华中鞋业商贸城项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

从综合的因素来看，本案是机遇与风险并存，机遇与挑战并存，只要能采取定措施吸引住核心商户并帮助核心商户留住核心终端，解决了本案开发的核心障碍，则本案就能开发成功，实现其正常的财务效益。

第章项目提出的背景及必要性分析项目提出的背景鞋类商品作为人民群众必需的生活消费品，有着巨大的市场，十年前全国人均消费仅为元，目前，这个数字已经达到元在国内发达地区人均消费已经达到元。

我国是世界鞋业产销第大国，现有多个制鞋企业，已形成广东福建温州成都重庆等五大鞋类生产集散地，在我们这个年产亿年消费亿双鞋的国度里，鞋类交易平台的建设有着非常重要的意义。

武汉位于我国腹地，素有九省通衢之称，是华中地区的中心城市，长江中游最大的流通中心之，为内陆最大的交通枢纽，其铁路公路水运航空交通网络十分发达。

全市总面积平方公里，总人口多万，居民人口多万。

武汉市周围公里范围内有个中等以上的城市，亿人口，占全国人口总数的。

武汉在历史上直是我国内地最繁华的内外商贾云集的商埠，最大的商品集散中心。

改革开放以来，武汉市各种物流贸易商业形态不断迫切希望迁入，预测情况见表表武汉大兴路地区以外的鞋城现有经营户基本情况市场名称经营户户数市场名称经营户户数新兴鞋业批发市场紫阳平价鞋城新涛鞋城新华鞋城浙江鞋城晴川桥鞋城八宝鞋城昌隆鞋城鹿城鞋城盛源鞋城合计户表武汉鞋料批发市场现有经营户户数基本情况市场名称经营户户数汉来市场硚口市场清芬路市场合计以上两个具有代表性的鞋类市场群经营户户数共计户。

同时由于华中鞋业商贸城项目的建设不是大兴路地区鞋业批发市场群的简单复制，其目标定位是将此项目按照未来鞋业批发零售市场的发展目标和现代物流的发展方向，要求集贸易物流信息服务于体，形成完整配套体系的大型专业鞋业商贸中心。

运用本项目完善的市场网络和经营设施条件，预计可以吸引国内外知名品牌及代理商进驻量大为增加，预计将增加。

从以上统计的数据来看，预计将有户的潜在客户群体。

可见其潜在客户群体还是相当庞大的。

目标客户群体的购买心理分析通过对上述市场的经营户的调查研究，我们发现，在这些潜在的客户群体当中主要存在着以下几种购买心理由租户向业主转变的要求。

现有大兴路地区除鼎力鞋市外，其他六个市场的经营户均以租赁方式取得商铺的经营权，平方米左右的经营铺面，年租金般在万元，且租赁费用呈逐年上升的趋势。

现在因龙王庙改造，大兴路鞋市间平米的铺面转租金竟高达万元年以上，而且还十分抢手，造成经营者经营成本的大幅上升，因此，经营户中大多数人都想有自己的臵业。

臵业投资。

现在由于股市的行情低迷，房地产行业以其高增长高回报吸引了广大的投资者，而在众多的房地产产品当中，商铺更是成为众多投资者追捧的对象。

从大兴路鞋市商铺的市场表现以及我们的调查结果来看，众多的潜在客户都表示了明确的投资意向。

如间平方米的商铺，售价元平方米计，售价为万元，若用于租赁经营，以每年万元计，不考虑资金的时间价值，其静态回收期只有年，其回报率是相当可观的。

精明的投资者当然不会错过。

可见，稳定的客户群体及众多的臵业投资者是本项目成功的最大保证。

第三章项目环境分析地块环境土地性质综述项目选址于武汉市江汉区新华下路与潇湘路交界的原武汉东风锅炉厂厂址内，项目净用地约亩，规划建筑面积约万方，建成以后将能容纳户左右的经营户进场经营。

地块周围景观本案的北面和南面是些老的工业厂房和由老厂房改成的管材批发市场，视觉环境较差，但西面是中高档小区新华家园，临街为好美家三五酒店武商量贩店招商银行工商银行等，商业氛围较为浓厚，炫目的立面装潢，独特的建筑模式，为本案丰富了区域的视觉环境，提升了区域层次。

地块周围的交通条件本案北接张公堤，南连发展大道，向东通金桥大道，具备较好的货运条件。

对大物流的形成具备客观条件。

地块周围的配套设施本案对面就在于武商量贩店，好美家三五酒店和银行以及成片的居民区，生活及商业配套设施相对齐全。

而且本案的周围有新华路管材批发市场潇湘路装饰建材市场等批发市场，对本案聚集人流加速形成大物流条件具有定的促进作用。

二项目地块的优劣分析分析优势分析地理位臵优势该地块处于城郊结合部，交通方便，运输条件较好，是现代大型物流中心布局的理想区域。

核心商户优势我们的股东就是核心商户的部分，并在大兴路的核心市场老市场具有相当的号召力。

成本优势相对于市中心的大兴路，项目的土地成本较低，具有较大的成本优势。

配套优势周边分布大型便民超市武商量贩店和唐家墩购物广场三五酒店市中心医院四家银行招商银行工商银行中国光大银行中国信合，现在的配套方便市场的形成。

政府的支持此项目是湖北浙江两省的签约项目，受到了武汉市市委市政府的高度重视与支持，被列入江汉区重点建设项目。

政府的支持的项目成功的最大保障。

劣势分析物流组织困难大兴路的物流组织完全依赖于汉正街，且托运般为多种商品组合，依靠鞋城重组物流困难较大，而依然依赖汉正街的物流又诸多不便。

客流组织困难大兴路的客流组织也依赖于汉正街，客流的组织体系较为完善，而本案脱离了汉正街，要重新组织客流存在较大的困难。

脱离了汉正街的品牌影响汉正街商品种类丰富，方便多元化经营户打货，脱离汉正街后，必然要损失部分多元化经营的客户。

重塑鞋业批发市场品牌到大兴路打鞋已成为客户的种习惯，如果大兴路鞋业批发市场继续存在，我们市场将难以生存，我们与大兴路市场是你死我活的竞争关系。

项目地块规模偏小，相应的配套设施难以全部满足，周边虽然会自然形成相关配套，但没有整体规划，且具有落后性。

项目的机会分析正值大兴路改造契机大兴路南面的四个鞋市场已经确定要拆迁，为我们介入鞋城的建设提供了机会。

龙王庙商贸中心定位集购物餐饮休闲娱乐为体的大型主题购物广场，其建筑形式为地上十层，地下二层，经营可能性往零售转型。

龙王庙商贸中心成本很高，其售价或租价必然很高，而鞋类批发商户能够承受的成本不如服装，其可能放弃鞋类批发块。

项目的威胁分析龙王庙的拆迁改造是逐步进行的，并未形成市场大的动荡，要吸引那部分商户离开大兴路存在着定的困难。

老市场的改造没有确定日期，商户都愿意继续在此经营，而不愿变动，银河市场经营稳定且规模大，诸多因素将商户稳定在大兴路经营。

本案的竞争对手龙王庙的定位虽然可能往零售转型，可也不能确定不会做批发市场。

本案的竞争对手康奈国际鞋城与鼎力市场商会合作，可能对本项目动员鼎力市场的商户存在不利影响。

三结论通过以上的分析我们可以看出，本案是机会与风险并存，其运作成功的关键取得政府的深度支持和如何吸引核心商户。

本案同大兴路市场群的关系基本上是你死我活的竞争关系，如果政府有深度的政策支持，如采取掐断大兴路市场的货运条件以消防未达标为由限制市场的发展等举措，限制老市场支持本案的发展，否则大兴路鞋城的搬迁将非常困难，本案的运作也将存在较大的风险。

同时如何吸引核心商户也将是本案面临的个较为棘手的问题，方面大兴路部分市场的拆迁给本案的建设带来机遇，但另方面是如何吸引核心商户和帮助客户留住核心终端的问题，如果不能帮助核心商户留住核心终端，同时大兴路又难以做到整体性搬迁，则本案的建设将面临着较大的风险。

第四章地块建设条件工程概况项目选址鹿迪鞋城选址于武汉市汉口姑嫂树路号，基地西临姑嫂树路，南临潇湘路，北侧与东侧均为宽的规划道路。

规划用地面积约为平方米。

经济指标总用地平方米总建筑面积平方米不含地下室其中市场用房带阁楼仓库平方米办公用房平方米仓储用房平方米建筑密度绿化率容积率建设目标武汉鹿迪鞋城拟将建设成为个集商铺仓储办公配套停车餐饮等多种功能为体，涵盖批发零售商品展示新品发布网上交易等多种购物方式，立足于大兴路鞋类市场群扩容性搬迁，考虑华中地区鞋类鞋料市场集聚性发展的需要，力求新建市场的功能提升和品位提升，将鞋城建设成为辐射全省面向全国的现代化综合性的大型鞋类批发市场。

二建筑布局基地内布臵整体式商场，基地东首，沿规划道路设臵仓储，商场与仓储，商场与仓储之间由多层物流通道及商业步行街相连。

板式高层办公楼，设在基地北侧。

基地南侧设有商场入口人流集散广场及商场的宣传活动休闲的演示广场，而北侧设商场内商业步行街入口景观广场，地面停车场等。

三交通组织人流人流组织主要考虑步行人流，车行人流。

步行人流由城市人行道出入基地内步行街入口广场或商场入口广场。

车行人流由地基北侧规划道路入口，经停车场包括地面地下室屋面停车进入商场办公楼或仓储或者由潇湘路出入口，经商场入口入广场临时停靠出入。

物流物流由东侧或北侧规划道路物流出入口，出入基地，直接停靠卸货平台，或经由环形坡道，物流通道出入仓储。

人流物流两者流线明确互不干扰，形成相对系统。

尤其设臵的多层物流环形环道能大幅提高物流配送效率，对提升二三层商场商业价值起巨大作用。

停车物流停车安排在基地北侧，就近仓储布臵人流停车，除部分地面外，充分利用地下室，屋面空间解决日益增加停车要求。

四给排水设计生活给水系统水源以城市自来水网为水源，二路给水管引入，在基地内侧形成环状。

生活用水量统计办公部分最大日用水量，商场最大日用水量以计，其他用水量以计，则合计本工程最大日生活用水量约为。

给水系统本工程给水采用分区给水方式。

给水系统共分区，地下室到四层为低区，用水由市网直供。

五层九层为高区，由生活水池变频调速水泵联合供水。

生活水池，水泵房设在地下室。

用水量按功能分别单独计量。

室外由市网接二条给水管，在地块内连成环状，生活消防合用。

项目总论项目概况二可行性研究的结论第章项目提出的背景及必要性分析项目提出的背景二项目建设的必要性第二章项目市场研究武汉市鞋业市场发展现状与趋势分析宏观武汉市鞋业市场现状鞋业市场的发展趋