廉孝苑国际老年公寓项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

三有利于投资者完善资产布局，实现可持续发展发展养老产业具有巨大的经济价值和社会价值。

方面我国养老产业市场具有巨大的市场价值和广阔的发展空间，通过投资养老产业，投资者可充分分享我国养老产业市场的发展成果，能够给投资者带来持续稳定的利润，形成投资者新的利润增长点，具有巨大的经济价值。

另方面作为家大型国有企业，投资者具有优良的社会责任感传统，参与发展养老产业，正是廉孝苑以关注社会焦点问题化解社会焦点问题为己任的社会责任感的具体体现。

因此投资者投资发展养老相关产业，发挥投资者对经济发展和社会稳定运行的支持作用，参与解决我国社会老龄化问题，体现了投资者积极响应国家号召，勇于承担社会责任的形象，有助于提升投资者的社会形象。

第二章国内养老市场概况通过对国内外养老市场发展因素需求供给市场竞争等情况进行比较分析，发现人口老龄化率的不断提高收入水平的不断提升和医护市场的日趋完善有效推动了国外养老市场的发展。

多元化的养老产品切合了各层次年龄段的养老需求。

在有效的政府监管和政策补贴支持下，商业养老市场形成集中度相对较高的良性市场竞争态势。

国内养老市场需求庞大，高端需求强劲，但供给严重不足，普遍集中于低端养老市场，竞争无序，监管缺失，缺乏具有规模性的大型养老社区。

比较可以看出，我国要培育健康发展的养老产业，必须在加强政府监管和政策扶持的同时，积极引进社会机构投资养老市场，走产品高端化管理专业化经营连锁化功能多样化的经营道路，着力发展符合经济规律，具有生存和发展能力的社会化连锁化规模化品牌化的养老机构。

国内养老市场概况国内养老需求市场概况总体需求规模庞大十二五时期，随着第个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进步加快。

从年到年，全国岁以上老年人将由亿增加到亿，平均每年增加老年人万老年人口比重将由增加到，平均每年递增个百分点。

全国老龄委办公室发布的中国老龄事业发展报告称，随着年和年出生的人口进入老年期，中国迎来了第个老年人口增长高峰，截至年底，我国老年人口数量达到亿，比上年增加万，占总人口的。

规模庞大并且不断加速扩大的老龄人口，加上我国计划生育国策形成独特的家庭结构即对夫妻赡养四个老人和个小孩，使中国社会面临越来越严重的养老压力，同时也形成了巨大的养老产业需求。

据全国老龄委抽样调查，有的老年人表示愿意到养老机构安度晚年，且年纪较小的老年人表示愿意的比例大于年纪较大的老年人，显示出中国人养老的观念正在发生着变化，养老需求日益社会化，将形成个体量惊人的现代养老产业。

图年中国岁以上老年人口资料来源艾瑞咨询高端养老需求强劲中国社会经过多年的改革开放，人民的经济状况已经有了极大改观，形成了数量庞大的中产阶级和富裕群体。

据全球管理咨询投资者麦肯锡研究报告，到年富裕家庭将达到万个。

中国即将成为仅次于美国日本和英国的全球富裕家庭数量第四多的国家。

当前，中国的富裕人群主要集中在长三角，珠三角环渤海等经济发达地区，其中，生活在北京上海广州和深圳这四个大都市中，居住在最富裕的个城市中的富裕消费者占全国总数的。

这些群体在考虑养老安排时，观念开放，更能接受在环境优美，设施完备服务周到的高端养老机构。

针对这部分高端人群的养老产业，孕育着巨大的财富空间。

二我国养老市场的供给概况养老机构供给种类分析我国的养老机构主要包括社会福利院敬老院和老年社区等。

社会福利院。

社会福利院主要面向城镇三无老人，即无劳动能力无生活来源无法定赡养人扶养人，或者其法定赡养人扶养人确无赡养扶养能力的城市老年人，为他们提供养老的场所和各类生活医疗服务。

社会福利院的主要资金来源为政府补助。

敬老院。

敬老院主要针对城镇的各类有定经济能力的老年人。

敬老院分为公立与私立两种。

公立敬老院通常建设费用由政府补助，运营费用向入住老人收取。

私立敬老院无补助，基本自负盈亏。

老年社区。

养老社区般规模较大，除住宅用房外，还包括各类配套商业设施及医疗设施等，通常拥有社区医院。

养老社区通常包括家庭养老公寓养老和看护养老三种类型的养老用房。

家庭养老的养老社区通常子女金奠定了坚实的基础。

在投资者整体优势下，针对中高端客户提供理念先进定位科学管理专业功能完善的中高端养老养生产品，建立标杆示范，从而提高行业准入门槛，建立行业壁垒，有效避免行业无序竞争。

市场先发优势把握市场机遇，享受政策优惠为应对席卷全球的金融危机，降低其对我国经济带来的负面影响，中央政府出台了系列保增长促发展的政策和措施，其中就有针对大力发展养老产业而给出的相应政策。

宏观政策的调整为养老产业发展提供了巨大的发展机遇，也为廉孝苑进入养老产业提供了个窗口机遇。

但是根据以往的经验，宽松的宏观政策会使得通货膨胀成为种必然，随后必将会有轮政策和货币的紧缩调整。

届时，廉孝苑再想进入养老产业，将会面临更多的困难，所付出的代价也势必比现在大很多。

因此，廉孝苑若能及时把握窗口机遇，率先进入养老产业，在享受政策优惠和低成本介入的同时，用全新的经营理念引导养老市场的发展与变革，将有利于我们赢得先机成为中国养老产业的先行者和领头人。

二打造行业标准，主导市场格局在美国等发达国家，养老产业有着套完整而严格的管理体系和资质评估标准。

养老社区的所涉及到得各个产业都要受到联邦州政府的规定管辖，相关工作人员必须满足相应的行业资质标准，且登记在册持证上岗。

养老社区的管理要接受联邦州政府的定期检查，不合格要苛以重罚，甚至被起诉。

在美国人们认为养老是仅次于核电站的规定最多的行业。

目前，我国养老社区多以政府财政扶持的输血型敬老院和民营机构投资的养老院为主，且普遍集中于低端养老市场，效益较差管理混乱配套设施不完善缺乏有规模性处于无序竞争状态。

而且，我国养老机构管理还处于政策法规不健全相关制度不配套的阶段。

由于国内还没有形成完整的管理体系和资质评估制度，造成了养老市场混乱，监管不力，老人在养老院遭受虐待的情况屡见不鲜。

若廉孝苑能及时把握市场机遇，适时介入养老产业，积极与老龄委民政部等国家部委沟通，参与制定养老产业的行业标准和准入资质，从而达到掌握市场话语权和主导权的目标。

三抢占市场先机，打造廉孝苑品牌改革开放三十年，国民收入显著提高。

据麦肯锡研究报告，到年，中国富裕家庭数量将成为仅次于美国日本和英国，排全球第四，将会是未来高端养老市场的潜在客户。

巨大的市场需求，吸引了众多投资者的目光。

在市场主体日益增多，竞争日趋激烈，国内竞争国际化的情况下，廉孝苑若能适时介入养老产业，根据市场供需状况，以高端养老市场为目标，实施差别化战略，填补市场空白，高起点规划高标准建设高效能管理，走规模化专业化连锁化的发展道路，就能建立起差别竞争优势，以形成对入侵者的行业壁垒，为未来的发展奠定坚实的基础。

二项目内涵优势引入先进的经营理念养老养生项目本着关爱老人服务社会科学管理共创和谐的经营理念，针对国内中高端客户的不同年龄段设计融休闲养老康复养老医疗养老于体的综合性养老机构。

根据老年人的健康安全生活便利社会尊重和自我价值实现等各层次需要提供全方位的配套服务。

在项目选址规划设计方面充分体现人与自然人与社会和人与人的和谐理念。

并通过和国际顶级专业投资者的合作管理确保投资者经营理念在项目运行过程得到切实体现。

产品高端化管理专业化经营连锁化功能多样化的全方位立体性地养老服务体系与现有低端养老产品形成巨大反差，对国内中高端客户形成强有力的吸引。

二规划科学的项目区域国内现有养老社区基本以政府提供的敬老院和民营机构投资的养老院为主，较难形成连锁化经营。

廉孝苑的养老养生项目的区域规划综合考虑经济人文气候环境地理和生态等因素，为中高端客户候鸟式休闲养老提供优质服务。

投资者强大的资金实力和良好的政府关系优势能确保在养老养生项目进行适合项目选址，确保规划的可实施。

三打造专业的管理团队国内的现有养老机构主要集中于低端市场，服务方式和管理水平较为落后。

而老年机构无论在前期设计开发还是后期运营都需要更为专业的管理相匹配。

在养老养生项目中，廉孝苑能整合各个领域中的优秀团队，把投资者整体资源优势同专业机构的人才优势技术优势和经验优势进行有效结合，引入医疗运动餐饮酒店等领域知名的专业机构协助管理，提升项目管理水平。

从而保证养老养生项专业化管理。

第五章国内养老盈利模式通过对国外养老社区盈利模式的分析，我们总结国外养老社区的收入主要由开发收入租金收入服务收入管理收入及增值收入组成。

而国内养老机构的盈利模式主要包括出售型盈利模式及运营型盈利模式。

通过对国内外盈利模式的比较分析，结合养老养生项目的实际情况，我们确立了养老养生项目以土地开发收入房地产开发收入物业增值收入物业租金收入配套服务收入及管理输出收入六块为核心的盈利模式。

目前国内私立养老社区的盈利模式主要分为两类，出售型盈利模式和运营型盈利模式。

图中国养老社区的盈利模式出售型盈利模式第类销售模式通过销售物业次性获取开发利润，后续通过运营各种配套设施获取经营利润。

这种开发模式优势为运作过程简单，出售后牵涉的精力较少且资金回流较快，可以用少量资金进以老年人为主要客户运营型出售型盈利模式以持有出租收取租金及管理费用为主要收入的盈利模式以商业开发直接出售回现为主要收入的盈利模式次性费用管理月费入住时次性支付的费用，数额通常较高，分为类以押金形式收取，在离开时可以退还以设施使用费形式收取，不予退还，期限为终生或定年限以会籍费形式收取，离开时管理投资者回购或可转让•入住者入住之后每月固定支付的费用，包括餐费租金管理费护理费等各类费用•根据选择的居住条件护理服务餐饮标准有所区别，老人可根据经济实力健康状况选择•次性费用和管理月费的比例有所区别，有些次性费用较高月费较低，有些相反，还有提供两种选择，收费模式影响到开发商资金回收速度费用构成中国养老机构行滚动开发。

适用于运营经验较少资金实力不强的开发商。

主要利润来源如下次性利润开发利润运营费各种设施收取的费用出售型社区的盈利模式与普通的房地产开发盈利模式较为接近但与普通房地产开发有几点不同，如入住于养老公寓的客户必须是老年人。

同时，其在老年社区外围建有普通住