盛泉集团老年公寓项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

这里三面环海，风景秀丽，空气清新，气候宜人，绿化美化水平环境质量指标均处于全国领先水平，是我国第个国家卫生城市首批国家环保模范城市和中国优秀旅游城市国家园林城市国家文明城市，被联合国确定为改善人居环境全球最佳范例城市。

江泽民总书记亲笔概况了威海的特点红瓦绿树碧海蓝天扬威奋进前景广阔。

威海市旅游资源丰富，长达千公里的海岸线上罗布着众多的海湾岛屿沙滩，有国家级旅游风景区刘公岛，世界东方好望角之称的成山头，市区内有环翠楼公园威海公园国际海水浴场，有天鹅湖石岛湾银滩环翠四处省级旅游度假区，有凝聚中日韩三国人民友谊的赤山法华院，道教全真派发祥地圣经山圣水观铁槎山，海湾奇观乳山口等八十多处旅游景点，十多处优质温泉驰名中外。

二公寓建设的地理条件地块周边是辽阔的田野，住宅周围的环境优美，空气清新，适合老人颐养天年。

良好的生态环境能使老年人心情舒畅，满足老年人的生活行为要求。

地块周边道路畅通，水电气基础配套设施完善，出入有公路，满足老人亲朋探亲访友，来往便捷的需要。

地块规模大小适宜，大概有亩左右，因为老年人虽需要安宁，但更害怕孤独，老年人需要医疗社团活动社群文化对外交往家政服务终极关怀，需要个人生命全新阶段开始的精神感觉。

只有这样规模的老年社区，居住人口多，才有条件满足老年人的这种生理和心理需求。

三公寓建设的气候条件公寓地处中纬度，属于北温带季风型大陆性气候，四季变化和季风进退都较明显。

与同纬度的内陆地区相比，具有雨水丰富年温适中气候温和的特点。

另外，受海洋的调节作用，又具有春冷夏凉秋暖冬温，昼夜温差小无霜期长大风多和湿度大等海洋性气候特点。

历年平均气温，历年平均降水量毫米，历年平均日照时数小时。

第二节老年公寓的规划总体规划本项目包括养老休闲园观光采摘园民俗旅游园农家乐及养生休闲区等。

其中养老休闲园约万平方米，农家乐四合院万平方米。

露天采摘园占地亩，其中果树类占地亩，果蔬类占地亩。

图老年公寓的总体规划二具体规划要求在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的要求，使老年人的居住建筑设计达到安全卫生方便和适用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑社会心理学所涉及的居住心理问题。

环境要园林化幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的公共活动空间以及安全的娱乐锻炼场所。

公建设施要高比例化配套要完善化公寓配有完善的医疗保健超市会所健身房阅览室书画室花房老年大学棋牌娱乐室门球场钓鱼台等生活配套设施。

设计要人性化平面设计要方便老人出行，不宜有过多的台阶有台阶处应有相应的轮椅通道电梯前厅和电梯内要确保担架及轮椅的活动范围要保证充足的阳光入室，空间通透，楼道两侧要有扶手，每间隔定距离应设休息坐椅室内地面应采用防滑设计，防跌扶手各种开关按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便总之设计要人性化，无障碍居住，满足老年人的特殊使用功能和要求。

生活要智能化配备紧急呼叫对讲系统，安防系统，网络系统消防系统等保障老人安全。

户型要合理化充分考虑不同年龄阶段不同阶层不同居住人数等的不同居住要求，大部分户面积控制在左右。

户型设计要个性化合理化。

三社区规划特征项目占地亩，规划建筑总面积万平方米，低密度低容积率高绿化率。

四产品功能组合产品主要功能为养老休闲，并要针对老年人这特殊客户群体的特殊需要量身定做，既要满足他们居住的物质需求，也要满足他们的精神需要，无论是住宅部分还是公建设施部分，都应该让老年人没有孤寂失落感。

住宅产品要保证能满足日常生活所需，以及安全主要指生命安全方便舒适等老年人的特殊需要。

公建设施要注意老年人的参与和互动，能调动老人活动的积极性等，让他们在心理上感到年轻。

五社区内环境规划设计园区的环境应为老人提供优美安全方便的娱乐交往场所。

老年人，特别是岁年龄阶段的老年人，因离职退休，生活方式的转变带来了身心环境等多方面的不适应，对户外活动有着强烈的渴望。

主要的活动有叙谈饮茶下棋散步健身钓鱼看书作画写字种菜养花等，不同经济条件，不同文化水平，不同活动能力的老年人有不同的需求，因此在规划设计时应充分认识到这特殊群体的特殊需要。

完善的步行交通系认为那些所谓的养老院是些没儿没女的孤寡老人的安身之地，国内老年人养老讲究三代同堂，老死不离儿孙。

但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，方面下代与老代分居现象不断增加，另方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上分而不离，离而不远的特点，因此老年人不堪忍受空巢的孤单寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根本性变化。

家庭因素催生老年公寓的产生和发展自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，三口之家现已成为社会的主力家庭结构。

许多独生子女成家之后，所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和个孩子，时间和精力严重不足，再加之老年人多愁善感及实际上的代沟，由此引起了系列没完没了的家庭烦恼及社会问题，成为老年公寓的产生和发展的动力。

国家省市各级政府鼓励进行老年公寓的建设面对我国进入老龄化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。

年起各级政府就出台了相关政策，鼓励民间组织企业个人创办养老服务机构。

在年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老事，中央领导对此十分重视。

国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人，尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励从事老年住宅的建设。

山东省政府更是认识到全国人口大省老龄化形势的严峻性，出台的政策更具有可执行性养老服务机构建设用地可划拨税费可减免贷款条件放宽利率优惠财政可给次性开办补助向非营利性养老服务机构的捐赠缴所得税前扣除等。

第二节老年公寓目标客户需求特征分析老年住宅的内在需求老年社会的来临我国是世界上老年人口最多增长最快的国家之。

目前已经超过亿，占全国总人口比重的以上，中国已经进入人口老年型国家行列。

专家预计我国到世纪中叶，岁以上的老年人将达到亿左右，约占亚洲老年人口总数的，约占世界老年人口总数的。

我国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。

随着计划生育政策的贯彻执行，三口之家单亲家庭甚至单人家庭日益增多，家庭结构将大量出现，加上市场经济条件下竞争日益激烈，子女工作压力大闲暇时间少，外出经商留学人员增加，城市空巢家庭越来越多，传统的家庭养老服务功能日益弱化。

我国的人口现状，成为了老年公寓需求增大的内在宏观因素，为老年公寓产品提供的巨大的市场和广阔的发展空间。

老年人收入水平随着经济的发展，人们生活水平的逐步提高已是不言而喻，而随着现阶段高收入人群的增加，未来具有高消费能力的老年群体将会凸现。

另外，随着收入结构的多元化，未来老年人的收入将不再是过去单的退休补贴，投资保险等收益也将纳入老年人收入构成中去。

未来老年人收入水平的提高，为老年公寓产品提供了强大的消费支持。

老年人福利水平随着社会保障制度的强制性实施和人们保险意识的增强，未来老年人的福利水平将会大大提高。

在解除了医疗养老等后顾之忧后，老年人手中的积蓄就可解放出来，寻求更优质的生活环境，为老年公寓市场的壮大提供了有力保障。

二老年住宅的外在需求社会居住观念的改变中国养儿防老三四代同堂的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型核心家庭三口之家的比重在不断上升。

而且由于计划生育政策的实施，目前家庭的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。

同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，单独老户的比重不断上升。

中国老人养儿防老的观念正在发生变化，而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。

文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选。

由此可见，随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。

子女改善父母居住状况的需求子女以为改善父母居住状况为目的而选择养老专用的老年公寓，成为了老年养老消费的主力。

年轻的辈因为工作的缘故，在购房时均尽量选择靠近城市中心，但是这样的地方却未必适合老年人居住。

随着年龄的增大，对生活环境的要求逐渐提高，为父母的健康长寿考虑，选择环境优美，空气清新的老年公寓以改善父母的居住环境是子女养老服务消费的主要诱因。

第三节老年住宅目标客户消费特征分析老年住宅目标客户群的消费有如下特点老年消费是个纯消费阶段，这是老年消费的性质特征。

绝大多数的老年人在退休后就成为纯消费者，部分老年人还可能会再参加段时间的社会劳动，但相当部分老年人再就业的时间不会很长，般在岁后还是会真正退回到纯消费人口的行列之中。

老年消费是种自主消费，这是老年消费的行为特征。

与低龄消费其消费意志主要通过父母来体现不同，老年消费在意志上是自主的，老年即使到了高龄，行动不便，消费行动可能会发生障碍，需要别人帮助方可完成时，只要老人思考的能力依然存在，老年消费意志的自主性就不会消失。

老年人的消费观较为成熟，冲动型热情消费和目的不明的盲目消费少，这是老年消费的思想特征。

当然，这种成熟的消费观与新时代的消费观相比较显得相对保守，老年人对消费新潮的反应会显得较为迟钝，他们不跟时髦，讲究实惠，兼顾家庭，个人消费还富有牺性，但老年人口的这种消费观又相对稳定，他们旦形成消费倾向，不会轻易改变与放弃，反过来这会使老年型商品市场变得相对稳定。

老年消费对商品质量和服务质量的要求高于般消费，这是老年消费的质量特征。

目前，商品市场常常以经济效益来确定商品质量和服务质量，在服务质量上对老年消费者往往缺乏耐心，更谈不上周到。

这种市场消费质量倾向实际上对老年消费起到了抑制作用，许多老年人因为在消费中曾经遭遇冷淡或抢白，由此而产生害怕消费躲避消费的心理，在行动上则表现为不进行消费或只进行惰性消费。

这种消费心态与消费现象对积极发展老年消费是很不利的。

老年消费中休闲性消费与服务性消费所占比例大，这是老年消费的内在特征。

大致是低龄老人以休闲性消费为主，高龄老人以服务性消费为主。

随着老人所处的年龄段的不同，在消费上会各有侧重，各具特色。

第四节市场营销策略租售补相结合租入住的老人每