合肥滨湖新区项目投资立项备案核准融资贷款申报资料

总结从安徽省及合肥市市的整体经济水平可以看出，合肥市居民已基本步入小康生活，逐步向品质生活过度，对住房的主要要求也从刚性需求向改善性需求为主转变。

从城市整体发展规划和区域规划可以看出，项目所在区域已经是合肥市城市发展的核心区域，从功能上看，滨湖新区布局合理，各项配套齐全从绿化上看，本项目周边环境优美，是合肥市国家级生态园林城市的主要生态区，绿色生活氛围浓厚从城市交通上看，滨湖新区交通便利。

综上所述，合肥市滨湖新区的未来规划将促进本项目的发展，提高本项目的整体效益。

第三章市场可行性分析合肥市房地产发展概况土地市场概况年合肥市住宅用地年合肥市经营性用地成交总额亿元，共亩，成交均价万元亩，相比较年亿元下跌亿元，跌幅达。

在合肥市个区域中，滨湖区以总成交量亩摘得头魁，政务区亩排名第二，蜀山区亩列居第三。

表年合肥市土地成交统计年合肥市土地成交统计年成交量年成交量同比成交面积亩亩成交单价万元亩万元亩相较而言，在市区已经发展比较成熟的区域中，滨湖新区仍是土地成交较为重要的阵地具有无限发展潜力。

合肥房地产市场发展概况分析合肥这两年的大建设也带动了房地产的飞跃发展，据统计在合肥市买住房的人，其中是持有外地身份证的人。

那就说明合肥的城市也在变化，其中有都是外省市，其它都是安徽省的，这说明安徽的变化带动了整个产业的发展，也说明了合肥市的住房品质吸引着全省的客户，随着城市规模的扩张，房地产投资快速增长，房产项目遍地开花，未来几年合肥的城市化水平还将逐步提高，今后合肥房地产市场也会稳步发展。

合肥房地产市场近期成交量在降价观望的恶性循环中，年的合肥楼市从开始即不被看好，房价是否下跌已不是问题，问题只在于跌多少。

据合房网房地产研究中心统计数据显示，年，合肥楼市将在套住宅库存的基础上起步，在没有新盘入市的情况下，其消化周期仍然需要约个月。

对于年的合肥楼市，个实实在在的数据则是其住宅库存量已经达到套，较年所面临的套压力更甚，增长幅度达到。

按照合肥年最后三个月的成交数据套来算，在没有新盘入市的情况下，合肥住宅市场的库存需要约个月的时间来消化。

合肥房地产市场总体销售情况年合肥市共销售了住宅类商品房套销售面积为万。

与年作比较，年合肥住宅的销售量同比去年出现了明显幅度的下跌。

年合肥市住宅的销售均价为元，同比去年的元上涨了元，涨幅达，可以看到今年的住宅均价较之去年实际上还是出现了明显幅度的上涨。

表年合肥市住宅类商品房销售及同比销售情况套数套面积金额亿元均价元年年年年同比图近五年合肥住宅类商品房年度销售情况月月月月月月月月月月月月单位套图年合肥市住宅类商品房分月销售走势图年合肥市住宅类商品房分月销售及同比变化年的单月销售均价变化幅度很大，其中单月最低月和单月最高月的差额已经超过了元，在今年的单月销售均价中，月份期间受到了大量的集资房备案影响，销售均价是低于元，而月份以后的销售均价单月的波动幅度减小，但是销售均价虽然受到了集资房备案的影响仍保持在单月元以上。

图年合肥市分月住宅销售均价走势滨湖新区房地产市场研究滨湖新区总体概况滨湖新区是合肥城市空间发展战略，即个主城区含滨湖新区，四个城市组团，个新市镇的重要组成部分，依照规划，其南依巢湖，北靠南二环路，西接上派河合安高速，东临南淝河，总面积约平方公里，是合肥未来通过巢湖走入长江融入长三角的水上门户，将引领合肥从环城时代阔步迈入滨湖时代。

该项目位于滨湖新区中心位置，东临庐州大道，西接广西路，北临长沙路，南接中山路，天山路和洞庭湖路作为南北和东西方向的十字线将地块划分为个完整分区。

附近楼盘情况该项目附近两年来陆续推出了众多楼盘，其中离本开发项目较近较有影响力的楼盘有滨湖世纪城滨湖品阁观湖苑等。

区域市场特点年滨湖新区建筑业实现了在低迷楼市下的上扬态势，虽然受到定打压，但是依然保持了比较平稳的发展态势。

经营理念的新颖化整个产业的发展科学，后劲充足，为整个合肥房地产业的活力发展做出了较大的贡献。

在现在的滨湖新区，已经完成设计的市场需求量进步减少，未来的房价走势，不容乐观。

项目的客户定位根据本项目的市场定位，本项目的目标客户定位不仅包括在此附近地段景观的竞争对手的目标客户，还将吸引受本项目形象定位吸引的其他高素质买家。

根据区域市场表现特征和对本项目的详细分析探讨，针对上述规划构想，本项目未来市场的目标客户群体可以进步锁定为区域企业中高级管理人员公务员投资者。

周边区域公司白领及教师。

其它区域中青年置业者。

外区域客户及其它客户。

项目的形象定位将项目的优势挖掘，结合项目的地理位置目标客户楼盘规模配套设施等素质因素对项目进行度身订做的宣传定位。

随着合肥城市的不断发展，外来人口也再不断增多，而近年来政府提出产业升级，吸引大批高素质人才的策略，使不少知识型移民汇集到合肥来。

这个消费层带动了合肥对房地产的需求，也使合肥房价随着市场的需求随之增高，他们将是支撑合肥地产发展的重要力量之。

合肥市政府大打城市牌，此牌出，聚集效应明显，吸引大量的高素质人才来合肥工作并且居住。

随着新城市中心的建成，这带的市政基础设施将更加完善，对客户的吸引力加强，会有更多的人从镇区搬来城区居住。

对于白领阶层来说，购买中小户型住宅，第考虑的是地段，其次才是成本必须有便利的交通，成熟的社区生活配套，才适宜自住。

蓝鼎假日所处位置优越，非常适合城市主流白领群体选择为长期居所，是白领真正心仪的完美宅地。

市场策略价格策略主要考虑成本市场竞争等，企业根据这些情况来给产品进行定价，从而吸引买家的注意力。

销售策略开盘后，首期进行前期推广活动，紧接下来的是中期推广，中期销售是非常重要的，可采用多种方式进行宣传推广。

把每个月作为个销售周期，每个周期主打种产品，采取先易后难的方式，并且售价分阶段提高产生升值效应，提醒买家越早购买越划算，促进成交。

根据市场的反映灵活交叉使用各种销售手段，维持项目在客户心目中的新鲜感。

尾期销售策略任何商品销售部分分为四个时期进入期成熟期持续期和尾声。

楼盘销售率成左右的时候，余下的单位便称作尾盘。

卖尾盘时已不能大量花费人力财力，这时可以采用些促销策略去吸引消费者的注意力。

根据剩余尾货的特点如户型面积总价等进行分类，对不同的类别制定不同的销售目标，使用不同的销售手法，使之更切合实际，针对性更强，从而达到推销产品的目的。

产品策略。

销售中心给人的第印象要吸引消费者，所以产品的现场包装也是相当重要的。

作为客户接触本项目的第件产品，第印象是否吸引将直接影响其购买欲，所以建议必须先为项目营造个喜庆。

并且看样板房是顾客对拟购置房屋状况最直接最真实的体验，对唤起客户购买欲望关系极大，样板房的优劣对楼盘的销售起着关键作用。

因此，样板房的设置要非常慎重，要认真研究顾客心理布局质量装饰外观家私甚至色彩都要仔细研究，反复比较，还要特别注意周围环境的介绍和描绘。

同时在装修样板房时还应尽力掩饰其结构上的些不足之处。

宣传推广费用按照目前市场的平均水平，考虑市场的竞争性推广总费用大约占总销售额的。

在产品导入期和公开发售期，由于推广力度大，推广费用会较多，所以，这段段应占整体推广费用的。

其后则以实际销售情况分阶段实施。

项目评价本案处于滨湖新区中心位置，交通便捷，周边规划的各类配套设施齐全，未来发展前景非常好。

购物永辉超市医疗市第人民医院教育合肥师范附小四十六中应俱全。

滨湖新区作为合肥市未来的政务中心和新的城市增长极，区域经济发展前景优越，区域市政配套交通状况良好，未来区域就业机会多，随着城市建设的推进和经济发展，区域人口和人流不断增加，可以预见城市购买力和消费力也将在本区域内得到释放，是房地产市场的黄金地段，主要目标人群集中在合肥本地和对滨湖新区认可并有生活情节的中高端置业人群。

滨湖新区的人口规模还是比较大的，人流比较密集，较大的的消费潜力和空间支撑着区域经济的发展。

第五章项目建设条件研究项目建设地点蓝鼎滨湖假日位于滨湖新区中心位置，东临庐州大道，西接广西路，北临长沙路，南接中山路，天山路和洞庭湖路作为南北和东西方向的十字线将地块划分为个完整分区。

项目建设条件研究自然条件合肥是安徽省省会，位于安徽中部，是全省政治经济科教文化中心和交通枢纽。

并且合肥市所出的地理位置也非常优越，位于中部地区，未来发展具有巨大潜力。

项目用地环境评价本项目位于合肥市这几年正全力打造的滨湖新区，是个具有巨大发展潜力的板块。

项目周边配套设施齐备，超大型超市娱乐城市中心医院人民银行国际会展中心国际金融中心合肥市第中本部屯溪路小学等分布四周。

项目交通便利，路网四通八达，随着滨湖新区的发展将有多路公交开通，可直达主城区中心地带，正在建设的城市轻轨将在项目东侧设站，为城市生活加速。

整个项目是居住休闲娱乐旅游为体的生态型高档社区助力。

综上所述，本项目的开发具有良好的市场环境，有较大的市场需求，但竞争也很激烈。

但是总的来讲，只要定位准确，开发得当，本项目仍能为开发商创造良好的经济效益社会效益及环境效益。

建设场地条件滨湖新区市政设施有道路工程排水工程供水管网电信管网电力沟路灯工程煤气管网道路绿化工程等。

形成完善的路水电气通讯等市政设施。

资源供给情况建筑材料的供给建筑材料的需要量将根据最终经政府批准通过的施工图进行定额计算而得，材料部分除部分设备或专业性强的项目外，其余材料均由总包方自行负责采购，甲方负责对其指定厂家或品牌，其主要材料价格以甲乙双方均认可的材料价格执行。

需甲方提供的材料或设备由总包方提前书面通知甲方安排进场时间。

施工力量的组织计划本项目施工力量由建设方按现行有关规定面向社会进行公开招标，选取有实力信誉好报价合理最优的施工单位进行施工。

项目施工期间的动力水等供应本项目施工期间的动力水均在项目原租赁站的动力水接入基础上进行相应改造而成。

项目建成后资源的供给项目建成投入使用后水电燃气通讯等均在就近市政道路上接入，其项目交通在市政道路上均留有出入口，方便业主出行。

第六章项目构想和建设规划项目构想针对地块所在区域的建设发展前景，区域房地产市场的发展趋势以及项目自身条件，提