例的因素取值参照基准值计算。

最终的修正系数为同案例各修正因素系数的乘积。

修正系数计算如下表所示。

表因素修正表可比实例比较因素锦绣绿地元四季花城元锦绣民居二期元区域因素交易情况交易时间个别因素修正系数权重的确定锦绣绿地四季花城锦绣民居二期比准价格的确定根据以上结果，确定各案例的比准价格确定如下案例比准价格元案例二比准价格元案例三比准价格元项目最终合理比准价格的确定项目的价格为以上三个案例的比准价格的加权平均，计算如下项目比准价格元依据以上计算结果，综合确定本项目多层住宅的入市均价为元。

随着时间的推移，项目配套设施日趋完善，项目人气逐渐上涨，因此项目价格也可逐步上调。

同理，对项目的小高层和商业部分采用相同的定价方法，通过市场走访和调研，项目高层住宅定价元，商业部分定价元。

第四章项目建设条件项目建设地址永安城项目地处华县县城渭华路地段，用地东临新秦路，西邻杏林北路，南接通用机械厂，北临粮食局住宅楼。

项目建设自然条件气候气象属暖温带半湿润气候区，年平均气温，降水量毫米，无霜期天，大气压力冬季，夏季，湿度最冷月平均，最热月平均，夏季平均风速，冬季平均风速，全年主导风向为，夏季主导风向为，冬季主导风向为，全年日照时数为小时，全年日照百分率为，日照间距系数为，年内主要气象灾害有干旱雨涝大风干热风和低温冻害。

工程地质华县大地构造位置隶属于华北地台南缘豫西断褶带太华隆起，北东向青岗坪大断裂南侧。

区域地层主要有元古界铁洞沟组变质碎屑岩中上元古界熊耳群火山岩高山河组浅变质陆源碎屑碳酸盐岩。

区域构造线呈近东西向展布，褶皱构造主要有金堆城黄龙铺背斜百花岭向斜。

断裂构造主要以近东西向及北东东向两组为主，次为北西向。

地震基本烈度为度，项目具体位置不处于地质断裂带。

用地