汉西货场整体开发项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

铁路专用线，更有别于其他商业地段，必将成为汉西货场的核心竞争力。

尤其二环线横贯广场，逼出了开发汉西货场难求的机遇放缓开发，二环线是负担加快开发，二环线是财富。

目前，该地段商业门面的租金已经达到元月的均价，最高的已经攀升至元左右。

而汉西货场仍然处于数年前的元左右。

相形之下，货场的商业价值每年流失亿元以上。

汉西货场周边地段的开发，不断地吸吮着汉西货场的商业资源汉西货场培养成熟的商户，总是批批的迁至周边新兴市场。

汉西货场需要创新升级提升硬件沉淀品牌。

地方政府对汉西货场日渐关注政府对货场的规划日渐关注，但由于铁路的相对，难免存在难以下手的顾虑。

严格的说，老站台老仓库，已经愈来愈与周边环境难以协调，货场需要改变形象。

我们若能主动开发，既提升了商业价值，又有望为政府增加亿元年的税源，加快文明城卫生城环保城园林城四城建设，努力推动区域经济，社会大发展大提高。

相关商业机构青睐汉西货场近年来，包括南国大武汉红星美凯龙四川商会等在内的大型商业和民间机构，已经多次向铁路有关部门了解情况，有意对汉西货场局部或整体开发。

铁路主业功能逐渐外移据了解，可能年内就会对集装箱货场搬迁。

届时，汉西货场基本处于完全辅业状态。

当然，可以暂时对空臵地带进行仓租式处理。

然而，方面，这种举动会导致新轮的折腾旦租赁，整体开发时不免另花代价。

另方面，铁路专用线将在较长时间处于闲臵状态。

这些资源，和二环线样，利用了是财富，不利用是负担。

试验性项目中南玻璃城初见成效由于精品城在软硬件方面近十年来少有动作，而以南国大武汉为代表的卖场异军突起，导致精品城年末的空臵率。

在上级领导的支持下，精品城从产业方向组织状态稳定性能等各方面进行考核。

与玻璃行业合作，于年年初开始运作中南玻璃城项目。

虽然历经了金融危机汉西双墩玻璃街拆迁停滞二环线引起的工商登记冻结等等系列致命元素的打击，但由于项目本身的生存能力和合作过程中的共渡危难，到年年底，门面依然实现了从空臵率到承租率的镜像变迁。

尤其是中南玻璃城受到新闻联播和湖北卫视新闻联播节目主流权威媒体的报道，更加坚定了我们合作的信心。

从目前中国玻璃协会四川商会武汉玻璃协会对玻璃城的关注程度不难看出，中南玻璃城即将受到行业和政府的更多支持，项目将拥有更大的成长空间。

令人头疼的是，玻璃城马上又要面临新轮的生死考验。

二环线近两年的施工，几乎会使玻璃城市场前方完全封堵，客流量损失至少在以上。

面对这种考验，我们可以采取三种应对方案是尽快面向商户表达开发意图，激发商户为希望而坚守二是开通客流的补救措施三是给玻璃城适当补偿，以表铁路体恤之情。

我们认为，三种方案中，最为有效的，应该是让商户为希望而坚守。

所以，对汉西货场的开发，显得更为迫切。

我们深知，路局各级领导直十分重视汉西货场的生存和发展。

货场骄傲的历史和精品城的曾经辉煌，便是路局领导和铁路职工倾注心血的佐证。

所以，我们期盼，路局各级领导继续重视汉西货场的整体开发工作，组织专业人员进步开展调研论证规划等工作，抢抓机遇，保护和扩大既有成果，牢固掌握汉西货场开发的主动权，尽快启动汉西货场的整体开发工作，树立铁路在政府和老百姓心中的崭新形象。

第四章合作目标经济目标合作后汉西货场年交易额亿，中力物流与商会联合体共同收益约亿元年，商户收益约亿元年。

社会目标解决约人的就业。

创新国企与民企合作的双赢思路，成为铁路系统改革的典范。

为政府提供亿元的税收贡献，优化汉西货场市容形象。

铁路利益保障目标合作期间，联合体对合作公司的亏损负责填补，中力物流收入按万元保底，当分红高于万元时，按股权分配，当分红低于万元时，由联合体从股权收益中补足。

铁路的土地作为合作资本，与联合体合作，在不可抗拒的因素下，联合体负责土地资本退出，回归铁路。

铁路职工并编入合作公司统管理按年月日汉西货场供职人数为限。

第五章合作方式组织架构图合作公司中力物流商会联合体项目项目项目项目项目控股中力物流与商会联合体组成的合作公司对各项目控股。

在控股原则下招商，以确保对各项目的实际控制权。

合作期限中力物流与商会联合体的合作期限为年。

期满后，若继续合作，另行协商若终止合作，土地自动回归铁路，土地附着质变革。

运作商会总部项目，已经具备定的现实基础。

方面，商会总部项目已经使部分商会表达出了浓厚的兴趣另方面，地方政府也不同程度地对商会总部项目的社会价值和商业价值给予肯定。

据了解，几年前，硚口区拟建商会总部项目时，就已经有家省级商会报名登记，但由于用地原因，导致项目搁浅。

尽管如此，湖南商会依然成功运作了他的总部项目。

目前，湖南大厦已经在汉西海工大开工建设。

如果能够在汉西货场修建幢冠名为广东大厦四川大厦浙江大厦等等的商会总部大楼，与武汉中央商务区紧密呼应，我们想，不但能够获得巨大的政治利益，而且可以实现空前的经济回报。

中国玻璃期货交易基地项目可行性分析商会总部应该是具备两大功能的项目是商会组织功能二是地域特色经济功能。

如果还能够与政府倡导的产业结合如节能环保新概念新能源等科学发展观元素，项目的社会价值和经济价值将会更大。

玻璃是建筑装饰中不可或缺的基础性传统材料，基本与水泥钢材的市场生命力相差无几。

随着光伏玻璃现代玻璃导电玻璃液体玻璃调光玻璃发光玻璃玻璃基片等系列的新兴产品问市，玻璃势必成为节能环保新能源独树臶的建筑装饰材料。

目前，河北保定已经建成中国第栋玻璃幕墙发电的大厦，年发电量为万度。

在全国，各类玻璃前沿产品的研发应用基地在各级政府的大力支持下如雨后春笋般地兴建。

玻璃市场始终存在较大波动。

以年为例，玻璃基础材料价格波动幅度直逼。

玻璃与其他材料的最大不同在于终端交易环节的量身定制。

玻璃期货交易基地项目的成功运作，将彻底改写玻璃行业年产品推广周期的尴尬纪录，将完全改变玻璃基础材料的恶性竞争和传统项目的重复建设。

更为重要的是，高新产品的期货交易，可以最大限度地降低上游研发企业的市场风险，必将得到政府和企业的倾力相助。

第七章项目投资分析商业区管理项目该项目主要负责地块的规划设计，公共部分建设综合体辅助项目运营招商和各项目的物业管理。

投资预算测算基础为建筑面积规划设计包括市场调研论证规划设计审批，预计投资万。

公共部分建设水电路园通信等，预计投资亿元。

图图招商包括广告宣传等在内的招商投资，预计万元。

物业管理物业管理系统软硬件总投入预计万元。

投资合计亿元投资收益投资增益各个项目启动前，按元收取次性配套费，并按元月收取配套养护费。

次性收益为亿元，利润为亿元亿元亿元配套养护年利润为万元成本万元万元。

项目布置图项目功能图物业管理收益按元收取，收益万元成本万元万元。

收益合计次性收益亿元，另每年万元。

建材市场项目建材市场项目在玻璃期货市场和商会总部基地项目运作之前，将占据商业园的区域。

按建材类别分别为瓷砖洁具玻璃门业板材等五大主体市场。

投资测算土建设备装修招商等按元计，预计亿元。

收益测算租金广告活动等按元计，亿元年。

效益测算亿元年成本万元年亿元年智能仓储项目智能仓储项目按层及第层共计，合万，主要负责仓储物流管理。

投资测算土建设备招商等按元计，亿元。

收入测算租金按月元月计，预计亿元年物流管理按元，预计万元年。

效益测算亿元亿元成本万元亿元年。

玻璃期货市场项目和商会总部项目由于政策性较强，目前暂不作分析，待项目成熟后，可以从前述项目中进行改造转移，届时再作分析。

投资与收益预测表项目名称投资亿元年成本亿元年收入亿利润亿元备注元商业区管理项目另收入亿元建材市场项目智能仓储项目合计当期收回投资亿元图建设周期针对汉西货场现状分期执行各个项目，预计完全建成周期为年，但各项目实际投资收益期在年，所以按平均年建设周期评估投资及回报。

回报预测全项目每年利润亿元含税。

合作公司应得利润为亿元。

中力物流收益约万元，联合体约亿元。

第八章风险评估市场风险汉西货场虽地处武汉中央商务区，但以南国大武汉为代表的建材市场异军突起。

在上级领导的支持下，精品城与玻璃行业合作，于年初开始运作中南玻璃城项目。

实践证明，中南玻璃城的成功进驻也显示了时代精品城的历史荣光。

由于诸多因素的变化将应有的市场份额，无形地流失，如欲再回暖必须进行比周边市场更优越的软硬件投入，实行亮点打造。

市场保有量的风险预测与防范汉西货场现有商户约家，开发后将达到家，相当于现有商户的倍，商户进驻是否能够达到饱和，将是市场风险之。

解决方案应采取五个步骤是培养现有商户成为开发的主力军，从优惠投资权等方面放宽政策。

确保现有商户沉淀，扩大转介绍。

实现在现有基础上翻翻家的目标二是尽快启动招商宣传工作，在汉西路中央商务区金太阳等正在执行拆迁的地段或建制地引进商户和品牌，实现家进驻的目标三是通过广告等手段，将尚未进驻汉西的建材品牌引进汉西货场，实现家进驻目标四是引进城市综合体概念，将补充性质的项目引入汉西货场，如餐厅酒店银行百货娱乐等等，实现相当于家建材进驻的面积五是整体引进类似欧亚达家居这种有品牌影响力的企业，实现相当于家建材进驻的面积。

市场持续性的风险预测与防范要实现汉西货场项目青春永驻，最好的解决方案就是不断升级。

在市场运行过程中，必须提供足够的用以企业发展的储备资源，必须提前准备超越现状的成长性项目。

比如，我们考虑的玻璃期货交易和商会总部基地项目，现在看来，可能有很多条件还不成熟，但我们得准备，得争取，得想办法总是走在别人前面。

政策与效益风险国企改革随着市场经济不断健康的发展，走出了具有中国特色的成功路子。

铁路也不例外，铁道部门沉淀资产丰厚，人力资源丰盛，技术队伍庞大，这恰好说明铁路的改革攻坚阶段即将来临。

在项目开发中，虽存在诸多难以预测的政策变化和相关制度的改革等，但是开发不能等，刻不容缓。

要认真分析政策前景，切实把握政策变化的机遇与有利因素，规避可预测的风险。

利益分配的风险预测与防范有的国企改革总会在改革之后背负国有资产流失的议论，我们也可能会承担这个风险。

防范这风险，是在程序上依法讲科学，和铁路投资人的利益分配，除了这两个主体之间的讨价还价以外，尽量引入政府部门和权威评估机构参与其中，让他们当裁判，做出中性公正的判断二是建立分配工作的阶段性协商机制，可能因