1、土地方天津远洋玻璃工业有限公司的土地价款及付款进度土地价款总占地面积为亩，土地补偿费总额约为万元以万元亩的价格计算，最终以实际测量面积为准，每亩单价不变，补偿数额多退少补，土地补偿费包括土地使用权转让及地上地下建构筑物各种管线设备设施等的拆迁补偿费。付款计划双方签订协议后周内万科公司支付给土地方万元，并打入双方共同指定的公证处帐户。然后万科公司去办理项目立项,如果该项目立项不成,该笔款如数退回给万科公司。万科公司与市土地局签定国有土地出让合同后，由公证处将万元存入土地方指定的帐户，如果此时期约亩开发用地还未提供给万科使用，该笔款延迟到期用地交地后周内支付。在万科公司与市土地局签定国有土地出让合同后年内分四次支付万元补偿费，每个月付四分之即万元。在土地方将全部开发用地按要求交给万科公司后年内。

2、工厂林立，年代后期，随着城市房地产的发展，原来的部分工厂企业,由于工业结构调整的原因，大多已搬迁改造，象天津市构件厂等企业建成了如今的顺驰名都名都新园摩托罗拉住宅小区等新型住宅小区，逐步带动了该区域的住宅市场市级迎宾线友谊南路的建成通车和梅江居住区的开发建设，拆迁了原来的许多工厂和破旧房屋，建设了以水景和生态环保为主题的高档居住区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升，已成为天津市区上佳居住区位。但就本项目目前主要出行方向解放南路两侧来看，仍有天津油毡厂天津无缝钢管厂等工厂企业，同时道路两侧房屋均较破旧，同友谊路沿线景观相比，有定差距，这是弱势所在，但可随着政府十六条重点道路景观改造城市建设的发展很快得到解决。现状工业用地现状工业用地尖山住宅片区正开发住宅区域项目。

3、管线配套情况总体上讲，该区域原为工厂区，具备基本的市政配套条件，具体分析如下给水在解放南路有的输水管，可从中引出配水管为该项目提供水源。排水在该项目用地南侧规划有雨水泵站，小区内雨水通过该雨水泵站排入卫津河，污水近期通过厂区内现有的入珠江道干管,远期在项目用地南侧规划有污水泵站，小区内污水通过污水泵站排入解放南路规划污水管，由此进入纪庄子污水处理厂。电力按照规划，该控规单元的电力由区外变电站解决，原玻璃厂的两路千伏电力就分别由黑牛城道千伏和小海地千伏电站提供，容量为，现有容量不足以满足天津远洋玻璃工业有限公司签定土地开发补偿协议，然后在市土地局办理土地出让手续，与市土地局签定土地出让合同交纳土地出让金，办理国有土地使用证。万科公司与香港富联集团国际投资有限公司签定退出补偿协议。主要合作条件。

4、附中市重点第四中学市重点南楼中学区重点医疗设施天津医院，河西医院，天津医大第二医院三级甲等大型商业设施津华五金商场南楼商场南楼家乐购物中心店及二店河西商场登发装饰基地十八街麻花总店文化设施天津日报大厦河西图书大厦天津科学技术馆天津国展中心天津礼堂体育设施河西体育场大型公园天津乐园大型宾馆天津宾馆三星迎宾馆乐园宾馆三星津利华大酒店四星水晶宫饭店四星天津钢管宾馆二星长青温泉宾馆大型商住楼钢管大厦万顺大厦澳东大厦天津科技大厦新安大厦深圳发展银行大厦环渤海中心大厦天津日报大厦综合分析，从该项目沿主干路网乘车分钟内可方便到达以下二个中心，是南楼市级商业中心，二是规划的友谊路市级行政中心，这些中心的设施能辐射为该项目服务。四项目周边环境现状项目所在区域环境由于历史原因，解放南路两侧原为工厂区,公路两侧。

5、将建设成为以水景和生态环保为主题的高档居住区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升，为该项目的定位和提升档次会有非常积极的意义。目前项目门前有去大港区公交线路，距项目公里处有路终点站，项目开发后，该路公交线会很方便延伸到项目门前设置站点，并可引进其他线路，方便项目业主出行。五市政配套道路情况现状情况目前本项目周边的现状市政道路只有条解放南路,为天津市区条重要出入市干道，向北直达市中心区，向南与津港公路连接直通大港区，其现状路宽米。项目南侧的米宽的浯水道正在修建，联接梅江和小海地片区，使项目又多了条出行路线。规划情况解放南路规划为米宽城市主干道，两边绿化带宽米，到外环线区段，两边绿化带宽米。项目用地北侧谭江道为规划米道路，通过谭江道将该项目与梅江居住区联结在起。市政。

6、两次付清余款，每个月付余款的，万元。土地方的主要工作负责在项目立项后日内提供沿解放南路拆迁完毕后约亩开发用地，其余用地在年月底前提供给万科公司使用。拆迁内容包括负责拆迁地上房屋与构筑物及其基础，架空的线路管线拆除，硬化路面及铁路线拆除地下构筑物及各种管线拆除等影响项目开发的因素，办理有关手续交纳有关全部税费，交地时保证现场场地平整。负责出具办理项目手续的全部文件资料证明等，并负责提供人员配合。负责协调提供该项目临时用水临时用电。配合万科公司办理该地块从项目立项签订土地出让合同取得国有土地使用证的所有事宜。负责协调处理有关该地块遗留问题，在保证万科公司合法开发建设销售使用项目的整个过程中不受因土地方的责任干扰。积极协助万科公司办理各种有关税费的减免，协助万科公司享受企业外迁的优惠出让金政策，。

7、地周边情况该项目宗地南侧为天津津洋置业公司的养殖场，有大量的水面，拟规划为保留水域，对该项目的环境有定的积极影响。项目宗地北面现状为天津津洋置业公司的养殖场,规划为居住用地,顺驰集团已与其签定土地开发协议。项目宗地西北侧和西侧原为罐头厂仓库和天津津洋置业公司的养殖场部分用地,现已转让给松江置业公司用于房地产开发,属于梅江南居住区的部分,该项目与梅江南居住区仅河之隔卫津河,基本上形成个南楼市级商业中心友谊路规划市级行政中心梅江居住区项目所在地已建成住宅区宗地大的居住片区。卫津河已由原来的臭水河改造为环境幽雅的景观河道，使得该项目周边环境有了根本性的改善。项目宗地东面现状为片空地，原为天津玻璃厂用地，后被附近村民占用，现以被天津玻璃厂收回，面积约亩，规划用途为水面。西侧卫津河北侧顺驰开发地块厂。

8、提是我司承诺万元补偿费,在此情况下,万科直接与土地方进行合作。土地使用年限原为行政划拨土地，无使用年限限制，出让为商品房用地后，出让年限为年。土地权属情况根据土地方提供的土地证件，土地权属明确，无法律纠纷。土地方的信任情况土地方为经营良好的国营企业，信任等级较高，我方直接与土地方签订协议，最大限度避免土地风险。付款进度与土地手续的配合从前面与合作方的付款计划可看出，基本每笔付款都对应合作方相应工作的完成，最大限度避免合作风险。其他与土地政策相关规定工业东移企业及污染企业搬迁征用农田，免征耕地占用税契税转让原有土地的收入，采取即征即返的形式，免征营业税和所得税，作为国有资本金投入。是为支持污染企业工业东移，加快企业建设和搬迁，尽快启动生产，对企业土地变现有特殊困难的，经市政府批准，可根据企业。

9、区西侧刚修建完毕的卫津河南侧在建道路梅江南开发用地周边近期及远期规划对周边环境的主要影响该项目距离规划的东南半环黑牛城道段不足公里，东南半环的修建对该项目的出行将会带来很大的方便，东南半环是天津市中心市区规划路网中的两个半环之，是天津市规划路网骨架中快速交通体系的重要组成部分，其功能是完善天津市东南半部路网，联系海河东西两岸的交通，同时起分流中环线和外环线客货交通流的作用，东南半环的建设已列入十五规划中，目前黑牛城道段扩宽改造工程即将完成，跨海河大桥计划年开始修建，年年底通车。解放南路规划为米宽城市主干道，两边绿化带宽米，到外环线区段，两边绿化带宽米，并保留现状水面，在项目周边有大量的绿地和水面，形成道生态景观，既调节了空气，又避免了噪音，对项目带来的好处可谓多多。本项目西北侧为梅江居住区。

10、助土地方在项目立项后日内提供沿解放南路拆迁完毕后约亩开发用地，其余用地在年月底前提供给万科公司使用。负责协调万科公司办理该地块从项目立项签订土地出让合同取得国有土地使用证的所有事宜。负责协调处理有关该地块遗留问题，在保证万科公司合法开发建设销售使用项目的整个过程中不受干扰。积极协助万科公司办理各种有关税费的减免，负责协调万科公司享受企业外迁的优惠出让金政策，保证将土地出让金总额降低到宗地评估值的以下。合作风险评估合作背景天津远洋玻璃工业有限公司为污染企业,其用地及周边用地规划为居住用地,其不适合在该区域继续生产,同时该公司也想通过建设新厂扩大规模和进行技术改造,增加企业竞争力,该公司与香港富联集团国际投资有限公司签定了土地开发意向书,通过谈判,香港富联集团国际投资有限公司同意退出该项目,前。

11、体情况，以其土地使用权有价证券等资产作抵押，按照评估价格或约定价格，由市财政局给予资金垫付支持，待企业土地变现后再予归还。利用原污染企业用地进行房地产开发，土地出让金可按土地评估值的收取。三总体评价该项目总体讲法律手续比较简单，我司与土地方直接签订土地开发协议，然后在市土地局办理协议出让，合作风险相对较低。宗地拟规划为居住用地，土地使用性质基本明确。第四章市场研究区域市场成长状况区域市场简述该项目行政隶属河西区，位于解放南路和友谊南路之间，距离外环线公里。区域市场范围界定在整个河西区如图所示，河西区是危改实施较早的地区，市政建设和各项功能环境都较完善，故此吸引大量区外人口涌入，目前人口总数为万人，比年增加了万人。年该区域市场住宅累计供应量为万平米，当年销量万平米，市场基本处于平衡状态。图区。

12、将出让金总额降低到宗地评估值的以下，低于的节约部分由双方三七分成，土地方拿七成,万科拿三成与合作方香港富联集团国际投资有限公司补偿价款和付款计划补偿价款总额为万元，补偿价款包括合作方前期运作费用退出开发的损失补偿及其协调拆迁等事宜的补偿。付款计划在项目立项后同时土地方将首期约亩地按要求拆迁完成交给万科公司使用后周内，万科公司支付万元补偿费。在万科公司与市土地局签订国有土地出让合同及同时土地出让金总额降到宗地评估值的以下后周内，万科公司支付万元。在土地方将其余剩余土地全部按要求拆迁完后交给万科公司使用后周内支付万元。余额万元在上述第三次付款后年内分两次付清。合作方的主要工作负责与土地方签订份解除双方合同的协议，并保证万科公司与土地方按照其原来与土地方签定的条款顺利签定土地开发协议。负责要求和。

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