江苏吴中地产集团公司石湖之韵二期项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

年全市房地产投资占全社会投资的比重为，占服务业投资比重为，处于历史的最高位，比年分别提升了和个百分点。

从行业投向情况看，我市的房地产业投资为除制造业投资外的第二大行业，服务业中的第大行业，对拉动服务业投资乃至全社会固定资产投资起到了积极而又重大的影响，产业地位凸现。

投资结构较合理区域协调发展。

房地产市场经过多年的洗礼渐趋成熟，企业开发紧紧围绕市场需求，投资的结构渐趋合理，形成了以住宅为主商务为辅的投资格局。

年期间，全市住宅投资年均增长，略高于房地产投资增长水平而商用房办公楼等商务房亦占定比例，与城市发展市场需求相适应。

随着交通等基础设施建设的推进，苏州市区房地产迅速崛起，房地产开发改以前中心城区为重心的格局，形成了以市区为龙头，各县市联动的特点，年，苏州个市的房地产投资额达到亿元，占总投资的，比九五时期上升了个百分点。

见图。

图九五十五期间区域房地产投资情况对比图房地产开发开发能力迅速扩张。

纵观苏州多年来的商品房开发状况，可以发现，自年以来，苏州的房地产市场进入了快速发展期，其中年三年的施工面积增幅都接近或超过。

五年的环比增幅分别为和。

见图。

图年苏州商品房建设情况供应能力不断增强。

十五期间，苏州市商品房的竣工面积达万平方米，是九五时期的倍。

年起，苏州房地产市场销售火爆，商品房度供不应求，房地产开发量的放大，使市场供应量迅速增加，缓解了苏州房地产市场的供需矛盾，也保障了苏州房地产的持续发展。

房地产销售销售量持续增长。

在房地产投资开发高速增长的同时，苏州商品房市场交易火爆，商品房销售面积持续大幅增长，产销良好。

年，全市商品房销售面积年均增幅，商品房销售率达其中住宅销售万平方米，是九五时期的倍，占全部商品房销售面积的。

见图。

图年苏州市商品房销售情况个人消费为市场主体。

近五年，二级市场的另个重要特征是个人消费成为市场主体。

五年中个人购房占比逐年提高，年，苏州个人购房的比重分别为和。

商品房个人消费的提升，主要是年以来，住房制度改革的推进以及居民住房需求的增加，特别是近年来经济的增长，人均收入水平的提高，居民改善住宅的需求相当旺盛。

商品房价格飙升。

近五年，是我市房价快速上涨时期，其价格上涨速度之快，幅度之大，确实引人注目。

房价的快速上涨既成为社会关注的焦点，也成为百姓议论热点。

至年底，苏州商品房预售平均价格达元平方米，其中住宅预售均价元平方米年，商品房价涨幅分别为和。

见图。

图年苏州商品房预售单价走势图商品房价格上涨的主要原因土地价格上涨，从年起，苏州推出的土地使用权出让招标拍卖新政策以后，占商品房成本近的地价快速上涨，这是当前房价上涨的重要因素。

近年来建筑材料价格上涨，使商品房刚性成本增加。

新建住宅品质建筑材料品质户型及配套设施小区环境的优化等提升导致房价上涨。

房地产市场供求结构变动，中低价位商品住房供应量下降，高档商品房供应增加，导致商品房平均价格上扬。

投资和投机性购房拉动。

苏州房地产发展的主要动因经济的持续增长和政策因素的调整，加快了房地产的发展苏州经济的持续快速发展，为苏州房地产发展奠定了坚实的经济基础，苏州自年起，人均超过美元，年全市地区生产总值突破亿元，达亿元，总量居全国第五。

同时，住房分配货币化放宽住房公积金和商业贷款等政策的实施，以及多层次住房供应体系的建立，都有力地促进了房地产开发流通消费，推进了房地产市场发展。

居民收入的不断提高，为房地产发展提供了条件年，蓬勃发展的经济，使居民手中可支配的收入增长迅速，年均增长近。

年苏州市区居民人均可支配收入元，居民可支配收入的增加使其住宅消费能力提高，给苏州房地产业带来了巨大的商机，因此房地产市场的火爆是苏州经济发展的个必然表现。

新的城市规划与建设为苏州房地产的发展创造了广阔的空间近几年，苏州按照适度超前突出重点城乡体配套完善的要求，继续加大基础设施建设力度，逐步建立起系统化网络化现代化基础设施的主体框架。

优先发展和完善城市基础设施，加快城市道路交通网络建设，完善城市路网，沟通城市环路，增加古城与园区新区及其他新城区的连接通道。

通过树立良好的城市形象，苏州创造了越来越优越的投资环多层小高层高层未开盘红庄公寓市政开发东吴南路多层交房金枫美地苏州隆兴置业金枫路与苏福路交汇处多层小高层元起开盘山雨墅苏州木渎房产木渎金山路层双拼别墅开盘苏园苏州海侨房产木渎向阳河路联体别墅元起开盘三建设方案建设条件场地环境越溪位于苏州西南部，距离苏州古城区约十公里，东邻吴中经济开发区，东南近吴江市区松陵镇，西接吴中区西南片区横泾木渎浦庄等镇。

越溪城市副中心地理区位独特，受吴中城区吴中经济开发区沧浪新城辐射，又连接吴中西南片区临近吴江市区。

其北靠上方山石湖风景区南临东太湖，依山傍水，十分适于居住。

越溪城市副中心在规划上生活居住区工业区功能分区合理，尽量避免工业区给生活区带来居住环境的影响。

石湖之韵项目位于苏州高新区和吴中区交汇西南部处，行政区域上属于吴中经济开发区。

环城市高架路与上方山隔湖相望，高架路友新段的石湖出入口与石湖景区东大门相连。

石湖景区已经成为连接古城区与太湖自然风景区的条纽带，也已成为紧邻城区的座绿色城市花园。

在地图上我们可以看到，石湖之韵被城区吴中经济开发区越溪城市副中心小石湖风景区国际教育园石湖风景区所包围环绕，友新高架越湖路绕城高速东太湖大道等优质高效的交通动脉，使得石湖这块尚处于起步阶段的板块已经完全具备了作为与城区相连的城市南部副中心的输纳功能。

交通上看，友新高架环城高架绕城高速的通达使得该地块的区位价值巨升。

从石湖之韵出发，友新高架向北分钟车程快速对接城区，向南连接吴江苏震桃级公路，绕城高速实现了板块与城市外的快速交通，经由东太湖大道，向西连接太湖风景度假区。

场地自然条件场地位于苏州吴中区越溪国际教育院塔影路东吴外国语学校东。

地貌形态单，在地貌上场地隶属长江三角洲太湖流域冲湖积平原，根据区域地质资料，本区第四纪以来地壳运动以沉降为主，广泛接受堆积，形成广阔的冲击湖积平原地貌，第四纪地层分布广厚度大。

规划方案建筑面积和主要技术经济指标根据省计委立项批复，石湖之韵二期项目建设为高档住宅区，共有幢住宅，初步规划总占地面积平方米，规划建筑总面积平方米，其中叠加别墅建筑面积平方米，联排别墅建筑面积平方米，双拼别墅建筑面积平方米，公建配套区建筑面积平方米包括邻里中心，幼儿园，门卫，配电间，物业管理用房。

其规划技术经济列表如表表石湖之韵二期项目建筑技术经济指标序号项目名称单位指标小区规划总用地平方米居住户数户叠加式户联排式户双拼式户居住人数人建筑总面积平方米住宅建筑面积平方米叠加式平方米联排式平方米双拼式平方米公共建筑面积平方米服务中心平方米幼儿园平方米门卫平方米配电室平方米物业管理用房平方米停车位辆容积率建筑密度绿地率临时停车位辆总体规划布局片区规划石湖之韵所在的这块新城核心被命名为越溪城市副中心，它将成为配套教育园区服务石湖景区吴中城南工业带的个综合配套区，具有商业金融文化娱乐行政办公和居住的功能，是景观和生态环境良好的城市形象标志性区域。

在苏州市新轮城市总体规划上，该组团可以与沧浪新城的规划相平。

石湖周边的越溪副中心规划中没有任何工业，所有工业都只在它的外围，而且相隔百米的生态绿化带。

未来，该区域将充分利用石湖景区及周边的景观，将优美的自然环境有机地组织到城市空间中，石湖之韵根据这样的布局思路，充分融合已有的千顷碧波万亩森林数千米私家湖岸线，在社区中营造出种城市绿洲的意趣。

由于吴中区主要发展现代制造业第三产业，越溪卫星城也定位于服务工业。

目前副中心建设推进速度较快，已完成行政中心国际教育园大部分工程，高标准的路网建设基本完成。

在石湖之韵左右，友新高架两侧将形成东西两大片区，两大片区中又规划了五大居住区域。

政府规划中该区域人口设定为万，规划居住用地公顷左右，占整个规划用地的。

除了配套国际教育园以及几大住宅区的商业区域，该区块还规划有所小学，两所中学。

与石湖之韵墙之隔的苏州国际教育园，东傍石湖，总规划用地平方公里，区内院校有苏州科技学院苏州大学文正学院苏州学院等所大专院校，学生总人数超过万人。

国际教育园与周边的石湖上方山自然景观相映成辉，建成座教育文化旅游生活协调发展的山水绿城。

石湖之韵二期项目拥有大型的商业中心，其中包括图书馆阅览室大型购物超市高级会员制会所小型商铺商务中心社区服务中心老年活动中心幼儿园健身娱乐中心餐饮文化中心等应有尽有。

小区整体规划设计原则高绿化低密度综合服务配套设施齐全户型设计适应升级换代居住要求体现小区独特的整体建筑风格。

总平面布局该区域的规划特色山在城外水在城中山水相伴四季常青。

石湖之韵二期以上字型水系和字型绿化带为景观中心，与西部居住中心整体协调性好整体规划符合亲水共享绿色等特点，使小区内部实现游园有水，出园是湖景观特色。

侧临湖，天然水景可令视觉延伸，提高社区的整体自然景观效果，形成个极具亲水性的生态居住社区。

石湖之韵二期分为三个别墅区，两个别墅区围绕个中心别墅区的建筑群，另外小区配备的邻里中心和幼儿园处于小区的西面，小区在西北面设个主要入口，在南面设个次入口。

在小区总平面范围内，合理布局去内空间。

④交通组织小区交通由小区出入主通道，小区次干道和小区道路组成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划，入口设于西北面和南面，紧接规划道路和塔影路。

功能设施标准目前住宅需求定位于对舒适生活和档次的满足。

本方案在具有环境优美交通便利公共设施逐步完善的基础上还有私密性好面积不过大带花园的特点。

设施标准如表表石湖之韵二期项目设施标准结构现浇混凝土框架结构外墙高级外墙涂料优质保温材料内墙地面内墙批白，地面水泥砂浆找平屋顶及露台平屋顶，防水保温隔热处理门窗优质铝合金中空玻璃门窗厨房做厨房设施位置预留，地面防水处理卫生间作卫生间设施位置预留，地面防水处理阳台花园每户配送花园，阳台为混凝土玻璃挡板安保系统可视对讲门禁红外线安控系统每户配有紧急求助系统小区配套设施小区设有邻里中心幼儿园门卫配电间。

住宅户型规划根据石湖之韵二期区位环境和住宅市场需求，初步规划为种户型，见表。

表石湖之韵二期主要户型户型户