三亚优尼克泰德花园敬老院项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

紧接着，碧海蓝天蓝海花园昌达海景花园等随之跟进。

深圳鸿洲集团公司计划投资亿元以上进行开发的时代海岸自从年开工建设至今，已完成了近万平方米的工程进度。

据该公司总经理张波介绍，前栋已经售完，海云阁海涛阁自年初开盘以来销售率超过，均价达到每平方米元，销售势头有增无减。

经统计，三亚市年月批准预售商品房万，和去年同期相比增长。

其中商品住房万，套。

登记销售面积万，和去年同期相比增长其中商品住房万，套，包含产权式酒店销售万，线海景公寓别墅销售万，商业用房万。

月登记销售商品房万，其中商品住房万，共套。

这表明，几经风雨，三亚房地产业已经驶入健康快速的发展轨道。

三亚有着天生丽质的自然美。

阳光海水沙滩椰树是这个城市美为骄人的资源。

国家环保总局对全国个沿海城市的个海水浴场进行的水质监测结果表明三亚大东海浴场亚龙湾浴场是全国个水质优最适宜游泳的海水浴场。

这稀缺资源对世人的吸引力越来越大。

每年有多万的海内外游客赴三亚休闲度假，居住养生。

生态市貌和与时俱进的青春活力，让世界瞩目。

近年来三亚城市发展日新月异，城市品位显著提升。

市委市政府围绕建设国际性热带滨海风景旅游城市这个目标，以旅游度假生态示范为个性特色，对城市总体规划进行了布局修编，创造了山海河城融为体的城市生态环境，大力营造城在绿中城在花中城在水中的大生态环境。

为了增加城市的综合竞争力以及在世界范围内的知名度，三亚市政府进行了系列的形象工程建设，组织了大量的重大文化活动，这切都成功地将三亚推向全国甚至世界优秀旅游城市的前列。

房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游养老地产正在形成市场。

三亚市商品住房的销售对象主要是岛外市场，年月，销售总套数套，面积万，岛外销售套，面积万，岛外市场占总销售套数的，占总销售面积的。

月销售总套数套，面积万，岛外销售套，面积万，岛外市场占总销售套数的，占总销售面积的。

而且这些房子大部分都是老人居住，这就证明三亚的养老地产正在形成市场。

给三亚房地产带来了百年遇的良机。

年，以瑞海豪庭的被抢购为代表的地产经济复苏只是个信号。

我们可以看到，三亚全方位的旅游开发和各类楼盘的上市，吸引了来自全国各大城市的买家，包括港澳台和东南亚各国的买家。

在中国最好的度假地区投资房产，似乎成了人们相互之间发自内心的默契。

所有在三亚的房地产商都明白了个道理时机来了。

综上所述，优尼克泰德花园的开发有着良好的外部经济环境，社全环境和地理位置。

这都是本项目面对的市场基础。

二市场供求分析我们先来分析老年人的需求心理老年人和下代下两代由于生存环境所受教育等诸多原因，生活方式习惯及思想观念等方面难免产生代沟。

多数被访问者认为解决代沟的最佳方式是老年人与子女分开居住，节假日儿女上门探望，全家团聚。

年轻人有自己的生活和工作特点，现代生活节奏加快，竞争加剧，压力加大，生活无规律与老年人住在起相互干扰影响，令人头痛。

老人再婚后，新建立的老年家庭不易与子女完全和睦共处，分开居住是最佳选择。

老年人喜欢安静淡泊朴素平静的生活，对物质要求不高，不愿地处闹市和商业区工厂区，与子女的居住要求差异较大。

老年人怕孤独，在敬老院中，子女上班上学后，老人们仍有同龄伙伴共同话题共同乐趣。

目前三亚真正有老人社区之称的目前只有清平乐家，开盘就异常火暴，说明市场需求十分旺盛。

但根据调研，该社区做的主题不突出，有诸多需要完善的地方。

由此开来，老人社区远远没有饱和，可以说是刚刚开始进入黄金时期。

三项目比较分析项目地块情况项目的地块约亩，位于海棠湾交通节点上，背靠起伏的山岭，前面是农田与水库，养老气氛非常浓烈，是个不可多得的养生之地。

市场定位优尼克泰德花园是设计为高标准的养老度假区，目标是来三亚养老的具有较高消费能力的老年群体，也包括以养生为目的的度假人群。

比较分析目前唯的竞争对手是清平乐。

项目名称三亚•清平乐项目位置海南省三亚市田独镇新政府旁开发商三亚东锣岛地产有限公司开盘或预计开盘日期总占地面积平米建筑面积万平方米容积率建筑密度绿化率交通状况路路路以及双层景区游览车层数层户型平方米左右，平方米左右项目优势三亚目前唯个以度假养老为主题的亲情养老社区。

配套设施较完善，满足老年人需要。

整体规划设计较好，实用率高项目劣势周边环境杂乱，离交通干线过近躁声过大。

户型总类单调，城市氛围过浓，没有体现出养老度假的良好氛围小区设计过于单调沉闷。

宣传与销售方式网上销售和传统的建售楼处方式销售销售价格元平方米元平方米客户主要来源以上为内地游客目前销售情况住宅部分销售率已达到其他装修标准为毛坯房本项目优劣势分析本项目同清平乐项目相比较，具有共同的特点都是度假养老型社区均为新建项目本项目与清平乐项目相比较具有如下优势位置更好，我们为背山度假性养老方式。

由于没有很重的经济负担，所以消费欲望相对较强，而且容易受到媒体及市场营销活动的影响。

同时，彼此间的相互影响力也不容忽视。

注重生活质素的成熟家庭行为及性格特征经济实力的不断提高使他们对生活质素的要求提升到个更高的层次，享受型而非纯粹观光型的度假生活更迎合该群体的口味。

家庭拥有定的积蓄，并进入有计划的收支模式中，对投资有着最浓厚的兴趣及较强的实力。

度假及其余的消费活动通常以家庭为单位进行。

经济实力及消费习惯经济实力不断加强的同时，消费态度也日趋理智，在整个家庭有条理的理财模式形成并稳定后，媒体或市场营销活动的影响而激发的冲动型消费行为已基本不存在。

但由于处于基本稳定期，具有定的社会地位，容易为体现和自身的社会地位相对称的虚荣心而产生消费行为。

财力雄厚人行为及性格特征拥有最充足的时间和精力计划退休后的度假生活。

回复年轻时代的习惯，喜爱与同龄人结伴而行。

节奏缓慢配套服务细意周到环境良好的乡居式度假生活较为迎合该类人群的口味。

经济实力及消费习惯虽然逐步进入无收入的阶段，但由于多年的积蓄及子女在经济上的支持，拥有充裕的时间和金钱计划去享受退休后的悠闲日子。

期望可供支配的入住时间和其它优惠远比年轻族要多，拥有长时间自住机会的度假物业更迎合该类客户的需要。

另外，随着三亚作为旅游度假目的地地位的日趋形成，三亚越来越成为北方银发族养老度假所钟情的地方。

因此，本项目推出的养老度假物业将会成为银发族充分享受人生的最后个机会。

以区域作为划分标准对目标客户层的分析以上海为核心的长三角地区主观影响因素长三角地区人士的务实特征令其对投资风险的承受能力相对于北方地区人群弱，通常不作风险较高的无把握的投资选择。

对新生事物的接受速度较慢，接受程度偏低。

但由于该地区客户经济上较富足，且当地房价处于国内领导水平，因此，该区域的现实购买能力较强。

因而在宣传推广中，侧重于低风险的稳健投资，会更有吸引力同时，发展商的实力和信誉也是他们最关注的部分。

客观影响因素长三角地区与三亚地区气候上的差异般，令海滨度假对之所产生的吸引力不如北京地区及北方其他地区的客人大。

但同时，也因地域交通的近便和消费的节省，使三亚成为他们乐于选择的度假地点。

以北京为核心的三北地区主观影响因素与南方地区人群的冷静和精于算计相比，北方人明显更充满豪气与冲动，往往会凭时的冲动而决定项投资或项消费。

因此，北方地区人群的消费阵线更容易攻破，更容易受到激发他们内心欲望的产品的诱导，并产生强烈的购买欲望和购买行为的项产品，只要能强烈地刺激他们的感官，便会不经推敲琢磨就可赢得他们的青睐。

客观影响因素以北京为核心的北方地区与三亚地区气候上的差异较大，令海滨度假对之所产生的吸引力大于以上海为主的长三角地区。

而且，随着北京地区现代化进程的不断加快，北京地区集聚着相当部分富裕阶层，就整个市场容量来说，北京地区无疑是最大的。

在北京地区高档住宅商品价格居高不下的情况下高档住宅商品价格普遍高于元平方米，到三亚旅游度假，方面可以满足休闲度假家庭度假和养老度假的需要，另方面在三亚较低房价的情况下会显得轻松而从容。

因此，综上分析，本项目的目标客户应确定为区域市场应为三北地区和长三角地区目标客户应以养老度假为目的的富有的中老年人和注重生活质量的成熟家庭三北地区和长三角地区的中小企业具体细分，该项目的细分市场应是第类市场以度假休闲为主要目的的岛外中产阶层在工作地拥有至两套住宅，并有富裕资金享受型市场第二类市场以养老为主要目的的岛外退休老人子女出资养老型市场第三类市场以不动产投资增值或获取经营收入为主要目的的投资型市场第四类市场内部接待和员工度假为目的的岛外机构客户项目建设方案及规划设计定位总体规划设计特色本项目的设计主旨是为国内外的老年人士及家庭提供个高档的休闲度假养生区。

本项目设计为幢产权式酒店，分为裙楼和主楼，楼高层，幢层的公寓，幢层的公寓及幢别墅。

建筑物组成中心园林，它承袭了夏威夷的园林风格，以当今国际流行的设计理念，融合海南的本土文化特色。

规模恢弘大气，制作精致完美。

蜿蜒的石路，玲珑的雕塑，变化的泳池，叠错式的喷泉，户外巴厘岛式的，精巧别致的灯饰，加上多种罕见的热带植物果树奇花异草，使得整个园林风情万种，美不胜收。

别具格的开敞式酒店大堂，热带风情的豪华观景房，融合出优美的度假休闲的效果。

建筑设计与规划定位大多数的建筑依山就式，与环境融为体，强调自然与生态，保证户户有景。

景观与朝向建筑物背山面水，最大限度的减少对自然环境影响，在保证良好朝向的同时也保证有好的景观地形利用充分利用原有的起伏地形，通过热带园林的设计，减少建筑物对人的视觉冲击和房间之间的对视。

规模与设计参见技术经济指标表设计约平米，约套客房，安排不同布局方式的单元，平方米以上的多功能厅，并与花园直接接通设户内外儿童娱乐园配备各种中西餐厅酒吧小型超市有巴厘岛风格的户外温泉夏威夷式泳池热带园林充分考虑其植物的多样性利用高大植物制造适宜的遮阳效果公寓有套左右，采用到平米的小户型为主，别墅幢，每幢约平米。

建设与装修高标准建设。

针对优尼克泰德花园项目特点，充分利用周边的自然资源优势，将其建成全海南也是全中国最大的养生度假区，在同类度假项目中，从规模风格和特色上将充分体现其硬件优势。

建筑采用框架结构，户型以小户型为主，配以少量大户型以适用不同客户的需求。

户型面积