盛和东方名邸房地产开发工程项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

第二章房地产发展现状及潜力分析房地产市场发展趋势总体分析近年来，随着泰州市国民经济和社会的持续快速发展，在拉大城市框架，搞好旧城改造，优化投资和居住环境，加快城市化进程及建设区域性中心城市的步伐中，泰州房地产业抓住机遇加快发展，进入了新轮快速发展时期。

从宏观经济形势看，目前泰州乃至全国的经济发展处于经济周期性波动的上升期，旺盛的经济增长势头不可能在短期内逆转。

且从经济社会稳定发展的大局出发，政府也不可能有急刹车的政策选择。

国家对房地产市场调控的目的就是使其健康稳定发展，不期望其出现大起大落的局面。

因此，泰州房地产业将在国家宏观政策的指导下，健康稳定发展，并呈持续上升趋势。

二房地产需求依然旺盛市民购房观念改变，消费升级。

随着城市化进程的加快和人民生活水平的不断提高，人均间住房，户均套住宅已成为多数城镇居民生活消费的第需求。

房地产行情依然旺盛的主要因素归结于广泛意义上的消费升级，也就是大量的居民从没有住房升级到有住房从小住房升级到大住房，加之城镇化进程加快和中国经济多年积累成果带来的住房升级换代需求将城市的房地产市场推向纵深发展。

旧城改造带来被动需求。

拆迁目前在全国城市非常普遍，尽管我们目前无法取得这方面比较权威的全国性数据，但从近年来的拆迁情况可见斑。

考虑到拆迁面积带来的住宅需求乘数般在，那么拆迁因素对各地房地产市场的刺激作用是世界其他各国根本无法比拟的。

投资性需求日益膨胀。

投资性房地产需求存在的根本原因，是由于社会保障体系改革的滞后，医疗教育养老保险覆盖面极小，导致很多居民对自己未来生活存在的不确定性深存疑虑而医疗教育等价格大幅上涨以及即将进行的电煤水气等资源产品的价格改革无疑增加了人们对未来通货膨胀的担心，因此很多居民将房地产作为重要的保值增值手段。

高品质商品房供给不足。

由于原来大量的低品质存量房屋的存在，所以内生性大和被动性的住房消费升级带来的需求数量巨大，远远超过现有的高品质商品房供应量。

如果再考虑到投资性需求也往往青睐于高品质的商品房，那么提供高品质住房的空间就非常客观。

新城区各项基础设施建设为住宅开发创造了有利条件。

从住房面积需求看，未来新城区的需求量预计将保持以两位数的速度增长。

尤其新城区的住宅需求量将超过全市的平均水平，主要有利因素包括新城区已成规模，各项配套设施也趋完善，为人们的居住生活创造了较好的条件。

由于该区域是泰州市政治文化经济活动中心，该区域方面是政府工作人员和学校职工购房首选区域，另方面也对老城区居民产生着较大的吸引力。

新城区的高标准规划为项目发展创造了较好的环境。

泰州市坚持以建设大城市为目标，突出抓好中心城市建设，规划居住用地公顷，人均，占城市建设用地的。

规划至年人均居住建筑面积，人均居住面积，户均套功能齐全的住房。

主城区分为个居住片区，总用地面积公顷，居住人口万人。

其中新城区达万人，为新城区房地产开发创造了良好的机遇。

三年的政策取向与市场走势年，为实现房地产市场供求总量基本平衡结构基本合理价格基本稳定的宏观调控目标，推动房地产市场的发展切实转入科学发展的轨道，并以建设和谐社会节约型社会和着力解决关系人民群众切身利益的问题为出发点巩固宏观调控成果，促进房地产行业健康发展调整住房供应结构，解决关系人民群众切身利益的问题健全住房保障体系，保障中低收入家庭住房需求大力规范房地产市场秩序大力发展二级市场和租赁市场发展完善房地产金融，巩固宏观调控成果建设节约型社会，推动节地节能建筑。

四泰州市区房地产业发展趋势近几年来，房产价格受全国大气候的影响呈上升趋势。

房价平均水平从年每平方米多元上升至年的每平方米多元，年均递增率为年的房屋销售价每平方米近元，年上半年部分地区的房价已突破每平方米元，到下半年甚至达到元。

随着生活质量的不断改善，人们对居住面积的要求逐渐提高，套房面积由年的套上升至年的套以上。

五市区范围内商居消费分土薄层，水平层理较发育，厚度米，分布稳定，厚度变化大，为中低强度中压缩性土，工程地质条件较好。

第三层粉质粘土，灰黄色灰褐色，软流塑，饱水，含铁锰质氧化物浸染条带，局部夹粉土薄层，层厚米，分布稳定，为低强度中压缩性地基土。

第四层粉质粘土，灰黄色黄褐色，局部夹灰褐色，稍湿，硬塑，局部可塑，含铁锰结核，厚度变化较大，般米，分布稳定，为中高强度中压缩性地基土。

第五层粉质粘土夹粉土，灰黄色黄褐色，软可塑，饱水，含铁锰结核，局部夹粉土薄层透镜体，微层理发育，未揭穿，探明厚度大于米，分布稳定，为中等强度中压缩性土，工程地质条件较好。

根据建筑抗震设计规范划分，场地地震烈度为Ⅶ度，但据区域工程勘察标准贯入试验和土工试验成果初步判别，评估区分布的第二层饱和粉土层为不液化土层，其在地震和强烈振动情况下般不会产生砂土液化灾害。

防治措施根据拟征地块所处的地理位置土体的工程地质特征和目前地下水开采现状分析，拟建区主要存在软土地面形变和地面沉降地质灾害，因此在施工过程中必须采取地基土层的预排水预压或换土垫基桩基等措施，达到提高地基强度的目的。

另外需严格控制地下水的开采强度。

三公共设施条件供水区域内有自来水公司城市供水干管，其供水能力能满足本项目生活及消防用水。

供电区域附近有城市供电网络，本项目可以从此接入。

排污区域内市政污水系统已形成，项目污水可通过地下市政管网排放。

邮电泰州市已全部开通国际国内长途直拨程控电话，电话系统灵活畅通，能为该项目电话系统接入提供方便，并能提供宽带网络接入服务。

有线电视泰州市已建成系统，自有有线电视点播节目，并已并入全国有线电视网络。

环卫泰州市环保部门能提供该项目化粪池疏通及垃圾清运。

第四章建筑设想设计理念我们希望在环境设计中体现种理性的文化底蕴，并在总体和局部空间格局上，传达泰州历史人文特色及北欧小城严谨文化和地域特色的信息集成在建筑设计中寻找种浪漫的艺术气息，并在整体及细部视觉造型中，展现东方传统文化元素与西方建筑经典含蓄气质的完美融汇在景观设计中探索种自然的生态观念，并通过户外环境与活动的安排组织，倡导种花园栖息和现代文化互补的生态居住体验。

二规划目标个展示现代北欧小镇自然简约生活方式的和谐社区个承载泰州高校园区文化艺术特质内涵的诗意栖居个拥有自然生态环境水绿交融清新氛围的绿色家园。

三功能布局小区平面主要是通过条环形路网串联各特色组团，呈环二心十区的简洁明了的整体规划布局。

环是指条具有北欧小城浪漫特色的自由线型景观环路。

通过曲折的环路串联起全区各个组团，具有不同性格的组团或开畅或封闭，共同塑造个繁忙都市中的优雅居住家园。

二心是指位于环路东西两端具有中国传统文化特色的日月水岸主题广场。

规划结合基地内天然河道，设置圆形开放水体，定名太阳湖，寓意旭日光华东侧以月为主题设置的水湾广场，定名月亮湾，寓意新月风华。

规划还在小区中央设计了条广场带，与中心绿色走廊并行，串联两端日月大型水体广场和多个小型主题广场，并通过梯级步道慢坡台地使其充满变化和丰富的视觉心理感受，形成完美的社区客厅场所。

十区是指十个形态个性各异的居住组团。

各个组团拥有各自的组团绿化，各组团绿化之间又相互串联。

四交通流线组织小区在育才路靠近河道处设置小区主要出入口，结合四层商业建筑形成具有可识别性的丰富有序的入口空间，并与河西形态自由的会所建筑遥相呼应。

以自由环路为界，环路以内的建筑采用自由活泼的弧线，具有视觉弹性，流畅而富于韵律。

中央景观走廊呈东西向贯穿整个基地，并与西侧东方名门期联系。

环路以外的建筑采用较为规整的布局形式，空间尺度宜人，讲求整体的默契协调。

各组团通过环路界面与中心开放空间交流，既注意了便利快捷，同时也形成了不同风格的庭院交往空间。

小区采用内环形车行交通路网，并沿中央景观带与组团景观带营造了贯穿全区的生态景观绿轴作为人行道路，做到景随人动，人景相依，同时小区消防道通过环形车道与各组团车行道结合，满足消防要求。

车行出入口共设两处处位于基地北侧与鹏欣尚层入口对应，另处位于基地南侧中央，沿育才路设置，结合四层的商业建筑形成个较为开阔的前广场。

在小区东侧育才路设置了处消防出入口。

主要机动车道路为沿内环路组织，机动车与自行车步行交通三者之间在平面上和空间中的分离，确保了居住区内居民的安全。

适应今后的机动车交通快速增长的需求，交通规划注重人与车的和谐共处，并通过建筑设计和景观设计手段，实现静态交通和动态交通对居住生活的最小干扰。

小区平均每户设置个停车位，区内共计停车辆，其中住宅停车位辆，公建停车位辆。

小区主干道宽米，次干道宽米，宅前路宽米。

五景观设计水灵气之所聚，所谓仁者乐山，智者乐水。

规划依托基地内水系的先天有利条件，同时通过中央广场带的水系组织，突出贯穿全区的水绿交融的水景设计理念，使最多的住户可以开窗见水，亲近水。

由仿青石板地砖铺就的河滨散步道，自然亲切活泼的河景小品穿插其间，创造了轻松舒适的居家院落享受。

中心景观带作为小区最主要的空间主轴，为居民提供了必要的开放空间和围绕周边环境的散步小径。

通过围而不合的住宅树木灌木，形成了多重的互动空间。

通过系列丰富变化的自然景观及建筑体，使小区内各组团密切连接，同时也为居者提供了多种半私密或半公共的活动单元。

中轴广场带与内环线相交，自然形成两个主题广场。

规划中分别给予日月主题，寓意生命与自然的延伸。

六建筑设计建筑类别小区中的建筑类型包括住宅会所以及部分沿街商业用房。

其中住宅建筑共有幢，包括幢层的复式住宅，幢层的多层居住建筑，幢层的小高层建筑和幢层的高层建筑。

会所位于地块沿育才路西侧，建筑面积约平方米。

沿街商业用房位于天然河道东侧的育才路上，建筑面积约平方米。

建筑风格与造型小区住宅设计结合泰州城市的新兴文化风潮与北欧现代建筑平易近人的功能主义特色，采用白色和浅灰色为主的色调，为城市带来种清新的气氛。

本小区吸收了北欧严谨的现代建筑风格及元素，并尊重与泰州当地建筑材料和建造方式的完美结合，追求东西方建筑文化的