1、发展将起到个巨大的推动作用。大亚湾房地产进入全面复苏期，未来发展趋势向好从房地产开发投资施工面积和竣工面积等指标性数据看，大亚湾房地产已经复苏，显示市场将进入快速增长期在此期间，销售面积及销售均价上涨较快，且未来几年楼市价格依然存在良好的上升空间。第三章项目基本情况项目主要经济技术指标序号项目单位数量备注总用地面积总建筑面积其中计容积率总建筑面积其中住宅商业配套用房不计容建筑面积其中架空层地下室二层建筑密度容积率绿地率户数户停车数个其中地面个地下个地下个项目周边基本生活配套项目处于大亚湾西区，现对本地块辐射半径公里以内的基本生活配套分析教育机构大亚湾三中宣平小学新畲小学上扬小学樟浦小学新廖小学等金融响水河工行西区工行中行提款机新华昌建行提款机龙亿建行熊猫国际等医疗机构含药店坑梓人民。

2、活居住为主的综合性城市功能区。现已由清华大学城市规划设计研究院编制了北区核心地段平方公里的概念性规划，近期将先启动建设北区主干道路市政广场虎头山公园。中区中区是以老澳头虚镇为基础发展起来的老城区，总面积约平方公里，集中了大亚湾目前主要的居住商业服务行政办公等城市功能。该区建设量比较大环境比较差设施配套不齐全，今后主要是以旧城改造为主，适度控制新的建设，逐步完善居住环境和商业环境。南区主要包括猴仔湾小桂湾小鹰嘴，这里海湖山岛等各种自然景观丰富，岸线曲折优美，是惠州市的海上门户，以星级酒店高尚住宅商务写字楼旅游休闲度假为发展方向，该片区目前正在编制控规，计划先启动建设猴仔湾段沿海路渔人码头以及滨海商业和美食条街，带动周边地段的开发。未来将逐步完成沿海观光路的建设，再加上惠深沿海高速公路小。

3、从双龙立交转入深汕公路到大亚湾只需分钟，地铁三号线设计在深惠公路高架上方，其延长线将由龙兴街站接驳到大亚湾。大亚湾未来将成为国内交通要道，国际重要交通网点龙门澳头高速公路广东省高速公路网规划的加密联络线之全长公里，是惠州港南北向疏港高速公路，使惠州港疏运能力辐射到粤北和泛珠三角地区。该线位于惠州市城镇发展主轴上，将带动沿线经济发展，服务大亚湾开发区石化产业带的经济发展。惠州港大亚湾国际物流园于年上半年在惠州港奠基，该项目建成后，将成为大亚湾区规模最大华南地区较有影响力的物流园。厦着大项目的不断进驻，不仅给大亚湾的经济发展带几何级数的飞跃，而且新移民将不断涌入，使大亚湾的城市人口数量急骤增长，比亚迪二期投产后职工人数将超过万人的规模，在年内，大亚湾将聚集万以上人口。人口的剧增对房地产。

4、规划可建深水泊位个，中小泊位个，货物吞吐能力可达亿吨，目前年吞吐能力达万吨。凭借其天然的位置和港口优势，加上香港和记黄埔的参资入股，港口物流产业发展前景喜人。规划总用地面积为平方公里。除将码头公里纵深约平方公里用地辟为港口作业区外，将原平方公里用地内布局的平方公里临港工业用地调整为仓储物流用地。此外，还将结合沿海高速公路的建设，积极推进惠澳疏港公路的改造提升，完善高速公路网体系，加快进港铁路的建设，形成快捷通畅的海陆联运体系。中心区行政金融商务区总用地面积约平方公里，是打造沿海城区，突出滨海特色的核心区域，也是完善城市功能的重点地区。按照区位可分为北中南三个片区。北区位于淡澳河以北，总用地面积为平方公里，目前建设量较小，规划控制得比较好。该片区的基本定位是以行政办公商业服务文化娱乐生。

5、城，绿色港湾。区域交通网络组织经过实地考察及上图我们可以得出大亚湾交通总体表现在如下两方面深惠体化，大亚湾与深圳组成半小时生活圈毋庸置疑随着深惠沿海高速南坪快线和地铁三号线的通车以及深汕高速坑梓出入口的建成，大亚湾与深圳成为半小时生活圈是毋庸置疑的。惠深沿海高速公路于年月正式通车，是大亚湾开发区的主要规划干道，连接深圳市惠州市主要城区联成体，全长公里，双向六车道，设计时速公里小时，对改善惠州市大湾投资环境起到特别重要意义。深汕高速未来深圳高速坑梓出入口，将直通大亚湾西区，深圳往来大亚湾，无须通过惠阳中转，从坑梓出入口下转快速即可到大亚湾西区。南坪快速南坪快速向东接深汕高速直达龙岗大工业区，未来将连接大亚湾石化大道。国道深惠公路，地铁三号线改造后深惠公路为双向车道，年通车后深惠公路。

6、院惠阳人民医院大亚湾人民医院西区医院等购物福鑫购物德洲城超市西区好宜多沃尔玛人人乐等其他老畲村委会深圳聚龙山公园滨河休闲绿化带规划中等项目地块解析交通条件外部交通主要有三条交通要道广惠高速公路全长公里，属国家高速公路，广州至项目地车程小时深汕高速全长公里，是国家沈阳至海口沿海高速公路主干线的段，深圳至项目地车程小时深惠沿海高速全长公里，东接深汕高速，西接深圳盐坝高速公路，沟通惠深两市惠州港和盐田港两港，此线贯通大亚湾石化区，由深圳至项目地车程小时。地形地势项目建设场地由块平方米的矩形地块和块平方米的矩形地块组成，地形平坦。项目分析项目优势分析区位优势项目位于深惠体化趋势下深圳的后花园惠阳大亚湾，临近广惠高速深汕高速和沿海高速公路，交通较为便利。离深圳分钟路程，地理位置得天独厚。地。

7、出口的建成，将极大的促进旅游度假产业的发展。旅游区主要是西区片区，重点是小径湾和黄金海岸。规划用地面积平方公里，发展定位为具有居住功能，集观光运动休闲等活动于体的区域性旅游度假胜地。该片区的建设主要包括两个方面，其是以西区墟镇为依托，结合老城改造，发展成为旅游商贸服务区其二是打通号路及北部主干道，与惠东巽寮湾连为体，重点开发黄金海岸面积为平方公里小径湾面积为平方公里，旅游岸线共长公里。为此，我们将邀请国内外高水平的规划设计单位编制西区片区黄金海岸小径湾地段修建性详细规划，侧重景观设计，打造滨海特色旅游岸线，提高城市档次和品位。另外，要大力开发建设以笔架山为中心的大亚湾森林公园及以海域岛屿为重点的海洋观光度假区重点发展辣甲岛三门岛和五洲岛旅游项目。沿海岸线大亚湾的沿海岸线从小桂湾延伸至。

8、中，需扬长避短，提升项目地段优势，以项目利润达到最大化为终极目标。第四章项目定位目标客户群定位目标客户分析从客户日常活动兴趣动机及对产品的观点分析客户置业特征。来源区域及置业目的客户构成本项目客户以深圳中端及中高端客户为主，项目质素档次尚不能满足深圳顶级客户类型活动兴趣动机观点核心客户企业主及个体户打拼事业家庭生活改善生活条件拥有休闲空间交通便利安静的生活企业中高层管理者家庭生活潮流追求丰富生活休闲养生，享受生活舒适的度假环境深圳白领自有的空间拥有自己的物业，追求品质生活及财富的积累生活配套齐全，交通便利，升值前景佳重要客户原居民社会生活改善生活环境，追求享受有档次的生活，与普通阶层形成距离感石化企业客户家庭生活改善居住环境便于工作公务员与原来生活的联系休闲养生与普通阶层形成距离感边缘客。

9、径湾，总长度为公里。其中生活岸线公里，生产岸线公里。生产岸线进行城市景观方面的再提升，对生活岸线进行规划和挖潜，最大限度开拓公共岸线，重点在前进湾经猴仔湾至小桂湾线打造出充分体现惠州沿海城市特色的滨海景观带，岸线的规划应与惠东深圳岸线进行相应的衔接。以上为大亚湾打造沿海城区突出滨海特色的总体规划布局，近期的建设思路围绕纵横两条城市发展主轴展开。纵即沿号路号路滨海大道的纵向发展轴，加快大亚湾城市化进程，尽快形成城市中心服务区横即石化大道发展轴，全长约公里，串连起大亚湾的主要功能区，使大亚湾的发展与深圳逐步融合为体。未来的大亚湾，将建设成为以石化产业为主导，电子信息和汽车工业旅游业港口物流业协调发展的现代滨海石化新城区，大亚湾将成为大工业与滨海旅游并重经济繁荣与环境优美人与自然和谐发展的石化。

10、争威胁。政策威胁目前银行利率的不断提高银行对第二套房的贷款限制，对本项目的开发会产生定的影响。项目提升策略优势提升策略将资源价值进行放大，借助大亚湾市政，规划利好及项目规模优势，树立项目区域资源型大盘标杆。充分利用红线外地块资源，在公建配套山水景上给予红线内地块支撑。机会利用策略构建多维宣传项目区位优势平台，并优化放大的项目资源，打造成东深圳第区位第生度假生活区。威胁规避策略通过对资源及项目优势规划，建立项目特有核心价值优势，强化资源优势定位，通过强大居住功能规避投资市场风险问题。项目地块价值综述本地块所处地理位置较为优越，而且随着大亚湾房地产开发量的逐渐增大，各项目纷纷在市场上的宣传炒作，使大亚湾成为深圳人关注的焦点区域。但周边环境对地块价值利用有定的影响。所以在建筑规划及实际营销过。

11、外地客户社会生活投资升值及养老舒适的环境富人阶层置业需求。客户置业特征及需求客户始终偏好高品质感物业，追求种顶级的自然的生活境界。对稀缺资源的占有感，能体现身份感和归属感，有较好的物业配套，安静整洁的小区环境，有增值潜力，卓越的品质和持有价值，优美的自然环境和景观，精神的愉悦闲适和放松，创新性产品类型和所彰显的生活方式。项目物业定位项目市场定位是为了区别本物业与其他楼盘，为物业量身订造种概念。物业系列的包装及卖点都由此延伸开去。物业定位的准确与否，直接影响到客户对该物业的感受，要使项目销售达到预期的市场期望值，必须对项目基本功能环境乃至产品文化附加值等各个构成要素都赋予个性化特质化差异化。才能创造出差异性并在众多楼盘中脱颖而出，获得市场认同。根据我公司对大亚湾的房地产市场调查分析及项目的。

12、优势地块平整，施工难度低。前景优势项目属于西区深圳后花园，投资自住不二选择，且升值空间大。项目机会分析市场机会大亚湾正在大规模的开发，经济腾飞，房地产也随着快速发展。需求机会项目所处的珠江三角洲是我国经济实力最强发展最快的增长极之，旅游消费结构正逐步由观光向度假转型，已经形成中的中产阶层消费群其潜在的高端休闲度假居住产品需求旺盛，这给本项目提供了更多的机会与空间。发展机会大亚湾大项目相对集中，中海壳牌南海石化广东惠州电厂中国海油惠州炼油比亚迪以及华德石化原油库等批大项目已先后落户建设。大亚湾集中展现了中国沿海地区的综合优势，具有发展成为超大规模经济体和区域经济中心的优良条件。项目威胁分析竞争威胁临近区域同类项目的地产开发将带来定的竞争威胁，未来大亚湾西区的规模开发也将带来定的竞。

参考资料：

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