1、及开发费用房地产项目的开发费用按照不同的分类标准有不同的分类，但总体上来说可以分成以下三大部分，分别是土地出让金开发建设费和各种税费，详情见附表。土地费表土地费表土地费用万元其中土地出让金万元契税出让金万元前期费表前期费表前期费用万元其中规划设计费用万元按建安费计算勘测丈量费用万元按建安工程费的计算项目报建费用包括人防工程建设费规划管理费新材料基金教师住宅基金或中小学教师住宅补贴费拆迁管理费招投标管理费等。按元平方米计算七通平万元路通上水通雨污水通电力通通讯通热力通煤气通和场地平整。按元平方米计算预算编审费用万元支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用，包含招标费用。按建安工程费的计算其他费用万包括临时设施费劳动定额测定费白蚁防治费挡光费危房补偿鉴定费危房补偿鉴定技术。

2、便利路路路公交站台近在咫尺。地块占地亩，且比较规整，便于开发利用。本项目地处乐山新城区绝对中心点，是今后乐山市商圈的核心，具有很高的商业价值居住价值和城市标杆价值。地理位置优越，周边教育配套设施完善，拥有乐山中乐山七中乐山实验小学乐山实验幼儿园等名校，从幼儿园到高中应有尽有，充分满足孩子教育要求。小区内部精心打造，设立高级会所架空层泛会所豪华入户大堂，绿化率达，享受舒居生活。为乐山地区少有，具有竞争优势。户型多样化，可以满足不同需求客户要求。罗浮盛世作为通江区滨江第大盘，与不可复制的原生态江心岛隔岸相望，居住环境优雅，风景优美，是大亮点。劣势分析的容积率有点大，居住起来感觉有点拥挤。地价较高，导致开发成本过高，风险较大地价较高，导致开发成本过高，风险较大该地段人员素质参差不齐，无浓厚的。

3、，不仅要满足当前市场的主流需求，还要兼备适当的超前性，因而本项目的户型配比定位见表。表户型配比定位户型二室二厅卫三室二厅卫三室二厅二卫比例项目优劣势分析价格定位由于项目开发量较大，建议分两期开发。项目的开发期为年。计划分两期高层住宅。随着项目期开发完成，项目品牌将得到提升，项目二期在形象和利润方面都会有较大的划要求及项目指标规划要求罗浮盛世项目所在地净用地面积亩，该宗地要求容积率，建筑密度，建筑高度满足净空要求，建筑层数层，绿地率。项目指标本项目总用地，总建筑面积，其中地下建筑面积，建筑基底面积。拟建的罗浮盛世社区，商住混合楼为栋层的高层建筑和栋层的高层建筑，层高，符合限高层的要求并满足航空净距要求，容积率为，建筑密度为，均符合指标要求，绿地率更是大于规划要求。项目总投资估算项目开发成。

4、减民生改善人口自然增长率城镇登记失业率城镇居民人均可指标收入元根据以上市场分析和数据可以看出乐山作为四川和川南地区重要的地级城市，其社会经济环境大环境对房地产的发展具有较大的支撑作用。随着乐山千亿产业项目的带动，乐山经济发展具有后续动力。随着乐山两航四铁八高速的逐渐实现，特别城际高铁的开通，对乐山社会经济的繁荣必将带来新的动力，也会使得房地产市场得到长足发展。乐山房地产市场供销均衡，房地产市场比较健康，投资和投机比例仍然较少，这在四川诸多二线城市中，具有比较优势。项目优劣势分析项目分析分析法是种通过综合考虑企业内部条件和外部环境的各种因素来进行系统评价，从而选择最佳经营战略的方法。这里，是指企业具有的优势，是指企业具有的劣势，是指企业外部环境的机会，是指企业外部环境的威胁。优势分析交通。

5、定通江住宅社区的均价为元。产品定位结构定位本项目的拟定方案中，层与层高层组成，商住体，运用框架和框剪结构，其建筑平面布置灵活，可设置地下室，有利于户型多样性的设计。在地震后人们对于住宅的质量要求有明显的上升。框架和框剪结构的高层建筑都具有良好的抗震性能。故本项目拟将高层住宅根据地勘资料定位为框架结构或框剪结构。户型定位市场调查显示户型区间大多在，畅销户型集中在区间，少于或大于就难销点，特别是市面上尾盘大多集中在以上，只有那铁城是以以下的小户型设计的，市场反响较为不错。市场调查显示，目前乐山市民普遍喜欢的户型为三室两厅，见图。图户型比例图故本项目主打户型定位为三室两厅两卫三室两厅卫两室两厅卫，大户小户同时具有。三室两厅卫中还有多种不同户型可供购房者参考。依据调查数据，在考虑户型面积配比时。

6、询费等，按万元计算建安工程费表建安工程费表建安工程费万元建安费万元主要包括建筑工程费建筑特殊装修工程费设备及安装工程费给排财务分析水电气照明电梯空调燃气管道消防防雷弱电等设备及安装以及室内装修工程费等。在本项目中，采用类似工程经验估算法进行估算，按高层元平方米计算基础设施费表基础设施费表基础设施费万元其中道路工程费万元小区道路规划为米宽的沥青路面，规划面积为平方米，按元平方米计价园林绿化费万元园林及绿化按成都地区中高档小区档次规划，规划面积为平方米，按元平方米计价其他费用万元包括市政公用设施配套费供水供气供电污水处理电信工程等费用。按万元计算公共配套费表公共配套费表公共配套费万元其中人防工程建设费高层按标准面积计算，计平方米。按元平方米计价，总计万元。地下车库建设费车位数单位面积元平方。

7、文环境。周边新建楼盘较多，竞争激烈。机会分析项目周边的各类项目动工，将会带来更多人气。近期内乐山市经济和房地产市场的稳步发展，市场前景看好。到老城和新城的交通网络顺畅，生活配套便利，是乐山城市规划的重点开发片区。周边成熟社区日趋增多，配套设施正在逐步完善中，对提升区域内房地产市场有帮助作用。简约风格相对更为环保，少即是多的布局和装饰可使整个屋子充满清新舒适的氛围，能够吸引更多的住户。威胁分析政府对房地产的政策构成了房地产行业的系统性风险，对投资类客户心理影响较大，许多房地产消费者保持观望态度，影响项目的销售。项目周边新开盘建楼盘较多，激烈的竞争会造成部分目标客户群的流失。项目优劣势分析近期出台的物业税将会对投资者购房产生定的影响。可类比项目研究根据上述研究结果及项目开发风险，制定了开发。

8、旨在规范土地房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益。土地增值税实行的是四级超率累进税率增值额未超过扣除项目金额的部分，税率为，速算扣除数为增值额超过扣除项目金额，未超过扣除项目金额的部分，税率为，速算扣除数为增值额超过扣除项目财务分析金额，未超过扣除项目金额的部分，税率为，速算扣除数为增值额超过扣除项目金额的部分，税率为，速算扣除数为。公式中的增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目取得土地使用权所支付的金额开发土地的成本费用新建房及配套设施的成本费用，或者旧房及建筑物的评估价格与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目。扣除项目金额万元本项目预计销售金额万元土地。

9、高层住宅的方案。为了深入研究，以下选择周边的多层住宅小区及高层住宅小区。领地亚马逊表领地亚马逊基本情况表开发商万兴集团地址乐山市市中区白燕路北段邻乐山中物业形态教育社区，城市豪宅占地面积总建筑面积平方米状况在售绿化率均价元平米嘉美龙湾水岸表嘉美龙湾水岸基本情况表开发商乐山嘉美房地产开发有限公司地址市中白燕路北段号物业形态西班牙风情私家水岸社区占地面积总建筑面积平方米状况在售绿化率均价元平米五洲汉唐表五洲汉唐基本情况表开发商乐山五洲置业发展有限公司地址乐山市中区白燕路汉唐公园旁物业形态教育住宅，配套完善占地面积总建筑面积平方米状况在售绿化率均价元平米上述房产销售均价为元,平均绿化率为。其中领地亚马孙与本项目位置相邻。本项目绿化率为，容积率为，以上楼盘信息及乐山市房地产市场走势为参考，可以。

10、息金融机构手续费融资代理费外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。贷款条件为第期期初贷款万元，年利率，按单利计算，贷款期限年。从第期期末开始，每年等额还款付息，第三年期末全部还清。财务费用计算结果为万元。每年偿还本息详见表销售税金表销售税金及附加序号项目合计计算期计算依据期期销售收入来自销售收入计划表销售税金及附加销售收入营业税销售收入城市维护建设税营业税教育费附加营业税印花税销售收入开发期间税费就是与转让房地产有关的税金。具体指房地产开发项目投资估算中应考虑项目开发期所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。主要包括营业税城市维护建设税教育费附加印花税。合计万元具体计算过程见表，具体情况见附表二。土地增值税土地增值税，是按照纳税人转让房地产所取得的增值额计征的种特定的税，。

11、值额本项目预计销售金额扣除项目金额万元土地增值税土地增值额万元项目总投资项目总投资为项目开发成本与项目开发费用及销售税金与土地增值税之和，总共为万元偿债能力分析根据表借款还本付息表表利润表表现金流量表，考察项目计算期内隔年的财务状况及偿债能力，并计算利息备付率偿债备付率指标。利息备付率按整个借款期息税前利润当前应付利润利润总额借款利息支付借款利息支付偿债备付率按整个借款期当期用于还本付息资金当期应还本付息资金该项目利息备负率大于偿债备付率大于，说明该项目偿债能力较强。静态指标分析项目利润项目总计销售收入万元，其中期收入万元，二期收入万元。项目销售税金及附加费万元。项目总成本费用总成本开发费用万元。项目利润总额销售收入总成本费用销售税金及附加万元。依据现行财税制度，项目缴纳企业所得税，税。

12、米万元其他费用包括自行车棚儿童乐园健身场所建设费，绿化易地建设费垃圾处理费等。按万元计算。不可预见费万元不可预见费用包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述五项之和为基数，按计算总成本万元为以上六项相加总和开发费用表开发费用表开发费用万元管理费用万不可预见费用包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述五项之和为基数，按计算销售推广费万元指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。取费标准为销售费用，占销售收入的销售代理费，占销售收入的其他销售费用，占销售收入的。各项合计，销售费用占销售收入的财务费用万指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括借款和债券的。

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