老年休养中心项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

老年公寓建设兴起于年代的北欧，它是专门为老年人而设计的，尽量考虑到老年人的各种生活需要和实际承受能力，具有老年人日常生活所需的各种服务设施，它并不是般意义上的老年人聚居区域，而是种新型的房地产开发类型。

鉴于对老年人群住宅消费的调查与预测，可以说，现在着手进行老年公寓的研究开发，是市场的契机也是时代的要求既具有理论意义，又具有很强的现实意义。

三项目开发建设的前景分析随着社会老龄化的进程，发展壮大老年公寓已成为不可逆转的趋势。

家庭人口结构和养老方式的转变为老年公寓的发展提供了社会基础，我国城市老年公寓的有效需求在不断增强，投资老年公寓有利于改善我国房地产投资结构的不合理现状。

年月日，我国第部老年人权益保障法颁布实施，明文规定应当树立尊重关心帮助老年人的社会风尚，并且还指出新建或改造城镇公共实施，居民区和住宅，应当考虑老年人的特殊需求，建设适合老年人生活和活动的配套设施。

年月建设部出台了老年人建筑设计规范，对老年人人居环境投入了应有的关注。

这些指导原则和法律法规为老年人住房问题提供了有力的政策保证，并指明了发展方向。

第三章老年休养中心项目定位分析老年养老需求特征分析由于老年人的身理特点，特别要求环境幽静依山傍水空气清新交通方便的风景区并要有广阔的绿化带，做到见绿不见尘，抑制尘土飞扬，这样的环境能使老人心情舒畅。

良好的生态环境能满足老年人的生活行为性和操作性要求，又有安全感，具有健康性灵活性方便性自然回归性，让老人在良好的环境中愉快地度过晚年。

本项目正是基于这些老年人的需求特征进行选址。

二关于老年公寓的类型分析老年公寓养老是种老年人相对集中居住，以社会化服务为主的养老方式。

从国外发展实践来看，老年公寓养老主要有四种方式是型老年公寓养老，是服务型老年公寓养老，三是护理型老年公寓养老，四是大型老年综合体养老。

型老年公寓养老指在个社区中，专门划出幢楼或几幢楼供老年人相对集中居住，它的特点是是老年人居住采用住宅形式，住宅设施进行了无障碍设计二是老年人生活自理，社区提供社会化服务，如老年人的购物以及必要的家务劳动都可由社区代为服务。

型老年公寓养老实际上采取的是居家养老加社会服务个人自理加社区援助的养老形式，与住家养老加社区服务较为相似，不同的是老年人相对集中居住。

服务型老年公寓养老也是老年人集中居住，但般采取宿舍的形式。

护理型老年公寓养老实际上基本等同于医院与护理院养老，主要为老年人生命中的特定阶段或者生活难以实现自理的老年人提供服务。

大型养老综合体养老也是老年人集中居住，但规模较大，老年设施与老年服务齐全，从国外实践来看，大型养老综合体般承纳老年人至少在千人以上，有的达上万人，而且整个社区主体为老年人。

在大型养老综合体中，老年医院老年服务中心老年娱乐中心以及老年购物中心等较为齐全。

美国的太阳城是最典型的养老综合体，我国目前缺乏大型老年综合体，截至目前，只有北京的太阳城等为数不多的几家大型老年综合体。

护理型老年公寓养老适应特定的老年人，在老年公寓养老发展中，属于相对固定的恒量。

在另外三种老年公寓养老方式中，我国目前主要发展的是服务型老年公寓养老。

其，型老年公寓养老能够实现个人自理性与社区帮助性的有机结合。

服务型老年公寓养老强化他养，老人自身的能动性较差。

对于个生活尚能自理的老年人来说，不仅应依靠他养，同样离不开自养。

型老年公寓养老强调自养与他养的有机结合，能够充分发挥老年的自主性与能动性。

就老年公寓养老来说，在老年人能够自理阶段，型老年公寓养老是首选在老年人自理比较困难阶段，服务型老年公寓养老是首选，在老年人生命特定阶段或者根本无法实现自理时，护理型老年公寓养老是首选。

国外养老发展实践已经验证了这点。

根据美国老年公寓及护理业项目投资中心的调查表明，住进服务型公寓的美国公民平均年龄是岁，大多数年龄段的老年人都选择型老年公寓养老。

而且，型老年公寓模式还能够发展老年人互助养老养老储蓄以及邻里互助养老。

目前，我国老年人口大多是年轻型老年人，岁以上的老年人仅占老年人口的。

显然，型老年公寓养老的发展空间要更大。

其二，型老年公寓养老能实现开放性与封闭性的有机结合。

服务，具有区域地名知名度。

二劣势生活配套项目周边目前生活配套尚待完善。

三机会纳入半小时经济圈，区域将伴随南部住宅区域的形成逐步发展成熟。

市政府着力打造南部新城，红河地理环境优越，加之项目建设方法人为区春晖大使，作为打工返乡创业代表，已在当地开展了各项促进创业的免费培训和网络培训的公益善举，本土口碑良好。

四威胁区域内仅桃溪寺老年公寓作为行业竞争者，但由于经营主体不同，定位不同，二者并无相互威胁，反而形成桃溪寺区域养老效应，相互促进，相得益彰。

项目法人的品牌效应不足，与之相关的经营管理团队需要进步加强。

第五章客户定位主要面向三类目标顾客群体其，本身文化程度收入水平较高的企事业单位老年退休人群。

主要分布在贵阳市重庆市赤水市等离退休人群。

这类顾客较高的文化素质，决定了他们对于老年生活有着较高的追求，他们不但希望自己的老年生活拥有较好的医疗家政等服务保障，更希望晚年生活能够丰富多彩，满足其物质和精神的双重要求。

其二，经济收入文化素质较高的中年子女。

这类人群般工作较为忙碌，缺乏足够的陪伴父母照顾父母的时间，但他们非常孝敬父母，关心父母的老年生活及身心健康，希望父母可以在个适宜的居住环境中安度晚年。

这类目标顾客群既有购买专业养老服务社区住房的支付能力，又极其希望可以为父母购买这类住房作为养老之用。

其三，有定收入不喜欢城市中心区的喧嚣生活环境追求安逸平静的老年生活的退休老人。

这类老人也许收入并不丰厚，但他们对于养老生活有着自己的追求，项目中开发的小户型住宅楼正适合这类顾客群。

第六章建设规模和建设内容设计理念突出自由的感受，满足老人对自由感的要求考虑老人可以继续在家中参与工作用积极年轻的方法对待年龄随着生活质量的提高和医疗条件的改善，关注老年人在生理和心理方面的健康状况对环境的可持续发展有度假及护理功能的老年公寓二建设规模项目总占地亩，总建筑面积平方米，投资万元，总设计床位张，共户，其中老年公寓及其配套区用地约亩，亩用于配套观光旅游项目开发。

整个项目社区容积率，绿化率超过，提供非常适于养老休闲居住的环境。

三建设内容社区分为养老居住区生活服务区健康活动区医疗服务区旅游观光区五个部分，其中养老居住区分为田园型养老区陪护型养老区家居型养老区自助型养老区和集中型养老区等五种类，户型分为平方米平方米不等，充分满足各类目标顾客群的需求。

除此之外，生活服务区还设有生态酒店康乐中心超市等商业设施满足老年人日常生活需求。

社区完善配套的医疗保健设施和文化娱乐设施是这里的显著特色的健康活动区，其中包括医疗中心健身中心保健中心和老年学校托儿所。

社区不仅仅向老年人提供最佳居住环境，而且根据老年人生活特征，为他们提供全方位的养老服务。

人车分离设计无障碍通道四层院落式电梯设计双扶手梯级低缓方便轮椅紧急呼叫系统应俱全。

这里有常年的寄宿式老年大学，是专为老年人设计的老有所居，老有所养，老有所医，老有所为，老有所乐的生态园。

社区物业根据老年人的生活实际，有针对性地提供老年文化娱乐交通安全保卫家政老年营养餐饮服务。

充分体现了对老人周到齐全无微不至的关爱。

第七章建筑方案设计指导思想按照建设部民政部联合下发的老年人建筑设计规范国务院办公厅国办发号关于转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知的有关要求及现行国家规范，在技术方案设计中确保以下原则按照城市规划总体布局的要求，注重区域环境的设计和城市设计，创造性的进行总体设计。

老年休养中心项目作为城市社会文明的部分，反映城市发展的崭新面貌，体现城市的特征，方案设计力图通过运用现代高新科技手段结合中国建筑传统文化，依托所在地自然山势，运行现代建筑技术和新型材料新型工艺，建构座融合现代科技和传统文化的老年人服务建筑。

老年休养中心是供老年人休养安度万年的场所，方案设计力图创造了个布置紧凑环境优美组织合理使用方便居住温馨的场所，使入住的老年人住得温馨玩得开心养老放心。

确保功能齐全，使用方便，安全可靠，经济合理，环保节能。

二设计依据老年人建筑设计规范老年人居住建筑设计标准现行其他有关国家规范。

三总图设计总体布局以所在地形山势，结合当地已经形成规模的启航农业科普基地的旅游观光休闲资源，主要的进出口流线与这些资源形成紧密互补。

家庭式养老楼与公寓式养老楼间距达米，其间布置供老年人活动的室外健身场地，活动区域和服务区域划分明确。

人行出入口与车行出入口分开设置，人流不与车流产生交叉，保证人员，特别是老年人的安全。

四主要经济技术指标规划用地面积平方米总建筑面积平方米公寓式养老楼建筑面积平方米家庭式养老楼建筑面积平方米其他公共设施建筑面积平方米建筑占地面积平方米建筑密度容积率建筑层数办公大楼层，电梯公寓式建筑最高层，家庭式连体别墅层，独栋别墅层，医疗服务区二层，生活娱乐区层楼。

绿地率建筑限高最高限高米第八章建建成后的服务内容将老年人在家中接受帮助和关怀的各种家庭照顾，作为提供社区养老服务的参照标准，以倡导老年健康生活为己任，公益性服务为核心，实行综合配套多元经营，以提高社区的生活品质。

凡租住购买项目的老年朋友皆可享受以下八项服务医疗保健与康复疗养按会员制设立每位会员的健康档案，定期进行全面体检免费保健疗养咨询免费参加有关的保健讲座开办小型的老年病医院，设置门诊化验急诊观察病房家庭病床，送医药上门全天候救护车及护士值班服务，在这方面总的要求应当是小病不出门，大病不误诊，急症及时救，慢病可疗养，事事可咨询。

心理咨询影响老人健康的重要原因是心理障碍，园区将组织心理医生为大家进行心理咨询与治疗。

交通服务开设大巴专线往返于市区与园区之间，园区内手推车供免费使用，提供轮椅供出租使用。

安全保卫每户都设置紧急呼叫装置，服务人员小时值班园区内设置三重安全保卫措施红外监视门卫值班保安小时巡逻。

家政护理为客户提供经过培训之后持证上岗的养老护理员以不同方式如全天白天钟点出行等为老年人服务此外还为客户提供各种家政维修