1、章建设条件建设条件场地条件工程建设场地基本平整，场地南北长度约米,东西长度约米,场地南高北低,场地东为经路，场地南为金融路，场地西为西的环路，场地内原厂房改造为会所。工程建设场地紧临城市主干道，项目建成后交通将极为便捷。供水条件本项目供水水源为城市自来水供水管网，目前二环路已建成自来水城市管道，建设时及建成后可直接接入使用。污水排放条件本项目建设时及建成后所排放污水为生活污水，生活污水经化粪池处理后直接排入城市污水管道。在已建成设有城市污水排水管道可供污水排放使用。雨水排放条件本项目不设雨水排水管网系统，雨水利用地面坡度排至小区道路，而后排向城市道路，由城市道路雨水收集系统汇入城市雨水管网。供热条件本项目利用城市集中供热系统做为热源。燃气供应条件本项目以天然气做为居民生活燃料，地域内拟建。

2、来，全市开工的住宅项目为个，其中开发面积不足万平米的项目仅为个，基本为单位集资建设住房个小区的开发面积达到了万平米以上其中个开工面积超过了万平米，住户达到人以上。相继建成盛华丽园绿都名苑福馨园世纪馨园彦泰花园宏顺家园等批建筑面积大配套设施完善的高标准住宅小区，在建拟建的包括嘉和园金汇海绿都名苑二期等。这些规模小区都比较注重文化体育等配套设施建设，打造了批精品住宅，改善了广大市民的住房质量，成为房地产项目的亮点。房地产业发展中存在的问题城市总体规划和住房建设规划相对滞后。随着介休市打造太原南部的区域性中心城市的提速，原城市总体规划和住房建设规划已不适应新的发展需要。现有规划存在的总体布局不合理功能分区不明新旧城区发展不平衡问题日显突出。片区详细规划覆盖率低，往往是因建设需要再行规划，缺乏前。

3、的弊端。典型楼盘分析金鑫苑小区总建筑面积平方米，建筑密度，容积率其中十五层十三层住宅各幢，六层住宅两幢，住宅布局方式为高层与多层相结合，高层为主，高层住宅平方米，同时配合适当的多层建筑，以灵活多变的住宅主体设计，营造丰富的群体空间环境。金鑫苑小区户型类别较多，高层约有，低层约有。在小区的住要出口布置商业公建和服务绿化率为。北坛公馆文昌苑位于北河沿街原北坛小学校址，规划总用地面积为平方米，地上总建设面积平方米，其中商业总建筑面积为平方米住宅总建筑面积平方米。综合容积率为绿地面积平方米，绿地率为项目售价预计根据晋中房地产开发有限公司的销售经验综合分析，本项目拟建房屋价格确定如下低层商品住宅销售价格元米多层商品住宅销售价格元米高层商品住宅销售价格元米商业建筑销售价格元米幼儿园假定出让价格元米第。

4、足了城市居民住房新需要。目前介休市房地产业处于较快的发展时期，各类型楼盘销售情况良好。建筑类型方面，已建和待建楼房以高层框架框剪结构楼为主，并呈逐渐上升趋势多层砖混结构为辅，总体呈减少态势。消费结构方面，从年以前以平米为主转向以平方米的户型为主，占全市商品房供应量的以上。从主要消费群体来看，主要是党政机关事业单位工作人员农村迁入城区人口及刚参加工作的大中专毕业生，他们成为购房的主力军介休以外人口占全市消费量的左右，其中以邻近县市人员和焦炭集团等企业外来务工人员为主。同时，企业家及企业中的中高级管理人员对高档住宅的需求也将有所增加。从购房者购房的动机来看，介休市城区购房者中，购房用于自己居住的比例达到以上，其中近半为改善性需求以投资为目的约占左右。四规模精品小区涌现改善了居民住房质量。年以。

5、断，在供热供气及住房维修上甚至引发物业管理纠纷，造成不稳定因素。介休市房地产业发展趋势地价总体上升趋势不会改变。从国家政策来看，土地仍将成为调控的重点，土地供应量收紧，出让程序条件从严，这将使土地成为最宝贵的资源。因此，介休市商住用地上涨的总体趋势不会改变，土地将逐渐成为房地产开发项目中的主要成本之。这就需要房地产企业认真做好每个项目的定位包装，特别是要做好项目规划，通过规划提升品位要严格企业管理，最大限度地降低建设成本。二房地产业成为煤焦企业追捧热点。随着房地产业在介休市的升温，很多煤焦企业开始涉足，目前，已有义棠煤业路鑫维群西海峰等煤焦企业注册房地产公司，并通过招拍挂取得土地，部分企业的项目已经开始建设。同时，还有些煤焦企业也有很大的热情，其销售和物业管理分业经营，从体制上解决建管不。

6、划道路将设有天然气管道，可直接入户使用。供电电讯条件本项目利用城市高压供电系统供电，目前项目周边及区内的城市道路城市高压电缆均已建成，本社区设开闭所座，高压电网经箱式变压器降压后直接进入用户。城市通讯及宽带网情况大致相同。第四章工程规划设计方案工程规划规划布局规划原则项目的最大利用价值就是基地为原先造纸厂，青砖混凝土厂房结实且厚重，厂区内绿树成荫。在规划上，我们采用了西班牙托斯卡纳的建筑类型，以最大限度的和环境融合，以达到人与环境并存的居住空间。在设计中，我们尽量保留原有树木，对于影响小区规划的树木，全部移植进中央景观绿地。规划形态力求所有户型均有南向采光，家家户户都能享受入室阳光的沐浴，所有户型的朝向及组团形式均经过精心的推敲。总平面布局基地内的道路环线将基地内划分为内外两个区域。南边。

7、性科学性和严肃性。二房地产开发布局和结构不够合理。些开发商受经济利益的驱使，不顾城市规划和建筑分区的总体要求，有的开发密度过大，忽视环境和社会效益有的开发不分主街巷道，临街律商铺，形成了住宅不集中，综合楼较多的局面，造成规模布局不合理，种程度上制约了城市的整体发展。从住房供应来看，介休市目前市场供应的住房以普通商品房为主，间有城中村改造和迁村移民建房。经济适用住房廉租住房仅建成万平米套，在住房供应体系中的比例太小。三房价上涨较快。年以来，全市商品房价格呈现较快上涨态势。以多层砖混结构为例，目前，均价已达到元平方米，些优质小区和较好楼层已经突破元平方米，较年底上涨超过元平方米，上涨超过。房价上涨的主要原因是土地价格成本加大。土地价格约占开发成本的近，并逐渐上升。特别是随着国家对土地的严格控。

8、。环境设计绿化系统是以两条型景观带和围绕入口处景观为主，宅前绿化为辅助双环型景观体系，并通过多条景观带向四处延伸。景观设计突出自然要素，极力营造舒适生活环境。辅以灵活的步行路径贯穿于各个绿化区域。会所周边的景观绿地既是景观焦点，又是住户休闲放松的聚集地，并且为该小区的微地形气候起到调节作用。单体设计本方案设计中有多种类型住宅，低层住宅及合院为层，小高层层，高层层层。层住宅单元以梯两户为主，层以梯三户为主，层以梯四户为主，每户均有两开间以上的朝南房间，且尽端户型设有景观平台。每户以大客厅为居室核心，居寝分隔，洁污分离动静分区，客厅与餐厅有分有合，南北通风，并分设景观露台及生活阳台。大套户型设双卫生间。住宅设计满足多样化和可变性的要求，主要居室外窗采用低窗台及外飘窗加大采光面积，扩展室内视野。

9、，土地供应更加紧张，土地出让价格不断攀升，目前，城市新区土地出让价格全部突破万亩，较年上涨近，部分黄金地段上涨超过二是市场需求旺盛。城市居住人口的增加和住房制度改革的深化，扩大了市场需求量，加之人们普遍存在的买涨不买降的消费心理，导致房地产市场销售异常火爆，也在定程度上刺激了房价上涨。三是建筑材料价格上涨。同时外墙保温坡屋顶塑钢窗外墙装饰等新材料新工艺等统要求使用也增加了建设成本。四是经济适用房供应所占比例小，平抑商品房价格作用相对薄弱。四部分开发商重视商品房建设，轻视后期物业管理。虽然目前介休市的物业管理有了定进步，但由于全市没有建立规范的房产开发后期管理机制，导致些小区只管前期建设，后期物业管理不到位。特别是些老的居住小区，由于规模小硬件设施差等原因，物业管理推行难度大，小区住户怨言。

10、区内路网是由沿用地周边主要车行道，分隔高层住宅多层住宅的主要车行道，会所周边的主要车行道三组构成环状的车行流线，并由东西两侧的入口处将两环紧密联系起来。小区内主要路与低层住宅区主要道路均为米双车道，连接高层公寓道路为米双车道。低层住宅区内除环路与主要道路外，均采用尽端式车道引至各单体建筑，宽度为米，边设米的人行道。在高层住宅之间与低层住宅东西组团之间，我们设计了连贯的步行系统，形成便捷的步行体系，这体系也使人行车行完全分开。为居民日常生活提供了极大的便利。建筑布局本规划中，低层住宅为排式布局与型向心围合式布局，所有户型均有充足的南向采光面。南侧沿街商业为三层建筑，东西两侧为高层公寓，北侧为高层公寓。建筑外形简洁大方富于意大利托斯卡纳风情。建筑定位严格按照日照间距布局，保证充足日照和通风要。

11、户型设计中，将不同功能区做了良好的区分及分隔，达到居寝分离，动静分开，将保证很好的私密性。为了表达对人的关怀，重视厨房和餐厅的关系，设计上加强了生活区的细化和整合。结合生活习惯方式及对空间的要求，设计中，每个户型都能尽可能多的居室朝南向，保证良好的日照。在大户型的设计中，强调对主人的尊重，主人卧室带卫生问及单独衣帽问。卫生问设计功能明确，浴厕洗手洗衣组合布置，充分利用自然通风采光，展现了高品位的生活空问。设置公共电井设备管井，满足住户的要求。给水工程规划住宅区工程设计供水量为日设计每小时最高用水量为时给水管道采用给水塑料管道，直埋敷设，采用树枝状管网供水。高层建筑高层部分另网供水。热力工程规划住宅区工程供热总负荷为。利用城市热力管网做为热源，设换热站座，室外管线采用无缝钢管，硬聚氨脂发泡。

12、沿街商业与东西北侧的高层公寓将低层住宅区包裹在内环，在高层住宅之间，预留了米东西向间距，并由此形成夹在高层建筑之间的环形绿化带和步行走廊，在高层区和低层住宅区之间，以条米宽的主要交通道路分隔，这种清晰的功能划分为低居住区创造安静的宜居空间。在低层住宅之间，预留米宽的公共绿化走廊，在其中形成环形绿带，并且在会所中间处形成扩大的景观节点，以形成南侧会所周围的景观节点。而会所连带入口，形成了居民公共活动区域。该区域不仅为居民提供了放松的公共空间，并且大面积的绿化起到调节微地形气候的作用。低层住宅组团布局灵活多变，采用尽端式布局与排式布局相结合，突破了般化低层住宅的平淡无奇，给此项目建筑布局注入了新意和个性特色。交通组织学校与住宅区分别设主入口。居住区主入口开向金融路，在西环路与经路各设次入口。。

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