境质量差，居民生活质量低下，形象衰败妨碍景观，与最佳人居环境格格不入。海甸溪北岸现有人口土地建筑情况概述海甸溪北岸旧城改造区域位于海口市海甸岛南端，即海甸溪北岸沿江二路以南片区，呈东西向狭长形状，全长米，宽约米，用地面积约公顷，合约亩。用地从东至西分为三段，和平桥以东为东段，和平桥至人民桥之间为中段，人民桥以西为西段，包含个自然村和驻地单位办公宿舍。海甸溪北岸城中村现有村落个海甸至六庙人民西里过港村新安村，住户多户，居住人中约多人。现状用地约亩，总建筑面积万。基地内的建筑主要为住宅建筑。商业等公共建筑主要沿海甸二路及和平大道展开。东中西三部分的建筑及其它条件相差较大。西段现状主要为单位用地，建筑主要为单位办公及住宅建筑，建筑质量较好，以砖混框架结构居多，但周边沿河景观较差，整体居住环境不佳。中段大部分为渔村，但在沿海甸二路建筑较好，区域内拥有海口二中十三中及十八小学等学校，上下学高峰时段交通较为混乱。东段除东端的间乐小区外大多数为自然渔村，多为三层以下建筑，建筑及环境质量较差，但沿河的景观潜力较大。海甸溪北岸区域现状普查数据现状普查内容海甸溪北岸东中西段所有地块面积汇总，其中包括国有土地集体土地北岸三段建筑总面积拟拆迁建筑面积拟保留土地建筑面积汇总及旧改区内人口普查数据统计汇总。现状普查的必要性全面了解和掌握北岸片区所有土地建构筑物人口户数等基础数据和材料。为北岸改造经济测算提供基础数据为北岸规划编制控规修规提供参考数据和依据。现状普查数据来源依据与普查方法东段片区现状普查数据，来源于我司委托的新家园拆迁公司截止年月日对东段的民生调查，被调查地域涉及十八个区块，普查数据准确率为以上。西段片区现状普查基础数据以原安置部和海甸北项目部西段组前期调查数据为依据，并实地勘察目测控规对比图纸作业抽样调查等方法进行调整校对，以单位建筑和用地汇总数据加上部分拆迁调查数据汇总而成。西段沿江路以南滨河区域地块及地块共十个地块产权较为清晰或经过了拆迁调查，统计数据准确率较高西段沿江路以北共十三块为规划保留区域，普查数据准确率在以上，西段综合数据准确率应在以上。中段片区基础数据采用原美兰区拆迁办联合摸底调查数据，结合实地勘察目测控规对比图纸作业抽样对比分析综合分析判断等方法进行调整校对，并向土地局街道办及居委会拆迁办拆迁公司派出所房产局等多家单位索取现状数据资料综合汇总而成，准确率应在以上。普查结果经普查汇总统计，海甸溪北岸旧城改造区土地总面积约为亩，其中，集体面积占亩，国有土地占亩建筑总面积为，拟拆迁建筑总面积为，拟保留土地面积为亩拟保留建筑面积综合容积率为人口总量为人其中常住人口人流动人口人。详见表，表，表。表海甸溪北岸旧城改造区域数据统计表序号区域内容东段中段西段总计土地面积亩集体土地国有土地二建筑面积三拟拆迁建筑面积框架混合砖瓦简易四拟保留土地面积亩五拟保留建筑面积六人口数量常住人口人流动人口人七户数户备注海甸溪北岸旧改区综合容积率表旧城区城中村人口现状调查表项目地段户数人口人数人户均人数人庙二庙三五庙六庙过港村新安村人民西里合计表建筑质量调查表项目质量幢数建筑面积基底面积类二类三类四类合计表现状指标汇总表地块总面积公顷合亩建筑密度容积率平均层高层基础设施建设情况基础设施公共配套设施相当不完善，道路不成系统，除中段外，其余道路弯曲狭窄，特别是中东段通行极差，消防车无法进入，区内排水设施不畅，杂草丛生，垃圾成堆，脏乱差现象十分严重，人居环境十分恶劣。社会状况由于房屋廉租，外来人口复杂混乱，治安问题严重。同时城中村的存在，体制上城乡二元结构并存，在管理上出现的盲点，造成交通环境治安消防等系列隐患问题，直接影响到当地居民的生活质量和生命财产安全，影响到海甸岛乃至海口市的整体形象。海口市委市政府对项目的重视为了提高海甸溪北岸居民的生活质量，提高海口市的环境品质，市委市政府决定对海甸溪北岸进行改造。改造后的海甸积率由提高到，降低建筑密度由降低到，提高绿化率达到，建筑面积由原先的万达到万，集约利用土地，营造出片全新的现代城市景观。提升城市品位改善城市形象的需要作为海甸岛的门户，沿江路在整体上降低了海甸岛的品位。而且与南岸长堤路反差强烈，也给海口市的整体形象大打折扣。实施改造，是提升城市品位改善城市形象的需要，也是改善投资环境提高投资效益的需要。解决现有社会问题的需要社会发展要求改善城乡贫困状态，提供医疗教育就业机会，控制人口增长提高人口质量等等。但城中村由于外来人员大量涌入，人员素质参差不齐，在带来城中村虚假繁荣的同时，也带来了严重的社会问题。城中村成为藏污纳垢的场所，黄赌毒的温床和违法犯罪人员的避风港，使整个社区的生活质量下降和恶化，导致稳定的社会结构在宏观上微观上趋向动荡，并在社会群体类型和社会组织功能上表现出来。环境的恶化已衍生出许多社会问题，解决这些问题已到了刻不容缓的地步。但由于体制上的诸多弊端，政府管理困难，只有实施全面改造，才能有效地根除这些城市毒瘤。海口建设最佳人居城市的需要海口市的发展战略目标把海口建成华南地区的热带花园城市国内外居民的第二居住地和世界上著名的具有热带风光滨海特色的绿色国际化城市。创建优美人居环境将是海口长期坚持的发展目标。海甸溪北岸改造工程建设与把海口打造成为文化品位高创业环境好生态环境优以及适宜市民居住休闲的娱乐型城市发展战略目标是吻合的，是创建优美人居环境的重要组成部分。拆迁目标建设规模和内容总体目标完善社区功能及配套设施，改善居住环境，提高生活质量及生活水平，提高居民收入。提升城市环境品质，成为新的城市经济增长点和城市旅游的吸引点实现土地资源价值最大化。拆迁模式政府主导市场化运作。即将土地的储备整理与房地产开发分离，土地储备整理阶段由政府主导进行土地的征用拆迁土地平整大市政建设等。然后以公开拍卖或挂牌形式出让，收回土地整理成本，按市场化方式进行建设。建设规模和内容海甸岛沿江二路以南陆地片区亩土地拆迁改造。拆迁总面积，拆迁户数户。第四章建设条件与场址项目地点海甸岛沿江二路以南陆地片区项目位于海口市海甸岛南端，海甸溪北岸，与长堤路隔河相望，呈东西向狭长形状，东至海甸溪与横沟河分叉处，西至海关码头，全长，宽约，用地面积约亩。自然条件气候条件海口市气候属热带岛屿季风气候，年平均气温，年平均日照时数小时，平均降雨量，年平均蒸发量，年主导风向为东北风，次为东南风，正常风力级，基本风压值，年均相对温度。地震烈度根据中国地表基本烈度区划图所标定海口市基本烈度为度，设计烈度采用基本烈度，本工程按度抗震设防。水文海口潮位站实测资料统计秀英高程多年平均高潮位多年平均低潮位实测风暴潮位最低潮位表海口潮位站潮位与频率关系秀英高程河名站名频率海甸溪海口站地质地貌本项目区内地势较为平缓，出海口沿线水下地面高程自米略有起伏。该处地质岩性主要由淤泥质土粘土粗砂粉质粘土夹细砂等组成，第四层承载力为。市政基础设施配套条件道路交通项目位于海甸溪北岸，向北道路连接便捷，与南部通过人民大桥和和平大桥连接。交通较为便利。项目用地主要被人民大道和平大道所分割成东中西三段，各部分的用地内部进入性较差，内部道路多为步行路，特别是在东部区。其它配套条件项目用地周边的交通供水供电等基础设施非常完备，均可满足项目建设的需要。原材料供应与保障本项目施工中所需的碎石沙水泥钢材木材汽油和柴油等均需外购，在海口均容易购得，原材料供应有保障。第五章工程技术方案拆迁补偿安置政策依据根据中华人民共和国土地管理法城市房屋拆迁管理条例城市房屋拆迁估价指导意见及海口市房屋拆迁管理办法等有关法律法规，并参照海口市旧城区城中村改造被拆迁户扶持政策的实施意见的相关规定，结合市旧城改造指导意见海口市旧城区城中村改造拆迁补偿安置若干意见的具体办法，按照建筑物性质所有权人性质和使用性质的不同情况，对被拆迁的房屋及地表附属物，就其所处区位具体用途建筑面积房屋结构使用年限等因素给予客观公正的估价，按评估标准结合海口市具体情况进行补偿安置。补偿安置方式房屋拆迁补偿方式按照海口市国民经济和社会发展第十个五年规划间旧城区和城中村改造拆迁补偿安置指导意见的规定，结合被拆迁村民的调查意向，本项目房屋拆迁补偿安置采用两种政策，是货币安置二是房屋产权调换。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位用途建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。被拆迁房屋性质为住宅的，估价时成新率达不到，按计算。选择房屋产权调方式，房屋性质为非住宅的，按房地产市场评估价结算差价房屋性质为住宅的，实行就近安置，按以下方式之结算差价补拆迁房屋的房地产市场评估价低于海南省政府现行规定最小户型面积经济适用住房的价值，置换与最小户型经济适用住房面积相等的安置房，不做差价结算。置换同等面积的安置房，安置房价格按照签订拆迁补偿安置协议的当年度经济适用房住房计价标准，与被拆迁房屋的房地产市场评估价做差价结算。安置房面积大于被拆迁房屋面积的部分统按房地产市场评估价结算差价。拆迁范围内，有土地使用证但产权手续不全的房屋及其附属物，属于年月日海口市人民代表大会常务委员会关于整治违法建筑的决定实施后建设的，对房屋及其附属物不予补偿。属于年月日前建的，经市规划行政主管部门认定，严重影响城市规划的，对房屋及其附属物不不予补偿不严重影响城市规划的，按具体情况分别补偿。土地补偿办法居民单位用地补偿办法旧城改造区内，被补迁人使用的土地使用权属于国有出让地的，按评估价给予补偿。被拆迁人使用的国有土地使用权属于无偿划拨的方式取得的，按以下方式给与补偿居民祖居住宅用地，以土地使用证记载或市土地行政主管部门确认的面积为准，按出让方式取得的城镇单住宅用地使用权评估价给予补偿。单位人员居住用房占地部分，按出让方式取得的城镇单住宅用地使用权评估价给予补偿，单位人员居住用房占地以外部分的土地补偿，按划拨土地使用权评估价给予补偿。因历史原因，城镇居民使用或购买农村集体土地建设住宅，持有国有土地使用证的，按划拨土地使用权评估价给予补偿。集体土地补偿办法被拆迁人使用的土地使用权属于集体土地的，按以下方式给予补偿已办理土地证的本集体经济组织内部成员宅基地，每户用地面积不