长米，宽米，高,米。合计建筑面积。其中为原有宿舍楼已建面积。十二号商铺为公司原三号车间加以新建改造。拟建二层，长米，宽米，合计建筑面积。新疆中大汽修汽配商城二期三期建设项目同期开工，共计新建面积，改造面积。年月中旬开工建设，工期半年，年月日前竣工投入使用。第三章项目建设条件自然地理条件新疆中大汽修汽配市场位于乌鲁木齐地区西北部，风沙小，雾霾少，气候条件适宜。中大汽修汽配市场周边性质相近的各类市场很多。市场四周道路纵横，交通十分便利。二安全环保中大汽修汽配市场周边的主要城市功能，是北站的物流基地和西站的人流聚散地。市场南部是新开发的高铁片区，西部为头屯河区工业园区。常住人口主要为铁路职工和其他汉族人口，社会治安环境良好。中大汽修汽配市场开设大门四处。东向百户路二处。北向北站公路和南向东升路各处。四处大门均配有保安警卫人员。市场在建设和运营过程中，消防设施人员制度都须落到实处。中大汽修汽配市场的最初商务设想，是建设包装物流市场。因此做了相应的环境评价报告，并获得了经开区头区环境保护局的批复。中大汽修汽配市场业务功能属商服性质，污染内容和污染物都显著轻微，符合国家相关产业的环保政策，容易取得政府职能部门的环境许可。汽修汽配市场的噪音污染来自人流和车流，废弃物来自废机油和汽车配件。应责成各商户自行回收利用。噪音应由市场管理人员巡查控制。般生产生活服务废水可直接排入城市地下管网。三水电暖配套设施新疆中大汽修汽配市场建设项目得到经开区头区政府经发委，投促局的认可和支持，经开区头区政府产业政策希望将本区打造成新疆最大的物流产业基地，欢迎和支持各类交易服务市场的建设。中大汽修汽配市场的前身，是中大玻璃厂。经过十多年的生产经营建设，水电暖等各项基础配套设施十分完善。乌铁局水电段和经开区头区水务局的上水主管线都位于市场南侧，并已接入市场建设区。市场建设区内和市场建设区周围，都有铺设好并正在使用的污水城市排放管网，使用非常方便。拟建中的处商铺，上水下水管网已经规划好并留有接口。市场建设区东大门处配置有地方电业公司千伏安变压器。市场建设区中部西侧是乌铁局地下高压输电线路。原实业公司在此处建有千伏安变压器和配电室。中大汽修汽配市场根据测算，用电峰值为千瓦，谷值为千瓦。现有的千伏安变压器即可满足市场用电需求。千伏安的变压器和配电室，可做为备用电源。中大汽修汽配市场项目区，在实业有限公司经营期间，已建有暖气锅炉房，汽修汽配市场可继续正常使用。另外，市场区西边墙之隔，为乌铁局沟东供热站。同时，市场建设区北侧地块，尚有乌市燃气热力公司埋设的地下高压和中压天然气管线。中压天然气管线还留有接口井，随时可以启用，用作生活和供暖。第四章项目市场分析汽修汽配行业分析由于居民汽车保有量快速上升，汽修汽配市场的规模容量也愈来愈大。乌鲁木齐汽修行业发展的无序性，也造成了汽修行业的分散性。政府已经认识到汽修行业分散性造成的各种矛盾和问题。最突出的问题还是汽修行业的分散性，导致市政市容安全环保运政车管，无法对汽修行业进行有效监管。汽修商铺与附近居民的般生活功能，矛盾突出。市委市政府委托市政协对汽修行业现状做出专题调研，因为维稳工作而耽搁。针对汽修扰民这长期存在的问题，乌市政府近年当有新政出台。内地大中城市成功的汽修市场，容纳了汽修汽配和配套的车管运政交警保险等相关功能，市场与行政有机结合，是成功的范例。乌鲁木齐地区的汽修行业，必然要向内地规范的汽修行业学习。汽修行业和汽配行业联为体。乌鲁木齐地区汽配市场发交通限制和环保限制因素，就不适用来做汽修汽配市场项目。离主城区直线距离过远，交通不便，地面斜坡过大，位置偏僻，基础配套设施不全等，都不适宜用来建设汽修汽配市场经营。汽修汽配市场项目，定要与政府的产业布局规划相适应，与周边商圈经济圈的功能相接近，与周边经济生活和社会居民生活相包容。这样才能获得长期稳定发展。新疆中大汽修汽配市场建设项目，满足以上各项条件。中大汽修汽配市场建设项目的社会评价是积极的，社会价值和社会意义是正面的。该项目要做到政府支持，社会满意。第六章项目实施进度截止到年月，中大汽修汽配市场项目建设期工程基本结束，已可投入使用。建设层汽修商铺共计。大于或等于间汽修商铺间。栋汽修商铺编号分别为号二号三号四号汽修商铺，如后图所示。其中号四号汽修商铺为砖混结构。二号三号汽修商铺为彩钢结构。号商铺设计时为三层，目前只盖了层。如需加盖二层，可在年度二期三期施工建设完毕。市场设置大门四处。行车通道米米。各栋商铺门前通道和停车场，宽度均大于米间距。年月初开始建设市场项目二期，五号六号七号八号九号商铺。层新建面积，改建面积。二层新建面积，改建面积。三期十号十号十二号商铺与二期同时开始建设。新建层二层三层合计面积，改建面积。按照正常工期和往年经验计算，年月号以前，可以竣工并投入使用。年月初开工建设，招商工作应同步展开。争取在年月初，应使的商铺已经出租。应有家商户入住经营。第七章项目盈利水平分析按照年商铺建设不变价格计算，中大汽修汽配商铺的建造价或成本应在元左右。目前，乌鲁木齐市主城区服装鞋帽类农副产品通信类商铺价格，般在年。写字间类租用价格因地段功能不同，价格区别较大，在年之间。汽修汽配类商铺租用价格变化范围也较大，在年之间。中大汽修汽配市场商铺价格，初期应该较低，即层汽修商铺出租价格应定在每年元左右。即每间标准的汽修商铺，年租用价格应在元左右比较适当。二层汽配商铺和三层写字间价格，定在每年元左右较适当。中大汽修汽配市场层汽修商铺元年万元。二层三层汽配商铺和写字间元年万元。合计理论上收入为万元。每年总收入的需缴纳各项综合税费，计约万元。经营管理人员人，工资等各项财务费用万元物业管理服务类收入前期较低，水电暖收费与支出基本持平。治安卫生收费与清洁保安人员工资费用支出基本持平。中大汽修汽配市场年净利润所得，理论上计算应在万元左右。全部已建新建改建的房产建筑面积在左右。房产新建改建的全口径投资为万元。中大汽修汽配市场的土地产权保持不变。其土地房产价值的溢价部分不计入市场项目盈利所得部分。长期来看，随着中大汽修汽配市场经营活动日趋成熟，品牌影响力不断扩大，商铺出租价格的上涨应水到渠成。成熟的商铺出租价格年内可上涨元，则市场的利润收入每年可达到万元左右。市场以最小每间商户数量计算，应在家。人员容量推算在人左右。每户营业额每年为万元的情况下，新疆中大汽修汽配市场的年产值，将达到亿元。第八章项目财务分析新疆中大汽修汽配市场筹建方，乌鲁木齐实业有限公司拥有建设用地个土地证。南北二侧为商业用地性质，中间地块为工业用地性质。用地性质与汽修汽配市场用地性质基本吻合。宗地实际面积亩，用地面积与中等规模汽修汽配市场用地面积相适应。七个房产证，房产面积，临时建筑。期已建成面积。二期，三期尚需新建改建增加面积。按年不变造价计算，新建面积元万元。改建增加面积元万元。年需新增投资万元。新增新建改扩建房产面积，均为临时建筑，二层较多，三层较少，只能出租使用，不能销售。全部投资均为企业自筹，包括合作方投入，不再向银行贷款。投资年内可完全收回。次性投资，长期受益。受益计算汽修商铺元年万元。汽配写字间商铺元年万元。合计年收入万元。第九章风险分析与规避公司土地房产及配套设备设施的市场价值在万元左右。以不变价格计算，年纯收益利润在万元左右。赢利水平，产值收益比例基本适当，该项目适宜建设。二当前汽修汽配行业经营发展规模水平适度，不存在行业经营大起大落的风险。同时在可预见的将来，汽修汽配行业经营规模水平会进步放大提升，本市场项目发展前景的稳定性和赢利能力处于可控水平三新增新建和改扩建商铺房产均为临时建筑，无法取得房产证。只能出租，不能销售。无法进行融资抵押。四市场项目初期招商，商铺价格早期出租价格可能不到位。市场前期需要培育，有可能需要年。市场经营成熟后，商铺出租价格上涨将弥补前期损失的收益。五如市场项目占用的土地价格上涨过快，将减低该汽修汽配市场收益率。这时应考虑变更项目土地利用性质和开发用途。年，公司委托新疆冶金设计院，规划了二栋综合商业交易大楼，共计平方米。北侧主楼建设位置在期二号三号商铺处，见后附图。第十章结论综合新疆中大汽修汽配市场项目上述各项可行性研究论证，得出结论新疆中大汽修汽配市场建设项目立项准确，过程可控，前景看好，可以启动。项目论证人员任职学历职称韩复兴公司总经理大专工程师王路公司财务总监大学会计师谢涛冶金规划设计院常务副院长大学高级工程师王新安深圳城公司副总经理大专副高级工程师韩维远东华谊公司总经理助理大学法学士年月日第章总论项目基本情况项目名称新疆中大汽修汽配市场建设项目项目建设单位新疆中大汽修汽配市场项目组乌鲁木齐实业有限公司项目建设时间年月年月项目建设地点乌鲁木齐经济技术开发区头屯河区北站西路号百户路号百户路西巷号。二项目建设背景乌鲁木齐实业有限公司，注册成立于年。主营生产销售各类玻璃制品。年头屯河区人民政府次常务会议及随后的财经领导小组会议纪要，为支持实业公司做大做强的企业发展需要，明确将百户路号原属于头区经计委的亩工业用地厂房等附属设施，以及公司南北二侧即北站西路号原北站公路号车辆段劳服司，百户路西巷号原东升路号地块，并出让给乌鲁木齐实业有限公司。公司分别于年通过乌市国土局土地利用处，挂牌取得百户路号工业用地亩，土地证使用时间年。年通过乌市国土局土地市场处，挂牌取得公司北侧北站西路号地块亩，公司南侧土地亩。二处土地证为商业用地性质，出让年限为年。该三处地块联为体，南北长近米，东西宽米米，实际土地面积为余平方米。公司宗地北临主干北站公路，南临交通要道东升路，东临百户路，西临西站铁路住宅小区。交通地理位置十分优越。鉴于公司玻璃制品生产经营项目，由于环保条件限制原因，已不适于在该地块范围内继续展开做大。年，公司向经开区头区经发委提出终止玻璃制品工业生产项目，开发新疆中大汽修汽配市场建设项目。该项目已得到经开区头区经发委正式立项备案登记批复。拟新增建设面积，投资万元。建设可以容纳家汽修汽配商户，把公司打造成具有中等规模，具备现代化管理体制的新型汽修汽配市场公司。三项目依据公司宗地实际面积亩。处于北站正在筹划建设中的国际铁路物流园内，紧临北站货运商圈，西站为乌铁客运始发站，南临高铁片区。直线公里范围内，还有地窝堡国际机场，新东方汽配机电市场，全疆最大的北方钢材物流交易市场，轮胎市场化工市场正在建设的汽车交易市场等。宗地东侧米有乌奎高速公路通过，拟议建设中的北疆高铁线路也在北站公路对面。公司地处经开区头区物流商圈的核心黄金地段，交通发达，是建设汽修汽配市场的最佳和理想之地。乌鲁木齐地区各类汽车保有量突破万辆大关。其中每年汽修行业产值约在亿元左右，汽修行业从业人员数万。无序发展的汽修厂铺遍地开花，给乌市的环保安全等工作带来相当大的压力。内地大中城市很多都建有成规模的汽修专业市场。乌市政府久有集中整治分散的汽修厂